W domy opieki dla osób w podeszłym wieku zaczęły inwestować duże, znane firmy, takie jak Luxmed czy KGHM. W polską branżę weszli także zagraniczni inwestorzy, wśród nich Anderson Holding, pierwsza u nas zachodnia sieć domów dla seniorów. Chce do 2020 r. zainwestować 80 mln euro, by stworzyć nawet 40 placówek. Sektor publiczny nie ma dobrej oferty dla tych, którzy chcieliby pogodnie i bez trosk żyć w wieku dojrzałym.

Na początku zeszłej dekady znaleźli się w Polsce pierwsi przedsiębiorcy, którzy uznali, że ośrodki opieki nad ludźmi w podeszłym wieku, to luka i szansa. Dostrzegli miejsce na prywatne domy seniorów o podwyższonym standardzie (z salkami i sprzętem do ćwiczeń oraz rehabilitacji, apartamentami i jednoosobowymi pokojami, wyposażonymi w łazienki, telewizory, telefony, systemy przywoławcze itd.), z profesjonalną kadrą, budowane od podstaw.

Do niedawna takie domy można było u nas policzyć na palcach obu rąk. Większość prywatnych ośrodków opieki dla starszych osób mieściła się w zaadaptowanych na ten cel willach. Właściciele tych ośrodków oferowali niewygórowane ceny – do 2,5 tys. zł za miesięczny pobyt i na ogół dość niski standard usług. W wielu przypadkach oznaczało to jedną łazienkę na piętro, po 3 – 4 osoby w pokoju, brak windy. Klientów nie brakowało, bo do państwowych ośrodków ustawiały się gigantyczne kolejki, a na wolne miejsce czekało się po kilka lat.

Ostatnie trzy lata przyniosły przełom. Powstało kilkadziesiąt nowych domów seniora o podwyższonym standardzie i ciągle buduje się dziesiątki kolejnych. Na niektóre zaadaptowano pałace, pensjonaty, hotele czy apartamentowce. Ceny za pobyt zaczynają się w nich od 2,5-3 tys. zł za miesiąc i dochodzą do 6-8 tys. zł.

Wśród inwestorów utrwala się opinia, iż w Polsce będzie to wkrótce świetny biznes. Liczba osób powyżej 75. roku życia wzrosła u nas w latach 2007-2011 z 1,3 do 1,5 mln, a do 2035 r. – według prognoz GUS – ma dojść do 4 mln. Ponad 5 mln osób ma więcej niż 65 lat. Polacy wraz z rosnącym stopniem zamożności upodabniają się do społeczeństw zachodnich, gdzie kilka procent emerytów przenosi się na starość do prywatnych ośrodków dla seniorów.

Zmienia się tez model społeczny. Tradycyjna wielopokoleniowa rodzina, zwłaszcza w miastach, odchodzi w niebyt. Zapracowane dzieci chętnie dopłacą do emerytur rodziców, by zapewnić im dobrą opiekę. Z drugiej strony urodzeni w czasie wyżu z lat 50-tych ubiegłego wieku, nie chcą być zdani na opiekę swoich dzieci.

Biznes widzi jeszcze jedna kategorię – rodzice setek tysięcy Polaków, którzy w ostatnich latach wyemigrowali do zachodniej Europy.

Wielu przedsiębiorcom te liczby i fakty tak podziałały na wyobraźnię, że zdecydowali się na wielomilionowe inwestycje w domy seniora w Polsce. Wielu porzuca dotychczasowe branże, w których działali. Tak było np. w przypadku Tomasza Jędrusika, właściciela domu seniora „Bryza” koło Trójmiasta (ruszył w 2009 r.), wcześniej zajmował się deweloperką. Grzegorz Pawłowski, który razem z żoną uruchomił w tym roku w okolicach Warszawy dom opieki „Leśne Zacisze”, działał dotychczas w branży handlowej. Andrzej Maślak, który wybudował koło Grójca za 12 mln zł ośrodek „Concordia Salus” dla 200 osób wcześniej miał firmę dostarczającą sprzęt pożarniczy. Julia Białowąs, zajmująca się z eksportem mięsa do Rosji, wybudowała apartamentowiec w podwarszawskim Konstancinie, a później przerobiła go na luksusowy dom seniora. Marek Millak, przedsiębiorca z branży poligraficznej, przebudował swój ekskluzywny, stylizowany na pałac pensjonat w nadmorskim Władysławowie.

