Polskie miasta pustoszeją

22.02.2016
Subiektywne odczucia Polaków, że im ciasno potwierdzają twarde dane: o przeludnieniu, za małej liczbie mieszkań i za małej powierzchni per capita. Dojście do europejskiego standardu zajmie deweloperom jeszcze 25 lat. I to mimo szybko spadającej liczby obywateli w kraju.

(infografika Dariusz Gąszczyk)


Do 2050 roku liczba ludności w Polsce zmniejszy się o 4,5 mln (poniżej 34 mln osób) – tak wynika z prognoz GUS. Najmocniej ten odpływ obywateli dotknie miast. W 2015 roku mieszkało w nich bowiem 23,1 mln osób, a 35 lat później ma to być już tylko 18,8 – czyli o 4,3 mln mniej. Czy to oznacza, że mieszkania kupowane dziś na wieloletnie kredyty stracą na wartości, a najmniej atrakcyjne osiedla zaczną świecić pustkami? Nie we wszystkich miastach.

Mniejsze miasta stracą najbardziej

Największy problem z odpływem mieszkańców będą miały mniejsze miejscowości, które nie przyciągają istniejącą infrastrukturą, zapleczem uniwersyteckim czy łatwością zdobycia pracy. Prognozy GUS mówią o tym, że w połowie stulecia w miastach innych niż wojewódzkie mieszkać ma 12,2 mln osób. To o ponad 21 proc. mniej niż dziś (15,5 mln osób). Nawet jednak miasta wojewódzkie nie unikną problemów. Prognozy GUS na 2050 rok mówią o skurczeniu się liczby ich mieszkańców o ponad 13 proc., czyli o milion osób (z 7,6 mln do 6,6 mln).

Tylko w dwóch miastach wojewódzkich za 35 lat mieszkać ma więcej osób niż dziś – w Warszawie i w Rzeszowie. Trzeba jednak podkreślić, że w obu przypadkach przyjazdy nowych mieszkańców przełożą się jedynie na kosmetyczne wzrosty. W Warszawie ma to być dodatkowo 35,9 tys. osób, a w Rzeszowie 2,2 tys. osób (odpowiednio 2 proc. i 1 proc. aktualnego stanu). W pozostałych miastach wojewódzkich mieszkańców ma być coraz mniej. Szczególnie problem ten dotknie Łodzi, Katowic i Kielc. W tych trzech miastach liczba ludności w 2050 roku będzie o ponad 30 proc. niższa niż dziś.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Pęcznieją obrzeża

Co warto podkreślić, miasta wojewódzkie przyciągają przyjezdnych, ale pozbywają się mieszkańców – na rzecz pobliskich powiatów. Tym samym dochodzi do rozlewania się miast i tworzenia przedmieść. GUS zakłada w swojej prognozie kontynuację tego trendu. W efekcie w 2050 roku na terenie powiatów sąsiadujących z miastami wojewódzkimi mieszkać ma 5,7 mln osób, czyli o 800 tys. osób więcej niż obecnie (wzrost o 17 proc.).

Najbardziej o nowych mieszkańców ma się wzbogacić powiat wrocławski – liczba ludności wzrośnie tam aż o 58 proc., o 54 proc. w gdańskim i 51 proc. w poznańskim. O ponad 15 proc. mniej mieszkańców ma być wtedy natomiast w powiatach nowodworskim i gryfińskim.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Deweloperzy mają co robić przez 25 lat

Mimo kurczącego się społeczeństwa i ucieczki z miast mieszkań w Polsce brakuje i wciąż będzie brakować. Dziś ponad 44 proc. dorosłych Polaków (grupa wiekowa 25-34) mieszka z rodzicami. Mieszkania są małe, przeludnione i wymagają remontu – taki obraz polskiego sektora mieszkaniowego wyłania się ze statystyk europejskiego urzędu statystycznego.

Poziom cen w porównaniu do zarobków ludności jest wysoki. Pracując w dużym mieście zarabia się miesięcznie równowartość pół metra mieszkania, a na wynajem skromnej kawalerki trzeba często wydać 40 proc. wynagrodzenia.

Odpowiedź na pytanie ile mieszkań w Polsce brakuje, aby podaż wpłynęła na obniżenie cen jest skomplikowana. W Polsce istnieje dziś prawie 14 mln mieszkań. Przez 5 lat, wg GUS, dodawano do tej liczby po 144 tys. mieszkań rocznie, a 3 tys. mieszkań poddawano rozbiórce.

Popyt można badać na kilka sposobów. Jednym z nich mogą być informacje dotyczące liczby mieszkań na 1000 mieszkańców (rodzime 363 kontra 477 europejskiej średniej). Takie porównanie uwzględnia fakt, że na Zachodzie liczebność przeciętnego gospodarstwa domowego jest niższa (więcej singli i mniej rodzin z dziećmi) i więcej osób posiada dom wakacyjny. Odnoszenie do europejskiej średniej jest więc w tym przypadku o tyle uzasadnione, że podobnych przemian można spodziewać się w przyszłości nad Wisłą.

Kolejnym sposobem na wyznaczenie popytu może być porównanie liczby pokoi per capita. W tym wypadku uwzględnia się też fakt, że na Zachodzie obowiązuje wyższy standard mieszkaniowy. W Europie średnia to 1,6 pokoi na osobę, w Polsce tylko 1,1. Kluczem może być też powierzchnia lokalu przypadająca na osobę (26,7 m kw. nad Wisłą i 34,1 m kw. w Europie). Trzeba jednak podkreślić, że ten ostatni wskaźnik jest dla Starego Kontynentu” zaniżony, bo w wielu krajach zachodniej Europy lokalne urzędy statystyczne nie sprawdzają powierzchni mieszkań.

Przy obecnej dynamice polskiego budownictwa mieszkaniowego dojście do średnich poziomów europejskich zajęłoby nam 45 lat w przypadku liczby pokoi przypadających na obywatela, 31 lat gdyby wziąć pod uwagę liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców oraz 27 lat jeśli przyjąć, że na obywatela ma docelowo przypadać taka powierzchnia jak na Zachodzie. Uśredniając te trzy wyniki można zaryzykować stwierdzenie, że w Polsce popyt wymaga, aby jeszcze przez kolejne 35 lat sektor budownictwa mieszkaniowego dostarczał tak wielu domów i bloków, co w ostatnich latach. W szacunkach trzeba jednak uwzględnić także spadek liczby mieszkańców ogółem, a w miastach zwłaszcza. Wtedy czas potrzebny na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków skróci się z 35 do około 25 lat.

Jeśli można wierzyć prognozom, deweloperzy już dziś powinni myśleć o przygotowaniach do rozwijania inwestycji poza granicami miast.

Nowy standard M

Potrzeby mieszkaniowe Polaków ewoluują. Społeczeństwo się starzeje, będzie rodzić się mniej dzieci, a coraz więcej Polaków mieszkać będzie samotnie. Od stylu życia zależą zaś również plany lokalowe. Jakich mieszkań potrzebować będą Polacy w 2050 roku? Gdybyśmy chcieli, aby w przyszłości standard mieszkaniowy nad Wisłą odpowiadał standardom określonym przez Eurostat, to kawalerki należałoby wyeliminować. Z założeń europejskiego urzędu wynika bowiem, że każdy singiel powinien mieć do dyspozycji mieszkanie dwupokojowe, para powinna mieszkać w mieszkaniu co najmniej takiej samej wielkości, ale już dwie osoby dorosłe niebędące w związku potrzebują mieszkania z trzema pokojami.

Rodzinom z dziećmi sugeruje się jeszcze większą przestrzeń. O ile dzieci są młode, to jeden pokój może współdzielić dwoje z nich, później każde z dzieci powinno mieć swój pokój. To znaczy, że rodzina z dwójką dzieci może potrzebować czteropokojowego lokum. W innym razie wg Eurostat lokal należy uznać za przeludniony.

Dziś bazując na prognozach GUS dotyczących gospodarstw domowych w Polsce w 2035 r. można zaryzykować stwierdzenie, że trzonem budownictwa w miastach powinny być lokale dwupokojowe. Powinny stanowić około 50 – 60 proc. istniejących mieszkań. Lokale trzypokojowe powinny stanowić 20 – 30 proc. zasobu. Reszta to powinny być mieszkania o większej liczbie pokoi.

Bartosz Turek, Lion’s Bank


Tagi


  • Tezcatlipoca2016 pisze:

    „Poziom cen w porównaniu do zarobków ludności jest wysoki. Pracując w dużym mieście zarabia się miesięcznie równowartość pół metra mieszkania, a na wynajem skromnej kawalerki trzeba często wydać 40 proc. wynagrodzenia.” – polskie zarobki są DWUKROTNIE zaniżone, i to zarówno w stosunku do poziomu wydajności, jak i do adekwatnego udziału płac w PKB. Zawdzięczamy to dwóm czynnikom: (a) monstrualnej biurokratyzacji i nadmiernej regulacji, której tylko część jest pochodną członkostwa w UE – reszta to twórczy dorobek własnych skorumpowanych polityków oraz (b) bezrefleksyjnej dezindustrializacji realizowanej przez ćwierćinteligentów stanowiących dominującą część „żołnierzy” Sejmu i Senatu. Szczególnie destrukcyjną rolę odegrał tu zarówno Balcerowicz ze swoimi urojeniami z końcówki lat dziewięćdziesiątych, jak i Syryjczyk ze swoim haniebnym credo „najlepsza polityką przemysłową jest brak tej polityki”.

  • Zenek pisze:

    Co my możemy wiedzieć co będzie za 34 lata, skąd te dane, o ilości i jakości mieszkań, w tej bogatszej Europie. to tak wygląda jakby był to pisany artykuł pisany na zlecenie deweloperów i banków. A bezgraniczna wiara w urzędy statystyczne, to już zakrawa na schizę.

  • Jakub pisze:

    „To znaczy, że rodzina z dwójką dzieci może potrzebować czteropokojowego lokum. W innym razie wg Eurostat lokal należy uznać za przeludniony.”

    To proszę teraz porównać to z ofertą deweloperów na największych krajowych rynkach i znaleźć te mieszkania 4 i więcej pokojowe.

    Nie ma takich prawie wcale w ofercie na rynku pierwotnym.

  • […] >>czytaj również: Polskie miasta pustoszeją […]

Dodaj komentarz


+ dziewięć = 17

Popularne artykuły

Related Posts


Artykuły powiązane