Autor: Marek Pielach

Dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w makroekonomii i finansach publicznych

Mieszkania nie będą już tylko tanieć

Od 2009 roku trwa tendencja polegająca na powolnym spadku cen mieszkań. Może się już jednak wyczerpywać. Powrócenie rynku do poziomu równowagi, czyli budowy ok. 130 tys. mieszkań rocznie może zając jeszcze dwa-trzy lata z powodu zbędnych interwencji państwa – wynika z raportu o rynku nieruchomości  przygotowanego przez NBP.
Mieszkania nie będą już tylko tanieć

Fot. CC BY-NC-SA by spesialsnorre

„Podstawowym problemem polskiej polityki mieszkaniowej jest jej koncentracja na  mieszkaniach własnościowych i kredytach hipotecznych. Kredyty te są dostępne w Polsce dla około 40 proc. gospodarstw domowych, które spełniają wymogi dochodowe. Doświadczenia (np. ostatniego kryzysu w USA lub w Hiszpanii) z nadmiernym oferowaniem własnościowych mieszkań osobom o niskich dochodach prowadziły zazwyczaj do problemów społecznych oraz kłopotów sektora bankowego” – piszą analitycy NBP w opublikowanym 10 września raporcie „Rynek nieruchomości w 2012 r”.

Dodają też, że nadmierny, czyli przekraczający 30 proc. aktywów udział kredytów hipotecznych w aktywach banków staje się zagrożeniem dla ich stabilności. Banki ograniczają także kredyty dla deweloperów, którzy zmuszeni są do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania. W 2012 roku ich zadłużenie w obligacjach wzrosło z 1 mld zł do 1,9 mld zł. Doświadczenie inwestorów na  rynku Catalyst pokazuje, że czasem te obligacje są spłacane, a czasem nie, więc muszą dawać odpowiednią premię za ryzyko.

Nic nie wskazuje na to, żeby sytuacja finansowa branży budowlanej szybko się poprawiła. 2013 rok upływa pod znakiem niskiego popytu na mieszkania. W 2012 roku formalnie zakończył się program dopłat Rodzina na Swoim, a kolejny program  – Mieszkanie dla Młodych, ma ruszyć w 2014 roku. Powstał klincz – deweloperzy mają wciąż dużo mieszkań, ale nie chcą obniżyć cen. Kupujący, mimo niskich stóp procentowych, przekładają decyzję o zakupie na przyszły rok, bo czekają na rządowe dopłaty.

Raport NBP na przykładzie Warszawy pokazuje jednak, że deweloperzy są sami winni obserwowanej od 2009 roku powolnej obniżce cen, bo zbyt długo je usztywniali. „Gdyby szybko urealnili ceny, rynek znacznie szybciej wróciłby do poziomu równowagi, a zasób niesprzedanych mieszkań względnie szybko zostałby sprzedany” – diagnozują autorzy na podstawie opracowanego modelu ekonomicznego.

– Oczywiście natychmiastowa obniżka cen też nie byłaby dobra, bo położyłaby banki udzielające kredytów mieszkaniowych, ale ceny powinny być bardziej elastyczne niż były. Do cen z poziomu lat 2005-2006 doszliśmy dopiero teraz, po sześciu latach od bańki, a powinniśmy dojść przynajmniej trzy lata temu – tłumaczy prof. Jacek Łaszek, szef zespołu ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP, nadzorujący pracę nad raportem.

Deweloperzy zostali więc z niesprzedanymi mieszkaniami, bo za wolno obniżali ceny, a nierównowagę dodatkowo pogłębiło państwo, które zaczęło ingerować w rynek. Program Rodzina na swoim, który wszedł w życie jeszcze w 2006 roku, po pierwszym uderzeniu kryzysu finansowego, szybko przekształcono w „program szerokich, nieukierunkowanych subsydiów budżetowych, nierozwiązujący problemów społecznych oraz zakłócający funkcjonowanie sektora mieszkaniowego”. W kwietniu 2012 roku weszła też w życie tzw. ustawa deweloperska mająca lepiej zabezpieczać interesy klientów, która skutkowała szybszym oddaniem wielu mieszkań, aby zdążyć przed jej obowiązywaniem. W 2012 roku weszły też w życie rekomendacje S i T, które zaostrzają warunki przyznawania kredytów hipotecznych.