- Sezon turystyczny nad Bałtykiem to niecałe dwa miesiące, wczasowiczów ubywa, z roku na rok było coraz gorzej, przynajmniej ja to tak oceniam – mówi Millak. – Wyliczyłem, że bardziej rentowny od pensjonatu będzie dom seniora.

Hotelarska firma Tanzanit z Dolnego Śląska kupiła XVIII-wieczny, barokowy pałac z 6-hektarowym parkiem w Żelaźnie koło Kłodzka, a teraz kończy go remontować. W październiku tego roku ma w nim uruchomić luksusowy dom seniora (cena za miesięczny pobyt to ok. 3 tys. zł). Ośrodki opieki dla osób w podeszłym wieku budują także lekarze, którzy z praktyki zawodowej dobrze wiedzą, jak brakuje usług dla osób starszych.

Od pewnego czasu rynkiem w Polsce coraz bardziej interesują się także inwestorzy instytucjonalni, fundusze inwestycyjne. W 2010 r. największa w Polsce sieć prywatnych przychodni medycznych, Luxmed (należąca do funduszu private equity Mid Europa Partners, który w marcu wystawił firme na sprzedaż) kupiła jeden z największych prywatnych domów opieki w Polsce – „Tabita” w Konstancinie. – To próba zaistnienia w nowym segmencie, który pasuje do naszej strategii – mówiła wówczas Anna Rulkiewicz-Kaczyńska, prezes Luxmedu.

– Nasza firma świadczy kompleksową opiekę medyczną dla pacjentów w każdym wieku – dodaje dziś Tomasz Niedźwiecki, z biura prasowego Luxmedu. – Inwestycja w ośrodek Tabita stanowiła więc naturalne uzupełnienie oferty.

W listopadzie zeszłego roku w Chorzowie został otwarty prywatny dom dla seniorów „Asto”, na 160 miejsc. Jego udziałowcami są krakowski fundusz inwestycyjny Satus, firma deweloperska BIK Zarządzanie oraz medyczna spółka SILMED. Kolejny wielki i luksusowy dom seniora powstaje w podwarszawskim Sulejówku – inwestorem jest spółka Warmus Investment, z kapitałem australijskim, działająca dotąd w branży hotelarskiej i deweloperskiej. Następny duży gracz zainteresowany tym rynkiem to spółka Interferie z grupy KGHM, która planuje budować swoje ośrodki przy uzdrowiskach należących do KGHM TFI. Wiosną tego roku szwajcarski fundusz inwestycyjny Ratikon AG kupił większość udziałów w spółce Serenity, która zamierza stworzyć w Polsce całą sieć prywatnych domów seniora i ma już działki pod budowę trzech pierwszych.

O tym, jak atrakcyjny dla inwestorów stał się ten sektor usług najlepiej jednak świadczy transakcja sprzed trzech miesięcy. Na polski rynek weszła pierwsza zachodnia sieć domów seniora – Anderson Holding, która ma w Niemczech kilkadziesiąt takich placówek dla 2400 osób. W Polsce chce do 2020 r. zainwestować 80 mln euro, by stworzyć nawet 40 placówek. – Firma już od dłuższego czasu chciała wejść na polski rynek, ale czekała na bardziej sprzyjające warunki – mówi Jacek Zwardoń, prezes polskiego oddziału Anderson Holding. Niemiecka sieć chce przejmować już istniejące domy opieki i budować nowe. Każdy będzie mieć nie mniej niż 80 miejsc (szacunkowy koszt budowy ma wynieść około 100 tys. zł w przeliczeniu na jedno miejsce).

