Autor: Patrycja Otto-Duszczyk

Dziennikarka, publikuje w „Dzienniku Gazecie Prawnej”

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Od początku wojny w Ukrainie z polskiego rynku wyparowało aż dwie trzecie ofert. Czynsze podskoczyły od 20 do nawet 40 proc. Napływ uchodźców gwałtownie przyspieszył procesy, które i tak już następowały.
Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

(©Envato)

Chętnych na wynajem jest bardzo dużo i dotyczy to wszystkich kategorii mieszkań i najtańszych, i drogich. – O ile małe metraże zawsze cieszyły się dużym zainteresowaniem ze strony najemców, obecnie, z uwagi na przyjazd do Polski całych ukraińskich rodzin, zauważalny jest wyraźny wzrost zainteresowania większymi lokalami – mówi Dominik Rafałko, partner w zespole nieruchomości i budownictwa kancelarii CMS Polska.

Podkreśla, że warunki na rynku ewidentnie dyktują dziś wynajmujący, co może prowadzić nawet do sztucznego  podwyższania czynszów przez właścicieli testujących możliwości najemców.

Dariusz Kłosiński, właściciel Fiesta ZN, biura nieruchomości i zarządzania najmem, uważa, że zniknął nawet problem mieszkań, które „zalegały” na rynku, bo były mało atrakcyjne, źle przygotowane do wynajmu. – Gdyby nie wojna, dziś stałyby puste – mówi.

Firmy specjalizujące się w wynajmie informują, że o niemal połowę skrócił się czas ekspozycji ofert na rynku. – I to przy zachowaniu standardowych procedur, gdzie dokładnie sprawdzamy najemcę, weryfikujemy jego sytuację finansową i podpisujemy umowę – zaznacza Dariusz Kłosiński.

Sprzedaż spada, bo deweloperom brakuje mieszkań

Nie tylko chęć zysku

Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz rynku nieruchomości w PKO Banku Polskim zwraca uwagę, że efekt „wyczyszczenia” ofert został wywołany z jednej strony przez zapotrzebowanie zgłoszone przez uchodźców z Ukrainy, a z drugiej strony przez wycofanie części mieszkań przez właścicieli, którzy postanowili ugościć w swoich nieruchomościach osoby uciekające przed wojną.

Czynnikiem kształtującym sytuację są też w dużej mierze stopy procentowe. Niskie zachęcały do kupowania mieszkań – ci którzy potrzebowali zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, mogli bowiem pozwolić sobie na wzięcie kredytu, a posiadacze oszczędności chętnie lokowali je w nieruchomościach, które dawały nieporównywalnie większą stopę zwrotu niż lokaty bankowe czy obligacje. Powodowało to też zwiększenie puli mieszkań na wynajem.

Wysokie stopy powodują, że zainteresowanie przenosi się na rynek najmu.

Wysokie stopy powodują, że zainteresowanie przenosi się na rynek najmu. – Części osób nie stać dziś na zaciągnięcie kredytu, część szacuje, że najem mieszkania jest tańszy – tłumaczy Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. Są też tacy, którym wyśrubowane przez banki kryteria kredytowe, nie tylko utrudniają, ale czasem wręcz zamykają drogę do nabycia własnego mieszkania.

Powodów wzrostu popytu należy upatrywać również w poluzowaniu restrykcji koronawirusowych. Mieszkań szuka więcej studentów i pracowników powracających do zajęć i pracy stacjonarnej.

Wszędzie deficyt i drogo

Rozgrzanie rynku do czerwoności widać najbardziej w największych aglomeracjach. Tam jest najbogatsza oferta mieszkań na wynajem i w naturalny sposób najwięcej przyjezdnych. Tam  też stara się osiąść najwięcej uchodźców z Ukrainy, wychodzących z założenia, że w takich miejscach będą mieli najwięcej możliwości znalezienia pracy czy uzyskania pomocy.

– Zapotrzebowanie na mieszkania jest tak wielkie, że portale nieruchomościowe zostały niemalże wyczyszczone z ofert. Wynajmują się nawet duże mieszkania i domy w mało popularnych lokalizacjach. Liczba aktywnych ofert w niektórych miastach spadła nawet o 70-80 proc. – potwierdza Robert Chojnacki, prezes redNet 24.

Największy ubytek mieszkań na wynajem zarejestrowano we Wrocławiu, Krakowie, Opolu i Gdańsku – jest ich o ok. 70 proc. mniej niż przed 24 lutego.

– Wyraźnie słabszy szok notujemy w Polsce północno-wschodniej, niemniej region ten charakteryzuje się również wyraźnie mniejszym rynkiem. Jeśli chodzi o ceny to za wynajem mieszkania w nowym budownictwie we Wrocławiu trzeba  zapłacić obecnie o 50 proc. więcej niż pod koniec lutego, w Krakowie o ponad 40 proc. więcej – wylicza Wojciech Matysiak.

Relatywnie mniej dynamicznie – o ok. 20 proc. – czynsze podskoczyły w Warszawie oraz w położonym blisko granicy z Ukrainą Lublinie. W przypadku stolicy powodem był i tak już wysoki ich poziom.

