Na polskim rynku będzie w 2015 roku działać prawdopodobnie już sześć banków hipotecznych. Jeśli zostaną uchwalone rządowe założenia zmian kilku ustaw, w tym prawa upadłościowego, emisję listów zastawnych rozpocznie zapewne PKO Bank Hipoteczny. Teraz banki badają rynek i zastanawiają się, jaki może być popyt na te papiery.

Do tej pory – już od kilkunastu lat – w Polsce działają mBank Hipoteczny i Pekao Bank Hipoteczny. W tym roku licencję na założenie podobnej instytucji dostał PKO BP. Źródła rynkowe twierdzą, że wnioski o licencję złożyły BZ WBK, Raiffeisen Bank Polska oraz Getin Noble Bank. To oznaczałoby, że grupy, w których działają lub będą działać banki hipoteczne, odpowiadają są za 60–70 proc. kredytów mieszkaniowych w Polsce.

Rząd spóźnia się z projektem

Szykowana zmiana prawa ma umożliwić bankom dostęp do długoterminowych, stabilnych źródeł finansowania kredytów hipotecznych. Możliwe będzie refinansowanie kredytów poprzez emisję listów zastawnych, czyli obligacji zabezpieczonych na hipotekach, a inwestowanie w te papiery będzie bezpieczniejsze. Mogą się one przełożyć na duży wzrost ocen wiarygodności kredytowej, co obniży koszt finansowania tym instrumentem.

Według przedstawionych na listopadowym Kongresie Bankowości Detalicznej prognoz prezesa PKO Banku Hipotecznego Rafała Kozłowskiego, gdyby nowe prawo weszło szybko w życie, a powstające banki rozpoczęły emisje, w ciągu trzech lat byłoby możliwe zrefinansowanie 7 proc. kredytów hipotecznych, czyli około 28 mld zł. W tej chwili emisje listów zastawnych sięgają ledwie 1 proc. wartości tych kredytów.

Nad projektem ustawy pracuje Rządowe Centrum Legislacyjne. Już widać opóźnienia. Rząd zapowiadał skierowanie go do Sejmu przed końcem roku, ale się na to nie zanosi. Nie wiadomo także, ile czasu zajmie parlamentowi uchwalenie nowego prawa. Przedstawiciele Ministerstwa Finansów szacują, że prace parlamentarne mogą potrwać około trzech miesięcy, gdyż jest to tzw. ustawa specjalistyczna, która nie prowokuje politycznej agresji, co przy wielu innych aktach prowadzi do przeciągania prac w nieskończoność. To znaczy, że parlament zdążyłby przed końcem kadencji.

Trudno jeszcze orzec, czy opóźnienia te przełożą się na plany banków. PKO Bank Hipoteczny powinien działać operacyjnie w I kwartale 2015 r. – ocenia Zbigniew Jagiełło, prezes banku PKO.

Zaczną od emisji wysokiej jakości

Na koniec III kwartału 2014 r. banki miały w portfelach niemal 350 mld zł kredytów mieszkaniowych. To bez mała 40 proc. wszystkich kredytów dla sektora niefinansowego. Nie sposób liczyć, że dzięki powstaniu banków hipotecznych i emisjom listów zastawnych problem refinansowania długoterminowych kredytów od razu zostanie rozwiązany. Będzie się jednak z czasem zmniejszał, a banki będą w stanie udzielać nowych kredytów.

Gdyby zmiany nie zostały wprowadzone, od 2018 roku, kiedy zacznie obowiązywać norma płynności długoterminowej wprowadzana przez Bazyleę III i unijne prawo, kredyty mieszkaniowe mogłyby się stać niemal zupełnie niedostępne, a tym samym niewyobrażalnie drogie. Obecnie w strukturze bilansów banków aktywa o terminie zapadalności powyżej roku mają wartość 1,1 bln zł, a pasywa zaledwie 400 mld zł.

Banki na razie planują emisje listów opartych na puli nowych – najmniej ryzykownych – kredytów. To słuszna droga, bo rynek potrzebuje emisji benchmarkowych, a te powinny być jak najlepszej jakości.

