W Polsce w porównaniu z krajami Unii Europejskiej wciąż występuje znaczny niedobór mieszkań, zarówno ilościowy (zgodnie z szacunkami brakuje ok. 1-2 mln mieszkań), jak i jakościowy. Na przestrzeni lat obserwuje się co prawda wyraźną poprawę wskaźnika liczby mieszkań na 1000 mieszkańców (wg. OECD w 2011 r. wynosił 352,6, a w 2021 r. – 405,2), lecz w porównaniu z innymi krajami unijnymi wypadamy słabo (średnia to 495 w 2020 r.). Deficyty te zmniejszać się będą w wyniku wznoszenia nowych budynków mieszkaniowych. W tym kontekście ciekawa jest analiza informacji odnośnie tego kto w Polsce i w jakim zakresie je buduje. Na podstawie struktury inwestorów mieszkaniowych w liczbie oddanych do użytkowania lokali, stwierdzić można, że w ostatnich latach obserwuje się bardzo wysoką aktywność deweloperów (60,3 proc. lokali). W latach 2005 – 2010 ok. 10-15 proc. oddanych mieszkań dostarczały spółdzielnie bądź pozostałe formy budownictwa (socjalne, TBS-y itp.). Wraz z upływem czasu sytuacja zmieniała się i coraz większa część udziałów przypadała budownictwu deweloperskiemu, które od 2017 r. oddawało aż ponad 100 tys. lokali rocznie. W 2022 r. rynek deweloperski i budownictwo indywidualne dostarczał aż 98,4 proc., podczas gdy spółdzielcze i pozostałe formy to zaledwie odpowiednio 0,6 proc. oraz 0,9 proc.
Z myślą o zmniejszeniu deficytu mieszkaniowego w Polsce i wspieraniu budownictwa przez osoby fizyczne wprowadzono do porządku prawnego pojęcie kooperatywy mieszkaniowej.
Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?
Samo tworzenie kooperatyw ma na celu zaspokojenie potrzeb jej członków oraz osób z nimi mieszkających poprzez wspólną realizację inwestycji mieszkaniowych. Tworzy się więc grupa osób fizycznych, które działają razem w ramach zawartej między sobą umowy. Wspólne działania obejmować mogą kupno gruntu i budowę na nich domów, zakup budynków i ich remont czy finansowanie inwestycji przy udziale kredytu hipotecznego. Członkowie ukonstytuowanej grupy zajmują się więc zazwyczaj całym procesem powstawania budynków kompleksowo i są za niego odpowiedzialni. Czas funkcjonowania tej grupy jest określony – od podpisania umowy do wyodrębnienia lokali mieszkalnych i powołania wspólnoty mieszkaniowej.
Sama idea kooperatyw mieszkaniowych nie jest nowa. W Europie (m.in. w krajach skandynawskich) są realizowane od wielu lat.
Sama idea kooperatyw mieszkaniowych nie jest nowa. W Europie (m.in. w krajach skandynawskich) są realizowane od wielu lat. Pomysł stworzenia takiego sformalizowanego zrzeszenia powstał w Danii i obecnie ok. 5 proc. nieruchomości w tym kraju wybudowanych zostało w ten sposób. Za granicą formuła ta została rozpowszechniona pod nazwą co-housing, znane są również posiadające podobny sposób działania niemieckie Baugruppe (grupy budowlane) czy francuskie habitat participatif. Kraje Zachodniej Europy wprowadzały w różnym czasie przepisy mające na celu upowszechnianie idei budowy na własne potrzeby. Przykładem może być Wielka Brytania, gdzie w październiku 2016 r. weszły w życie przepisy ustawy Self-build oraz zmieniono Custom Housebuilding Act z 2015. W przytoczonych aktach prawnych uregulowano kwestie związane z dostępem do uzbrojonych nieruchomości gruntowych dla osób i stowarzyszeń zainteresowanych budową budynku mieszkalnego w celu zapewnienia sobie mieszkania.
