• Prof. Norman Bailey, Boston University

Jeszcze wielu Amerykanów straci swoje domy

02.12.2009
Rynek nieruchomości nie odrodzi się dopóty, dopóki nie zostanie usunięta główna przyczyna jego załamania, czyli nie zostaną zamknięte dwie państwowe instytucje ubezpieczające kredyty hipoteczne, Freddie Mac i Fannie Mae. Ich złe aktywa warte dziesiątki miliardów dolarów powinien przejąć Departament Skarbu i stopniowo je spłacać - pisze prof. Norman Bailey z Boston University.

Ceny mieszkań w Nowym Jorku spadły o 11-16 proc., a i tak nie ma chętnych na dom


 

Aleksandria jest historycznym miasteczkiem w stanie Virginia – nieopodal stąd urodził się ojciec założyciel Stanów Zjednoczonych i pierwszy prezydent George Washington. Za jego życia miasteczko było osadą złożoną z kościoła i kilku domów, poprzedzielanych polami o powierzchni kilkudziesięciu hektarów. Dziś Aleksandria to także wiele przyległych doń osiedli, oddalonych od miasta o 2-3 kilometry, które jeszcze 2 lata temu napawały dumą przedstawicieli klasy średniej. Położone wzdłuż szosy prowadzącej z Waszyngtonu stoją dziś puste. Na pachnących jeszcze świeżą farbą dwupiętrowych, przeszklonych domach z podwyższanymi oknami, garażami i wielkim ogrodem wiszą tabliczki „przejęte” albo „na sprzedaż” wraz z numerem telefonu.

Niemal wszystkie nieruchomości były kupowane na kredyt. I niemal każdej z nich wartość była przeszacowana, by mogły stać się zabezpieczeniem kredytu. Dziś przejęte zostały przez wierzycieli. A ceny niemal wszystkich są obniżone o 15-20 proc. w stosunku do ich wartości. Ale mimo to mało kogo stać, by je kupić. Najniższa cena za dwupiętrowy dom o pow. 200 m2 to 600 tys. USD.

 

Taniej nie jest w Waszyngtonie. Tu w północno–wschodniej części miasta, tradycyjnie uważanej za najtańszą, dom o powierzchni 200 m2 nie kosztuje mniej niż 800 tys. USD. To ceny, za jakie banki chcą uzyskać gotówkę za te nieruchomości. A za tę sumę w sąsiednim stanie Maryland można kupić 2 takie domy. Natomiast w stanie Missisipi, na południu USA, nawet i trzy.

 

Ale – nieznaczny zresztą – spadek cen niewiele zmienia sytuację na rynku. Banki zaostrzyły warunki udzielania kredytów tak mocno, że nawet dobre dochody, takie, które dwa lata temu umożliwiały uzyskanie wielu ulg, mogą dziś nie wystarczyć. I będzie tak dopóty, dopóki przyczyna załamania rynku nieruchomości nie zostanie usunięta, to znaczy dopóki nie zostaną zamknięte dwie państwowe instytucje ubezpieczające kredyty hipoteczne, Freddie Mac i Fannie Mae. Ich złe aktywa warte dziesiątki miliardów dolarów powinien przejąć Departament Skarbu i stopniowo je spłacać. A Kongres nie powinien nigdy już tych instytucji odtwarzać, bo dublują inne, działające lepiej.

 

W USA istnieje Home Loan Bank Network – sieć rządowych banków we wszystkich stanach. I mogą one przejąć całkowitą odpowiedzialność za wspieranie kredytobiorców, którzy nie mogą uzyskać ich w komercyjnym banku kredytu: wielodzietne rodziny czy rodziny z jednym rodzicem. W założeniach właśnie taką rolą miały spełniać Freddie Mac i Fannie Mae, które przed wybuchem kryzysu zamieniły się w zwykłe banki, udzielające ryzykownych kredytów bez żadnego zabezpieczenia.

 

Jak mogło dojść do takiej bezmyślności? Freddie Mac i Fannie Mae powstały wraz z wieloma innymi instytucjami, tworzonymi przez rząd federalny w okresie Wielkiego Kryzysu lat 30. Istniało bowiem przekonanie, że na rynku brakuje instytucji wspierających rynek kapitałowy, które byłyby motorem budownictwa. Te instytucje nie były własnością rządu, ale zostały wyczarterowane przez niego w oparciu o specjalna kartę. I rynek kapitałowy był przekonany, że obligacje tych instytucji były odpowiednikami wszystkich obligacji rządowych. Te instytucje mogły pożyczać bardzo tanio, kupować i udzielać gwarancji na kredyty hipoteczne. Dlatego  bardzo szybko się rozrosły. I zachowując się jak banki ze złą reputacją, zaczęły skupować złej jakości kredyty hipoteczne z całego kraju. I to był początek problemu, z którym nie możemy sobie dziś poradzić.

