Loteria może rozwiązać kryzys na rynku nieruchomości

Jeszcze w 2010 roku zaproponowałem loterię, jako radykalne rozwiązanie kryzysu na rynku nieruchomości. Nie był to pomysł nowatorski, bo sposób ten praktykowano parę wieków wcześniej. Dziś być może trzeba do niego powrócić, bo kryzys na rynku nieruchomości wciąż trwa.
Loteria może rozwiązać kryzys na rynku nieruchomości

Mieszkanie od losu? (CC By-NC-SA Aracelota)

Rozwiązanie, które proponuję jest całkowicie zgodnie z prawem. Nie można tego powiedzieć natomiast o procedurze wywłaszczenia, którą chcą wykorzystać wspomniane kalifornijskie miasta. Procedura wywłaszczenia była wprawdzie stosowana do przymusowego wykupu ziemi dla celów publicznych, takich jak budowa dróg czy lotnisk, ale nigdy dotąd nie używano jej w odniesieniu do kredytów sektora prywatnego.

Gdyby tak się stało, byłby to groźny precedens i głęboki wstrząs dla jednego z najważniejszych fundamentów amerykańskiej gospodarki.

Były prezydent wiedział, co robi

Na krótko przed śmiercią Tomasz Jefferson próbował spłacić długi sięgające 80 tys. dol. (około 3 mln w dzisiejszych dolarach – przyp. tłum.) organizując loterię, co było wówczas powszechnie stosowaną praktyką. Nagrodą miała być posiadana przez niego ziemia.

Dlaczego zdecydował się na ten właśnie sposób zbycia nieruchomości?

– Przedmiot własności, którego nie da się w ogóle podzielić, lub można to uczynić tylko wielkim kosztem, ma czasami tak dużą wartość, że nie można znaleźć nabywcy… W takim wypadku rozwiązaniem jest loteria, w której ludzie kupują tanie losy w zamian za szansę na wygranie dużej nagrody – tłumaczył Jefferson, trzeci prezydent USA.

Dziś może zaskakiwać sugestia, że przez loterię da się rozwiązać wielkie problemy finansowe, z jakimi obecnie mamy do czynienia. Ekonomiczni purytanie – którzy nie mają pojęcia o ryzyku i roli, jaką odgrywa ono w ludzkiej naturze – mogą zgłosić swój sprzeciw. Ale loterie sfinansowały niektóre z największych, najbardziej prestiżowych projektów, które przetrwały po dziś dzień na całym świecie.

Dochody z loterii pozwoliły na odbudowę Rzymu, po tym jak spalił go Neron, dostarczyły funduszy na infrastrukturę obronną, taką jak Wielki Mur Chiński, sfinansowały kolonizację Nowego Świata (np. Virginia Company), budowę British Museum, Mostu Westminsterskiego i wiele wojen, które prowadziła Anglia.

W końcu wreszcie, Yale, Harvard, Princeton i University of Pennsylvania początkowo czerpały fundusze z loterii. Jest to ponury żart historii, bo dziś na ich wydziałach ekonomicznych roi się od akademików, opracowujących bez końca teoretyczne modele. Te teorie i sformułowane na ich podstawie rozwiązania opierają się na założeniu, że ludzka natura wyklucza jakiekolwiek ryzyko. Według nich kupowanie losów na loterię jest „irracjonalne”, bo takie zachowanie nie mieści się w pewnych uznanych „modelach równowagi ogólnej”, w których nie występuje niepewność, problemy finansowania działalności obarczonej ryzykiem, nie ma rządów, wojen – słowem, niczego co charakteryzuje ludzi.

Jednak w całej historii ludzkości są tylko cztery metody dobrowolnej wymiany: barter, podarunek, wymiana przy użyciu pieniądza i hazard. Czasami hazard działał najlepiej i być może tak jest też dziś, dlatego loteria może stanowić potencjalne rozwiązanie kryzysu na rynku nieruchomości. To podejście jest bardziej obiecujące niż wywłaszczenie lub łagodzenie polityki pieniężnej w celu podniesienia cen nieruchomości i innych aktywów.

Rozsądny hazard lepszy od niskich stóp

Prezes Rezerwy Federalnej, wywodzący się z Princeton, broni ekspansywnej polityki stwierdzając, że niskie stopy procentowe skłonią ludzi do „podejmowania większego ryzyka”. To słaby argument.

Rzeczywiście, niektórzy młodzi ludzie mogą wybrać większe ryzyko i wycofać pieniądze z depozytów oszczędnościowych, które dają 0,5 proc. odsetek netto rocznie. Jednak bardzo liczne, odchodzące właśnie na emeryturę, pokolenie powojennego wyżu demograficznego, po utracie znacznej części swojego majątku w wyniku załamania rynku nieruchomości oraz po wielkich spadkach na giełdzie, niepewne jest swoich emerytur. I wie, że nie może sobie pozwolić na żadne dodatkowe ryzyko, bo szanse na odrobienie strat są małe.

Z drugiej jednak strony, nawet ludzie na emeryturze mogą trochę zaoszczędzić, odmawiając sobie paru butelek piwa i kupić zamiast tego bilety na loterię. Dla ludzi w zaawansowanym wieku jest to jedyna szansa na odzyskanie majątku, który stracili w wyniku kryzysu. Nie każdy może liczyć na sutą emeryturę, członkostwo w radach nadzorczych i honoraria za przemówienia, jak prezes Fed Ben Bernanke.

Zasady loterii

Rozwiązanie działałoby w sposób następujący. Po pierwsze, trzeba ustanowić Loterię Narodową dla nieruchomości, które zostały przejęte za długi. Instytucje finansowe przekazałyby wszystkie przejęte nieruchomości, a rząd nadzorowałby loterię. Następnie zorganizowano by sprzedaż losów, po około 100 dolarów sztuka.

Cena losów powinna być na tyle wysoka, aby ludzie nie traktowali loterii jako gry, ale na tyle niska, żeby prawie każdą rodzinę było na nie stać, włącznie z cudzoziemcami.

Loteria Narodowa oferowałaby ludziom „bardziej ryzykowne aktywa” w zamian za zgromadzone oszczędności i gotówkę – czyli realizowała obecny cel Fedu. Jednak nie odbywałoby się to kosztem oszczędzających, zwłaszcza oszczędzających w funduszach emerytalnych.

Właściciele, którym groziłoby przejęcie domu mogliby zgłosić swą nieruchomość do loterii. Wcześniej musieliby uzyskać zgodę banku, który określiłby cenę minimalną, na poziomie długu hipotecznego lub wyższym. Właściciele mogliby przez zgłoszenie do loterii dostać więcej, ale nigdy mniej, niż wynosi cena minimalna. Banki mogłyby jednak ustalać cenę minimalną na poziomie niższym niż wynosi zadłużenie domu, bo i tak tracą na niespłacanych kredytach hipotecznych. Właściciele zagrożeni przejęciem domu mieliby prawo negocjować ze swoimi bankami obniżenie ceny minimalnej.

Lista wszystkich nieruchomości byłyby zamieszczona w Internecie wraz z ceną minimalną i początkowym prawdopodobieństwem wygranej, równym 100 podzielonym przez cenę minimalną. Jeśli nie byłoby wątpliwości, że loteria zostanie przeprowadzona tylko raz, najprawdopodobniej właściciele i instytucje finansowe ustaliliby rozsądne ceny minimalne.

Właściciela zmieniłyby jedynie te nieruchomości, których cena minimalna znalazłaby pokrycie w sprzedanych losach. Nabywcy losów na nieruchomość, która nie została sprzedana traciliby 100 dolarów, ale mogliby odliczyć je od podatku.

Nabywcy losów musieliby wskazać, który dom ich interesuje. Prawdopodobieństwo wygrania domów, na które sprzedano by więcej losów niż wynosi cena ich minimalna, zostałoby zmniejszone, przez podzielenie 100 przez wartość sprzedanych losów.

Domy, których cena minimalna nie zostałaby pokryta przez sprzedane losy, wróciłyby do obecnych właścicieli. Ludzie mogliby zmieniać wybrany dom na podstawie wahających się prawdopodobieństw wygranej. Ten proces trwałby przez określony czas, powiedzmy przez dwa tygodnie lub miesiąc. Później losy zostałyby przypisane do domu, który ich nabywca wskazał jako ostatni.

Zwycięzca w loterii mógłby dom zatrzymać lub sprzedać. Tytuł własności otrzymałby od obecnego właściciela. Ten dostawałby cenę netto równą 100 dolarów razy ilość losów sprzedanych dla jego domu, po odjęciu ustalonej opłaty na rzecz rządu, tytułem pokrycia kosztów organizacji loterii. Wygrywając dom uczestnik loterii byłby zwolniony z podatku.