– Główny wysiłek powinien być związany z nowym portfelem kredytowym w złotych. To idealna sytuacja, jeśli chodzi o rating – mówił podczas kongresu Artur Szeski, dyrektor ds. instytucji finansowych w Fitch Polska.

PKO BP rocznie udziela około 10 mld zł kredytów hipotecznych, z czego w księgach banku hipotecznego znalazłoby się 30–40 proc.

– Po uzbieraniu sumy aktywów będziemy emitować listy zastawne – powiedział Zbigniew Jagiełło. Dodał, że dopiero w dalszej kolejności bank będzie rozważał emisje listów w oparciu o stare kredyty.

Na początek rynek krajowy

mBank Hipoteczny wyemitował w tym roku listy zastawne o wartości 710,7 mln zł (w całym 2013 r. 416,9 mln zł), a do końca roku planuje osiągnąć z emisji 1 mld zł. Rentowność dwóch transzy papierów o tenorze ośmio- i ośmio i półrocznym oraz wartości odpowiednio 300 i 200 mln zł uplasowanych w lipcu i sierpniu wyniosła WIBOR 6M plus 93 pkt baz. Wszystko to były emisje pod detaliczne, nowe kredyty hipoteczne udzielane przez mBank od 2013 r.

Wcześniejsze tegoroczne emisje listów w euro na znacznie mniejsze kwoty (8–20 mln) i stałej stopie 3,5 proc. miały rekordowe 15-letnie terminy zapadalności.

– Uplasowaliśmy do tej pory 70 mln euro na rynku międzynarodowym. W tej chwili są wysokie koszty i ryzyka podatkowe – mówił podczas kongresu Piotr Cyburt, prezes mBanku Hipotecznego.

Dlatego emisje w euro mają charakter czysto sondażowy, a ich koszty trudno uznać za satysfakcjonujące, gdyż zagraniczni inwestorzy są zobowiązani do płacenia podatku u źródła. Skala jest niewielka, a na międzynarodowych rynkach emocje budzą oferty zaczynające się od 250 mln euro. Transze złotowe rzędu 200–300 mln na naszym rynku są już jednak poważną propozycją.

– Traktuję to jako jedno z największych osiągnięć w ciągu ostatnich lat – mówi Cezary Stypułkowski, prezes mBanku.

– Nasza decyzja o rozwoju mBanku Hipotecznego była bardzo słuszna i zupełnie zmienia nasze możliwości, jeśli chodzi o finansowanie – dodaje wiceprezes Joerg Hessemmueller.

Przedstawiciele mBanku twierdzą, że osiągnęli już znaczną przewagę nad resztą stawki w zdobywaniu pozycji rynkowej, nawet jeżeli opóźnienia w uchwalaniu nowego prawa okażą się niewielkie.

– Proces dojścia do naszej pozycji zajmie innym około dwa lata. To samo dotyczy PKO – powiedział Cezary Stypułkowski.

PKO BP na koniec II kwartału 2014 r. miał w portfelu 89,3 mld zł kredytów hipotecznych, Getin Noble – 35 mld zł, Pekao – 32,7 mld zł, BZ WBK – 31,6 mld zł, mBank – 29,7 mld zł. W Getin Noble kredyty z rozpoznaną utratą wartości to blisko 3,8 mld zł, czyli bez mała 11 proc. portfela, gdyż bank udzielał ich szczególnie ryzykownie, w dodatku przy wyjątkowo szerokich spreadach kursowych.

– Na pewno będą w stanie wyselekcjonować pulę kredytów złotowych o niskiej LTV i dobrych zabezpieczeniach. W ich sytuacji obniżenie kosztu refinansowania będzie miało szczególne znaczenie – mówi Obserwatorowi Finansowemu przedstawiciel wysokiej kadry dużego banku.

Listy nie rozwiążą kłopotów z frankiem

Najtrudniej będzie o zrefinansowanie kredytów frankowych. Banki miały na koniec III kwartału 2014. r. prawie 133 mld zł takich kredytów w swoich portfelach.

