Gdy stopy wzrosną wynajmujący dopłacą do swoich mieszkań

15.02.2014
Na rynku mieszkaniowym mamy ożywienie, co zawdzięczamy głównie niskim stopom procentowym. Sytuacja ta cieszy też właścicieli mieszkań na wynajem, którzy dziś często czerpią z wynajmu dochody wyższe, niż koszty kredytu zaciągniętego na zakup swoich inwestycji. Jeśli wierzyć dzisiejszym prognozom sytuacja ta może się zmienić już za kilkanaście miesięcy.
(infografika Darek Gąszczyk/CC by ell brown)

(infografika Darek Gąszczyk/CC by ell brown)

(infografika Darek Gąszczyk/CC by ell brown)

Tani kredyt – to on wespół z niskim oprocentowaniem lokat, odpowiadają za to, że pod koniec 2013 roku utrzymująca się już od wielu kwartałów nadpodaż mieszkań deweloperskich stopniała niemal do zera. Jest ich obecnie według danych firmy doradczej REAS około 41 tysięcy (na 6 największych rynkach), co przy obecnej dynamice sprzedaży wystarczyłoby na około 4-5 kwartałów sprzedaży. Wielkość taka uznawana jest za sytuację neutralną z punktu widzenia gry podaży i popytu.

W sprzedaży tych lokali od początku roku oprócz niskich stóp procentowych pomaga też program „Mieszkanie dla młodych”. Zgodnie z danymi BGK w styczniu 2014 r. zaakceptowano 1311 wniosków o dofinansowanie.

>>czytaj więcej: 13 ważnych zmian na rynku mieszkaniowym w 2014 r.

Nowe dopłaty o wiele mniej popularne niż stare

Nie jest to wysoki wynik. W tym tempie do końca roku wykorzystano by jedynie 60 proc. zarezerwowanych na ten cel pieniędzy budżetowych. W efekcie niewykorzystane 240 mln złotych wróciłoby do budżetu. Warto też dla porównania przypomnieć, że w roku 2012 czy 2011 w programie „Rodzina na swoim” udzielano średnio odpowiednio 3 816 i 4 277 kredytów z dofinansowaniem miesięcznie. To nawet ponad trzy razy więcej niż w „Mieszkaniu dla młodych”

(infografiki Darek Gąszczyk)

(infografiki Darek Gąszczyk)

Zasady programu „Mieszkanie dla młodych”

(infografiki Darek Gąszczyk)

(infografiki Darek Gąszczyk)

Mniej pieniędzy na nowe mieszkanie

Tani kredyt i dopłaty do nowych mieszkań to jednak nie jedyne powody, dla których deweloperzy najprawdopodobniej zaliczą rok 2014 do udanych. Pozytywny wpływ na popyt na nowe mieszkania może mieć także nowelizacja Rekomendacji S. Paradoksalnie właśnie taki wpływ może mieć wprowadzenie wymagania posiadania 5-proc. wkładu własnego.

Wymóg ten na rynku wtórnym jest bowiem znacznie bardziej dotkliwy niż na rynku pierwotnym. Winowajcą są koszty transakcyjne, które w przypadku mieszkań nowych są wyraźnie niższe. W efekcie kupując lokal nowy wystarczy posiadać w gotówce kwotę odpowiadającą 6-7 proc. jego wartości, podczas gdy wybór lokalu używanego wiązałby się z koniecznością dysponowania gotówką odpowiadającą 10-11 proc. wartości mieszkania.

Warto także przypomnieć, że co prawda nowelizacja rekomendacji wprowadziła wymaganie posiadania wkładu własnego, ale też skutkowała wzrostem zdolności kredytowej. W efekcie trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto miesięcznie może dziś pożyczyć 417,1 tys. zł – wynika z danych firmy Tax Care. Dla porównania w grudniu 2013 r. (przed wejściem w życie nowelizacji rekomendacji) było to o 11,1 tys. zł mniej, a w lutym 2013 roku 387 tys., czyli 30,1 tys. zł mniej niż dziś.

(infografika Darek Gąszczyk)

(infografika Darek Gąszczyk)

Ceny szybko nie wzrosną

Wyższe możliwości pożyczkowe, to tylko jedna z informacji, która sprzyja ożywieniu na rynku mieszkaniowym. Do tego grona można jeszcze dodać dane i prognozy o przyspieszającym rozwoju gospodarczym czy rosnącym zatrudnieniu. W efekcie można mieć nadzieję, że zbliżające się zacieśnianie polityki monetarnej nie będzie skutkowało załamaniem obrotów i powrotem do trendu spadkowego cen mieszkań.

