Autor: Jan Cipiur

Dziennikarz ekonomiczny, publicysta Studia Opinii

Boom na rynkach mieszkaniowych. Przyczyny

Google raportuje, że w tym roku w Stanach Zjednoczonych najczęściej pytają go, czy teraz czas na zakup domu, czy też odwrotnie - na sprzedaż nieruchomości. Wiele osób chce również wiedzieć, czy nastąpi krach na rynku mieszkaniowym. Ceny rosną, rynek puchnie. Co dalej?
Boom na rynkach mieszkaniowych. Przyczyny

(©Envato)

Tego, co dalej wydarzy się na rozgrzanym rynku nieruchomości nikt nie jest pewien. Odnotował to Obserwator Finansowy, podając za Eurostatem, że w 2020 r. ceny mieszkań wzrosły w Unii Europejskiej średnio o ponad 5 proc. Taki sam wzrost, z tym że nie za 2020 r., a za minione 12 miesięcy, pokazuje miernik cen realnych w 25 państwach Europy sporządzany przez „The Economist”.

Jeśli przenieść się za wielką wodę, to widać, chyba raczej na szczęście, że boom europejski to w porównaniu z amerykańskim nic takiego. W marcu tego roku mediana ceny statystycznego domu wyniosła w USA 319 tys. dolarów, w relacji do stanu przed rokiem była zatem wyższa o 17,2 proc.

To dużo, nawet bardzo. Według National Association of Realtors, organizacji zrzeszającej amerykańskie agencje nieruchomości, „zdrowy” wzrost cen powinien się mieścić w granicach 3–5 proc. rocznie. Teraz zaczyna jednak brakować „towaru” na sprzedaż. W lutym 2021 r. liczba domów i mieszkań wystawionych w USA na sprzedaż spadła do rekordowo niskiego poziomu – 1,03 mln.

Rosną nie tylko ceny, przyspiesza również tempo tego wzrostu. Główny ekonomista wspomnianej organizacji Lawrence Yun podał, że średni czas zakupu nieruchomości mieszkaniowej wynosi obecnie około 20 dni, podczas gdy norma wynosi w przybliżeniu 60 dni.

Działa zapewne zasada „kto pierwszy, ten lepszy”, a rywalizację wzmaga mniejszy wybór z powodu niskiej podaży. Słynna amerykańska agencja Freddie Mac wypracowała własną metodę oceny podaży na tamtejszym rynku mieszkaniowym – mierzy ją w relacji do liczby mieszkań i domów, która w długim okresie zapewniłaby lokum dla każdego. W 2018 r. do optimum brakowało w USA ok. 2,5 mln mieszkań, a na koniec 2020 r. – już 3,8 mln.

Sekwencje boomów i krachów na rynkach mieszkaniowych są tak przewidywalne, jak scenariusze popularnych filmów, a upadki z wysokich szczytów koniunktury potrafią być niezwykle bolesne. Bardzo wielu wyczekuje zatem rychłego kryzysu. Jednak nie wszystko dzieje się dziś tak, jak zawsze. Tym razem jest inaczej i nie ma w tym stwierdzeniu tak dużo ironii, jak w oryginalnym tytule książki „This Time is Different: Eight Centuries of Financial Folly” autorstwa słynnej pary Reinhart – Rogoff.

Widać zanik podstawowej wydawałoby się zależności, zgodnie z którą kłopoty gospodarcze oznaczają równoczesne spadki cen na rynkach mieszkaniowych.

Przede wszystkim widać zanik podstawowej wydawałoby się zależności, zgodnie z którą kłopoty gospodarcze oznaczają równoczesne spadki cen na rynkach mieszkaniowych. Intuicja podpowiada, że obecne zerwanie tej przyczynowości – bo przecież gospodarki się w pandemii pokurczyły, a w mieszkaniach hossa – to efekt silnej wiary, że „po wszystkim”, podobnie jak po II wojnie, znów pełną parą ruszy przemysł, handel i usługi.

W równie wielką trwogę z powodu nieznanej choroby ludzkość wpadła ostatnio chyba… w średniowieczu, tocząc, przy ówczesnym stanie wiedzy, nierówną walkę z czarną śmiercią. Historycznie rzecz ujmując, w obliczu zarazy nikomu nie pomagano do tej pory na taką skalę, jak czynią to obecnie rządy bogatego świata. Reakcja monetarna i fiskalna jest niewyobrażalnie wielka. Z braku ekonomicznego lekarstwa na gospodarcze skutki nowej choroby ordynowana jest zmasowana kuracja doraźna polegająca na zasypywaniu gospodarstw krajowych i ponadnarodowych (UE) dolarami, euro, funtami, złotymi.

Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie

Stopy procentowe przestają być instrumentem, nabierając cech stałej π. Od długiego czasu banki centralne wyznaczają niskie i ultraniskie, a nawet ujemne stopy procentowe. Kto cieszy się zaufaniem banku, ten może bardzo korzystnie pożyczać pieniądze, m.in. na kolejny dom lub nowe mieszkanie. Mieszkania wprawdzie drożeją, ale tanieje gotówka, z którą nie bardzo jest co robić, gdy banki nie przyjmują już lokat lub odstręczają oszczędzających warunkami.

W obecnym boomie na rynkach mieszkaniowych dużą rolę odgrywają zatem mechanizmy „rentierskie”. Za tą tezą przemawiają rozpoznane już mechanizmy, jak również twarde dane. Przepraszam uczonych w słowie, ale będzie łopatologicznie.

Ekspansja monetarna w formie tzw. luzowania ilościowego (QE) zwiększyła podaż pieniądza o rzędy wielkości. Kwoty wypływające w wielkich transzach podczas takich operacji trafiają do tysięcy podmiotów finansowych, które mogą takie pieniądze pochłonąć i przetrawić – lepiej lub gorzej. Marże i prowizje z tytułu obrotów tym kwotami idą w setki miliardów. Ich duża część to przychody osobiste, które wędrują m.in. na rynek mieszkaniowy.

„The Economist” przytoczył dane, według których w kwietniu 2020 r. udział wniosków o kredyt hipoteczny złożonych w USA na drugi dom wyniósł 7 proc., podczas gdy w lutym 2021 r. wskaźnik ten urósł aż dwukrotnie, do 14 proc.

Ciśnienie na rynkach mieszkaniowych rośnie także przez prowadzoną, tak a nie inaczej, politykę fiskalną. W Wielkiej Brytanii zawieszono pobieranie podatku od transakcji na rynku mieszkaniowym o wartości do 500 tys. funtów. Na marginesie, taki sam podatek (PCC,  podatek od czynności cywilnoprawnych) pobierany jest od 20 lat w Polsce i podobnie jak tam wynosi 2 proc. W rezultacie, w IV kwartale 2020 r. sprzedaż mieszkań i domów wzrosła na Wyspach do poziomu niewidzianego od 14 lat. Rząd brytyjski uzasadniał, że chodzi o podtrzymanie ruchu na rynku mieszkaniowym, któremu miał grozić zastój.

Zauważalny jest obecnie wzrost sprzedaży domów na przedmieściach albo już całkiem na wsi.

Kolejny element tezy „podczas pandemii jest inaczej” to zauważalny wzrost sprzedaży domów na przedmieściach albo już całkiem na wsi. Według niektórych chodzi o więcej miejsca dla siebie i bliskich na długie okresy lockdownów i pracy zdalnej, a więc o pozyskiwanie powierzchni, również „biurowej”, we własnym lokum. Jednak prawdziwsze będzie zapewne przypuszczenie, że wraz ze wzrostem świadomości ekologicznej, ci, których na to stać, przenoszą się (i będą się przenosić), jak najbliżej przyrody, jednak z dogodną komunikacją na wyciągnięcie ręki.

Również tę część argumentacji potwierdzają statystyki. W USA na znaczeniu zyskuje cały pas stanów wzdłuż Gór Skalistych, gdzie jest pusto, powietrze czyste, widoki zapierają dech w piersiach, do Denver, Boulder, Colorado Springs (w Colorado), Boise w (w Idaho) czy Bozeman (w Montanie) jest rozsądnie blisko, Zoom i Teams działają, a ceny nieruchomości rosną wprawdzie szybciej niż gdzie indziej, ale są i tak znacznie niższe niż np. w San Francisco. Podobny proces jest obserwowany w mocno zurbanizowanych Niemczech i Wielkiej Brytanii, a także w okolicach australijskiego Sydney.

Dla porządku trzeba również wymienić oczywisty czynnik – obecne, „pandemiczne”, zakorkowanie wielu ujść zwykle wartkiego wypływu gotówki. Dotyczy to przede wszystkim bogatych państw i ujawnia się wyraźniej wraz z coraz większą zamożnością zachodnich społeczeństw. Z jednej strony hojne i mało reglamentowane pandemiczne wsparcie finansowe dla zatrudnionych i pracodawców, a z drugiej – zamknięte sklepy, zakazy wyjazdów urlopowych. Do tego rekordowe ceny na giełdach odstraszające od inwestycji w akcje, bo kto mądry i ostrożny kupuje akcje na górce. No i jeszcze banki, które przestały naliczać odsetki od składanych w ich oddziałach pieniędzy.

