(Fot. OF/KM)
Już 5 lat trwa trend spadkowy cen mieszkań w największych miastach. Faktu tego nie zmieniają konsekwentnie pozytywne odczyty indeksu zmian cen mieszkań w największych miastach autorstwa Home Broker i Open Finance. Sugerują one, że trzy pierwsze miesiące roku przyniosły odbicie na rynku mieszkaniowym. Pierwszy kwartał zamknął się przeciętną ceną transakcyjną na poziomie o 6,8 proc. wyższą niż kwartał wcześniej.
W efekcie roczną przecenę można dziś szacować na jedynie 3,5 proc., a jeszcze w grudniu ubiegłego roku było to aż 13,3 proc. Czemu ta poprawa ni oznacza jednak wielkiej zmiany na rynku nieruchomości? Bo program „Rodzina na swoim” zaburzył odczyty indeksów i naturalną sezonowość na rynku nieruchomości. Możliwość otrzymania dofinansowania rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych powodowała, że ostatnie miesiące ubiegłego roku stały pod znakiem wzmożonego popytu na tanie lokale (tylko te kwalifikowały się do dopłat).
Zaniżało to przeciętną cenę transakcyjną w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, czego odreagowanie obserwujemy dziś. Hipotezę tę potwierdza fakt, że w pierwszym kwartale liczba zawartych transakcji stopniała wg danych Home Broker i Open Finance o 29,4 proc. Sezonowa korekta w tym okresie w ostatnich latach wynosiła maksymalnie kilkanaście procent.
Aby odnaleźć punkt, do którego rodzimy rynek nieruchomości cofnął się w związku z trwającą korektą niezbędne jest połączenie danych o cenach publikowanych przez NBP i informacji płynących z ww. indeksu. Choć taka metoda nie jest pozbawiona błędów, to w pewnym przybliżeniu pozwala odczytywać trendy panujące na największych rynkach mieszkaniowych. Z indeksu odczytać można, że od szczytu hossy (IV kw. 2007) do pierwszego kwartału tego roku nominalny spadek cen osiągnął poziom 22,5 proc.
Oznacza to, że w trakcie przeceny trwającej ponad 5 lat nominalny poziom cen z końca 2007 roku spadł jedynie w okolice odczytów z pierwszego półrocza 2007 roku. To pokazuje jak nienaturalnie dynamiczne były w ostatniej fazie hossy podwyżki na rynku mieszkaniowym.
(infografika DG/CC by ell brown)
Idąc o krok dalej należałoby ponadto uwzględnić w odczytach przygotowanego indeksu także inflację. Jest to o tyle ważne, że ogólny poziom cen w ostatnich siedmiu latach wzrósł o około jedną czwartą. Tym samym realny poziom cen jest dziś na niższym poziomie niż wskazywałyby to ceny w ujęciu nominalnym.
Odpowiednio przetworzone dane pokazują, że od szczytu hossy doszło do przeceny na poziomie nie 22,5 proc., ale prawie 35 proc. W efekcie dziś realna wartość mieszkań spadła do poziomu notowanego na początku drugiego półrocza 2006 roku.
Za kontynuacją spadków przemawiają głównie kondycja rodzimej gospodarki i podaż na rynku mieszkaniowym. Choć projekcja PKB opublikowana przez NBP w marcu sugeruje, że gospodarka w 2013 roku zacznie się powoli rozpędzać, to wzrost pozostanie wyraźnie poniżej 2 proc. (r/r). W takim otoczeniu trudno spodziewać się, aby doszło do wzrostu wynagrodzeń i zatrudnienia, co pozytywnie wpłynęłoby na poziom popytu na mieszkania.
Kotwicą dla poziomu cen na rynku jest też spora podaż mieszkań. Zgodnie z danymi firmy doradczej REAS pod koniec zeszłego roku na sześciu największych rynkach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Łódź) podaż można szacować na 54 tys. mieszkań. Dla porównania w latach 2008-2010 było to przeważnie od 30 do 40 tys. lokali.
Z drugiej strony pozytywnie na poziom popytu działać może taniejący pieniądz. Historycznie niskie stopy procentowe spowodowały, że przeciętny kredyt hipoteczny, zgodnie z wynikami ankiety przeprowadzonej przez Home Broker w pierwszych dniach kwietnia, jest oprocentowany na 4,9 proc. w skali roku – to najniższy wynik w historii tego badania, czyli od 2007 roku. Pochodnym od tego czynnikiem wpływającym na popyt na mieszkania jest opłacalność inwestycji na tym rynku. Coraz częściej przychód z wynajęcia nieruchomości może pokryć ratę kredytu zaciągniętego na 100 proc. wartości nieruchomości oraz koszty jej utrzymania.
Za wynajęcie mieszkania dwupokojowego o powierzchni 45 m kw. można oczekiwać na warszawskim Mokotowie przychodu na poziomie 2,3 tys. zł. Zaciągając na ten cel kredyt na 30 lat z oprocentowaniem na poziomie 4,9 proc. należy się w pierwszym roku liczyć z ratą odsetkową na poziomie 1460 zł miesięcznie. Dodając do tego koszt utrzymania nieruchomości (średnio wg Home Broker 400 zł miesięcznie) otrzymamy kwotę aż o 440 zł niższą niż potencjalne przychody z najmu. Co więcej, nadwyżka ta wystarczyłaby prawie w pełni na pokrycie części kapitałowej raty, która przecież w ujęciu rachunkowym kosztem nie jest, bo buduje majątek obniżając saldo zadłużenia w banku.
Stan taki, w którym „zainwestowanie” posiadanej zdolności kredytowej, pozwala kupić i pokryć wydatki związane z posiadaniem lokalu na wynajem może być dla części Polaków sytuacją kuszącą. Należy jednak pamiętać, że zawierana dziś umowa kredytowa obowiązywać będzie przez najbliższe 20, 30 czy 40 lat, a w tym czasie warunki rynkowe będą podlegały dynamicznym zmianom.
Jeśli wierzyć w informacje płynące z notowań kontraktów na stopę procentową (FRA), to stopy procentowe w Polsce nie powinny wzrosnąć powyżej dzisiejszego poziomu w ciągu następnych 21 miesięcy.
OF
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
