(CC BY Grand Canyon NPS)
Gdy od maja 2001 do stycznia 2002 Fed zdecydował się obniżyć stopy procentowe z 6,5 do 1,75 proc. część ekonomistów uważała, że Amerykanie otrzymują nową szansę. Patrick Killelea był przekonany, że jeśli to się stanie, Ameryka znajdzie się na autostradzie do poważnego kryzysu finansowego.
Jak przewidywał w niedługim czasie większość dłużników znajdzie się “pod wodą”. To znaczy wielkość ich zadłużenia przekroczy wartość nieruchomości. Tak stało się z 90 proc. kredytami wziętymi w tym okresie.
Ale nikt nie chciał go słuchać. A teraz ekspert ds rynku nieruchomości, autor blogu z ponad 650 tys odsłon miesięcznie twierdzi, że Amerykę czeka nowy kryzys. „Jedną z iskier będzie olbrzymia fala przejęć nieruchomości, która wciąż rośnie. Wielu wierzycieli przestało spłacać kredyty hipoteczne” – dodaje. Drugą jest tani kredyt, który, według niego, stanowi “prawdziwe ryzyko systemowe”.
Pożar może nastąpić w każdej chwili. Zwłaszcza gdy wzrośnie inflacja cen konsumenckich, energiii. Innym sprzyjającym czynnikiem będzie wzrost stopy bezrobocia.
Recesja zubożyła Amerykanów drastycznie. Była szefowa doradców ekonomicznych prezydenta USA prof. Christina Romer ujawniła 22 marca 2011 r. w czasie wykładu na Vanderbilt University obraz zniszczeń. “Już blisko 3 mln rodzin ze sfery klasy średniej straciło swoje domy wskutek niewypłacalności. A kryzys finansowy pochłonął 13 bln dol. zysku kapitałowego na nieruchomościach. Straty z tego tytułu są siedmiokrotnie wyższe niż podczas Wielkiego Kryzysu w 1929 r.”
Ponad 11 proc. nieruchomości w Stanach Zjednoczonych to pustostany. Domy zostały przejęte przez banki za niespłacone długi. Ale “prawdziwa skala tego problemu wciąż jest niewidoczna”. Patrick Killelea uważa, że większość banków nie zdecydowało się na rozwiązanie tego problemu i wciąż pozwala mieszkać za darmo. Nie jest z ich strony żaden akt miłosierdzia – bo przejęcie nieruchomości oznacza spłaty podatków od nieruchomości i opłaty za media. A banki są przekonane, że bardziej im się opłaca by dłużnik utrzymywał nieruchomość. Jest jeszcze druga strona medalu – gdyby banki przejęły tanie domy to musiałyby je sprzedać bardzo tanio i stracić cały zysk kapitałowy z kredytu.
Ale jaką stratę ponieśli właściciele obrazuje wypowiedź menadżera jednego z największych operatorów finansujących m.in. sprzedaż i kupno nieruchomości. „W 1996 kupiłem mój pierwszy dom, cztero-pokojowy za 124 tys a dziś prawdopodobnie kupiłbym bym ten sam dom za 124 tys. Cały zysk kapitałowy na mojej nieruchomości pomiędzy 1996 a 2010 spadł do zera”.
I to jest największa ceną jaką Amerykanie, zwłaszcza młode małżeństwa z dziećmi zapłaciły za kryzys finansowy. „Propaganda na początku minionej dekady starała się utwierdzić w przekonaniu, że domy mogą zarabiać większe pieniądze niż ich właściciele.” – mówi Killelea. „Ale niestety zostało okradzione następne pokolenie bo wzrost cen nieruchomości nie wytwarza bogactwa, raczej transferuje je z jednego pokolenia do drugiego”.
Z tą logiką nawet dziś części ekonomistów trudno się zgodzić. I postulują, jak np. prof. Robert Reich, za kontynuacją polityki interwencyjnej Fed czyli kolejną fazą „ilościowego łagodzenia”. Patrick Killelea nie ma wątpliwości, że wyraźne przyzwolenie szefa Fed na QE3 można porównać do dowcipu, w którym pewien despota z dumą oświadczył: „staliśmy nad przepaścią ale zrobiliśmy krok do przodu”. Fed poprzez swoją interwencję nie pozwala rynkowi na autokorektę. Nastąpił wzrost ceny nieruchomości z powodu łatwo dostępnego kredytu i niskich stóp procentowych. “Znikł rynek papierów wartościowych wspartych kredytem hipotecznym ale rząd jest obecnie gwarantem wielu takich kredytów”. Ceny nieruchomości są sztucznie utrzymywane, przede wszystkim by ograniczyć straty banków. To działanie na szkodę podatnika. Podobnie jak zmniejszenie oprocentowania kredytów hipotecznych, które są podwójnie niekorzystne dla wierzyclela. Po pierwsze, utrzymują wysokie ceny nieruchomości i uniemożliwiają zaoszczędzenie w podatkach. Subsydia do kredytu na przykład w stanie Massachussets wynoszą 8 tys dol. ale w rzeczywistości wierzyciel za ten kredyt musi zapłacić 39 tys. w formie podatków z innego tytułu.