Infografika: DG2014 rok zapowiada się równie ciekawie za sprawą programu Mieszkanie dla Młodych. Eksperci NBP dostrzegają, że jest on mniej złym rozwiązaniem niż Rodzina na Swoim, ze względu na formułę dotacji grantowej zamiast odsetkowej, mniejszą skalę i ograniczenie dopłat do osób młodych. Nadal jednak brak tam kryterium dochodowego oraz ostrzejszego ograniczenia dopuszczalnego standardu mieszkania. Oznacza to, że subsydia „w znacznej mierze dofinansują te gospodarstwa domowe, które zakupiłyby mieszkania nawet bez wsparcia z budżetu państwa”. A przypomnijmy, że kredyty są w Polsce dostępne dla 40 proc. gospodarstw domowych. Co z pozostałymi?

Niestety nie mogą skorzystać z taniego najmu mieszkań, bo w Polsce jest ich za mało. W 2011 roku mieszkania przeznaczone pod najem stanowiły tylko 18 proc., a mieszkania wynajmowane po preferencyjnej zredukowanej stawce stanowiły jeszcze mniejszy odsetek – 14,5 proc.

– Budujemy ten zasób mieszkań własnościowych, ale w ogóle nie mamy segmentu mieszkań na wynajem: ani socjalnego, ani komunalnego, ani tego rynkowego. Proponowany przez BGK Fundusz Mieszkań na Wynajem także niewiele zmieni  – ocenia prof. Łaszek.

Pocieszające jest to, że na rynek najmu mogą powrócić prywatni inwestorzy, bo mimo tego, że ustawa o ochronie lokatorów jest dla nich boleśnie asymetryczna, to stopy zwrotu z najmu zaczynają się robić coraz bardziej atrakcyjne szczególnie w porównaniu do stopy zwrotu z depozytów bankowych. Najem jest także atrakcyjniejszy od inwestowania w bony skarbowe, choć jak przypominają autorzy raportu – dopiero od 2011 roku, a powinno to być normą.

Podstawowym czynnikiem, który spowoduje jednak, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym przestaną się poruszać wyłącznie w dół może być wyższy wzrost gospodarczy. Z badań wynika bowiem, że największy wpływ na ceny mieszkań obok wielkości miasta ma też lokalna stopa bezrobocia. Im ono niższe tym mieszkania droższe.

Dlatego w 2012 roku obserwowaliśmy jeszcze spadki cen transakcyjnych. W przypadku rynku pierwotnego najsilniejszy bo aż 10 proc. zanotowano w Warszawie. W Łodzi było to 9 proc, W Bydgoszczy i we Wrocławiu 8 proc. W sumie średnioroczna cena transakcyjna na rynku pierwotnym w 16 miastach wojewódzkich, objętych badaniem NBP  w 2012 r. była o ok. 3 proc. niższa niż w roku poprzednim, natomiast na rynku wtórnym była o ok. 5 proc. niższa. Wydłużył się też o tydzień średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym i w 2012 roku wyniósł 146 dni.

– Żeby ten rynek się ustabilizował potrzeba jeszcze dwóch-trzech lat, choć naprawdę bardzo wiele zależy od regulacji. Mamy w Polsce mniej więcej tyle mieszkań ile potrzeba, więc ze względów odtworzeniowych, albo wymiany powinno powstawać 130 tys. lokali rocznie. I tyle by powstawało, gdyby nie politycy, którzy decydują, że bardziej woleliby np. 180 tys. i mamy to co mamy – podsumowuje prof. Łaszek.

Pełny raport z rynku nieruchomości w 2012 roku z podziałem na 16 miast wojewódzkich można znaleźć na stronach NBP.

OF

Fot. CC BY-NC-SA by spesialsnorre
Infografika: DG
Ceny-transakcyjne-mieszkań-na-rynku-wtórnym

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

3901 zł za metr nowego mieszkania w Warszawie

Kategoria: Trendy gospodarcze
W 1984 r. przeprowadziłem się do nowego mieszkania w Warszawie, którego metr kwadratowy w stosunku do średniej pensji kosztował dzisiejsze 3901 zł. Biedne PRL-owskie państwo w czasach największego powojennego kryzysu gospodarczego rok w rok oddawało po 180–190 tys. mieszkań.
3901 zł za metr nowego mieszkania w Warszawie

Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie

Kategoria: Trendy gospodarcze
W 2007 r. ceny mieszkań nominalnie były takie jak teraz, ale nasze dochody o wiele niższe. Dlatego średnia pensja nie starczała nawet na 0,3 mkw. mieszkania, a dziś starczy jednak na 0,76 mkw. – mówi dr hab. Jacek Łaszek, profesor SGH i doradca w Departamencie Stabilności Finansowej NBP.
Mania mieszkaniowa zdarza się raz na pokolenie