– Byłem zwolennikiem poglądu, że uda się listami sfinansować stary portfel walutowy, jednak pojawia się ryzyko polityczne i zdolności kredytowej klienta, który zaciągnął kredyt we frankach. Może ten portfel powinien jeszcze dojrzeć i zmniejszyć LTV – mówił Piotr Cyburt.

Analitycy agencji Fitch Rebecca Holter i Stanislas de Bazelaire uważają, że ratingi papierów, dla których podstawą są kredyty walutowe, nie mają szans na osiągnięcie poziomów emisji w złotych. Dlaczego? Przez możliwe niekorzystne zmiany kursów oraz dlatego, że nadzabezpieczenie musiałoby być na tyle duże, by było odporne na scenariusze warunków skrajnych.

– Jeśli niekorzystne zmiany kursów walut tworzą znaczącą zmienność w ryzyku kredytowym lub w poziomie nadzabezpieczenia potrzebnym do określonego ratingu, jest duże prawdopodobieństwo, że będzie on ograniczony do ratingu długu niezabezpieczonego plus maksymalnie do dwóch stopni związanych z ochroną listów zastawnych w przypadku postępowań naprawczych – wyjaśniają analitycy.

Inwestorzy chcą mieć listy

Na rynkach europejskich obligacje zabezpieczone kupują głównie banki, od kilku lat w coraz większym stopniu angażują się w nie banki centralne, fundusze inwestycyjne i asset management, fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe. Czy w Polsce będzie popyt i jaka będzie jego struktura?

– Na pierwsze emisje w tym roku popyt był większy, niż się spodziewaliśmy. Jest za wcześnie, by przewidywać, jaki będzie rynek w przyszłym roku. W długim okresie sądzimy, że popyt musi przyjść z zagranicy. To bardzo trudny proces, w którym jesteśmy prekursorami. W tym momencie może to być drogie, ale w długiej pespektywie się nam opłaci – mówi Cezary Stypułkowski.

Na pewno popyt zgłoszą OFE, które po ostatnich zmianach mają w portfelach około 75 proc. akcji i będą musiały je sprzedawać, a także równoważyć ryzyko innymi aktywami. Nowa ustawa ma uelastycznić ich limity inwestycyjne.

– Ponieważ OFE nie mogą inwestować w obligacje Skarbu Państwa, listy będą jednym z najbardziej pożądanych aktywów – mówił na kongresie Tomasz Mrowczyk, dyrektor ds. inwestycji strategicznych i kapitałowych TFI PZU.

Pula aktywów OFE będzie się jednak systematycznie zmniejszać. W poprzednich latach rocznie z ZUS do OFE przepływało rocznie około 11 mld zł składek, teraz m.in. z powodu tzw. suwaka OFE oddają ZUS więcej gotówki, niż do nich napływa.

Maciej Karasiński, członek zarządu Aviva PTE, uważa, że listy są atrakcyjnym instrumentem dla firm ubezpieczeniowych, gdyż mają niską korelację z innymi aktywami.

– Z punktu widzenia strategicznej alokacji aktywów listy powinny się znaleźć w portfelach instytucji ubezpieczeniowej – mówi.

Popyt może przyjść z zagranicy

Jak może wyglądać popyt na rynkach międzynarodowych? Alain Gallois, szef należącej do francuskiej grupy bankowej BPCE platformy obrotu długiem Natixis, twierdzi, że polskie papiery w euro mogą liczyć na popyt na europejskim rynku, a moment na emisje jest dobry, bo lata 2013 i 2014 przyniosły spadek podaży netto i sytuacja ta utrzyma się w przyszłym roku. Prognozuje, że w 2015 roku podaż może wynieść 110–120 mld euro, a wykupione zostaną obligacje zabezpieczone o wartości 127 mld euro.

