11 proc. Europejczyków mieszka w lokalach socjalnych

23.03.2015
Budownictwo na zasadach non-profit, systemy dofinansowania zarówno dla najemców, jak i właścicieli – to sposoby wdrażane przez kraje europejskie w celu poprawienia sytuacji mieszkaniowej. Co ważne, realizacja tego celu łączy się też z pobudzaniem mobilności społeczeństwa, która pozytywnie działa na dynamikę rozwoju gospodarczego oraz ogranicza długoterminowe bezrobocie.

(infografika Dariusz Gąszczyk/CC by Lydia)


Aż 30 proc. Europejczyków mieszka w wynajmowanym mieszkaniu. Wynik ten wydaje się o tyle zaskakujący, że w wielu krajach najem jest rozwiązaniem nieopłacalnym – szczególnie w otoczeniu niskich stóp procentowych. Po prostu koszt najmu jest wyraźnie wyższy niż odsetki od kredytu i koszt utrzymania podobnego lokum kupionego na własność.

Z taką sytuacją mamy do czynienia nawet w Polsce. Pod koniec zeszłego roku najem był o 39 proc. droższy niż zakup. Dziś wynik ten mógłby być jeszcze wyższy, bo w międzyczasie doszło do dalszego obniżenia kosztu kredytu za sprawą obniżki stóp procentowych przez RPP. Podobna sytuacja ma też miejsce w USA i Wielkiej Brytanii. Portal Trulia i bank Halifax oszacowały, że najem jest w tych krajach droższy odpowiednio o 61 proc. i 10 proc. (IV kwartał 2014 r.).

Najem pożądany

Czy to znaczy, że polityka państwa powinna być nastawiona na promowanie zakupu  nieruchomości? Działanie takie może przecież pobudzać inwestycje (budowa nowych nieruchomości), a więc pozytywnie przekładać się na wzrost PKB, zatrudnienia i przychodów budżetu z tytułu licznych podatków związanych z budową, wykończeniem, finansowaniem inwestycji i obsługą transakcji na rynku nieruchomości.

Europejskie statystyki sugerują jednak, że promowanie własności może mieć też negatywne skutki. Na Słowacji, Malcie, w Polsce, Litwie i we Włoszech, a więc w pięciu krajach uznanych w raporcie Europejskiej Fundacji na Rzecz Poprawy Warunków Życia i Pracy (Mobilność w Europie – kierunki działania) za te o najmniejszej skłonności do zmiany miejsca zamieszkania, na przykład w celu podjęcia pracy lub nauki, aż 78,3 proc. osób mieszka „na swoim”.

Na drugim biegunie, a więc w grupie obywateli najchętniej zmieniających miejsce zamieszkania (Szwecja, Dania, Finlandia, Irlandia, Francja), właścicieli jest wyraźnie mniej, bo 65,6 proc. – wynika z danych Eurostatu za 2013 rok. Kupiona nieruchomość utrudnia zmianę miejsca zamieszkania. Wspieranie własności kosztem rynku najmu powoduje więc, że cierpi mobilność społeczeństwa, a ta ma przeważnie pozytywny wpływ na dynamikę wzrostu PKB, wyższy poziom zatrudnienia oraz niższą stopę długoterminowego bezrobocia.

(infografika DG)

Co trzeci najem poniżej cen rynkowych

Aż 37 proc. całego europejskiego rynku najmu działa na zasadach nierynkowych. Jak wynika z danych zebranych przez Eurostat, aż 11 proc. obywateli wspólnoty mieszka w wynajmowanych nieruchomościach, w przypadku których stawka czynszu jest niższa niż rynkowa. To oferta przeważnie skierowana do osób gorzej sytuowanych. Pobieżna analiza sugeruje, że dotyczy to przede wszystkim krajów o mniejszej mobilności obywateli – w krajach o wysokiej mobilności unika się tej formy wspierania, a trzonem rynku najmu jest ten z czynszem rynkowym.

