Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Początek roku przyniósł gwałtowny wzrost popytu na mieszkania

Na pierwszy rzut oka wydaje się to zaskakujące w związku ze wzrostem poziomu wymaganego wkładu własnego do 20 proc. Stoi za tym program „Mieszkanie dla młodych”, który już nie po raz pierwszy zdestabilizował rynek mieszkaniowy.
Początek roku przyniósł gwałtowny wzrost popytu na mieszkania

(CC0 pixabay)

Aż 137 mln zł na dopłaty zarezerwowali Polacy w zaledwie trzy dni od uruchomienia kolejnej transzy z programu „Mieszkanie dla młodych”. Oznacza to, że w 72 godziny zarezerwowano około 40 proc. z kwoty dostępnej na cały rok – wynika z informacji dziennika Rzeczpospolita. Potem tempo wykorzystania środków nieznacznie tylko zwolniło. Z nieoficjalnych informacji wynika, że czwartek 12 stycznia rozpoczynaliśmy z wykorzystaniem środków na poziomie aż 318 mln zł. Jeśli te informacje są prawdziwe, to najpewniej okaże się, że budżet zarezerwowany na dopłaty w 2017 roku wyczerpie się w zaledwie dwa tygodnie.

Co więcej, biorąc pod uwagę dotychczasowe wyniki programu, można zaryzykować stwierdzenie, że w ciągu dwóch tygodni z pomocą budżetowych pieniędzy Polacy kupili 12-13 tys. mieszkań wartych około 3 mld zł i zaciągnęli przy tym kredyty mieszkaniowe na kwotę około 2,3 mld zł. Z dużym prawdopodobieństwem można powiedzieć, że były to mieszkania, których zakupu zaniechano w roku 2016, aby oficjalnie transakcji dokonać dopiero w styczniu tego roku, licząc na dopłatę.

Powodów tak dużej popularności programu jest kilka. Dla jednych jest to okazja na otrzymanie od państwa nawet ponad 110 tys. zł dopłaty do zakupu mieszkania. Dla innych jest to jedyna możliwość na zdobycie dachu nad głową, ponieważ dopłata traktowana jest przez banki jako substytut wkładu własnego. Dziś, aby nie ponosić dodatkowych kosztów ubezpieczenia, trzeba pokryć gotówką 20 proc. ceny mieszkania. Niezbędne minimum jest o połowę niższe, a i tak dla większej części społeczeństwa jest to bariera nie do przeskoczenia. Ostatnim elementem, na który trzeba zwrócić uwagę, jest ryzyko nadużyć. Niestety szczególnie podczas przeprowadzania przedwyborczej liberalizacji zasad programu parlamentarzyści nie ustrzegli się błędów, które pozwalają nieuczciwym obywatelom na wyłudzenia.

Załamanie kredytowe nie takie straszne

Te informacje rzucają nowe światło na obawy o hamowanie na rynku kredytowym, które to głosy pojawiły się pod koniec 2016 roku. Faktycznie od sierpnia 2016 roku, kiedy zabrakło kolejnej transzy pieniędzy na dopłaty, nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych było mniej. W ciągu czterech miesięcy (do listopada 2016 roku włącznie) zaciągnięto nowe długi mieszkaniowe na kwotę 13,1 mld zł. To o 800 mln zł (5,8 proc.) mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Z nawiązką spowolnienie to zostało odrobione już w pierwszych dniach stycznia przez osoby, które w 2016 roku odłożyły zakupu, aby skorzystać z dopłat w 2017 roku.

Budżet topnieje w oczach

Na dopłaty do kredytów w 2017 roku pozostało ponad 383 mln zł. Niestety, około 10 proc. z tej kwoty to suma, która musi zostać zachowana na przyszłość – na dodatkowe dofinansowanie dla rodzin wielodzietnych. Do wydania zostaje więc realnie około 346 mln zł. Nieoficjalne informacje sugerują, że program cieszy się taką popularnością, że pieniądze te wystarczą na około dwa tygodnie stycznia.

