(CC BY-SA Igor Stawiarski)
Tu jednak pojawia się natychmiast pytanie, kto będzie miał prawo ich emisji – czy tylko banki hipoteczne, czy również banki uniwersalne. Odpowiedź prędzej czy później padnie, bo klimat dla emisji papierów z zabezpieczeniem hipotecznym jest zbyt korzystny, aby w dobie powszechnego w Europie sceptycyzmu wobec obligacji rządowych przejść nad tym do porządku dziennego. Czy będzie to dla bankowości hipotecznej druga szansa?
To co jest charakterystyczne dla naszych regulacji to jest to, że tworzy się je zazwyczaj jako element pewnego łańcucha. Po czasie się jednak okazuje, że brakuje w nim niektórych ogniw lub są w różnych wymiarach – mówi Piotr Cyburt, prezes zarządu BRE Hipoteczny.
Wprawdzie ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 1997 roku stworzyła ramy prawne dla funkcjonowania banków hipotecznych, ale zabrakło wtedy możliwości praktycznego skupu wierzytelności hipotecznych i rozwiązania kwestii podatku u źródła.
Na dopuszczenie Towarzystw Funduszy Inwestycyjnych do nabywania listów zastawnych przyszło bankom hipotecznych czekać kolejnych kilka lat, a przecież ich emisja jest głównym źródłem refinansowania działalności.
Poza spółkami z rodzimych grup bankowych właśnie TFI oraz PTE są głównie nabywcami listów zastawnych.
Być może nawet nad tymi niedostatkami rynek przeszedłby do porządku lub wymusił ich legislacyjną korektę, gdyby pod koniec lat 90. rynek bankowy nie zrewolucjonizował się.
Zaczęło się w Wielkiej Brytanii, gdzie kredyt hipoteczny stał się dla banków uniwersalnych ważnym produktem w strategii marketingowej. Produktem, którego zadaniem jest przyciągnięcie uwagi klienta i uczynienie go podatnym na przyjęcie rozbudowanej oferty na zasadzie cross-sellingu. To podejście stało się możliwe dzięki elektronicznym kanałom dostępu i internetowym rachunkom bankowym, które dały bankom potężną przewagę konkurencyjną w postaci tańszego finansowania dzięki dostępowi do „osadów” finansowych na rachunkach oszczędnościowo-rozliczeniowych czy do depozytów klientów.
To spowodowało, że koncepcja finansowania kredytów hipotecznych z emisji listów zastawnych nie była atrakcyjna.
– Pod koniec lat 90-tych byłem w Wielkiej Brytanii, wtedy po raz pierwszy zapaliło mi się światełko ostrzegawcze. Usłyszałem, że bankowość detaliczna na wyspach zaczęła się rozwijać wokół kredytu hipotecznego obudowanego sprzedażą dodatkowych produktów. Po raz pierwszy wtedy usłyszałem o próbach założenia w Brukseli internetowego banku hipotecznego. O ile jego działalność nie trwała długo, to trend w bankowości detalicznej przyjął się na dobre. Nasz bank hipoteczny założyliśmy tuż przed dotarciem tej mody do Polski. Kilka lat po uzyskaniu licencji powstały takie banki internetowe, jak Inteligo czy Multibank. W końcu niemal każdy bank uniwersalny w Polsce poczuł się w obowiązku rozwijać własną platformę internetową. W efekcie banki hipoteczne przestały być konkurencyjne cenowo – wspomina Piotr Cyburt.
– My jesteśmy bankiem jednego produktu – kredytu hipotecznego. Nie możemy zaoferować do niego ROR-u, karty kredytowej, polisy ubezpieczeniowej czy funduszu inwestycyjnego. Banki uniwersalne mogą to robić i dzięki subsydiowaniu jednych produktów drugimi są w stanie zejść z marżami do poziomu kosztu pozyskania pieniądza w przypadku kredytów hipotecznych. W przeciwieństwie do nich my nie możemy przejściowo godzić się na niższą rentowność licząc, że zrekompensujemy to sobie w przyszłości – dodaje Jerzy Tofil – członek zarządu Pekao Banku Hipotecznego.
Ustawa nakazuje bankom hipotecznym tak prowadzić działalność, aby odsetki pobierane od kredytów zawsze były wyższe od kosztu pozyskania pieniądza – czy to w postaci emisji listów zastawnych, czy też pożyczek na rynku międzybankowym.
– To nie jedyna ich przewaga konkurencyjna nad nami. Banki uniwersalne w czasach boomu na rynku mieszkaniowym oferowały kredytowanie nawet 100 procent wartości nieruchomości. My natomiast musimy żądać od kredytobiorcy wkładu własnego – mówi Jerzy Tofil.
Sprzedaż kredytów hipotecznych przez internet jest dziś praktycznie niewykonalna, ponieważ zawsze jest potrzebny fizyczny kontakt z pracownikiem banku, chociażby w celu dokonania wyceny nieruchomości. Budowa sieci oddziałów jest przedsięwzięciem ekonomicznie nieracjonalnym jeśli w grę ma wchodzić sprzedaż tylko jednego produktu.
– My uświadomiliśmy to sobie w latach siedem, czy osiem lat temu. Rok później podjęliśmy decyzję o całkowitej rezygnacji z udzielania kredytów na cele mieszkaniowe osobom fizycznym – mówi Piotr Cyburt.
W ramach nowego podziału zadań w grupie BRE Banku kredytowanie tego segmentu rynku przeszło w zakres działań mBanku i Multibanku.
– My natomiast staliśmy się odpowiedzialni za kredytowanie rynku nieruchomości komercyjnych średnich wielkości, gdzie w grę wchodzą pożyczki od miliona do 20 mln euro – dodaje.
Podobną drogą podążył drugi gracz na polskim rynku – Pekao Bank Hipoteczny. Choć w jego przypadku rozdział z segmentem detalicznym, to raczej separacja niż rozwód.
– Obecnie nasz portfel w połowie stanowią kredyty mieszkaniowe, pozostałą część – kredyty komercyjne z obszaru małych i średnich przedsiębiorstw. W obszarze kredytów komercyjnych chcemy być stale obecni, podczas, gdy w obszarze kredytów mieszkaniowych tylko, kiedy pozwolą na to warunki cenowe – mówi Jerzy Tofil.
BRE Hipoteczny dysponuje w porównaniu do swojego konkurenta większymi aktywami stąd angażuje się niekiedy w większe projekty, ale cały czas są to nieruchomości komercyjne średniej wielkości. Za finansowanie dużych projektów komercyjnych są odpowiedzialne w obu grupach departamenty obsługujące klientów korporacyjnych.
Niemcy, które są ojczyzną bankowości hipotecznej, przeszły przez podobny proces odejścia od kredytowania klientów detalicznych na rzecz rynku nieruchomości komercyjnych. Największym niemieckim bankom hipotecznym udało się jednak pozostać w segmencie finansowania dużych projektów komercyjnych. Co ciekawe, właśnie z uwagi na wyższe marże w przypadku nieruchomości komercyjnych tego typu kredyty częściej są w Niemczech wykorzystywane do emisji listów zastawnych niż kredyty udzielane na cele mieszkaniowe.
W Polsce rynek nieruchomości komercyjnych także rządzi się wyższymi marżami. Oprocentowanie jest tu wyższe, bo wyższe są wymogi kapitałowe z uwagi na ryzyko. O finansowanie nieruchomości komercyjnych ubiegają się też często spółki celowe w przypadku których strategia cross-sellingu nie działa. Siłą rzeczy kredytodawcy muszą kalkulować oprocentowanie na „realnym” poziomie, gdyż nie mogą liczyć na dochody ze sprzedaży dodatkowych produktów. Marża musi odzwierciedlać koszt pieniądza, ryzyka oraz zarobek kredytodawcy.
– W moim przekonaniu, jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne ,polityki marżowe są w miarę stabilne – mówi Jerzy Tofil.
– Z wyjątkiem dwóch pierwszych lat istnienia, które poświeciliśmy na organizację banku nasza stopa zwrotu z kapitału sięgała przeciętnie 15-16 procent i była bardziej stabilna niż w przypadków banków uniwersalnych – dodaje Piotr Cyburt.
Obserwując toczącą się dyskusję w Polsce zwraca uwagę jedna rzecz. Praktycznie nie ma głosów, które sugerowałyby rozszerzenie możliwości działania banków hipotecznych na dodatkowe obszary rynku. Taki model bankowości hipotecznej funkcjonuje np. w Danii.