Inwestorzy mający w portfelach bardzo duże udziały rządowego długu poszukują instrumentów pozwalających im zdywersyfikować aktywa. Dlatego przyglądają się nierządowym papierom dłużnym oraz emisjom z państw spoza strefy euro. W dodatku we wrześniu Europejski Bank Centralny uruchomił trzeci już program skupu obligacji zabezpieczonych. W ciągu trzech tygodni od rozpoczęcia CBPP3 kupił łącznie papiery warte 4 mld euro, z czego 360 mln euro na rynku pierwotnym.

Agencje powiedzą A?

Obecnie obligacje zabezpieczone emitentów ze stabilnych krajów strefy euro są wyceniane 10 pkt baz., a emitentów z państw peryferyjnych 40 pkt baz. powyżej EURIBOR. Spready są przeciętnie o 40 pkt baz. niższe niż w instrumentach sekurytyzacyjnych (ABS). Wynika również z tego, że ponad 60 proc. emisji ocenianych przez agencję Standard and Poor’s, 59 proc. ocenianych przez Fitch i nieco ponad 50 proc. przez Moody’s ma ratingi AAA. Na jakie oceny – po zmianach w prawie – mogą liczyć polskie papiery?

– Automatyczne wydłużenie terminu zapadalności listów zastawnych o rok z dniem ogłoszenia (ewentualnej) upadłości banku hipotecznego, sześciomiesięczne pokrycie płatności odsetek oraz możliwość odroczenia płatności kapitału aż do trzech lat po najpóźniejszym terminie zapadalności aktywów w zależności od wyników specyficznych testów to zmiany, które wydają się rozwiązywać kwestię ryzyka płynności, która jest pietą achillesową obecnej ustawy – twierdzą Rebecca Holter i Stanislas de Bazelaire.

Jeśli nowa ustawa będzie zgodna z przyjętymi przez rząd założeniami, to zobowiąże banki hipoteczne do utrzymywania bufora płynności, który ma pokrywać odsetki za okres kolejnych sześciu miesięcy i wprowadzi mechanizm, dzięki któremu płatności kapitału mogłyby być odroczone. To zmniejszyłoby ryzyko związane z ograniczoną zbywalnością kredytów hipotecznych i kredytów sektora publicznego w przypadku złej koniunktury.

– Teoretycznie takie właściwości nowej ustawy umożliwiają, żeby rating listów zastawnych był o 12 stopni wyższy od ratingu niezabezpieczonego zadłużenia – dodają analitycy Fitch, zastrzegając jednocześnie, że zmiany zostałyby odzwierciedlone w ratingach ich agencji dopiero po ich wprowadzeniu oraz dostosowaniu do nich warunków emisji. Już po opublikowaniu projektu ustawy Fitch skomentowałby jednak ich oczekiwany wpływ, żeby emitenci i inwestorzy zostali uprzedzeni co do kierunku ratingów.

– Jeżeli wszystko pójdzie jak należy, to mamy szansę na AAA. Będziemy się jednak przyglądać każdej transzy osobno. Nie podejmuję się powiedzieć, jaki jest możliwy poziom ratingu w walucie obcej – mówił podczas kongresu Artur Szeski.

Podwyżka ratingu listów zastawnych może obniżyć – przynajmniej na początku – koszty finansowania do wysokości WIBOR 6M plus 40 pkt baz. Przy stawce WIBOR 6M z początku listopada 1,94 proc. oznaczałoby to 2,34 proc. Na 21 listopada byłoby to 2,45 proc. wobec 2,57-proc. rentowności 10-letnich obligacji skarbowych. Rentowność dla inwestora mogłaby być mniejsza niż dla obligacji skarbowych, a równocześnie koszt finansowania dla banku wyższy niż z najtańszych depozytów. To komplikuje sytuację od strony popytu i pod względem opłacalności emisji.

Zarówno banki, jak i inwestorzy działają jednak w środowisku wyjątkowo niskich stóp procentowych. Nie jest jednak pewne, czy banki będą w stanie utrzymać oprocentowanie depozytów na rekordowo niskich poziomach, nie ryzykując ich odpływu. Nie jest też wykluczone, że rentowności listów w porównaniu z innymi klasami aktywów okażą się długoterminowo warte rozważenia.