Rządy federalne są zmuszone zwiększać i pomnażać podatki by łatać swoje budżety. A wszystko dlatego, że zdaniem Killelea “American dream, czyli słynne amerykańskie marzenie sprowadziło się do posiadania domu”. Dziś marzenie zamieniło się w poważny problem. Bo “większość ludzi nie rozumie na czym polega składany procent ani że początkowe niskie raty kredytowe wzrastają”. Istniał więc tylko jeden hamulec, który powstrzymywał zadłużenie się – niechęć banków do pożyczania. A takie nastawienie prawie nie istniało “bo banki unikały odpowiedzialności za złe kredyty dzięki gwarancjom rządu i polityce Rezerwy Federalnej”. Dlatego nastąpiła eksplozja długu, którego, według Mortgage Bankers Association, do dziś nie został spłacony nawet jeden procent.
Ale winę za ten stan rzeczy ponoszą przede wszystkim państwowi ubezpieczyclele kredytów Freddie Mac i Fannie Mae. Zdaniem dr Petera Wallisona, który ostrzegał przed potęznym kryzysem spowodowanym złymi kredytami hipotecznymi gwarantowanymi przez rząd, te instytuje powinny być sprywatyzowane. W powszechnej opinii Freddie i Fannie dawały uboższym dostęp do kredytu. Do 2008 Freddie gwarantował ryzykowne kredyty o wartości 1,6 bln dol. “Były główny urzednik odpowiedzialny za przyznawanie kredytów i ekspert ds nieruchomości Edward Pinto odkrył, że Freddie i Fannie od początku gdy zaczęły skupować ryzykowne kredyty, to znaczy od 1993, określały je w raportach jako „bezpieczne”. Specjaliści i obserwatorzy rynku nie wiedzieli więc jaka jest rzeczywista kondycja państwowych ubezpieczyli.
“Ani Freddie, ani Fannie nie powinny już istnieć” – zgadza się Kilelea. Bo stwarzają one dostęp do “nielogicznie łatwego finansowania”. Skutkiem są nierealnie wysokie ceny i zmniejszanie się zysku kapitałowego. “Zamiast płacić niską cenę i mieć niskie stopy procentowe dziś płaci sie wysoką cenę z niskimi stopami procentowymi” – tłumaczy. Zyskali tylko ci, którzy zdążyli kupić zanim Freddie i Fannie wpłynęły na podwyżkę cen, a potem sprzedali – dodaje. A straciła większość, która kupiła nieruchomości gdy ich ceny sztucznie zaczęły rosnąć.
Kredyt regulowany przez państwo jest trucizną. Kredyt powinien zależeć od wypłacalności a nie politycznych decyzji za pośrednictwem Freddie, Fannie czy Rezerwa Federalna.
“Fed nie może chronić dużych banków przed wolnym rynkiem kosztem Amerykańskiego podatnika.” Bo banki wszystkie straty przerzucają na kupujacych wliczając je do ceny nieruchomosci.
Przed Ameryką rysują się więc conajmniej dwa scenariusze. Jeśli Fed nadal będzie podtrzymywał ceny domów banki a Kongres wprowadzi łatwiejsze prawo ich przejmowania, tnąc podatki od nieruchomości, to blisko 40 proc. dłużników zostanie eksmitowanych. Będzie to największa w dziejach Ameryki fala eksmisji. I trudna do odrobienia strata dla rynku nieruchomości. Jest jednak jeszcze inny scenariusz: “rząd powinien pozwolić spaść cenom nieruchomości”. Niektóre zdaniem Killelea byłyby tak niskie iż “gospodarstwa domowe mogłyby wykupić swoje domy za jedną a moze kilka pensji”. A za straty zapłaciłyby banki, które “dostałyby nauczkę iż kredytów nie można rozdawać” Wtedy nastąpi największa fala uwłaszczenia.
A według eksperta ds rynku nieruchomości ceny nieruchomości muszą jeszcze spaść. Killelea nie jest prorokiem. Kieruje się tymi samymi prawami ekonomicznymi, które brał pod uwagę przestrzegając przed skutkami obniżki stóp procentowych. “Dziś stopy już bardziej nie spadną więc i ceny nieruchomości nie wzrosną; a jak stopy wzrosną to ceny domów spadną” – wyjaśnia.
Taniej jest dziś wynajmować niż być właścicielem takiego samego domu bo roczna opłata za wynajem to ok 2.5 proc. ceny nieruchomości a stopa kredytu hipotecznego wynosi 5 proc. “Tańsza jest dziś pożyczka gotówki niż pożyczenie domu, a taka sytuacja nie może utrzymać się dłużej niż rok” – podsumowuje KIllelea. „Dopóki Fed nie zorientuje się, że świadczy niedźwiedzią przysługę nie można liczyć na poprawę na rynku” – dodaje.
Killela nie jest jednak prorokiem, czasem się myli. Nie w całych Stanach Zjednoczonych nastąpiło załamanie rynku. Przykładem mogą być miasta Seattle czy Boston. Tam dzięki dobremu zarządzaniu: współpracy deweloperów ze specjalistami z rynku udało się uniknąć przerostu podaży luksusowych mieszkań. Gdy okazało się, że klient może być niewypłacalny apartamenty zamieniono na mieszkania do wynająceia. Tak się nie stało w Miami, w której doszło do największej liczby przejęć nieruchomości w latach 2009-2010 nie uwzględniając stanu Kalifornia.
Trudno jednak nie przyznać mu racji, że to rynek w ramach ustalonych reguł, może uzdrowić rynek nieruchomości, bez dalszych interwencji państwa.
W ostatnich miesiącach ceny ropy naftowej utrzymywały się w relatywnie wąskim przedziale wahań. Główne czynniki wpływające na rynek tego strategicznego surowca to eskalacja działań wojennych w kilku regionach świata oraz polityka krajów OPEC.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