Kiedy do takiego zacieśnienia może dojść? Prognozy na ten temat są co prawda zmienne, ale po pierwszym tygodniu lutego sugerują one, że do wzrostu stóp procentowych może dojść za około 6 miesięcy. Jest to o tyle racjonalne przewidywanie, że RPP utrzymuje stanowisko, zgodnie z którym w pierwszym półroczu nie planuje podwyżek stóp.

Patrząc dalej w przyszłość można też spojrzeć na kontrakty terminowe na WIBOR 3M za 21 miesięcy. Dziś kontrakt ten notowany jest na poziomie 3,7 proc., a więc około 100 pkt. bazowych wyżej niż dzisiejsze notowanie stawki WIBOR 3M. Co stałoby się, gdyby rzeczywiście do takiej zmiany doszło? Rata kredytu zaciągniętego dziś na kwotę 250 tys. zł na 25 lat i z marżą na poziomie 1,6 proc. wzrosłaby z 1 635 zł miesięcznie obecnie do 1 812 zł za 7 kwartałów.

(infografika Darek Gąszczyk)

(infografika Darek Gąszczyk)

Negatywnie odbiłoby się to na rachunku opłacalności wynajmu mieszkań. Dziś na podstawie danych ofertowych można szacować, że mieszkanie dwupokojowe w Warszawie o wartości 300 tys. zł może potencjalnie generować przychód na poziomie 21,3 tys. zł rocznie. W praktyce może to być jednak mniej, bo trudno się spodziewać, aby lokal był wynajęty przez 12 miesięcy w roku. Przyjmijmy więc, że mieszkanie stoi puste przez miesiąc, a do tego właściciel musi ponosić koszty w kwocie około 400 zł miesięcznie i opłacać podatek zryczałtowany od przychodu ze stawką 8,5 proc.. W efekcie w naszym hipotetycznym przykładzie faktycznie „na rękę” właściciel otrzyma kwotę 13,1 tys. zł rocznie, co odpowiada 4,4 proc. wartości mieszkania.

>>zobacz: Fundusz mieszkań na wynajem jest w Polsce potrzebny

Operując więc na średnich danych rynkowych można wysnuć teorię, że obecnie przeciętny właściciel mieszkania na wynajem dostaje od najemcy kwotę, która z nawiązką pokryje koszty odsetkowe związane z finansowaniem hipotecznym. Średnia marża kredytu hipotecznego deklarowana przez banki dla przeciętnego kredytobiorcy wynosi dziś bowiem 1,6 proc., a WIBOR 3M to 2,7 proc., co w sumie daje przeciętne oprocentowanie na poziomie 4,3 proc. Oczywiście w konkretnym przypadku powyższa kalkulacja może dawać zupełnie inne wyniki. Bez wątpienia jednak, jeśli doszłoby do podwyżki stóp procentowych o 100 pkt. bazowych, to właściciele, którzy zyskiwaliby z tytułu wynajmu mieszkania więcej niż wydawali na odsetki od kredytu byliby w mniejszości.

Ponadto, jak pokazują przedstawione powyżej szacunki oparte o średnie rynkowe, już jedna czy dwie podwyżki stóp procentowych mogą spowodować, że koszt odsetkowy kredytu będzie wyższy, niż rentowność wynajmu dwupokojowego mieszkania w Warszawie. Gdyby nawet uwzględnić, że przeciętny kredytobiorca nie zadłuża się na 100 proc. wartości nieruchomości, to do realizacji takiego scenariusza może dojść już za kilkanaście miesięcy. Negatywnie odbiłoby się to na poziomie popytu na mieszkania zgłaszanego przez inwestorów oraz osoby, którym dziś bardziej opłaca się przejście z grona najemców do grona właścicieli.

Bartosz Turek, Lions Bank

(infografiki Darek Gąszczyk)
Liczba-udzielonych-kredytów-w-programie-'Rodzina-na-swoim'
(infografiki Darek Gąszczyk)
Zasady-programu- MdM
(infografika Darek Gąszczyk)
Mediana-maksymalnej-kwoty-kredytu-dla-3-os.-rodziny-
(infografika Darek Gąszczyk)
Notowania-stóp-procentowych-oraz-potencjalna-wysokość-raty-

Tagi


Artykuły powiązane