Agnieszka Mikulska szacuje, że w największych miastach udział wynajmowanych mieszkań w całkowitym zasobie sięga 20 proc.

Zdaniem ekspertów z czasem boom z wielkich ośrodków będzie przenosił się do mniejszych miejscowości.

Zdaniem ekspertów z czasem boom z wielkich ośrodków będzie przenosił się do mniejszych miejscowości. Można bowiem spodziewać się, że choćby ze względu na niższe koszty życia, część uchodźców będzie szukać tam swojego miejsca. Szczególnym zainteresowaniem będą się przy tym cieszyć miasta na ścianie wschodniej, które stanowią dobrą bazę na pobyt tymczasowy.

To jeszcze nie szczyt

Na ceny najmu będzie nadal zdecydowanie wpływał głównie rozwój sytuacji w Ukrainie. W razie wzmożenia działań wojennych i przesunięcia ich na Zachód, albo choćby intensyfikacji ataków powietrznych trzeba się liczyć z nową falą uciekinierów.

– Warto mieć na uwadze, że uchodźcy przebywający obecnie w ośrodkach przeznaczonych na pobyt tymczasowy mogą, w przypadku eskalacji konfliktu poszukiwać długoterminowych miejsc pobytu. Z uwagi na traumatyczne doświadczenia wojenne, część uchodźców może po prostu nie chcieć wracać do domu. Poza tym już teraz wiemy, że niektóre miasta ukraińskie zostały zniszczone w ponad 80 proc., więc część ich mieszkańców, w szczególności ze wschodnich części Ukrainy najbardziej dotkniętych przez działania wojenne, może zwyczajnie nie mieć dokąd wrócić i zdecyduje się zostać w Polsce – uważa Dominik Rafałko.

Jak zaznacza Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, czeka nas więc zjawisko, które można by nazwać „wtórną falą migracyjną”. Wreszcie nie można wykluczyć, że część Ukraińców doceni też jakość życia nad Wisłą i będą chcieli tu zostać.

Na fali wznoszącej

Obserwowana dziś sytuacja na pewno nie będzie więc chwilowa. Według ekspertów, nawet w przypadku powrotu dużej części uchodźców do ojczyzny na rynku wynajmu nie nastąpi załamanie. Ponieważ jest on daleki od nasycenia, będzie dalej rósł. Bartosz Turek jest przekonany, że przy wysokiej inflacji i rosnących stopach procentowych, gdy trudniej jest o kredyt mieszkaniowy, popyt na rynku najmu nawet bez Ukraińców byłby tak duży, że doprowadziłoby to w bieżącym roku do wzrostów stawek za wynajem. – Pod koniec 2021 r. mogliśmy mówić o tym, że w Polsce brakowało ok. 1,5 mln mieszkań. Dziś te niezaspokojone potrzeby możemy szacować na 2-3 mln – wylicza.

Praca dla uchodźczyń z Ukrainy

Dariusz Kłosiński mówi z kolei o zmianie stylu życia młodych Polaków i mniejszym przywiązaniu do własności – jako kolejnym czynniku, który będzie sprzyjał wzrostowi rynku wynajmu. – W mojej ocenie nie ma już szans na spadek stawek w tym roku – przekonuje. Tym bardziej, jak zaznacza, że najgorętszy sezon w branży dopiero przed nami. Tradycyjnie przypada on na przełomie lata i jesieni, gdy do miast napływają studenci.

– Rosnący popyt oraz ograniczona podaż mieszkań skutkują zawsze wzrostem cen. Stawki za wynajem nadal będą szły w górę, ale już nie tak dynamicznie jak dotychczas. Będzie to miało głównie związek z dwucyfrową inflacją – uważa Robert Chojnacki.

System naczyń połączonych

Wyższe ceny najmu, to wzrost rentowności inwestycji dla właścicieli, a relatywnie wysoka względem innych krajów Europy rentowność najmu oraz niedobór oferty profesjonalnego wynajmu mogą zachęcać do zwiększania zaangażowania na rynku przez inwestorów gotowych kupować mieszkania.

Wyższe ceny najmu, to wzrost rentowności inwestycji dla właścicieli, a relatywnie wysoka rentowność najmu może zwiększać zaangażowanie na rynku przez inwestorów gotowych kupować mieszkania.

– Oceniam, że przy obecnym załamaniu sprzedaży deweloperzy mogą chętnie rozmawiać z funduszami PRS inwestującymi na rynku najmu instytucjonalnego o pakietowych transakcjach. Przy dobrej ocenie perspektyw rynku zaangażowanie segmentu PRS może wzrosnąć w najbliższych latach. Do nasycenia rynku jest bardzo daleko – mówi Wojciech Matysiak. Dodaje, że jest to biznes, który będzie zyskiwał na atrakcyjności. – Właściciele mieszkań już teraz mogą liczyć na stopę zwrotu ze swoich inwestycji o ok. 1 pkt proc. wyższą niż rok temu – tłumaczy.