 

Wielu ekonomistów przez co najmniej trzy dekady ostrzegało, że dojdzie do katastrofy, dlatego właśnie, że Fannie Mae i Freddie Mac mogły pożyczać bardzo tanio i mogły kupować złe aktywa. W czasie prezydentury Ronalda Reagana i później podejmowane były próby sprywatyzowania Fannie Mae i Freddie Mac, czyli wycofania się z czarterowania i zmuszenia tych instytucji do funkcjonowania jako instytucje komercyjne. A co za tym idzie, by mogły pożyczać na takich samych zasadach jak prywatne instytucje, a nie jak rządowe.

 

Niestety, politycy spowodowali, że te próby się nie udały. Tłumaczyli, że Fannie Mae i Freddie Mac służą  ludziom biednym. Co jest nieprawdą. Obaj ubezpieczyciele skupują kredyty hipoteczne, a wśród nich pewnie też biednych ludzi, ale to nie są instytucje charytatywne. Freddie Mac i Fannie Mae kupują aktywa na normalnym rynku.

 

Amerykański rynek nieruchomości można porównać do człowieka, który miał najpoważniejszy z możliwych ataków serca i został odratowany. Żyje, ale nie wiadomo, jak długo będzie powracał do zdrowia. Rynek się załamywał. Teraz zatrzymał się na bardzo, bardzo niskim poziomie i zaczyna się podnosić, ale bardzo powoli.

 

Trzeba teraz pozwolić funkcjonować rynkowi normalnie. To znaczy wiele tych aktywów musi być przepisanych albo wręcz wykreślonych, w zależności od tego, jaka jest ich jakość. Ten proces może być bardzo bolesny dla wielu firm i niestety, także dla osób prywatnych. To są konsekwencje działania normalnych sił rynkowych. I cena, jaką trzeba zapłacić, żeby rynek nieruchomości powrócił do stanu normalności.

 

W związku z tym jeszcze wielu kredytobiorców będzie musiało oddać swoje nieruchomości. Ten proces nie jest zakończony. I moim zdaniem stanie się to dopiero w 2011 r. Pakiet stymulacyjny przygotowany przez administracje Busha i Obamy zapobiegł śmierci rynku nieruchomości. Ale podjęte środki zaczną działać dopiero po kilkunastu miesiącach od wprowadzenia ich w życie. Na przykład wtedy dopiero zobaczymy, w jakim stopniu dofinansowanie kredytów uratowało je, czy kredytobiorcy będą mogli w okresie kryzysu spłacać raty, a także w jakim stopniu wzrośnie popyt na nieruchomości w okresie odradzania się rynku od wiosny przyszłego roku do wiosny następnego, bo potrzebne nam jest przynajmniej 12 miesięcy dla uzyskania wiarygodnej oceny, czyli właśnie w początkowych miesiącach 2011 r.

 

Bardzo korzystne było stworzenie funduszu złych aktywów, bo pozwolił on bankom na odpisywanie ich ze swoich ksiąg w uporządkowany sposób. Bo gdyby musiały się pozbyć ich za jednym razem, wiele z tych banków straciłoby płynność finansową. Nie było to rozwiązanie doskonałe, bo jak z każdym funduszem państwowym i tu mamy do czynienia z defraudacją, kradzieżą i korupcją, jednak bez tego funduszu rynek by sobie nie poradził.

 

Kryzys na rynku nieruchomości wywołał szersze załamanie: 

– doprowadził do zapaści rynku dóbr importowanych w USA, 

– zwiększył potrzebę zwiększania długu amerykańskiego.

A rząd USA pogarsza sytuację, pożyczając zbyt dużo i za szybko. Doświadczenie gospodarek po II wojnie światowej uczy, że deficyt budżetowy nie powinien przekraczać 15-20 proc. PKB, bo wówczas staje się niespłacalny. A za 2 lata USA ten próg przekroczą. Są tylko trzy wyjścia z tej sytuacji:

– szybki wzrost gospodarczy (nieprawdopodobny ze względu na bardzo wysoką stopę bezrobocia, a co za tym idzie, ograniczenie produkcji przez amerykańskie przedsiębiorstwa),

– zwiększenie podatków (w tej sytuacji jest to już niewystarczające),

– inflacja (najbardziej realne konsekwencje).

 

Rynek nieruchomości jest bardzo ściśle związany z resztą gospodarki. Dlatego jego sytuację trzeba rozpatrywać przez pryzmat całej sytuacji finansowej. Jeśli recesja zacznie się cofać, banki zaczną ponownie udzielać kredytu i znajdą się kupcy na domy w Aleksandrii, które nabiorą wartości. A nieruchomości w Waszyngtonie także uzyskają ceny rynkowe. Stanie się to dopiero w 2011 r.

 

 

 


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test