Rozróżnia się dwa podstawowe typy kooperatyw mieszkaniowych: kooperatywę społeczną oraz profesjonalną. W przypadku kooperatyw społecznych to członkowie podejmują się wszystkich działań, które są związane z organizowaniem i prowadzeniem prac. Członkowie tego typu kooperatywy powinni posiadać odpowiednią wiedzę oraz umiejętności do wykonywania określonych czynności, co zmniejsza koszty inwestycji (brak opłat dla podwykonawców czy zysku deweloperskiego). Natomiast członkowie kooperatyw profesjonalnych powierzają organizację i czynności związane z realizacją projektu firmom zewnętrznym. Kontrahenci zazwyczaj zajmują się całością projektu, począwszy od zakupu gruntu pod zabudowę, przez prace projektowe i budowlane, po sprawowanie kontroli nad nimi. Realizacja przedsięwzięcia może też odbywać się poprzez powołanie generalnego wykonawcy (inwestora zastępczego), który mając doświadczenie w zakresie tego typu projektów i poruszaniu się po konkretnych przepisach i regulacjach, odciąży członków grupy w przebijaniu się przez nie i zminimalizuje ryzyko potencjalnych niepowodzeń czy konfliktów. To rozwiązanie, z racji odpowiedniego wynagrodzenia pobieranego przez taki podmiot zbliża kooperatywy profesjonalne w stronę budowy deweloperskiej.
Kooperatywy mieszkaniowe w Polsce
W Polsce pojęcie kooperatywy mieszkaniowej wprowadzono do porządku prawnego, aby ułatwić realizację projektów mieszkaniowych grupie osób fizycznych. Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych została opublikowana w listopadzie 2022 roku. Nowe zasady weszły natomiast w życie w marcu 2023 r. Jednakże kilka tego typu inwestycji powstało w Polsce już wcześniej (m.in. Nowe Żerniki we Wrocławiu, Kooperatywa Pomorze w Gdyni czy Konstancin). Zaproponowane zmiany mają natomiast na celu wprowadzenie rozwiązań wspierających i ułatwiających te oddolne inicjatywy mieszkaniowe.
Zgodnie z założeniami, działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej nie może być przedsięwzięciem inwestycyjnym nastawionym na zysk ze sprzedaży nieruchomości. Dlatego też w Polsce członkami kooperatywy mieszkaniowej mogą być wyłącznie osoby fizyczne, które samodzielnie realizują proces inwestycyjny i wspólnie są zaangażowane we wszystkie jego etapy. Takie podmioty mogą tworzyć minimum trzy dowolne osoby na mocy zawartej między nimi umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej. Zgodnie z założeniami Ustawy odpowiedzialność członków kooperatywy za zaciągnięte zobowiązania będzie solidarna, by zwiększyć bezpieczeństwo ekonomiczne i prawne. Po zakończeniu budowy umowa zostaje rozwiązana, zaś lokale mieszkalne wyodrębnione i ustanawiana jest odrębna własność na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej, co skutkuje powstaniem wspólnoty mieszkaniowej. Samo przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych polegać ma na: nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych bądź nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych. W świetle polskiego prawa w ramach inwestycji kooperatyw muszą powstać co najmniej 3 lokale mieszkalne. Powstałe w ramach kooperatywy mieszkaniowej lokale będą musiały zostać zajęte przez członków kooperatywy.
Kooperatywa mieszkaniowa zapewnia szereg przywilejów i zalet
Sformalizowana współpraca w formie wprowadzonych prawnie kooperatyw mieszkaniowych ma na celu ułatwienie procesu budowlanego oraz wprowadza szereg zachęt.
Pierwszą korzyścią jest zmniejszenie kosztów związanych z budową inwestycji. Z uwagi na to, że część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie, nie muszą płacić marży zysku podwykonawcom i deweloperom, co pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, szacuje, że obniżka kosztów uzyskania mieszkania może sięgać nawet ok. 20–30 proc. w porównaniu z jego zakupem od dewelopera. Również według szacunków NBP publikowanych w Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2022 r. zysk deweloperski na lokalnych rynkach mieszkaniowych miast wojewódzkich wacha się w zależności od miasta w granicach 20-30 proc.