– Aktualna sytuacja bardzo szybko może wywołać popyt na mieszkania. Spodziewam się więc, że w bieżącym roku ceny na rynku pierwotnym znowu pójdą w górę, jednak liczba zawieranych transakcji będzie mniejsza niż w poprzednich latach. Nie możemy przecież zapomnieć o tym, że popyt na kredyty wyraźnie osłabł – uważa Bartosz Turek.

Jednocześnie eksperci spodziewają się, że wojna w Ukrainie zwiększy popyt ze strony przyjezdnych z tego kraju. Już wcześniej chętnie osiedlali się oni w Polsce, a teraz ta skłonność może się zwiększyć. W 2021 r. w ręce cudzoziemców trafiło ponad 10,6 tys. mieszkań, o ponad 43 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z danych portalu GetHome.pl przygotowanych na podstawie statystyk Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Ustalił on też, że obywatele Ukrainy sfinalizowali transakcje dotyczące co najmniej 4,5 tys. mieszkań. Pod względem metrażu kupili ich więcej, niż łącznie obywatele kolejnych 16 krajów, w tym m.in. Niemiec, Białorusi, Rosji, Włoch, Francji i Wielkiej Brytanii.

Dobra inwestycja

Dariusz Kłosiński podkreśla, że kryzys na Wschodzie wzmocnił atrakcyjność inwestycji w wynajem mieszkań, jako dobrej lokaty kapitału. Po pierwsze, wzrost stawek i popytu dają dobrą perspektywę dla zysków z wynajmu. Nowe mieszkania są też bardzo pożądane wśród najemców, a zatem stawki za nie mogą być wyższe. Po drugie, wciąż drożeją same mieszkania, szczególnie te mniejsze, które zwykle pozwalają osiągnąć największą rentowność. Wzrost ich wartości pozwala nie tylko zarabiać na samym wynajmie, ale i chronić kapitał przed inflacją.

W ciągu ostatnich dwóch lat przyrost cen mieszkań w Polsce był dwucyfrowy, więc nawet nie biorąc pod uwagę przychodów z najmu, samo mieszkanie zyskiwało na wartości. Ochrona kapitału ma więc w przypadku inwestycji w najem podwójny charakter. Warto jednak zauważyć, że coraz mniej osób może sobie na taką inwestycję pozwolić. Obecnie są to głównie osoby, które mogą taki zakup sfinansować za gotówkę – zauważa Dariusz Kłosiński.

– Inwestorów gotówkowych wysoka inflacja i duży popyt na rynku najmu mogą skłaniać do dalszego zakupu mieszkań, ale rosnące stopy procentowe powodują, że zyskują na atrakcyjności też inne, powszechnie oceniane jako bezpieczne, sposoby inwestowania – uzupełnia Agnieszka Mikulska. Przyznaje, że stale są oddawane do użytku mieszkania kupowane przez indywidualnych inwestorów na rynku pierwotnym w celu wynajmu i powstają budynki w pełni przeznaczone na wynajem.

Obok mieszkań będących w rękach indywidualnych właścicieli, coraz większą rolę może zacząć odgrywać wynajem instytucjonalny.

Szacuje się, że w wynajmie rynkowym jest 1,2 mln mieszkań, czyli ok. 7,9 proc. wszystkich. Obok mieszkań będących w rękach indywidualnych właścicieli, coraz większą rolę może zacząć odgrywać wynajem instytucjonalny. Obecnie obejmuje zaledwie ok. 6 tys. lokali. Na etapie budowy lub przygotowania do budowy jest ponad 25 tys. – Według zatwierdzonych planów inwestorskich zasób powiększy się o co najmniej kolejne kilkanaście tysięcy do ok. 2025 r., a ogłoszone plany długoterminowe już teraz zakładają budowę dodatkowych 60 tys. mieszkań. W sumie możemy spodziewać się, że w perspektywie 5–7 lat zasób mieszkań w wynajmie instytucjonalnym przekroczy 90 tys. mieszkań – wylicza Wojciech Matysiak.

Patrycja Otto-Duszczyk – dziennikarka od ponad 10 lat związana z Dziennikiem Gazetą Prawną. Specjalizuje się w tematyce nieruchomości, branży spożywczej handlowej oraz turystycznej. Z wykształcenia prawniczka.

(©Envato)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Kategoria: Analizy
Od wielu lat spada dostępność mieszkań dla mniej zamożnych warstw społecznych. Dotyka to także klasy średniej. Pandemia jeszcze bardziej pogłębi to zjawisko. Mimo licznych prób i wysiłków w zakresie budownictwa publicznego nie znaleziono trwałego rozwiązania, poza kilkoma wyjątkami.
Gordyjski węzeł mieszkaniowy

3901 zł za metr nowego mieszkania w Warszawie

Kategoria: Trendy gospodarcze
W 1984 r. przeprowadziłem się do nowego mieszkania w Warszawie, którego metr kwadratowy w stosunku do średniej pensji kosztował dzisiejsze 3901 zł. Biedne PRL-owskie państwo w czasach największego powojennego kryzysu gospodarczego rok w rok oddawało po 180–190 tys. mieszkań.
3901 zł za metr nowego mieszkania w Warszawie