Ale to nie jedyna zachodnia sieć, która chce wejść na polski rynek. Wiele innych już od dawna do tego się przymierza. Składają nawet oferty kupna już istniejących, najlepiej prosperujących domów opieki. Nie na tyle jednak atrakcyjne, by ich właściciele się skusili.

Eksperci przestrzegają, że polski rynek nie jest tak atrakcyjny i wielki, jak wielu się wydaje. Na razie. Zainteresowanie wielkich graczy wskazuje, że choć rzeczywistość siermiężna, do biznesu trzeba podchodzić zachowując odpowiednią perspektywę.

Jeszcze pewnie przez parę lat mocno trzeba będzie zabiegać o klientów. Ludzi skłonnych zapłacić 3 tys. zł i więcej miesięcznie, za pobyt w domu opieki, jest u nas wciąż stosunkowo mało.

– Ci co mają pieniądze wolą wynająć domową opiekunkę, zwykle na czarno – mówią przedstawiciele branży. – Nie tylko dlatego, że to tańsze. Ale także dlatego, że oddawanie rodzica czy dziadka do domu opieki wciąż w Polsce jest negatywnie postrzegane. Z tych powodów „trzyma się” ich w domu tak długo, jak się da. Do domu seniora przywozi dopiero wtedy, gdy są w tak złym stanie, że rodzina nie radzi sobie z opieką.

Zdecydowana większość mieszkańców prywatnych domów seniora w Polsce to ludzie niedołężni, ciężko schorowani, np. z głęboką demencją albo chorobą Alzheimera. Opieka nad nimi wymaga więcej personelu oraz specjalistycznego wyposażenia i kosztuje nawet o 30 proc. drożej niż utrzymanie osób względnie sprawnych. To znacznie pogarsza opłacalność takiego przedsięwzięcia.

Do tego dochodzi skokowo rosnąca konkurencja. Państwowe domy starców uruchamiają komercyjne, płatne oddziały. Od paru lat powstają tzw. rodzinne domy opieki, dofinansowywane przez państwo (polega to na tym, że rodzina przyjmuje pod swój dach kilku staruszków, których pobyt jest finansowany tak samo, jak w przypadku państwowych domów starców). Od niedawna działają na rynku prywatne firmy, świadczące profesjonalną opiekę nad starszymi osobami w ich domach lub w tzw. dziennych domach pobytu, nazywanymi przedszkolami dla seniorów. Seniorów przywozi się tam rano i odbiera po południu lub wieczorem.

- Oprócz tego mamy ogromną szarą strefę, dziesiątki domów seniorów, które nie są zarejestrowane, działają nielegalnie, na przykład pod szyldem pensjonatu – mówi Tomasz Jędrusik z Domu Seniora „Bryza”. – Dzięki temu mogą oferować dwa razy niższe ceny, a i tak mieć kilkadziesiąt procent zysku. Nie muszą bowiem spełniać wyśrubowanych i kosztownych wymogów, jakie w ostatnich latach nałożono w Polsce na domy opieki np., ile ma być łazienek, ile personelu, jaka minimalna powierzchnia na jednego pensjonariusza, jak szerokie korytarze, jakie wyposażenie. Ja, na same wymagane przepisami zabezpieczenia przeciwpożarowe, wydałem setki tysięcy złotych.

- Jakby tego było mało, domom opieki, które zaczęły działać przed wejściem w życie tych wymogów, państwo przedłużyło okres dostosowania się do nich do 2016 roku – dodaje Andrzej Maślak, właściciel ośrodka „Concordia Salus”.

To wszystko psuje rynek, zaniża na nim ceny i prowadzi do nierównej konkurencji. Efekt jest taki, że prywatne domy seniora o podwyższonym standardzie, budowane od podstaw, na ogół dopiero po kilku latach wynajmują większość miejsc, ale nawet wtedy często balansują na granicy rentowności. M.in. dlatego, że wzrost cen w wielu przypadkach nie nadąża w nich za wzrostem kosztów, a część klientów nie godzi się nawet na podwyżki równe wskaźnikowi inflacji.