Przełom za 100 dolarów

Jak wiele spośród około miliona nieruchomości, przejętych od 2007 r., udało by się sprzedać w ten sposób? Wydaje się, że większość.

Uczestnicy loterii mogliby zdobyć dom za 100 dolarów odmawiając sobie piwa lub wizyty w MacDonaldzie. Jeśli nie byliby w stanie utrzymać nagrody, mogliby ją sprzedać i zarobić na różnicy między ceną za nieruchomość a kosztem kupionych losów.

Albo mogliby po prostu czekać na zmianę sytuacji na rynku nieruchomości, bo musieliby płacić tylko podatek katastralny.

Milion rodzin dostałoby dom ma własność, nieobciążony kredytem hipotecznym. Szczegóły dotyczące tego, kto może brać udział w loterii, włączając w to możliwe ograniczenia dla cudzoziemców, wymagają dalszej dyskusji. Udział obcokrajowców powinien być, co do zasady, dozwolony. Byłby to przecież sygnał, że stawiają na pomyślne perspektywy Stanów Zjednoczonych. Dom jest „nieruchomym” składnikiem kapitału, a zakup takiego aktywa oznacza, że inwestor wierzy w przyszłość kraju, w którym się ono znajduje.

Instytucje finansowe odniosłyby korzyść, bo miliony kredytów hipotecznych zostałyby spłacone i usunięte z ich bilansów. Te spłaty wpłynęłyby na setki tysięcy CDO, CLO, SIV i innych derywatów, opartych na pożyczkach hipotecznych, co odmroziłoby rynek kredytów.

Wielu komentatorów uważa, że Stany Zjednoczone potrzebują „wielkiego” projektu, który nakręciłby ich gospodarkę. Budowa mostów i dróg? A po co? Czy nie powinniśmy raczej szerzej wykorzystać w tym celu Internet, np. do pracy w domu, co dodatkowo ograniczyłoby zanieczyszczenie środowiska (to jednak wymagałoby drastycznego uproszczenia prawa podatkowego).

I gdzie mielibyśmy wybudować te mosty i drogi? Jeśli dzięki działalności gospodarczej nie będą rosły dochody ludzi, cała ta infrastruktura okaże się bezwartościowa.

Takim projektem może być też uzdrowienie rynku nieruchomości dzięki Loterii Narodowej. A jeśli z jej powodu Ameryka zostanie nazwa „narodem hazardzistów” – niech tak będzie. Dokładniejsze badania nad ryzykiem i hazardem sugerują, że nie ma w nim nic zdrożnego. To dzisiejsze poglądy na tę sprawę są całkowicie błędne.

Stany Zjednoczone odzyskałyby wizerunek kraju, w którym podstawą sukcesu jest podejmowanie ryzyka (wprowadzanie innowacji) przy zachowaniu odpowiedzialności i umów zawartych między prywatnymi podmiotami. To jest znacznie lepsza droga niż bankructwo i poddanie w wątpliwość zasady pacta sunt servanda – podstawy, na której od początku opiera się rozwój Stanów Zjednoczonych.

Autor jest profesorem zarządzania na Uniwersytecie McGill w Montrealu. Artykuł po raz pierwszy ukazał się w Asia Times. Nawiązuje do książek autora: “World of Chance” i “History – the Human Gamble”.

Mieszkanie od losu? (CC By-NC-SA Aracelota)

Tagi


Artykuły powiązane

Spokojnie, to tylko korekta

Kategoria: Rynki kapitałowe
COVID-19 był tylko zapalnikiem wydarzeń, które obecnie obserwujemy i będziemy obserwować na rynku nieruchomości. Przyspieszył korektę, na którą i tak wszyscy czekali. Uważam, że po tej korekcie sytuacja wróci do normy - tłumaczy dr Marcin Ocieszak, ekspert Akademii Leona Koźmińskiego.
Spokojnie, to tylko korekta

Praca w domu może być wydajniejsza niż w biurze

Kategoria: Analizy
Praca w domu potrafi być wydajniejsza niż w biurze; co trzeci Polak może wykonywać swój zawód z miejsca zamieszkania; brak pewności pracy zmniejsza dzietność i pogarsza stan zdrowia – to tylko niektóre z wniosków z najaktualniejszych ekonomicznych badań naukowych.
Praca w domu może być wydajniejsza niż w biurze