Prowadzenie inwestycji w postaci kooperatywu mieszkaniowego umożliwi łatwiejszy dostęp do gruntów i możliwość ich preferencyjnego zakupu. Członkowie kooperatywu mieszkaniowego albo spółdzielnia mieszkaniowa będą mogli ubiegać się o nabycie nieruchomości od gminy. Gmina będzie mogła rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości przy spełnieniu określonych warunków (m.in. celu i funkcji nieruchomości, zakończeniu inwestycji w ciągu 5 lat etc.). Patrząc z drugiej strony, efektem ubocznym, który można uzyskać jest lepsze zagospodarowanie terenów miejskich, gdyż działki o niestandardowych kształtach i rozmiarach, pozostające poza obszarem zainteresowania deweloperów jako niezyskowne, mogą w formule kooperatyw okazać się dobrym gruntem pod budowę realizowaną w dużej mierze własnym sumptem.
Ważną zmianą, na którą wpływa wprowadzenie Ustawy o kooperatywach mieszkaniowych jest ułatwienie dostępu do kredytów hipotecznych. Wprowadzona została możliwość starania się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (Rodzinny kredyt mieszkaniowy).
Członkowie kooperatywy zyskają również silniejszą pozycję w negocjacjach z instytucjami finansowymi (np. w celu uzyskania środków na budowę). Ważną zmianą, na którą wpływa wprowadzenie Ustawy o kooperatywach mieszkaniowych jest ułatwienie dostępu do kredytów hipotecznych. Wprowadzona została możliwość starania się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (Rodzinny kredyt mieszkaniowy). Proponowana regulacja umożliwia ponadto skorzystanie ze spłat rodzinnych, czyli spłaty przez BGK części kredytu w przypadku urodzenia się kolejnych członków rodziny osobom posiadającym gwarantowany kredyt.
Wsparcie rozwoju alternatywnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków sprawia, że zamiast korzystać z mieszkań proponowanych przez sektor deweloperski, które nie zawsze spełniają wszystkie oczekiwania, można pokusić się o stworzenie czegoś dużo bardziej dostosowanego do potrzeb. Ponadto już na etapie planowania i projektowania istnieje możliwość doboru lokalizacji pod względem charakterystyki demograficznej sąsiedztwa, bliskości rodziny czy udogodnień (żłobków, szkół, przychodni czy sklepów). Poprawi się też jakość przestrzeni miejskiej, o którą długofalowo myślący przyszli właściciele będą dbać, co przydatne jest w łączeniu tej formuły z procesami rewitalizacji. Takie wspólne inicjatywy mają więc wiele dodatkowych i niemierzalnych zalet dla samej społeczności, która wytworzy się wśród nowych sąsiadów.
Każdy medal ma dwie strony
Koncepcja kooperatyw mieszkaniowych z racji samej konstrukcji nie rozwiąże aktualnych wyzwań polityki mieszkaniowej związanych z dostępnością mieszkań oraz deficytem mieszkaniowym. Podejmowane w jej ramach działania skutkują zazwyczaj budową pojedynczych budynków na niewielką skalę. Ponadto członkowie kooperatyw są najczęściej z zamożniejszych grup, co umożliwia im samodzielną realizację budynków. Nie jest to więc sposób, za pomocą którego zmniejszać się będzie lukę czynszową, czy zaspokajać potrzeby mieszkaniowe osób uboższych np. zagrożonych wykluczeniem.
Koncepcja kooperatyw mieszkaniowych z racji samej konstrukcji nie rozwiąże aktualnych wyzwań polityki mieszkaniowej związanych z dostępnością mieszkań oraz deficytem mieszkaniowym.