- Mój dom opieki zapełniał się przez pięć lat i w tym czasie dokładałam do niego – mówi właścicielka prywatnego domu opieki na Opolszczyźnie, który mieści się pięknym, XVIII-wiecznym pałacu. – Od początku, a funkcjonujemy już 9 lat, nie podnosiłam też ceny za pobyt, która wynosi 2,5 tys. zł miesięcznie. Choć koszty w tym czasie wzrosły ogromnie. Gdybym jednak ceny podniosła, straciłabym klientów. Nawet o godziwym zysku nie ma mowy.

To samo mówi Tomasz Jędrusik z Domu Seniora „Bryza” koło Trójmiasta”, który ruszył w 2009 r. (cena za pobyt w nim waha się od 2 do 2,9 tys. zł za miesiąc): – Obłożenie w moim ośrodku sięga już 90 proc., ale musiałem na to czekać trzy lata. Jednak nawet przy takim obłożeniu dom nie przynosi mi na razie zysku. Przynosiłby przy wyższych cenach. Ale przy wyższych cenach nie miałbym klientów. Koło się zamyka.

„Dom Seniora w Pałacu” w Jastrzębiej Górze został otwarty w grudniu zeszłego roku i wciąż świeci pustkami, choć oferuje wysoki standard i promocyjne ceny (2,5 tys. zł miesięcznie za jednoosobowy pokój). – Jest gorzej niż myślałem – zdradza swe rozczarowanie Marek Millak, właściciel tego ośrodka. – Ale podchodzę do tego długoterminowo, traktuję jako biznes na przyszłość, mogę zaczekać kilka lat na lepsze wyniki.

Pusta jest też na razie większość pokoi w chorzowskim ośrodku „Asto”, otwartym w listopadzie zeszłego roku.

- Ten rynek jest u nas wciąż płytki, a stał się jeszcze płytszy w wyniku kryzysu – mówi Sławomir Nowicki, właściciel Domu Opieki „Nad Świdrem” w Otwocku, jednego z pierwszych w Polsce ośrodków o podwyższonym standardzie. – Za moich pensjonariuszy w większości przypadków płacą ich rodziny, dzieci. Niektórzy chętnie sprzedaliby swoje mieszkania, by przenieść się do domu opieki i mieć pieniądze na pobyt. Ale na to zwykle nie godzą się ich rodziny. M.in. dlatego ta branża jest bardzo czuła na sytuację w gospodarce.

- Ludzie, którzy w Polsce dopiero wchodzą w tę branżę, zwykle tryskają optymizmem – mówi Grzegorz Wróblewski, dyrektor Domu Opieki „Spokojna Przystań” w Baniosze koło Góry Kalwarii, którego właścicielami są polonijni biznesmeni ze Stanów Zjednoczonych. – Spodziewają się nadzwyczajnych zysków, nawet 20-30 proc. rentowności netto. Rzeczywistość jest taka, że tego rodzaju inwestycja w naszych warunkach zwraca się w 12 – 14 lat, jak w hotelarstwie, a nowo otwarty dom zapełnia się dopiero po 2 – 3 latach.

Są oczywiście wyjątki. „Willa Kalina” w Konstancinie, mimo zaporowych cen (4,5 tys. zł za jedynkę, 6-8 tys. zł za apartament) zapełniła się w niecałe dwa lata. Konstanciński ośrodek „Tabita” Luxmedu (ceny – 6,5 tys. zł miesięcznie, a 7,5 tys. zł z rehabilitacją) też jest pełny, a w kolejce czekają następni klienci. Z czego to wynika? Zapewne z bliskości Warszawy, z oferowanych warunków, z tego, że Konstancin uchodzi za najbardziej prestiżową podwarszawską miejscowość, z dobrego marketingu, renomy.

