Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Rynek nieruchomości: nabywcy mają w czym wybierać

Ceny mieszkań od połowy 2009 roku utrzymują się na mniej więcej podobnym poziomie. W ciągu najbliższego roku też nie powinny wzrosnąć. Chociaż szybko wzrasta liczba chcących kupić mieszkanie, podaż utrzymuje się również na wysokim poziomie. Sytuacja jest korzystna dla nabywców – mają w czym wybierać i są w stanie wynegocjować niższą cenę.
Rynek nieruchomości: nabywcy mają w czym wybierać

Podaż nowych mieszkań jest na rekordowym poziomie (CC BY-NC-SA zenhikers)

Deweloperzy mają obecnie do sprzedania ponad 30 tys. mieszkań. Jest to rekordowy poziom podaży, z czego powinni cieszyć się nabywcy mieszkań. Po pierwsze mają na rynku duży wybór, a ponadto wzmożona konkurencja pomiędzy deweloperami wymaga mocniejszej walki o klienta. Nabywcy mogą z większą pewnością siebie walczyć o obniżkę ceny i tak już tańszych lokali nowych.

Skala możliwej negocjacji, w przypadku konkretnych spółek, jest zależny od polityki sprzedażowej dewelopera. Zdarza się, że do transakcji dochodzi po obniżce rzędu 20 proc. w stosunku do ceny ofertowej. Trzeba mieć jednak świadomość, że może to wynikać ze słabej kondycji finansowej dewelopera lub po prostu być chwytem marketingowym. Niektóre firmy już na etapie tworzenia założeń budżetowych danej inwestycji kalkulują duże rabaty w cenie ofertowej swoich mieszkań wiedząc, że udzielanie znaczących upustów potrafi zwiększyć sprzedaż. Z drugiej jednak strony na rynku działają firmy, które stronią od rabatów i wynegocjowanie nawet kilkuprocentowego upustu może okazać się trudne lub nawet niemożliwe.

Oferta sprzedaży o blisko jedną trzecią większa

Świadomy nabywca, oprócz rozważenia zakupu lokalu na rynku pierwotnym, powinien porównać jego ofertę z propozycją mieszkań używanych, gdzie także widać znaczny wzrost podaży. Oszacowanie liczby dostępnych ofert jest jednak bardzo trudne. Brakuje jednej bazy danych, która dostarczałaby informacji o unikalnych ofertach sprzedaży. W wielu przypadkach jedno ogłoszenie jest kilkukrotnie kopiowane przez biura pośrednictwa.

Na podstawie danych Home Broker można jednak oszacować, że początek 2011 roku obfituje w podaż na rynku wtórnym o blisko jedną trzecią większą niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Wydawałoby się, że w tej sytuacji naturalną ścieżką wydarzeń byłoby obniżenie się ogólnego poziomu cen mieszkań. Nic bardziej mylnego.

Niewielkie fluktuacje cen mieszkań

W lutym ceny mieszkań praktycznie nie zmieniły się wobec poziomu ze stycznia. W perspektywie roku przeciętne mieszkanie w największych polskich miastach straciło na wartości zaledwie 0,6 proc. W ostatnich 12 miesiącach najwyższy i najniższy poziom cen nie odchylał się mocniej niż o 3 proc. w stosunku do dzisiejszego poziomu. Dane te świadczą o niewielkich fluktuacjach i utrzymywaniu się cen nieruchomości na stabilnym poziomie. Sytuację taką obserwować można od połowy 2009 roku, kiedy to zatrzymana została fala pokryzysowej przeceny.

Jest to więc idealny moment na dokonanie przemyślanej transakcji zakupu nieruchomości – ze względu na duży wybór i możliwości negocjacji cen. Próżnować nie powinny ponadto osoby zainteresowane zamianą lokalu. Trzeba bowiem pamiętać, że pomiędzy transakcją sprzedaży pierwotnie posiadanej nieruchomości, a zakupem nowej mija zazwyczaj trochę czasu. W okresie przedkryzysowym otrzymane w wyniku sprzedaży pieniądze traciły więc szybko na wartości biorąc za punkt odniesienia szybko rosnące ceny mieszkań.

rynek nieruchomosci

Mieszkanie powiększy się o 2 m kw.

Obecnie takie ryzyko nie istnieje, a być może czas będzie nawet grał na korzyść osób zainteresowanych zamianą. Powód? Prognoza Home Broker na najbliższe 12 miesięcy mówi o wzroście cen mieszkań na minimalnym poziomie 0,9 proc. Realnie ceny nieruchomości mogą więc spaść o 2 proc., ponieważ ogólny poziom cen w tym czasie wzrośnie o około 3 proc.

W tym samym czasie poziom wynagrodzeń powinien wzrosnąć o około 4 proc. Taka zmiana powiększy możliwości zakupowe przeciętnego nabywcy. Przyjmując, że statystyczny Polak myśli o zakupie mieszkania o powierzchni 50 m kw., za rok najprawdopodobniej stać go będzie na zakup mieszkania o powierzchni 52 m kw.

Popyt ograniczy spadki

Wciąż jednak nie padła odpowiedź na pytanie – dlaczego ceny mieszkań nie spadają skoro ich podaż rośnie? Odpowiedź jest prozaiczna – rośnie popyt na mieszkania. Zgodnie z danymi Home Broker w czwartym kwartale 2010 roku liczba osób chcących kupić własne M wzrosła o 50 proc. w porównaniu z początkiem zeszłego roku. Z jednej strony świadczy to o pozytywnym nastawieniu nabywców co do ich przyszłej sytuacji finansowej, a z drugiej wynika z postępującej liberalizacji polityki kredytowej banków. Warto zauważyć, że przeciętna marża kredytów udzielanych w złotych wynosiła w lutym zeszłego roku 2,3 proc., podczas gdy 12 miesięcy później było to 1,5 proc.

Należy jednak zauważyć, że Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych, za czym postępuje wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Bez wątpienia będzie to czynnik wpływający negatywnie na koszty obsługi długu oraz samą wysokość zdolności kredytowej przeciętnej rodziny. W przypadku kredytu zaciągniętego na 30 lat i kwoty 300 tys. zł, podwyżka stóp procentowych o 0,25 pp. wiąże się obecnie ze wzrostem miesięcznej raty o blisko 48 zł do 1764 zł.

Bartosz Turek jest analitykiem rynku nieruchomości

Podaż nowych mieszkań jest na rekordowym poziomie (CC BY-NC-SA zenhikers)
rynek nieruchomosci
rynek nieruchomosci

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane