Dom na sprzedaż (CC BY-NC-SA mlaaker)
Peter Wallison: Słusznie łączy pan ustawę Dodda-Franka z dalszym kryzysem, który określam drugim dnem kryzysu na rynku nieruchomości. Autorzy ustawy zbudowali ją bowiem na błędzie logicznym. Przyjęli założenie, że powodem obniżenia standardów kredytów hipotecznych i co za tym idzie nagromadzenia się złych kredytów była chciwość pożyczkodawców i pośredników. A niewystarczające regulacje podsycały te działania.
Zdaniem autorów ustawy, to kredytodawcy i pośrednicy, poprzez zwiększenie liczby kredytów niskiej jakości, doprowadzili do wytworzenia się bańki na rynku kredytowym, która w 2008 wywołała kryzys finansowy. Ale proszę zauważyć, że jest to obraz gospodarki przedstawiony w krzywym zwierciadle. Przecież dostawca odpowiada na potrzeby konsumenta. Kredytodawcy nie stworzyliby ryzykownych kredytów, gdyby konsumenci, wśród nich agencje rządowe: Freddie Mac i Fannie Mae, a także rynek prywatny nie chciał ich kupić. A zatem niestety błędne założenie autorów ustawy spowodowało, że dostawcy kredytów hipotecznych mają olbrzymie trudności, a nawet czasem i nie mogą zapewnić rynkowi produktów. Regulacje mające służyć ich kontroli niemal sparaliżowały ich działalność.
To był jeden z dylematów autorów ustawy. Dlatego właśnie trzeba sobie uświadomić, że wzrost ryzykownych kredytów, który spowodował załamanie na rynku nieruchomości, był rezultatem popytu, a nie podaży. Przed 1992 r. od którego zaczyna się okres stopniowego obniżania jakości kredytów hipotecznych, państwowi ubezpieczyciele Freddie i Fannie mogli zakupić jedynie kredyty „akceptowalne przez instytucjonalnych kredytodawców”. To znaczy, że kredytobiorca musiał wpłacić 10-30 proc. wartości kredytu, a także być wolnym od innych zobowiązań kredytowych i wykazać się odpowiednimi dochodami. Te kredyty określane były jako tradycyjne, zaś nietradycyjne to te, które stwarzały ryzyko dla kredytodawcy.
Powodem ryzyka mogła być niemożność dokonania własnego wkładu albo brak szczegółowych informacji o sytuacji ekonomicznej kredytobiorcy. Jednakże raty tych kredytów były wyższe od tradycyjnych. Te kredyty stanowiły niszę biznesową przed 1992 r. Ich głównym konsumentem była Federalna Agencja Mieszkaniowa. Z jej puli otrzymywały mieszkania m.in. osoby niezamożne lub rodziny znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej.
Sytuacja ta zmieniła się w 1992 r. kiedy Kongres przyjął ustawę nakładającą na Freddie i Fannie obowiązek stworzenia puli „dostępnego dla wszystkich kredytu hipotecznego”. Rząd amerykański stworzył sztuczny popyt na ryzykowne kredyty, których prywatny sektor unikał. Freddie i Fannie były postrzegane przez rynek jako przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd i dlatego miały niemal nieograniczony dostęp do kapitału. W 1992 r. Kongres nałożył na Freddie i Fannie obowiązek by 30 proc. ich kredytów było „dostępne dla wszystkich”. Trzy lata później to wymaganie wzrosło do 42 proc. W 2000 r połowa kredytów Fannie i Freddie stanowiła kredyty ryzykowne. A w 2007 – 55 proc. Ta sytuacja doprowadziła też do poluzowania warunków kredytowych dla kredytów wysokiej jakości.
Ale to jeszcze nie wszystko. Ustawa Community Reinvestment, która zmuszała kredytodawców do udzlelania kredytów hipotecznych osobom o dochodach 80 proc. lub mniej średniej krajowej doprowadziła do powstania programu Inicjatywa Najlepszych Działań. W jej ramach kredytodawcy Fannie i Fredzie, a także część rynku prywatnego przyznając kredyt nie brała pod uwagę dochodów, historii kredytowej, ani nie wymagała własnego wkładu.