Oznacza to spore zamieszanie na rynku. Spora część beneficjentów zawierała transakcje w pośpiechu, co nie sprzyjało podejmowaniu racjonalnych decyzji. Potem kredytobiorcy zajmą się rezerwowaniem pieniędzy na rok 2018. Do końca roku z tej puli do wzięcia jest tylko 224 mln zł. To niewiele, a więc z dużym prawdopodobieństwem od drugiego kwartału 2017 roku nie będzie można liczyć na dopłaty. W efekcie znowu wyniki na rynku kredytów hipotecznych nie powinny zachwycać. Idąc dalej, styczeń roku 2018 będzie za to okresem gwałtownego zrywu popytu na mieszkania i będzie to już ostatni raz, w którym program „Mieszkanie dla młodych” zaburzy normalną grę popytu i podaży.

Przytoczone przykłady ingerencji programu dopłat w mechanizmy rynkowe nie są jedynymi, do których doprowadził program „Mieszkanie dla młodych”. Przypomnijmy, że został on uruchomiony w 2014 roku, a więc już w momencie, w którym na rynku od około pół roku trwało ożywienie. Tym samym rządowe dopłaty dodatkowo rozgrzały sytuację. Dobitnie świadczą o tym dane REAS i BGK za pierwsze półrocze 2016 roku. Pokazują one, że w siedmiu największych miastach kredyty z dopłatą pomogły w sprzedaży niemal co szóstego nowego mieszkania, które znalazło w tym czasie nabywcę.

Nawet deweloperzy zwalniają tempo

Nie powinno więc dziwić, że nawet deweloperzy zaczynają się obawiać zakończenia dopłat do kredytów. Oficjalnie większość z nich bagatelizuje wpływ programu na wyniki sprzedaży. O czym innym wydają się jednak świadczyć oficjalne dane GUS. Te od lipca 2013 roku konsekwentnie pokazywały nasilające się ożywienie na rynku mieszkaniowym. Wyhamowanie wzrostów nastąpiło na przełomie 2015 i 2016 roku. Od sierpnia 2016 roku z urzędu napływają natomiast pierwsze informacje sugerujące spadek aktywności deweloperów.

Mieszkanie plus dopłata

Nie powinno ulegać wątpliwości, ze dni programu „Mieszkanie dla młodych” są już policzone. Zastąpić ma go jeden z filarów programu „Mieszkanie +”. Rozwiązanie to ma być znacznie bardziej efektywne – za te same pieniądze ma pomóc zdobyć dach nad głową znacznie większej liczbie obywateli. Różnica jest taka, że system bezpośrednich dopłat do kredytów ma zostać zastąpiony systemem długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe.

Założenie jest takie, że odkładając co miesiąc określoną kwotę, właściciel konta mieszkaniowego po pięciu latach uzbiera kapitał, otrzyma od banku odsetki nieobciążone tzw. podatkiem Belki oraz na zachętę dostanie dopłatę od państwa. Te pieniądze będzie mógł potem wydać na własne cztery kąty. Szacunki oparte o zapisy Narodowego Programu Mieszkaniowego sugerują, że na beneficjenta przypadać będzie około 100-200 zł dopłaty rocznie.

W zapowiedziach pojawia się jednak informacja, że z dopłat mogą być wykluczeni najlepiej zarabiający. Ci, którzy dopłaty faktycznie dostaną, mogą więc liczyć na wyższe kwoty. Wciąż czekamy jednak na projekt stosownej ustawy. Bez wątpienia program może okazać się bardziej efektywny i w mniejszym stopniu powinien ingerować w mechanizmy rynkowe generując względnie stały popyt na mieszkania w bardzo ograniczonym stopniu wspierany pieniędzmi budżetowymi.

(CC0 pixabay)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Rolnictwo w ślepym zaułku

Kategoria: Trendy gospodarcze
Aż 82 proc. unijnych dopłat trafia tylko do 20 proc. gospodarstw rolnych, tych największych, które nie potrzebują wsparcia. Wspólna Polityka Rolna w obecnej postaci pcha unijne rolnictwo w ślepy zaułek: prowadzi do zdominowania go przez wielkie gospodarstwa, a przez to do jego uprzemysłowienia i chemizacji, ze szkodą dla zdrowia ludzi i środowiska.
Rolnictwo w ślepym zaułku

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obniży ryzyko zakupu mieszkań

Kategoria: Analizy
Forsowane przez UOKiK powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ma chronić nabywców przed skutkami finansowymi upadłości dewelopera lub finansującego go banku. Dodatkowe bezpieczeństwo ma jednak kosztować, a finalnie rachunek pokryją przede wszystkim kupujący.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obniży ryzyko zakupu mieszkań

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców