Wmetropoliach świata ceny nieruchomości rosły przez lata. Rynki mieszkaniowe reagują na zmiany podaży i popytu, ale rządzą nimi także czynniki mniej oczywiste.
Zakup mieszkania w ostatnich latach był zwykle dobrą inwestycją (Pixabay.com, CC BY-NC-ND)
Z literatury „14th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2018” wynika, że w krajach najbogatszych najlepsze pod względem dostępności dachu nad głową może być Youngstown w Ohio. To miasto wielkości Jeleniej Góry leży między Cleveland a Pittsburghiem, działa w nim uniwersytet, który jest największym pracodawcą. Dom, kosztujący medianę tamtejszych cen, można kupić w Youngstown za równowartość zarobków w wysokości mediany osiągniętych przez 1,9 roku. Tajemnica przystępnej ceny tkwi w upadku przemysłu stalowego i położeniu miasta w Rust Belt, czyli opuszczonym amerykańskim „pasie rdzy”.
W Polsce mieszkanie za 5 lat
Czym jest mediana? Wyjaśnijmy na podstawie przykładowych, fikcyjnych danych. Przyjmijmy, że najtańszy metr kwadratowy mieszkania lub domu w Youngstown kosztuje np. 300 dolarów, najdroższy 1500 dolarów, a mediana ceny metra wynosi np. 850 dolarów, czyli połowa mieszkań kosztuje poniżej 850 dolarów za metr, a połowa jest droższa. Podobnie z zarobkami: najniższy roczny zarobek wynosi np. 20 tys. dolarów, najwyższy 250 tys. dolarów, a mediana rocznych zarobków to 60 tys. dolarów. W tym przykładzie za dom o powierzchni ok. 134 metrów w cenie mediany zapłacimy 114 tys. dolarów, czyli medianę zarobków osiągniętych przez 1,9 roku, tj. rok i niecałe 11 miesięcy.
Najgorszy pod względem opisywanych kosztów jest Hongkong, gdzie za lokum w cenie mediany tamtejszych cen mieszkaniowych trzeba wydać 19,4 rocznych zarobków w wysokości tamtejszej mediany wynagrodzeń. Główną przyczyną tej rekordowej drożyzny jest brak ziemi pod budowę. Zdaniem lokalnych sygnalistów, deficyt gruntów budowlanych jest efektem polityki władz Hongkongu, które ograniczają podaż ziemi, bowiem jej sprzedaż deweloperom po wywindowanych cenach jest bardzo ważnym źródłem przychodów budżetowych: w roku budżetowym 2016/17 stanowiła ponad 1/5 przychodów, przynosząc 105 mld dolarów HK.
Na drugim miejscu pod względem drożyzny mieszkaniowej jest Sydney (12.9 rocznych zarobków w wysokości mediany wynagrodzeń w tym mieście), a na trzecim Vancouver (odpowiednio 12,6). Wśród państw ujętych w zestawieniu najmniejsza przeciętna dla całego rynku krajowego przypada USA (3,8 lat ) i Japonii (4,2 lat), a największa, pomijając Hongkong, Nowej Zelandii – 8,8 lat mediany zarobków za mieszkanie kosztujące medianę ceny.
Polska nie jest ujmowana w badaniu, podobnie zresztą jak ponad 200 pozostałych państw świata. Najświeższe dane nt. mediany wynagrodzeń w naszym kraju są za rok 2016 (GUS publikuje je co dwa lata). Wówczas mediana wyniosła 3511 zł. Z tego samego roku pochodzi ogólnopolska mediana ceny sprzedaży mieszkań w wysokości 4 286 zł/m kw. Siłą przyzwyczajenia przyjmuje się, że punktem odniesienia jest w Polsce mieszkanie o powierzchni 50 m kw. W takim razie statystyczna dostępność mieszkania w Polsce, mierzona z użyciem median cen i zarobków, wynosi 5 lat
Chińskie mury dają zysk
Profesor Gan Li z Południowozachodniego Uniwersytetu w Chengdu prowadzi od kilku lat program pn. China Household Finance Survey. Jednym z jego celów jest wyznaczenie wskaźnika pustostanów mieszkaniowych (vacancy rate). Wyniki zebrane ostatnio w 363 z 1464 powiatów Chin kontynentalnych wskazują, że pustostany to ciągle ponad jedna piąta (22,4 proc.) wszystkich mieszkań w Chinach. Ciągle – bo w 2013 r. wskaźnik był praktycznie identyczny.
Do rachunku wlicza się mieszkania już sprzedane. Nie są więc uwzględniane te świeżo wybudowane, ale jeszcze bez właściciela innego niż inwestor. W przeliczeniu daje to astronomiczną liczbę ponad 50 mln pustych mieszkań.
Chiny są względnie biednym narodem; w 2016 r. dochód roczny netto przypadający na statystycznego Chińczyka (dochód narodowy brutto minus wydatki na środki trwałe minus wykorzystane zasoby naturalne – lasy, minerały itp.) wyniósł wg Banku Światowego 6 309 dolarów (na Polaka przypadały 10 463 dolary). Jednak ze względu na olbrzymią liczbę ludności, Państwo Środka ma największą klasę średnią na świecie. Szef Narodowej Komisji Rozwoju i Reformy He Lifeng cytował wiosną 2018 r. dane, że należy do niej ponad 400 mln spośród prawie 1,4 mld wszystkich obywateli.
Majętnych i relatywnie zamożnych ludzi są tam zatem tłumy, a pęd do dalszego bogacenia się nie zwalnia. Wg danych zbieranych przez ośrodek prof. Li, w 2008 r. mieszkanie kupowane jako drugie stanowiły 26,5 proc. całkowitej sprzedaży, a jako trzecie – 3,2 proc. W 2017 r. było to odpowiednio już 39,2 proc. i 15 proc. Część odpowiedzi na pytanie skąd wzięło się 50 mln pustych mieszkań zawiera się więc w fakcie, że coraz więcej Chińczyków próbuje spełnić marzenia o statusie kamieniczników lub wdaje się w spekulacje. Teza ta znajduje potwierdzenie w danych opublikowanych przez Kaiji Chen (Emory University, Atlanta) i Yi Wen (Fed St. Louis) w „The Great Housing Boom of China”. Wg ich obliczeń, realne ceny mieszkań rosły w Chinach przez dekadę o 17 proc. rocznie, tj. znacznie szybciej niż dochód narodowy (11 proc. średniorocznie).
Przewodniczący Xi Jinping jest zły na tę i inne bańki puchnące w Chinach, ale jako pretendent do jedynowładztwa sam ponosi za nie winę. W 2008 r. w reakcji na kryzys finansowy zaordynował wzrost dla Chin przez inwestycje opłacane z długu. W 2008 r. łączne zadłużenie państwa, firm i obywateli stanowiło 150 proc. PKB Chin, obecnie wskaźnik wynosi 250 proc. i duży w udział w jego wzroście miał boom w budownictwie mieszkaniowym.
Państwo kontroluje większość krajowego sektora bankowego i ma rezerwy walutowe przekraczające 3 biliony dolarów. Stanowią one obecnie poniżej 30 proc. PKB Chin i wystarczyłyby zapewne do opanowania najostrzejszej fazy hipotetycznego kryzysu, ale nie z tą myślą je gromadzono. Jeśli spojrzeć na problem całościowo, to zupełnie inna jest perspektywa i ciężar spłaty zadłużenia przez społeczeństwo bardzo majętne, np. amerykańskie, a inna gdyby miało paść na zarabiających kilka razy mniej Chińczyków.
Władze w Pekinie mają zgryz, ale autorzy Chen i Wen twierdzą, że Chińczycy, którzy pozostali z pustymi mieszkaniami w majątku, postępują racjonalnie, bowiem racjonalne jest oczekiwanie, że niebawem spadnie bardzo wysoka rzeczywista stopa zwrotu z kapitału (nawet ponad 20 proc. rocznie w okresie 1998-2012).
W mieszkania inwestują przede wszystkim przedsiębiorcy, którzy dorobili się w latach rozkwitu „chińskiej fabryki świata”. Z uwagi m.in. na wzrost płac ten model powoli się kończy.
Chińczycy kupujący wczoraj i dzisiaj po bardzo wysokich cenach drugie i kolejne domy mają na uwadze nie tylko bieżący popyt, ale też przyszły – ze strony dzisiejszych nastolatków i dzieci. Z drugiej strony, puste mieszkanie nie tylko nie przynosi przychodów w formie czynszów, ale jest ponadto obarczone kosztami utrzymania lokalu w niepogorszonym stanie. Coś takiego to porażka inwestora, ale konkluzje panów Chen i Wen sugerują, że poza wszystkim innym w Chinach inaczej liczą czas. Rozważniej szacują również ryzyko utraty tego, co uzyskali przez ostatnie 20 lat, wylewając rzeki potu. Dom może nie zarabiać, ale stoi i dość dobrze opiera się inflacji, a tzw. instrumenty finansowe są ulotne.
Mieszkania jako aktywa
Konserwatywne podejście do formy gromadzenia majątku nie wyróżnia Chińczyków spośród innych nacji. Od połowy lat 70. do połowy 90. mieszkania w Wielkiej Brytanii niemal nie drożały. Potem ceny ruszyły. Licząc od 1996 r. wskaźnik ich cen realnych wzrósł na Wyspach o 161 proc., a więc statystyczne mieszkania podrożały tam przez dwie dekady ponad dwuipółkrotnie.
Odruchowa odpowiedź na pytanie o przyczynę zaczyna się od podejrzeń, że coś nie tak tam z podażą domów, która nie nadąża za popytem. W tych podejrzeniach jest coś na rzeczy, bowiem wg wielu badań przeprowadzonych w Wielkiej Brytanii, w długim ujęciu historycznym, jednoprocentowy wzrost podaży mieszkań przekładał się tam na spadek ich cen o 2 proc.
Inna porcja danych wprowadza jednak mętlik. W 1996 r. mieszkań było w Zjednoczonym Królestwie o 660 tys. więcej niż gospodarstw domowych. Wiosną 2017 r. nadwyżka ta wynosiła już 1,25 mln mieszkań. Definicja gospodarstw domowych nie uwzględnia całkowitego popytu, np. ze strony studentów nie tworzących jeszcze odrębnego gospodarstwa, osób wynajmujących w systemie Airbnb itp., ale nadwyżka lokali mieszkalnych jest zbyt duża, żeby mówić, że ceny winduje niezaspokojony popyt. Fenomen można też próbować wyjaśniać zróżnicowaniami lokalnymi oraz barierami finansowymi nie do pokonania dla wielu potencjalnych nabywców, ale w świetle badań są to próby bezowocne.
Ian Mulheirn z Oxford Economics uważa, że wysoki wzrost i poziom cen brytyjskich mieszkań to skutek traktowania ich jako aktywów finansowych, przynoszących niebagatelny dochód i będących substytutem bezpiecznych, ale bardzo mało przez lata dochodowych bonów skarbowych rządu USA. Wobec mieszkań traktowanych jako aktywa, dochodem jest brak wydatków na czynsz, które musiałyby zostać poniesione, gdyby zamiast we własnym mieszkać w wynajętym domu.
Wyjaśnień olbrzymiego wzrostu cen szukać można również inaczej.
Zgodnie z teorią, ceny mieszkań rosną aż do chwili, gdy koszty posiadania domu zrównają się z kosztami wynajmu, przy czym koszty posiadania to koszt kredytu hipotecznego oraz niewykorzystana okazja zainwestowania w coś innego. Ponieważ przez minione dwie dekady realne koszty kapitału spadły o połowę, to naturalne w tym świetle powinno być oczekiwanie dwukrotnego wzrostu cen domów, które spełniło się z naddatkiem. Mechanizm zadziałał bardzo skutecznie również dlatego, że na rynku mieszkaniowym operują nie tylko inwestorzy indywidualni, ale także i coraz chętniej – inwestorzy instytucjonalni w postaci najróżniejszych funduszy, w tym emerytalnych.
U nas za mała podaż
W Polsce, wg GUS, cena 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wzrosła z 1930 zł w IV kwartale 1998 r. do 4380 zł w III kw. 2018 r. Jest to wzrost ponad dwukrotny, przy czym w odróżnieniu do Wielkiej Brytanii, u nas wciąż brakuje mnóstwa mieszkań.
Najbardziej zachowawcze szacunki mówią o tym, że powinno powstać milion lokali, aby liczba gospodarstw domowych zrównała się z liczbą mieszkań. Gdyby jednak wziąć pod uwagę to, ile nieruchomości przypada na tysiąc mieszkańców, to pamiętając o średniej unijnej, okazałoby się, że w Polsce brakuje raczej 2,5 miliona mieszkań.
Największe niedobory sugerowałby natomiast szacunek oparty na danych dotyczących liczby pokoi (izb) przypadających na obywatela. W takim wariancie i przy obecnym tempie (w 2017 r. oddano do użytku prawie 168 tys. nowych mieszkań) deweloperzy, gminy i inni inwestorzy mieliby pełne ręce roboty jeszcze przez 30-40 lat, bowiem musieliby zbudować nawet 6-7 milionów lokali. U nas mechanizm jest zatem jak najbardziej oczywisty – rynkiem rządzi przede wszystkim zbyt mała podaż.
Zakup mieszkania w ostatnich latach był zwykle dobrą inwestycją (Pixabay.com, CC BY-NC-ND)
Dwóch na trzech mieszkańców Wiednia mieszka w lokalach wybudowanych przez miasto lub powstałych dzięki wysokim dotacjom i płaci niższy czynsz niż lokatorzy w Warszawie, a nawet Wrocławiu. Partia, która do tego doprowadziła, od 102 lat rządzi stolicą Austrii.
W 1984 r. przeprowadziłem się do nowego mieszkania w Warszawie, którego metr kwadratowy w stosunku do średniej pensji kosztował dzisiejsze 3901 zł. Biedne PRL-owskie państwo w czasach największego powojennego kryzysu gospodarczego rok w rok oddawało po 180–190 tys. mieszkań.
W 2021 r. udzielono ponad 80 mld złotych kredytów hipotecznych. To rekord. Na pewno nie byłoby go, gdyby istniały REIT-y - mówi dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.
Ostatnie wydarzenia dobitnie pokazują, że utrzymanie bezpieczeństwa energetycznego jest istotnym wyzwaniem zarówno dla UE, jak i krajów członkowskich NATO. Pozostaje ono kluczowym czynnikiem strategicznym dla administracji rządowej, sektora wojskowego i prywatnego.
Celem artykułu jest zbadanie czy kraje Europy Środkowo-Wschodniej i Południowej ze szczególnym uwzględnieniem Polski „skazane są” na peryferyjność, czy mają szanse na zmianę i awansowania do grupy państw centrum.
Dodatkowy wzrost o 0,83 proc., a być może nawet znacznie powyżej 1 proc. – w taki sposób budowa elektrowni jądrowej może wpłynąć na PKB Polski. Nie wiadomo, czy tak się stanie, ale wokół tych liczb trudno przejść obojętnie.
Jak pokazuje przykład Węgier, przeplatająca się odpowiedzialność za obszary polityki gospodarczej oraz rozdźwięk między działaniami banku centralnego a polityką gospodarczą rządu mogą prowadzić do nieoptymalnej realizacji głównego celu – trwałego i stabilnego wzrostu gospodarczego.
Indie chociaż dorównały Chinom pod względem liczby ludności, to ich rola w międzynarodowym handlu jest zdecydowanie mniejsza. W 2022 r. wartość indyjskiego eksportu była ośmiokrotnie mniejsza w porównaniu z chińskim eksportem.
Konsekwencją wstrząsów popytowo-podażowych ostatnich lat są ograniczenia inwestycji naftowych, co może jeszcze silniej komplikować sytuację rynkową i wzmacniać kryzys energetyczny.
Obecnie jeden kryzys pogania drugi, ale równocześnie jeden nakręca drugi. Błędem, jednym z wielu, jaki popełnialiśmy było utożsamianie wzrostu gospodarczego, czyli wzrostu PKB z rozwojem. Może być bowiem dziki wzrost gospodarczy, który nie służy ani ludziom, ani klimatowi, tylko samemu biznesowi. Gospodarka nie jest celem samym w sobie. Gospodarka jest po to, żeby poprawiała się jakość życia ludzi – mówi dla „Obserwatora Finansowego” prof. Elżbieta Mączyńska, prezes honorowy Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego.
Za naszą południowo-wschodnią granicą toczy się walka na śmierć i życie o zachowanie niepodległości i ocalenie integralności terytorialnej. Do przekształcenia się Ukrainy w państwo upadłe jest jeszcze bardzo daleka droga – wcześniej musiałoby dojść do faktycznego rozpadu struktur władzy i struktur społecznych.
Jednym ze skutków rosyjskiej inwazji na Ukrainę będzie degradacja rosyjskiej gospodarki, nie tylko w wyniku zastosowania sankcji przez kraje zachodnie, ale z przyczyn wewnętrznych – prowadzenia wyniszczającej polityki demograficznej. Obecne władze Federacji Rosyjskiej w sposób ekstensywny, podobnie jak w okresie ZSRR, zarządzają nie tylko surowcami, ale również własnym społeczeństwem.
Pierwszym problemem dla gospodarki niemieckiej jest brak tanich surowców. Drugim jest polityka klimatyczna, gdyż staje się coraz bardziej ambitna i w zasadzie – co sygnalizują niemieccy przedsiębiorcy – niemożliwa do zrealizowania w tej obecnej postaci – mówi prof. dr hab. Tomasz Grzegorz Grosse, wykładowca Uniwersytetu Warszawskiego.
Wobec kryzysu energetycznego wzrosło zainteresowanie energetyką jądrową. Niektóre kraje posiadające elektrownie atomowe zapowiedziały przedłużenie eksploatacji pracujących reaktorów, inne przygotowują się do budowy kolejnych elektrowni. Realnych kształtów nabiera „Program polskiej energetyki jądrowej”, zakładający budowę reaktorów jądrowych o łącznej mocy od 6 do 9 GWe.
Głęboka i długotrwała recesja w strefie euro, której towarzyszyłby istotny wzrost bezrobocia nie jest obecnie scenariuszem bazowym na kolejne kwartały – uważa dr Piotr Żuk, p.o. zastępca dyrektora Departamentu Analiz i Badań Ekonomicznych NBP.
Napaść Rosji na Ukrainę 24 lutego 2022 r. wydarzyła się w świecie już inflacyjnym, z wysokimi cenami surowców i firmami zapełniającymi magazyny. Wojna tylko zaostrzy te tendencje, a w Polsce oznacza przejściowo nawet dwucyfrową inflację.
Większość osób czytających ten tekst dożyje chwili, gdy liczba ludności na Ziemi zacznie się zmniejszać. Wielu ekspertów szacuje, że ten moment może nadejść około 2050 r. – piszą Darrell Bricker i John Ibbitson w książce „Empty Planet: The Shock of Global Population Decline”.
Obecna wojna będzie miała znacznie silniejszy negatywny wpływ na polski handel zagraniczny niż sytuacja w 2014 r. Wysoka ekspozycja Polski na skutki zakłóceń w handlu z Ukrainą, Rosją i Białorusią wynika z relatywnie wysokiego udziału tych krajów w naszych obrotach handlowych.
Mimo trwającej w Ukrainie wojny rosyjski rubel jest najbardziej zyskującą od początku roku walutą na świecie. Jego aprecjacja następuje w warunkach obniżania stóp procentowych przez Centralny Bank Rosji i łagodzenia ograniczeń przepływów kapitałowych.
Ten rok upłynie wielu gospodarkom na zabezpieczaniu łańcuchów dostaw metali ziem rzadkich. Ważną rolę odegra tutaj Australia, która może posiadać około 1/5 światowych zasobów tych surowców. Tym samym rośnie liderowi rynku, czyli Chinom poważny konkurent.
Wysoki poziom rezerw walutowych i zasoby w Funduszu Dobrobytu Narodowego (FDN) to dwa czynniki przywoływane w kontekście siły ekonomicznej Rosji i odrobienia przez nią lekcji po sankcjach z 2014 r. Czy Rosja jest rzeczywiście lepiej przygotowana niż poprzednio, czy może słaba, jak nigdy dotąd?