Prowadzenie inwestycji mieszkaniowych z wykorzystaniem formuły kooperatywy mieszkaniowej wiąże się również z ryzykami mikroekonomicznymi, których nie należy lekceważyć. Osoby realizujące tego typu inwestycje, jako osoby niezajmujące się profesjonalnie projektami mieszkaniowymi narażone są na problemy związane z niedoszacowaniem kosztów. Ryzyko przekroczenia planowanych kosztów inwestycji wiąże się też często z potencjalnym obniżeniem jakości wykonania budynku i wynikają właśnie z braku wiedzy. Gąszcz przeróżnych przepisów oraz procedury często utrudniają postępy prac. Zważywszy na to, że inicjatywy są najczęściej jednorazowymi działaniami, a kooperatywa rozwiązuje się po osiągnięciu celu skorzystanie z doradztwa profesjonalistów może okazać się w wielu przypadkach koniecznością. Może to być członek kooperatywy bądź osoba doradcy (np. firmy komercyjne, ale też jednostki samorządu terytorialnego lub organizacje wspierające oddolne inicjatywy mieszkaniowe). Ponadto w sytuacjach podbramkowych pomiędzy członkami kooperatywy mogą się pojawić różnice zdań oraz konflikty. Tego typu sytuacje doprowadzić mogą wręcz do rozwiązania kooperatywy bez osiągnięcia jej celów. Ryzyko to można zminimalizować, jeśli nad pracami czuwa postronna osoba, która posiada fachową wiedzę oraz doświadczenie w prowadzeniu inwestycji budowlanych.
Prof. Jacek Łaszek: Popyt na mieszkania spadnie o 25-30 proc.
Nie sposób nie wskazać również ryzyk po stronie aparatu państwowego. Wspierania kooperatyw ze środków publicznych ograniczane jest przepisami dot. pomocy publicznej i zadań samorządu terytorialnego. W sytuacji przeznaczenia działki pod budownictwo w formule kooperatywy, gdy nie zgłoszą się chętni, skorzystać z oferty mogą pracownicy samorządowi, ich rodziny lub jednostki z samorządami związane. Rodzi się więc pokusa nadużycia i uzasadnione pytanie czy osoby potencjalnie zainteresowane rzeczywiście będą odpowiednio przez pracujących w jednostkach samorządu terytorialnego potraktowane.
Jak rysuje się przyszłość kooperatyw mieszkaniowych w Polsce?
Wsparcie oddolnych inicjatyw w zakresie budownictwa mieszkaniowego, tj. kooperatyw mieszkaniowych, wydaje się być dobrym kierunkiem. Ustawa wprowadza kilka pozytywnych zmian w polskim prawie, które powinny ułatwić Polakom realizację wspólnych celów mieszkaniowych. Jednak oprócz regulacji stanu prawnego, a co za tym idzie możliwości uzyskania kredytu hipotecznego pozostałe formy wsparcia są raczej obietnicami, których realizacja zależeć będzie w dużej mierze od sprawności aparatu państwowego, od relacji lokalnych i chęci do współpracy. Koncepcja kooperatyw jest słuszna, jednak trudno spodziewać się, by dzięki nowym przepisom nastąpił jakiś nagły wzrost liczby tego typu projektów, które przecież były możliwe do realizacji wcześniej, jednakże bez kilku przywilejów, które na mocy nowych regulacji kooperatywy mieszkaniowe uzyskały. Warto zauważyć, że nawet w Niemczech czy Danii, gdzie kooperatywy mieszkaniowe działają od dłuższego czasu, nie osiągnęły zawrotnej skali inwestycji.
Kooperatywa stanowi więc z pewnością alternatywę dla zakupu nieruchomości na rynku deweloperskim, szczególnie dla grupy osób o określonych oczekiwaniach, ustabilizowanych na rynku pracy oraz rodzin.
Biorąc pod uwagę charakterystykę projektów budowlanych (długi i skomplikowany proces wymagający specjalistycznej wiedzy), można się obawiać o stopień wykorzystania tych zmian. Zakładając, że ryzyka związane z tą formą realizacji projektu nie zmaterializują się, to ten model budowania mieszkań i domów generuje niższe koszty zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Kooperatywa stanowi więc z pewnością alternatywę dla zakupu nieruchomości na rynku deweloperskim, szczególnie dla grupy osób o określonych oczekiwaniach, ustabilizowanych na rynku pracy oraz rodzin. Tymczasem w naszym kraju rzeczywiście brakuje mieszkań, ale dla zupełnie innych grup – ludności o niskich dochodach.
Autorka wyraża własne opinie a nie oficjalne stanowisko NBP.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