Taka polityka rządowa doprowadziła do wytworzenia się bańki na rynku nieruchomości – znaczącego źródła popytu tych instrumentów kredytowych. Po około 5 latach istnienia tej bańki powstał rynek ubezpieczeń wspartych kredytami hipotecznymi. W 2002 r. miał on wartość ponad 100 mld dol, czyli stanowił 4 proc. rynku nieruchomości. W chwili pęknięcia bańki na rachunkach rządowych kredytodawców znajdowało się 19,2 mln złych kredytów, który wartość wynosiła 2,7 bln dol. Natomiast firmy prywatne miały zaksięgowane 8 mln takich kredytów. Ich wartość była szacowana na 1,9 bln dol. W miarę jak z bańki wylatywało coraz więcej powietrza ceny na rynku nieruchomości coraz bardziej spadały. Z tego wynika więc, że to popyt, a nie podaż odpowiedzialne są za tę sytuację. A popyt nie zwiększyłby się gdyby nie błędna polityka rządu.
To wymaganie także jest wynikiem błędnego myślenia na temat rynku. Dostawcy dóbr i usług nie potrzebują zachęty by ich produkt był wysokiej jakości. Każdy producent ma świadomość, że jeśli jakość jego produktu spadnie to wkrótce straci rynek. Zdarzają się wyjątki od tej zasady, ale w większości przypadków tak funkcjonuje wolny rynek.
Powodem kryzysu na rynku ubezpieczeń wspartych kredytami hipotecznymi był fakt niezrozumienia przez ubezpieczycieli i inwestorów stopnia ryzyka. Iż szybko rosnąca bańka ukrywa prawdziwą jakość produktu. Dowodem tego twierdzenia jest fakt, że wiele instytucji finansowych upadło nie dlatego, że sprzedały ubezpieczenia wsparte kredytami hipotecznymi, ale ponieważ je akumulowały, zachowały w przekonaniu, iż są to dobre inwestycje.
Błąd myślowy popełniony właśnie przez autorów ustawy Dodda-Franka, iż to ubezpieczyciele spowodowali kryzys poprzez dystrybucję niskiej jakości ubezpieczeń wspartych kredytami hipotecznymi, doprowadził do tego, że powstały nowe regulacje wymierzone przeciwko nim, a nie mające na celu poprawienie jakości przyznawania kredytów hipotecznych. Wskutek tej ustawy kredyty podrożeją o co najmniej 5 proc. bo te koszty zostaną przesunięte na konsumenta.
Dokładnie, ma pan rację. Dodam do tego, że małe firmy nie są w stanie ponieść tego ryzyka. Ten zapis faworyzuje największe banki, które mają zdolność do dokonywania olbrzymich inwestycji na rynku ubezpieczeń wspartych kredytami hipotecznymi. Taka polityka nie ma sensu, bo zmniejsza konkurencję, co spowoduje spadek innowacyjności i wzrost cen tych produktów finansowych. W marcu Kongres dał prawo Federalnej Agencji Mieszkaniowej do kontynuowania ubezpieczania kredytów hipotecznych do wartości jednostkowej 729 tys dol.
Wraz z tym przepisem przywrócono też „kredyty dostępne dla wszystkich”. Powstało też prawo, iż jeśli kredytobiorca udowodni, że jego kredyt nie spełnia wymagań „dostępnego kredytu” przy jego obecnej sytuacji finansowej, to bank nie może przejąć nieruchomości. To prawo spowoduje dalszy klincz na rynku nieruchomości. I co ważniejsze nie pozwoli by powietrze wyszło całkowicie z bańki na rynku nieruchomości.
Należy powrócić do standardów sprzed roku 1992. Ponadto kredyt hipoteczny nie może finansować więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości na rynku nowych domów lub wtórnym. Długość kredytu nie może przekraczać 25 lat. Stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości nie może być niższy niż 70 proc. Należy zwrócić uwagę by drugi kredyt hipoteczny nie był przyznawany wcześniej niż po roku od wzięcia pierwszego. Resztę kontroli będzie sprawował wolny rynek.
Najważniejszy jest jednak uważny monitoring państwowych ubezpieczycieli, instytucji, które w przeciwieństwie do sektora prywatnego nie odbudowały nawet połowy swoich strat spowodowanych przez kryzys.
Rozmawiał Tomasz Pompowski
Peter Wallison – członek Advisory Committee on Improvements to Financial Reporting, U.S. Securities and Exchange Commission. Był głównym doradcą Departamentu Skarbu od 1981 do 1986. W latach 1986-87 doradca ds. gospodarczych prezydenta Ronalda Reagana. Jako pierwszy ekonomista w 2004 r. w opracowaniu AEI Press zwrócił uwagę na złą sytuację finansową Freddie Mac i Fannie Mae.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