Mieszkania w wysokiej cenie w całej Europie

W tych wszystkich okolicznościach i przy w dużej mierze wymuszonym wzroście stopy oszczędności, zamiana gotówki na nieruchomość staje się wyjściem oczywistym, także w Polsce. Jesteśmy ani biedni, ani bogaci, ale też nie w pełni rozwinięci. Specyficznym niedostatkiem jest u nas niedorozwój funduszy inwestycyjnych.

Według porównywalnych danych podawanych przez waszyngtoński Investment Company Institute, globalne aktywa funduszy inwestycyjnych (mutual funds) wyniosły w grudniu 2020 r. 63 bln dolarów. Dla porównania, globalny produkt brutto za poprzedni rok osiągnął niecałe 84 bln dolarów.

W Polsce aktywa funduszy miały w tym samym czasie wartość 43 mld dolarów i stanowiły wyraźnie poniżej 10 proc. PKB. W jeszcze bardziej wyrazistym porównaniu, w ujęciu per capita, w Polsce aktywa funduszy wzajemnych to ok. 1200 dolarów, na Węgrzech – 1500 dolarów, w Holandii –  64 tys. dolarów, a w USA ok. 90 tys. dolarów.

Zatem i u nas popyt na mieszkania i domy rośnie, podaż nie jest w stanie albo nie chce nadążyć, więc  nieruchomości mieszkaniowe drożeją. Tym bardziej że, mimo zapowiedzi, nadal nie ma w Polsce ustawy o REIT (Real Estate Investment Trust), tj. o funduszach inwestujących w nieruchomości. Uchwalenie ustawy byłoby dobrym krokiem w kierunku bardziej racjonalnego rynku mieszkaniowego w Polsce poprzez zmniejszenie popytu na mieszkania wśród osób, które mogłyby zadowolić się udziałami w REIT.

Według serwisu Tabelaofert.pl, mediana cen mieszkań w Warszawie urosła od 484 tys. zł w marcu 2019 r. do 573 tys. zł dwa lata później. Statystyczne mieszkanie podrożało zatem w stolicy o niemal 90 tys. zł lub nieco ponad 18 proc. Cytowany przez „Rzeczpospolitą” Michał Kurczycki z portalu Nieruchomości-online twierdzi, że nasz rynek nieruchomości jest „rozgrzany do czerwoności”. – Ceny dużych mieszkań w dużych miastach są wywindowane, a przy wciąż rosnącym popycie niższe nie będą – przekonuje.

Jak się powiedziało, gwałtowne i wielkie wzrosty grożą katastrofą. Z tej perspektywy run na nieruchomości mieszkaniowe ma niebezpieczne oblicze. Lepszy byłby wzrost harmonijny, bo wówczas ujawniają się mniej oczywiste, niż ogólnoekonomiczne, korzyści z inwestycji mieszkaniowych.

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Profesor Robert J. Shiller powiedział kilka lat temu, że korzystną stroną inwestycji mieszkaniowych jest zaangażowanie ludzi w spłacanie kredytów hipotecznych. Cóż może być w tym dobrego? Taka konieczność skłania ludzi do gromadzenia oszczędności, z których tworzą się mająteczki i majątki. Sami tylko amerykańscy kredytobiorcy hipoteczni spłacają z tego tytułu rocznie setki miliardów dolarów.

Asaf Bernstein i Peter Koudijs zbadali tę kwestię dokładnie na danych z Holandii („The Mortgage Piggy Bank: Building Wealth through Amortization”, marzec 2021). Wyliczyli, że majątek netto gospodarstw domowych rośnie wraz ze spłatami hipoteki jak 1 do 1, a oszczędności i zobowiązania zadłużonych hipotecznie nie ulegają przez to zmianie. Innymi słowy, poprawa sytuacji mieszkaniowej następuje w wyniku wyższego wkładu pracy i obniżenia wydatków konsumpcyjnych.

Ponad połowa amerykańskich respondentów nowojorskiego oddziału Fed uważa inwestycje mieszkaniowe na własne potrzeby i na wynajem za korzystniejsze od obracania pieniędzmi na giełdzie.

Konstatacje te odnoszą się przede wszystkim do osób i rodzin z tzw. klasy średniej i znajdują potwierdzenie w innym badaniu („Do People View Housing as a Good Investment and Why?”) opublikowanym na stronie Liberty Street Economics prowadzonej przez nowojorski oddział Fed. Autorzy podkreślają, że ponad połowa ich amerykańskich respondentów uważa inwestycje mieszkaniowe na własne potrzeby i na wynajem za korzystniejsze od obracania pieniędzmi na giełdzie.

Dodać trzeba dla zachowania rzetelności, że osąd noblisty Shillera i jemu podobnych ma niestety jedną słabość – nie przekona wyznawców wiary, że co tam zaradność i oszczędność, wystarczy przecież dodrukować pieniędzy.

Zgodnie z przypuszczeniem, że tym razem może być inaczej, głosów przestrzegających przed drastycznym zakończeniem obecnej hossy jest mało. Dominuje przekonanie, że wszystko jest pod kontrolą.

W odróżnieniu od sytuacji sprzed 15 lat, banki mają teraz wysoki kapitał i duże rezerwy. Gdyby ceny domów spadły w USA nagle, nawet o jedną czwartą, to i tak 33 największe banki amerykańskie dysponowałyby kapitałem o połowę większym, niż gdy wchodziły w kryzys finansowy 2007–2009. Banki nie przesadzają i najchętniej pożyczają kredytobiorcom z dobrą historią kredytową, nie ma mowy o pożyczkach subprime. W Wielkiej Brytanii wskaźnik wysokokwotowych pożyczek w stosunku do dochodów pożyczkobiorcy jest niższy o 1/3 od limitu wyznaczonego przez Bank of England.

Obecne ceny nieruchomości kształtowały się w wyniku relatywnie małej liczby transakcji, w wyniku utrudnień w poruszaniu się podczas pandemii, a nikt nie kupuje domu czy mieszkania bez dokładnych oględzin.

Zwraca się również uwagę na to, że obecne ceny ukształtowały się w wyniku relatywnie małej liczby transakcji, co było z kolei spowodowane utrudnieniami w poruszaniu się podczas pandemii, a nikt nie kupuje raczej domu czy mieszkania bez dokładnych oględzin. Na potwierdzenie tej tezy przytacza się dane brytyjskie – w 2006 r. na Wyspach zostało zakupionych 6,5 proc. nieruchomości z tamtejszego zasobu mieszkaniowego, podczas gdy w 2020 r. wskaźnik ten wyniósł 3,6 proc.

Na tle głównych państw Zachodu Polska nadal jest krewnym na dorobku. Dwieście lat pod górę daje ciągle znać także pod względem mieszkaniowym. Pierwszy z obietnicami mieszkań dla każdej rodziny był Edward Gierek w połowie lat 70. ubiegłego stulecia. Minęło pół wieku… i ciągle nie ma ich w dostatecznej liczbie. Kolejne rządy zmieniają priorytety, a samorządy uwikłane są w konflikty interesów wokół lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego.

Na koniec dygresja, która czeka od dawna, by puścić ją w obieg. Trendy na rynku nieruchomości to jeden z ważniejszych wskaźników sytuacji i aktywności gospodarczej, tymczasem w Polsce dane o tym rynku są, mówiąc oględnie, „takie sobie”. Wydaje się, że już niewielki wysiłek legislacyjny i niepokaźne pieniądze mogłyby rozwiązać problem.

Niemal wszystkie transakcje kupna-sprzedaży mieszkań i domów są przecież zawierane w Polsce u notariuszy, na których można by nałożyć obowiązek (symbolicznie odpłatny) opisania każdej z nich w dobrze pomyślanej bazie danych. Po pewnym czasie mielibyśmy rzetelną informację makro- i mikro- o rynku nieruchomości mieszkaniowych w każdym możliwym wymiarze i przekroju: gdzie, za ile, i czy z balkonem, windą, garażem…

(©Envato)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Kategoria: Analizy
Od wielu lat spada dostępność mieszkań dla mniej zamożnych warstw społecznych. Dotyka to także klasy średniej. Pandemia jeszcze bardziej pogłębi to zjawisko. Mimo licznych prób i wysiłków w zakresie budownictwa publicznego nie znaleziono trwałego rozwiązania, poza kilkoma wyjątkami.
Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie

Kategoria: Trendy gospodarcze
W 2007 r. ceny mieszkań nominalnie były takie jak teraz, ale nasze dochody o wiele niższe. Dlatego średnia pensja nie starczała nawet na 0,3 mkw. mieszkania, a dziś starczy jednak na 0,76 mkw. – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH i doradca w Departamencie Stabilności Finansowej NBP.
Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie