Autor: Marek Pielach

Dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w makroekonomii i finansach publicznych

Ceny mieszkań powoli rosną, ale do nierównowagi daleko

Nominalne ceny mieszkań w Polsce zbliżają się do poziomów z 2006-2008 roku, ale inne są już nasze dochody i inny rynek. Deweloperzy nauczyli się dostosowywać podaż do popytu, a banki i nabywcy dużo ostrożniej podchodzą do kredytów hipotecznych. Po obecnej fazie ekspansji nie zanosi się więc na gwałtowne załamanie.
Ceny mieszkań powoli rosną, ale do nierównowagi daleko

Na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych widać już cykle. Ekonomiści z Departamentu Analiz Ekonomicznych (DAE) NBP wyróżnili trzy w Warszawie i dwa w pozostałych dużych miastach. Pierwszy cykl miał charakter strukturalny i polegał na oddawaniu do użytku nowego wówczas produktu na rynku – mieszkań deweloperskich. Drugi cykl spowodowany był boomem kredytowym, ze szczytem koło 2007 roku.

Obrazowo wyjaśniał to prof. Jacek Łaszek z DAE NBP, jeden z autorów rocznego raportu o rynku nieruchomości.

– W pierwszym cyklu deweloperzy bez doświadczenia mieli tendencję do nadprodukcji, w 2002 roku zlikwidowano ulgę mieszkaniową i podniesiono VAT, w związku z tym mieliśmy olbrzymi boom budowlany do końca 2001 roku, bo potem mieszkania podrożały o 20-30 proc. Jak ktoś nie sprzedał do końca roku to z tymi mieszkaniami został. Wtedy deweloperzy bankrutowali i gdy weszliśmy do Unii Europejskiej w 2004 roku, to nastąpiło duże uderzenie popytu dzięki tanim kredytom frankowym i dobrej koniunkturze, ale nie było mieszkań na rynku. Wówczas zaczęły powstawać duże firmy deweloperskie, które znowu miały twarde lądowanie po 2008 roku. Jednak te, które przetrwały zgromadziły kapitał i doświadczenie, które pozwalają im dziś, w trzecim cyklu, utrzymywać elastyczną podaż.

Obecny, trzeci cykl mieszkaniowy charakteryzuje względna równowaga między popytem a podażą. Nabywców mieszkań jest dużo, ale deweloperzy równie dużo budują i sprzedają. A przynajmniej działo się tak dotychczas, bo pojawił się problem z ilością i kosztem pracowników budowlanych. Boomu nie ma dziś na rynku nieruchomości, ani na rynku kredytowym, boom jest w budownictwie.

Sektor budowlany ma dwa duże źródła zleceń: popyt na nieruchomości komercyjne i na inwestycje infrastrukturalne współfinansowane z funduszy UE. Dojście do tego trzeciego źródła – popytu na mieszkania wywołanego rosnącymi dochodami ludności i niskimi stopami procentowymi, spowodowało, że pracowników budowlanych zaczęło brakować, ich pensje wzrosły, a wyższe koszty deweloperzy zaczęli przerzucać na klientów.

>>Zobacz także: „Ceny mieszkań w Polsce rosną umiarkowanie”

Eksperci NBP podkreślają, że problemem nie są na razie ceny działek, bo dotychczasowy bank ziemi starczy na około trzy lata, niemniej i ten czynnik w wycenie nowych projektów będzie uwzględniany. W sumie, choć NBP nie stawia oficjalnie żadnych prognoz, to można spodziewać się, że ceny mieszkań powinny dalej nieznacznie rosnąć.

– Jeżeli popyt nie będzie rósł tak szybko jak dotychczas, do czego może przyczynić się także pewnie oczekiwane spowolnienie wzrostu PKB, to raczej scenariusz silnego przyśpieszenia cen nie jest bardzo prawdopodobny, ale nigdy nie wiadomo, bo może włączyć się inny motyw. W reżimie tzw. boomu na rynkach aktywów to wzrosty cen generują dodatkowy popyt. Czy tak będzie w Polsce? Zakładam, że nie, dlatego, że aby włączyła się spekulacja i przyśpieszenie zakupów, te wzrosty cen muszą być bardzo solidne, a na to się chyba nie zanosi – mówił Piotr Szpunar, dyrektor DAE NBP.

O tym, że mieszkań nie kupują wyrachowani spekulanci, a raczej zwykli Kowalscy często powodowani modą świadczą też inne przesłanki. Bardzo ciekawy jest wykres otwierający tekst, z którego wynika, że w pierwszym kwartale tego roku na rynku pierwotnym w siedmiu miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) za około 10 tys. transakcji odpowiadał popyt konsumpcyjny napędzany głównie kredytem, ale za ponad 7 tys. kolejnych transakcji już popyt inwestycyjny. Udział popytu inwestycyjnego rośnie systematycznie od 2013 roku, kiedy zmieniono restrykcyjną dla najemców ustawę o ochronie lokatorów. W Polsce mieszkań na wynajmem jest stosunkowo mało, dlatego najem opłaca się dziś bardziej niż lokata w banku czy kupno obligacji.

– Nasze wyniki mówiące o motywacji kupujących nie są doskonałe, bo klienci często sami nie wiedzą po co kupują mieszkanie. Jeżeli ktoś kupuje mieszkanie docelowo dla swoich dzieci, bo będą mieszkać w danym mieście, albo studiować, ale dopiero za parę lat, a przedtem myśli o wynajmie, to to jest motyw bardzo mieszany. A takich deklaracji jest dużo – tłumaczył Piotr Szpunar.

Pewne jest to, że zakupy gotówkowe biją kolejne rekordy. Przynajmniej według metodologii NBP opisanej na 61 stronie raportu. W pierwszym kwartale 2018 roku zakup mieszkań za gotówkę na rynku pierwotnym w siedmiu polskich miastach wynosił według niej aż 72 proc. W ostatnim kwartale 2017 roku ten odsetek był jeszcze wyższy – aż 75 proc.

Z punktu widzenia całej gospodarki plusem jest to, że dominujący udział gotówki i brak boomu kredytowego ogranicza ryzyko systemowe. Mówiąc wprost: przy ewentualnym pogorszeniu koniunktury dzisiejsze tanie kredyty hipoteczne w złotych nie powinny wywołać takiego efektu jak tanie kredyty walutowe dekadę temu.

– Po pierwsze sytuacja nabywców jest dziś lepsza, dominują zakupy za gotówkę. Po drugie banki są ostrożniejsze, do czego przyczyniają się także lepsze standardy kredytowe i lepsze standardy zarządzania ryzykiem, łącznie z Rekomendacją S. Proszę zwrócić uwagę, że w poprzednim szczycie ekspansji na rynku mieszkaniowym często zdarzały się kredyty z LtV powyżej 100 proc., teraz tego nie ma – wyjaśniał tę różnicę Piotr Szpunar.

Raport na stronie NBP


Tagi


Artykuły powiązane

Spokojnie, to tylko korekta

Kategoria: Rynki kapitałowe
COVID-19 był tylko zapalnikiem wydarzeń, które obecnie obserwujemy i będziemy obserwować na rynku nieruchomości. Przyspieszył korektę, na którą i tak wszyscy czekali. Uważam, że po tej korekcie sytuacja wróci do normy - tłumaczy dr Marcin Ocieszak, ekspert Akademii Leona Koźmińskiego.
Spokojnie, to tylko korekta

Większe mieszkania, mniejsze biura, czyli nieruchomości po pandemii

Kategoria: Pracownicy NBP
Koronawirus spowoduje większy popyt na większe mieszkania, w związku z przejściem części osób na pracę zdalną – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH i pracownik Departamentu Stabilności Finansowej NBP.
Większe mieszkania, mniejsze biura, czyli nieruchomości po pandemii

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców