Kredyty mieszkaniowe zaczynają drożeć

(infografiki: Dariusz Gąszczyk)

7 maja WIBOR 3M – składnik oprocentowania większości złotowych kredytów mieszkaniowych – wzrósł po raz pierwszy od 170 dni. Zmiana byłą kosmetyczna, ale symboliczna i dlatego gracze rynkowi spodziewają się ich kontynuacji. Byłaby to zła wiadomość dla zadłużonych w złotym, którzy na obniżaniu się kosztu pieniądza korzystali od końca 2012 roku. Gdyby majowe zmiany faktycznie okazały się preludium do zacieśniania polityki monetarnej, oznaczałyby one spore, choć stopniowe, zmiany także dla rynku mieszkaniowego.

Dwie podwyżki do 2017 roku

Spójrzmy jak wyceniane są przyszłe notowania WIBOR-u. Kontrakt na WIBOR 3M za 3 miesiące notowany był 8 maja na poziomie 1,71 proc., czyli niewiele wyżej niż bieżący odczyt WIBOR-u 3M na poziomie 1,66 proc. Kontrakt z perspektywą 9 miesięczną notowany był także na niewiele wyższym poziomie 1,74 proc. Dopiero kontrakt z horyzontem 15 miesięcznym notowany jest na poziomie 1,92 proc., a za 21 miesięcy 2,12 proc.

Notowania te sugerują, że do podwyżki stóp procentowych, od których w dużej mierze zależy wysokość stawek WIBOR, może dojść w 2016 roku, ale nie będzie to wzrost skokowy, tylko stopniowy. Dziś gracze rynkowi spodziewają się w perspektywie 21 miesięcy zaledwie dwóch podwyżek stóp procentowych po 0,25 pkt. proc. Przy długu zaciągniętym na 30 lat oznaczałoby to w horyzoncie prawie dwóch lat wzrost raty o 25 – 30 zł na każde pożyczone 100 tys. zł.

Oczywiście trzeba pamiętać, że prognozy te formułowane na niemal dwa lata do przodu, mają ograniczoną wiarygodność. Z dzisiejszego punktu widzenia jest to jednak najbardziej prawdopodobny scenariusz. Dla bezpieczeństwa kredytobiorcy powinni więc przygotować domowe budżety na wyraźnie większe podwyżki stóp procentowych, póki mają na to czas. Wypada też sceptycznie planować budżet i jeśli ktoś zamierza w najbliższym czasie zadłużyć się, nie powinien w 100 proc. wykorzystywać swojej zdolności kredytowej, pozostawiając pewien bufor bezpieczeństwa.

Osoby zadłużone w rodzimej walucie nie powinny jednak obawiać się takich problemów, z jakimi borykają się posiadacze kredytów w szwajcarskiej walucie. Co prawda w przypadku kredytów złotowych faktycznie wysokość raty może rosnąć wraz z rosnącymi stopami procentowymi, ale żeby wysokość raty wzrosła dwukrotnie, to w przypadku długu zaciągniętego na 30 lat podstawowa stopa procentowa z obecnego poziomu 1,5 proc. musiałaby wzrosnąć do około 8,5 proc., co z dzisiejszego punktu widzenia jest niemal niemożliwe.

Co więcej w standardowych kredytach złotowych nie jest możliwe, aby saldo kredytu rosło pomimo spłat. To znaczy, że nawet jeśli ktoś zadłuża się dziś na 250 tys. zł, to za 5 lat spłat nie będzie musiał oddawać 500 tys. zł tylko np. 230 tysięcy. Oznacza to, że w przypadku problemów z opłacaniem wyższych rat potencjalnie możliwa powinna być sprzedaż mieszkania i spłata kredytu. Powszechna jest bowiem opinia, że w najbliższych latach ceny nieruchomości wzrosną, a nie spadną. Wspomniane mechanizmy powodują, że kredyty w rodzimej walucie są znacznie mniej ryzykowne niż walutowe.

Potencjalny wzrost stóp procentowych w Polsce nie powinien więc przerażać, bo jeśli ktoś zadłuża się dziś na 30 lat, to za każde pożyczone 100 tys. zł musi opłacać miesięczną ratę w wysokości około 446 zł. Gdyby stopy procentowe wzrosły trzykrotnie (z 1,5 proc. do 4,5 proc.) każde pożyczone 100 tys. zł kosztowałoby 629 zł miesięcznie. W efekcie wzrost poziomu stóp procentowych o 200 proc. oznaczałoby w tym przypadku wzrost miesięcznej raty o 40 proc.

Obliczenia te z puntu widzenia przeciętnego budżetu domowego są bez wątpienia ważne, ale dla całego rynku mieszkaniowego istotny jest nie tylko wpływ stóp procentowych na wysokość comiesięcznej raty, ale również wpływ kosztu pieniądza na popyt na mieszkania. Tu działa nie tylko oczywisty kanał kredytowy (im tańszy kredyt, tym więcej osób skłonnych zadłużyć się na zakup), ale też lokacyjny. Niskie stopy procentowe powodują bowiem, że oprocentowanie lokat jest niskie, a więc posiadacze kapitału mogą być skłonni szukać alternatywnych inwestycji o relatywnie niskim ryzyku, ale wyższej zyskowności.

Szacunki NBP sugerują, że właśnie na tym mechanizmie korzysta od ponad dwóch lat rynek nieruchomości. Wynika z nich bowiem, że w roku 2012 (w listopadzie doszło do pierwszej obniżki stóp procentowych) na 7 największych rynkach regionalnych na zakup nowych mieszkań wydano 5,9 mld zł gotówki. W rok później było to ponad 7,2 mld zł, a w 2014 roku ponad 9,2 mld zł. Podwyżki stóp procentowych z dużym prawdopodobieństwem spowodują, że zakupów gotówkowych będzie mniej.

Weźmy bowiem pod uwagę prosty przykład. Inwestor ma do wyboru przeciętna lokatę bankową albo zakup niewielkiego mieszkania dwupokojowego na warszawskiej Ochocie za 250 tys. zł. Za jego wynajem może otrzymać 1600 zł miesięcznie, z czego po potrąceniu wszystkich kosztów zostaje 1100 zł miesięcznie czystego zysku. Przy założeniu, że lokal jest nie wynajęty przez miesiąc w roku oznacza to, że rentowność takiej inwestycji wynosi około 4,7 proc. rocznie. Pomijając fakt, że w dłuższym terminie wartość nieruchomości powinna rosnąć, przy prostym porównaniu rentowności istnieje większe prawdopodobieństwo, że inwestor postanowi taki lokal kupić, gdy na lokacie może dostać 2,1 proc. (średnia z marca 2015 r.), niż gdy przeciętne oprocentowanie lokat wynosiło ponad 5 proc. jak w połowie 2012 roku.

W kontekście przytoczonych danych o bardzo dużym przyroście zakupów gotówkowych przy okazji obniżania stóp procentowych, zaskakujące mogą być dane NBP o saldzie zadłużenia Polaków. Pokazują one, że wraz z obniżaniem się stóp procentowych w cyklu zapoczątkowanym w 2012 roku saldo zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrastało.

Skala tego przyrostu nie była jednak tak spektakularna jak można było się tego spodziewać po rekordowo tanich kredytach hipotecznych. W 2014 roku saldo złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło bowiem o niecałe 23 mld zł. To o prawie miliard złotych mniej niż w roku 2013 i zaledwie o miliard więcej niż w roku 2012. Rekordowy pod tym względem był rok 2007, kiedy boom na rynku mieszkaniowym spowodował, że przy znacznie wyższym poziomie stóp procentowych niż dziś zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych w złotym wzrosło o ponad 24 mld zł. Wtedy jednak bardzo popularne wśród kredytobiorców było zadłużanie się w szwajcarskiej walucie, co dziś jest już prawie niemożliwe.

 Bartosz Turek, Lion’s Bank

(infografiki: Dariusz Gąszczyk)

Poprzednie zdjęcie> Następne zdjęcie Zamknij pokaz zdjęć