W Danii co piąte mieszkanie z non-profit

Doskonałym przykładem jest Dania, gdzie, wg danych Eurostatu, osób mieszkających w wynajmowanych nieruchomościach o czynszu niższym niż średni jest dokładnie 0 proc. Może być to wynikiem zawiłości przyjętej metodologii, bo gdyby przyjrzeć się informacjom udostępnianym przez portal housingeurope.eu, można dojść do zgoła odmiennych wniosków. Wynika z nich bowiem, że co piąte mieszkanie dostarczone zostało w tym kraju przez organizacje non-profit (spółdzielnie), które finansują budowę nieruchomości przeważnie z niewielkim udziałem wpłat najemców, np. 2 proc. 91 proc. pochodzi z kredytu gwarantowanego przez gminę, a brakujące 7 proc. – z nieoprocentowanej pożyczki udzielanej także przez gminę. Koszty finansowania lokatorzy pokrywają w czynszu. Aby zapisać się do takiej spółdzielni trzeba mieć 15 lat. System ten jest o tyle dobrze przemyślany, że wysokość czynszu zależy od kosztów obserwowanych w długim terminie. W efekcie okresowe spadki stóp procentowych nie obniżają czynszu, a nadwyżka zbierana jest przez ogólnokrajowy fundusz z przeznaczeniem na remonty i finansowanie kolejnych inwestycji.

W efekcie w Danii prawie nie występuje problem mieszkania osób dorosłych z rodzicami. W domu rodzinnym, w skali całego kraju, mieszka tam około 9,1 tys. osób w wieku 25 – 34 lata, podczas gdy w Polsce problem ten dotyczy 2,8 mln osób. Zgodnie z danymi Eurostatu jest to odpowiednio 1,4 proc. i 43,5 proc. obywateli we wziętej pod uwagę grupie wiekowej.

We Francji tanio nie tylko dla najbiedniejszych

Ciekawy mechanizm pozwalający dostarczać sporo mieszkań o umiarkowanych czynszach działa też we Francji. Nieruchomości dostarczane są zarówno przez osoby prywatne jak i sektor publiczny – o ile działają na zasadach non-profit. Oferują mieszkania o obniżonych czynszach w zamian za możliwość korzystania z dotacji, preferencji podatkowych i preferencyjnych źródeł finansowania. Czynsz jest ustalany na podstawie kosztów budowy, które są niższe niż rynkowe ze względu na dotacje rządowe, samorządowe i zwolnienia podatkowe. Co więcej najbiedniejsi, których nie stać nawet na tak ustalony czynsz, mogą liczyć na dodatek mieszkaniowy. Korzystać mogą z niego tak długo, jak ich dochody nie wzrosną ponad ustalony próg.

Ważne jest jednak, że o taką nieruchomość może ubiegać się każdy spełniający wymagania dochodowe, które są ustalone na tyle wysoko, aby z dobrodziejstw taniego najmu korzystali nie tylko najbiedniejsi. Tak Francuzi starają się uniknąć pauperyzacji osiedli. Dane sugerują, że udaje się to w ograniczonym zakresie: 35 proc. osób korzystających z preferencyjnego najmu osiąga dochody poniżej progu ubóstwa. Housingeurope.eu sugeruje, że aż 17 proc. mieszkań we Francji przeznaczonych jest na wynajem z niskim czynszem.

Osiągnięciu tak wysokiej popularności mieszkań wynajmowanych po preferencyjnych stawkach sprzyja ciekawy system finansowania. W dużej mierze są to pożyczki z funduszu CDC (Caisse des Dépots et Consignations został powołany do życia w 1816 roku jako instytucja podległa rządowi. Dziś jest to grupa kapitałowa, wspierająca realizację polityki rządowej i samorządowej (np. mieszkaniowej). Różnica np. między naszym PiR albo funduszem mieszkaniowym BGK jest taka, że kapitał w CDC może lokować każdy obywatel. Od zysku nie zapłaci podatku.)

Łatwiej z Polski wyjechać niż zmienić miasto

Polityki wspierającej mobilność obywateli nie należy utożsamiać jedynie z rozwijaniem segmentu najmu po obniżonych czynszach, ale też segmentu najmu rynkowego. Przykładem jest Szwecja. Zalicza się do grona krajów o wysokiej skłonności obywateli do zmiany miejsca zamieszkania, a prawie co trzeci Szwed mieszka w lokalu wynajmowanym na zasadach rynkowych. Jest to wysoki wynik na tle europejskim i bardzo wysoki w porównaniu do Polski gdzie na zasadach rynkowych wynajmuje mieszkanie tylko 4,2 proc. obywateli. Mniej niż wskazuje rynek za najem mieszkań płaci jedynie 0,3 proc. obywateli Szwecji (wg Eurostat).

Choć rodzima mobilność społeczeństwa polskiego należała jeszcze w 2005 roku do jednej z najniższych w Europie (dane Eurobarometru), to wejście Polski do Unii wszystko zmieniło. Braki mieszkaniowe i wyższy standard życia za granicą powodują, że w ostatnich latach więcej osób z Polski wyjechało, niż przeprowadziło się pomiędzy województwami. Sugerują to szacunki GUS bazujące na Narodowym Spisie Powszechnym, czyli badaniu, które bierze pod uwagę faktyczne miejsce zamieszkania, a nie administracyjne deklaracje.

Wynika z nich, że w latach 2002 – 2011 pomiędzy województwami przeprowadziło się zaledwie 761,3 tys. osób. To mało w obliczu skali emigracji z kraju – szacuje się, że liczba Polaków na emigracji sięga 2,2 mln.

(infografika DG)

Wyjazd z kraju wymaga wprawdzie przezwyciężenia bariery językowej, utrudnia kontakt z rodziną i znajomymi. Statystyki potwierdzają jednak, że minusy emigracji przegrywają w starciu z plusami – wyższy poziom życia, praca i lepsze zarobki przeważają szalę.

W Polsce singiel zarabiający tyle, ile wynosi średnia dla miasta wojewódzkiego wyda 30-50 proc. dochodu na wynajem kawalerki. Portal numbeo.com szacuje, że w Niemczech wynajem kawalerki poza centrum kosztuje 20 proc. przeciętnego wynagrodzenia, czyli około 400 euro miesięcznie. W Wielkiej Brytanii przeciętny czynsz najmu wynosi 889 funtów miesięcznie, co odpowiada 35 proc. deklarowanych przez najemców wynagrodzeń (wg szacunków HomeLet ze stycznia 2015 r. )

Gdyby mieszkaniec Warszawy chciał zaś mieszkanie kupić, to za średnie wynagrodzenie netto kupiłby zaledwie 0,53 m kw. przeciętnego używanego lokalu (wg. NBP w IV kw. 2014 roku za metr płacono prawie 7,1 tys. zł). Szacunki bazujące na danych Eurostatu i portalu Global Property Guide sugerują, że możliwości zakupowe mieszkańców Kopenhagi, Brukseli, Wiednia, czy Berlina są 2-4 krotnie wyższe.

Mieszkań na wynajem brakuje

Mieszkań na wynajem w Polsce brakuje. Braki są zaś powodem wyższego poziomu cen nad Wisłą. Z najmu na zasadach rynkowych korzysta jedynie 4,2 proc. obywateli przy średniej unijnej na poziomie 19 proc. W segmencie mieszkań komunalnych braki są oczywiste, ale brakuje dokładnych statystyk na ten temat. Biorąc pod uwagę jedynie Warszawę, Gdańsk, Poznań i Wrocław można szacować, że w miastach tych w 2012 roku brakowało ponad 12 tys. lokali komunalnych.

Nie należy przy tym bezrefleksyjnie wierzyć danym Eurostatu, które sugerują, że na zasadach nierynkowych w Polsce wynajmuje mieszkanie aż 12 proc. obywateli, co byłoby wynikiem zbliżonym do średniej europejskiej. Urząd zalicza bowiem do tej grupy także mieszkania spółdzielcze. Zgodnie z polskim prawem własność takich nieruchomości przysługuje spółdzielni, a lokatorom spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Warto przypomnieć, że pierwsze z nich jest bardzo zbliżone do pełnej własności. Zaliczanie tych lokali do grona wynajmowanych to nadmierne uproszczenie, które zaniża udział właścicieli w strukturze własnościowej nieruchomości. Prawo spółdzielcze lokatorskie poddane jest jednak dużym ograniczeniom w rozporządzaniu. Nie można go na przykład sprzedać, zapisać w testamencie czy zabezpieczyć na nim kredytu hipotecznego.

Patrząc na problem globalnie można przytoczyć szacunki, zgodnie z którymi nad Wisłą brakuje prawie milion mieszkań, bo o tyle była w 2013 roku wyższa liczba gospodarstw domowych od liczby mieszkań. Poza tym prawie 1,5 miliona istniejących lokali jest w tak złym stanie technicznym, że wymagają albo gruntowego remontu, albo nawet wyburzenia. Jeśli jako punkt odniesienia przyjmiemy standard lokali w UE, to brakuje nam nawet 8 mln mieszkań. W Polsce bowiem statystyczny obywatel ma do dyspozycji 1 pokój, a w Unii jest to średnio 1,6.

Bartosz Turek, Lion’s Bank.


Tagi


Dodaj komentarz


× osiem = 24

Popularne artykuły

Related Posts


Artykuły powiązane