Trendy
Model kredytowania rynku nieruchomości mieszkaniowych przez banki uniwersalne w najbliższych latach raczej się nie zmieni. Wskazują na to pośrednio raporty AMRON-SARFiN (Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami przy wykorzystaniu Systemu Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości): utrzymuje się zainteresowanie kredytami na 100 procent wartości nieruchomości, a popyt dotyczy stosunkowo małych mieszkań. To sygnał wskazujący na kurczący się krąg potencjalnych klientów, którzy dysponują przy tym mniejszymi zasobami niż w latach 2006-2008. Jest to także efekt rekomendacji „S” oraz „T”. W sumie mamy do czynienia z silną konkurencją instytucji kredytowych skierowanych do mniejszej grupy klientów.
Część osób związanych z rynkiem nieruchomości spodziewa się, że w najbliższych kilku latach będzie on rósł w tempie 3-4 procent rocznie. Jeśli nie zmieni się otoczenie prawne to presja na obniżenie marż będzie się utrzymywać konsolidując tym samym obecny model bankowości. Coraz silniej natomiast będą o sobie dawały znać zalecenia dotyczące wymogów kapitałowych i zarządzania ryzykiem wynikające zapisów Bazylei III oraz pakietu CRD IV. Nie zatem dziwnego, że do instytucji uprawnionych do emisji listów zastawnych dopisałyby się chętnie banki uniwersalne.
Jeśli zechcemy dopisać do listy emitentów banki uniwersalne, to wcześniej należy zmienić zapisy kilku ustaw. Jeśli zbankrutowałby bank uniwersalny, który wyemitowałby listy zastawne, to kto jest chroniony w pierwszym rzędzie? Posiadacz depozytu, czy właściciel listu zastawnego? Ustawa o listach zastawnych domaga się, aby aktywa, które posłużyły do ich emisji były wydzielone z masy upadłościowej banku. W takim jednak przypadku uszczuplone zostałyby możliwości zaspokojenia roszczeń posiadaczy depozytów, którzy są traktowani priorytetowo na mocy innej ustawy.
Jeśli zaś spojrzymy na problem ze strony posiadaczy depozytów, to czy będzie można mówić o wyjątkowości listów zastawnych? Władze Australii całkowicie zabroniły bankom uniwersalnym emisji listów zastawnych. Natomiast Kanada i Nowa Zelandia dopuściły możliwość refinansowania w tej formie, ale tylko do określonego pułapu aktywów.
Kolejnym problemem jest potrzeba jednoznacznego określenia reguł kompensacji wierzytelności i zobowiązań tego samego klienta przypadku upadłości banku. Może dojść do sytuacji, gdy klient traci depozyt w banku, podczas gdy jednocześnie nadal musi w pełni obsługiwać kredyt hipoteczny, na podstawie którego został wyemitowany list zastawny.
– Możliwość emisji przez banki uniwersalne listów zastawnych dziś raczej nie wchodzi w grę. Trzeba w sposób rozsądny podejść do problemu istnienia długich aktywów i krótkich pasywów. Myślę tu o innym rodzaju papieru obligacyjnego, który będzie się różnił od listów zastawnych, a ich pojawienie się przyczyni się do rozwoju komercyjnego rynku papierów dłużnych – mówił Andrzej Jakubiak, przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego, na VI Kongresie Ryzyka Bankowego.
– Podobny problem został rozwiązany we Francji i Danii poprzez nadanie bankom uniwersalnym prawa do emisji tzw. obligacji mieszkaniowych. Są to wprawdzie papiery zbliżone koncepcyjne do listów zastawnych, ale prawo do emisji tych ostatnich nadal pozostaje w gestii banków hipotecznych – dodaje Piotr Cyburt.
Jeśli wybierzemy ten model, to w jakim stopniu wpłynie on na funkcjonowanie banków uniwersalnych, które udzielały kredytów mieszkaniowych.
Blisko 60 procent udzielonych kredytów mieszkaniowych zostało denominowanych w zagranicznych walutach, głównie we franku szwajcarskim. W latach 2006-2007 część banków decydowała się na udzielanie kredytów we frankach z marżą niższą niż 1procent. Jeśli uwzględni się przy tym osłabienie złotego prowadzącego do pogorszenia się wskaźnika LTV to tego typu aktywów nie uda się zapewne wykorzystać jako zabezpieczenia dla jakichkolwiek papierów wartościowych, jeśli ich emitent nie chciałby od razu zaakceptować straty.
Większe możliwości stwarza portfel kredytów w złotych i tu prawdopodobnie banki byłyby skłonne szukać materiału do emisji papierów z zabezpieczeniem hipotecznym. Tylko ile będzie skłonny zapłacić za nie rynek? Czy warto podejmować taki trud jeśli ceny będą zbliżone do zwykłych obligacji?
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