Ale nie tylko. Okazuje się, że w branży można dużo lepiej prosperować, uzupełniając swoją ofertę o pobyty i usługi medyczne finansowane przez NFZ, czyli takie, za które pensjonariusze nie muszą płacić. Dla właścicieli ośrodków oznacza to, że muszą przeznaczyć część swego ośrodka na oddział rehabilitacyjny lub tzw. zakład opiekuńczo-leczniczy, do którego kierowani są pacjenci szpitali, wymagający rekonwalescencji. W takim zakładzie można za pieniądze z NFZ przebywać jednorazowo nawet pół roku, a potem znów do niego wrócić. W należącej do Luxmedu „Tabicie” dużą część kosztów pokrywają stałe wpływy z kontraktu z NFZ.

Problem w tym, że są ośrodki, które bez trudu zdobywają kontrakt z NFZ, ale i takie, którym to się nie udaje. Tak jest np. w przypadku jednego z najnowocześniejszych i najlepiej wyposażonych prywatnych domów opieki w Polsce – „Concordia Salus” pod Grójcem (działa od jesieni 2010 r.), który większość ze swych 200 miejsc chciał przeznaczyć na zakład opiekuńczo-leczniczy, oddział rehabilitacyjny i hospicjum. Kontraktu nie dostał, przez co jego właściciel balansuje na krawędzi bankructwa.

Jednak przy wszystkich kłopotach część inwestorów, która kilka lat temu wybudowała w Polsce swój pierwszy dom opieki, decyduje się na kolejny. Tak jest np. w przypadku właścicieli „Spokojnej Przystani” w Baniosze, którzy kończą budować kolejny taki ośrodek, w Jazgarzewie pod Piasecznem. – Ten biznes jest trudny, bardzo odpowiedzialny, absorbujący, ale ma jedną wielką zaletę – jest stabilny, a potencjalnych klientów jednak przybywa – mówi Sławomir Nowicki, właściciel Domu Opieki „Nad Świdrem”.

Jacek Zwardoń, prezes Anderson Holding Polska, dodaje:

- Z naszych szacunków wynika, że potencjalny popyt na polskim rynku na prywatne domy seniorów może sięgać nawet 200 tys. łóżek. Tyle jest naszym zdaniem osób, które stać na tę usługę i przeniosłyby się do takiego domu. Nie tylko dlatego, że wymagają opieki, ale ponieważ mieszkają same i doskwiera im samotność.

Prezes Zwardoń uważa, że najlepszym sposobem przyciągnięcia klientów jest sieć, jej wysoka i znana marka, przewidywalność, taki sam standard w każdej placówce, profesjonalizm.

Inny sposób na to ma Paweł Szostek, doświadczony deweloper spod Warszawy.

- Oferta ośrodków dla starszych osób jest wciąż zbyt uboga – mówi. – Brakuje np. osiedli dla seniorów, których jest dużo na Zachodzie. Można w nich nie tylko wynajmować mieszkanie czy domek, ale także kupić je. Moim zdaniem Polacy chętniej przenosiliby się do takich ośrodków niż do tradycyjnych domów opieki.

Szostek chce zacząć budowę miasteczka dla seniorów, na swoich gruntach pod Konstancinem, już w przyszłym roku. Mają tam powstawać niewielkie bloki, z mieszkaniami do 40 mkw. W cenie do 140 tys. zł. Mieszkańcy miasteczka będą mieć na miejscu do swej dyspozycji stołówkę, pielęgniarki, lekarzy, tereny spacerowe, ogródki, miejsce do wspólnych spotkań. Próby budowy takich miasteczek w Polsce już były. Nie wypaliły z powodu kryzysu finansowego z 2008 r. i zapaści na rynku nieruchomości.

Domy seniora chcą budować także dwie najbardziej znane u nas firmy, zajmujące opieką nad starszymi ludźmi w ich domach – Continuum Care i House Domowa Opieka. Chcą przeznaczyć na ten cel środki, które pozyskały niedawno od dwóch funduszy inwestycyjnych: MCI BioVenture i Skyline Venture.

Jeśli nawet one, działające w branży konkurującej z domami opieki, przymierzają się do ich budowy, to znaczy, że zakładają, iż ten biznes może być u nas lepszy od wynajmowania domowych opiekunek.

Jacek Krzemiński