Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Rata kredytu hipotecznego może jeszcze spaść

Już teraz kredytobiorca, który tuż przed pierwszą z serii obniżek stóp procentowych zadłużył się na 300 tys. zł na 25 lat, może cieszyć się ratą niższą o 500 zł. Dalsze obniżki stóp mogą obniżyć jego miesięczne zobowiązanie wobec banku o kolejne 80–90 zł. To może znów podnieść popyt na mieszkania.
Rata kredytu hipotecznego może jeszcze spaść

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Notowania stawki WIBOR oraz kontraktów terminowych na tę ważną z punktu widzenia depozytariuszy i kredytobiorców stopę procentową wyznaczają kolejne historyczne minima. WIBOR trzymiesięczny (3M) notowany był pod koniec ostatniego tygodnia września na najniższym poziomie w historii – 2,3 proc. To o 0,32 pkt proc. mniej niż miesiąc wcześniej, 0,37 pkt proc. mniej niż rok wcześniej oraz 2,64 pkt. proc. mniej niż pod koniec września 2012 r. Skutki odczuwa przeciętny kredytobiorca. Po pierwsze trudno dziś znaleźć nieobwarowaną dodatkowymi wymaganiami lokatę na więcej niż 3–3,5 proc., podczas gdy w 2012 roku średnie oprocentowanie wynosiło 4,5 proc., a na rynku dostępne były lokaty nawet na 6 proc. Z drugiej strony kredyty są dziś rekordowo tanie. Nie dziwi np. oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 4–4,5 proc., co rok czy dwa lata temu mogłoby zostać uznane za nie lada okazję.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Ceny rosną bardzo powoli

Te zmiany pozytywnie wpływają na popyt na rynku nieruchomości. Niskie stopy procentowe mogą bowiem skłaniać do kupna mieszkania zarówno nabywców dysponujących dużymi zapasami gotówki i szukających bardziej zyskownych niż bankowa lokata inwestycji, jak i kredytobiorców skuszonych relatywnie niskimi ratami kredytów. Wbrew rynkowej logice sytuacja ta nie przekłada się jednak na wzrost cen nieruchomości. Dane Home Broker i Open Finance pokazują, że ceny transakcyjne wzrosły w sierpniu zaledwie o 1,1 proc. r./r.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Podobną stabilizację widać na podstawie danych o cenach zbieranych przez NBP. Średnia cena transakcyjna dla 10 rynków miejskich była o 0,8 proc. wyższa r./r. w przypadku mieszkań nowych i o 0,4 proc. r./r. niższa w przypadku lokali używanych – wynika z danych NBP za II kwartał 2014 r.

Stabilność cen nie oznacza jednak, że otoczenie taniego pieniądza nie ma wpływu na sytuację na rynku nieruchomości. Potwierdza to raport firmy doradczej REAS za II kwartał 2014 r. Znaleźć w nim można informację, że już od czterech kwartałów liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów na sześciu największych rynkach jest rekordowo wysoka – przekraczając nawet poziomy notowane przed kryzysem (w 2007 roku). Co więcej, liczba sprzedanych mieszkań w ostatnich czterech kwartałach była aż o 16 proc. wyższa niż w dotychczas rekordowym 2007 roku.

Popyt może jeszcze wzrosnąć

Wszystko wskazuje na to, że wzmożony popyt na mieszkania powinien utrzymać się przynajmniej przez najbliższy rok czy dwa. Głównym powodem są prognozy, zgodnie z którymi stopy procentowe w Polsce pozostaną na niskim poziomie przynajmniej przez dwa lata. Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na WIBOR 3M. Pod koniec ostatniego tygodnia września wyceniały one trzymiesięczny WIBOR za pół roku na 1,77 proc., a za dziewięć miesięcy na 1,79 proc. Co więcej, w 21-miesięcznym horyzoncie czasowym kontrakt terminowy na WIBOR 3M notowany był na poziomie 2,09 proc., a więc wciąż wyraźnie niżej od obecnych 2,3 proc.

Gdyby stawka WIBOR faktycznie zmieniała się zgodnie z tymi notowaniami, to rata kredytu zaciągniętego w sierpniu 2012 r. na 25 lat i kwotę 300 tys. zł zmalałaby z obecnych 1551 zł do mniej niż 1470 zł w perspektywie dwóch, trzech kwartałów. Oznaczałoby to sporą ulgę dla kredytobiorcy, który i tak już dziś cieszy się ratą o prawie 500 zł niższą niż w chwili zaciągania kredytu. W sierpniu 2012 roku rata modelowego kredytu wynosiła bowiem 2046 zł miesięcznie.

Gdyby przyjąć, że średnia wartość udzielanego w tym roku kredytu to około 200 tys. zł (dane Związku Banków Polskich), to obniżenie się stawki WIBOR z 2,3 proc. do 1,77 proc. przeciętny kredytobiorca odczuje poprzez obniżenie się miesięcznej raty o kilkadziesiąt złotych.

Rekomendacja rewolucji nie uczyni

Chwilowo na przeszkodzie dalszego ożywienia na rynku nieruchomości może stanąć nowelizacja rekomendacji S, która od osób chcących kupić mieszkanie w 2015 r. wymaga przynajmniej 10-proc. wkładu własnego. Efekt jest prosty do przewidzenia. Po pierwsze w ostatnim kwartale 2014 r. jeszcze więcej mieszkań powinno znaleźć nowych nabywców, którzy po prostu będą chcieli uniknąć nowych obostrzeń. Echem tego ożywienia będzie zmniejszenie się obrotów na początku roku 2015, jednak już w II kwartale sytuacja powinna powrócić do normalności.

Warto zauważyć, że nowe reguły dotkną w większym stopniu rynku mieszkań używanych, w przypadku których koszty transakcyjne są o wiele wyższe niż na rynku pierwotnym. Przykład? Chcąc kupić z udziałem kredytu mieszkanie warte 300 tys. zł, od 2015 r. trzeba będzie mieć 30 tys. zł wkładu własnego, a dodatkowo liczyć się z kosztami transakcyjnymi na poziomie 15–20 tys. zł w przypadku mieszkań używanych i tylko 3–6 tys. zł w przypadku mieszkania od dewelopera. Z tego prostego powodu osobom, które mają spory wkład własny, łatwiej będzie w pierwszych miesiącach 2015 roku negocjować warunki zakupu mieszkania używanego. Popyt w tym segmencie rynku z dużym prawdopodobieństwem będzie bowiem wtedy ograniczony.

Bartosz Turek, Lion’s Bank

(infografika Dariusz Gąszczyk)
(infografika Dariusz Gąszczyk)
(infografika Dariusz Gąszczyk)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Kategoria: Analizy
Od początku wojny w Ukrainie z polskiego rynku wyparowało aż dwie trzecie ofert. Czynsze podskoczyły od 20 do nawet 40 proc. Napływ uchodźców gwałtownie przyspieszył procesy, które i tak już następowały.
Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają