Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Pieniądz jest tani, a boomu kredytowego nie ma

Większość pieniędzy wydawanych przez Polaków na nowe mieszkanie to gotówka. Zaskakuje to tym bardziej, że mamy rekordowo niskie stopy procentowe. Mimo to nie mamy wcale boomu kredytowego ani wzrostu cen mieszkań, co często jest konsekwencją taniego pieniądza.
Pieniądz jest tani, a boomu kredytowego nie ma

W większości krajów dotkniętych ostatnim kryzysem na rynku nieruchomości ceny po osiągnięciu dna od pewnego czasu rosną. Stało się tak w USA oraz kilkunastu krajach europejskich (m.in. na Węgrzech, Łotwie, Litwie, w Estonii czy Czechach). Szczególnym przykładem są Wielka Brytania i Islandia, gdzie dziś za domy trzeba płacić nawet więcej niż przed kryzysem (odpowiednio o 20 proc. i 24 proc. według danych Eurostatu).

Inaczej jest w Polsce. Co prawda stopy procentowe nad Wisłą są najniższe w historii, ale daleko nam do boomu kredytowego i dynamicznych wzrostów cen nieruchomości.

Boomu brak

AIndeks zmiany cen nieruchomości 1120kcja kredytowa rozwija się powoli, nie zwracając uwagi na otoczenie rekordowo niskich stóp procentowych, które pozwalają się tanio zadłużać. Od stycznia do maja 2016 roku (najświeższe dostępne dane) zadłużenie Polaków z tytułu złotowych kredytów mieszkaniowych wzrosło o niecałe 6,9 mld zł. To mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem, kiedy mieszkaniowe należności banków napęczniały o prawie 8,3 mld zł.

Najnowszy odczyt jest także niższy niż ten notowany w pierwszych pięciu miesiącach 2012 roku (7,2 mld zł), a przecież wtedy stopy procentowe były na poziomie 4,5 proc., czyli trzykrotnie wyższym niż obecnie.

Aby przedstawić problem bardziej obrazowo, można dodać, że zadłużając się na 30 lat w przypadku kredytu z marżą 2 proc., trzeba dziś liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 460 zł za każde pożyczone 100 tys. zł. W 2012 roku było to około 650 zł, czyli o 40 proc. więcej. Tymczasem choć za pożyczone na mieszkanie pieniądze trzeba dziś płacić wyraźnie mniej, nie mamy do czynienia ze wzmożonym popytem na kredyt hipoteczny.

RPP rozdaje karty w mieszkaniówce

Jest to tym bardziej zaskakujące, że dotychczas z zadziwiającą wręcz cyklicznością decyzje Rady Polityki Pieniężnej wpływały na popyt na kredyty i decydowały o sytuacji w mieszkaniówce.

I tak w lipcu 2004 roku po wielu latach obniżania stóp procentowych RPP zdecydowała o cyklu podwyżek. Na pół roku przed tą decyzją wypada szczyt pierwszego zarysowującego się cyklu na rynku kredytowym. Niedługo później, bo w kwietniu 2005 roku, wypada wyraźnie słaby miesiąc dla hipotek. Co ciekawe, niemal w tym samym czasie RPP doszła do wniosku, że pieniądz jest już drogi, i postanowiła zacząć znów obniżać jego koszt w gospodarce.

Kredyty taniały i choć Polacy wybierali głównie zadłużenie we frankach szwajcarskich, saldo kredytów złotowych również pęczniało.

Cykliczność na rynku kredytowym 1120W kwietniu 2007 roku dochodzi do pierwszej z serii podwyżki stóp procentowych, a dwa miesiące później osiągamy kolejny szczyt cyklu wyznaczający wysoki przyrost zadłużenia Polaków. Kredyty zaczynają drożeć, a niedługo potem mamy do czynienia ze światowym kryzysem na rynku nieruchomości. Nie ominął on także Polski.

Kolejny dołek naszego cyklu to październik 2008 roku. Jedynie miesiąc później RPP postanawia zacząć obniżać koszt pieniądza. Kredyt tanieje, więc na rynku mieszkaniowym sytuacja się poprawia. Dzieje się tak także za sprawą państwowej interwencji w postaci programu „Rodzina na swoim”. Rynek się odbudowuje, liczba zawieranych transakcji i udzielanych kredytów rośnie.

Następny szczyt to grudzień 2010 rok, czyli miesiąc przed początkiem kolejnego cyklu podwyżek stóp procentowych, wraz z którymi podrożały kredyty. W styczniu 2013 roku wypada najgorszy moment tego cyklu, a więc saldo kredytów przyrasta relatywnie wolno. Znowu moment ten zgrywa się z chwilą, kiedy RPP postanawia, że czas najwyższy obniżyć koszt pieniądza w gospodarce (listopad 2012 roku). I tu dopiero dochodzi do rozdźwięku pomiędzy cyklem zmian stóp procentowych i rozwojem akcji kredytowej. W normalnych warunkach powinniśmy mieć do czynienia z dynamicznym przyrostem akcji kredytowej, a ta nawet zdaje się spowalniać.

Banki wymagają wkładu własnego

Dlaczego tak się dzieje? Czy Polacy nauczeni doświadczeniem ostatniego kryzysu zrozumieli, że ceny nieruchomości potrafią nie tylko rosnąć, a zaciąganie kredytu hipotecznego wiąże się z ryzykiem (chociażby ryzykiem wzrostu stóp procentowych)? Czy mniejszą liczbę kredytobiorców należy łączyć z faktem sporej zarobkowej emigracji, przez którą mniej osób potrzebuje mieszkań nad Wisłą? Może jednak jesteśmy świadkami wyczerpywania się popytu na pierwsze mieszkania zgłaszanego przez pokolenie wyżu demograficznego lat 80. XX wieku? A może po prostu rośnie popularność najmu jako bardziej elastycznej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?

Te wszystkie czynniki mogły odegrać pewną rolę w zatarciu się połączenia pomiędzy popytem na kredyt i poziomem stóp procentowych. Bardziej prawdopodobne jest jednak, że głównym powodem braku boomu kredytowego jest wprowadzenie wymagania posiadania wkładu własnego przy zadłużaniu się na własne M.

W efekcie osoby, które dzięki tańszym kredytom zyskują możliwość zaciągnięcia kredytu, mają jeszcze jedną barierę do przeskoczenia – muszą zebrać średnio przynajmniej 20-30 tys. złotych wkładu własnego, zanim ruszą na polowanie na wymarzone lokum.

Hossa przez słabe lokaty

Wyniki sprzedaży 14 firm dweloperskich 1120Wszystkie te wspomniane mechanizmy nie tłumaczą jednak kolejnej zagadki. Faktem jest bowiem, że mimo braku boomu kredytowego deweloperzy sprzedawali w 2014 roku najwięcej mieszkań w historii, aby w zaledwie rok później ustanowić kolejny rekord sprzedaży – wynika z danych firmy REAS.

Odpowiedzi na pytanie, dlaczego tak się dzieje, można szukać w publikacji NBP, która pokazuje między innymi, jak wiele gotówki wydają Polacy na zakup nowych mieszkań (badanie obejmuje siedem dużych miast – Gdańsk, Gdynię, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław).

Wynika z niego, że w pierwszym kwartale rodacy wydali w deweloperskich biurach sprzedaży aż 3,6 mld zł. Jest to najwyższy kwartalny wynik w historii.

Ponadto w całym 2015 roku na rynek pierwotny siedmiu miast trafiło 11,2 mld zł gotówki. To prawie dwa razy więcej niż w roku 2012 (6,2 mld zł).

Tym samym najnowsze dane pokazują, że obecnie to gotówka, a nie kredyt jest najważniejszym źródłem finansowania zakupów nowych mieszkań (udział w finansowaniu w I kw. na poziomie 65 proc.).

Łatwo stan ten połączyć z nisko oprocentowanymi lokatami, czyli znowu konsekwencją najniższych w historii stóp procentowych. W 2015 roku RPP postanowiła obniżyć podstawową stopę procentową do 1,5 proc. To ponad trzy razy mniej niż poziom z 2012 roku.

Popyt na mieszkania rósł więc w ostatnich latach pomimo braku kredytowego boomu. I tu pojawia się kolejne pytanie – dlaczego nie rosły ceny?

Po pierwsze dlatego, że nabywcy gotówkowi nie są skłonni przepłacać za mieszkania – oczekują raczej rabatów. Po drugie, ważnym filarem stabilnych cen nieruchomości są deweloperzy. Przez ostatnie trzy lata bardzo dynamicznie rozwijali skalę swojej działalności i wraz ze wzmożonym popytem na mieszkania rozpoczynali nowe inwestycje. Tym samym w 2015 roku ustanowiony został rekord. Firmy deweloperskie zaczęły budowę około 87 tys. nowych lokali.

Rewolucja ma swoją cenę

Czy więc w tym obszarze szukać należy punktu zapalnego kolejnego spowolnienia w rodzimym rynku? Jeśli tak, to z bieżącej perspektywy zapalnikiem dla nowego trendu może być program Mieszkanie + lub wyczerpanie się budżetowego programu wsparcia dla kredytobiorców (Mieszkanie dla młodych).

Przypomnijmy, program Mieszkanie + to rządowy program łączący kilka mechanizmów wsparcia rynku mieszkaniowego w Polsce. Mowa jest w nim o systemie długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe oraz o rozwoju budownictwa komunalnego i społecznego.

Najgłośniejszym komponentem Mieszkania + jest jednak program budowy tanich mieszkań, które po 30 latach najmu mają przejść na własność lokatorów. Bardzo ważne, że skorzystanie z rządowego programu może być rozwiązaniem o połowę tańszym niż zakup mieszkania na kredyt na zasadach rynkowych (>>więcej).

Tym bardziej trzeba podkreślić, że w perspektywie 30 lat efekt obu rozwiązań powinien być identyczny, czyli zarówno kredytobiorca, jak i najemca po tym czasie staną się właścicielami nieobciążonych nieruchomości. Jeden zapłaci jednak za tę nobilitację dwa razy więcej niż drugi.

O tym, jak nowy program wpłynie na rynek, zdecyduje jednak zakres programu. Czy w blasku fleszy tuż przed wyborami oddana zostanie tylko symboliczna liczba kluczy do nowych mieszkań, czy raczej podaż będzie szła w dziesiątki tysięcy? Ten drugi scenariusz oznaczałby koniec rynku mieszkaniowego jaki znamy.

Deweloperzy nie powinni jednak obawiać się dramatycznego spadku liczby nabywców pierwszych mieszkań. Ci potrzebują przeważnie lokalu szybko i nie chcą czekać kilka lat na materializację obietnic polityków. Gorzej może być z inwestorami. Dziś deweloperzy obsługują ich wielu, ale w obliczu programu Mieszkanie + ich zastępy mogą zostać przetrzebione.

Trudno będzie się im dziwić, że zrezygnują z zakupu mieszkania na wynajem, skoro niebawem mogą być narażeni na konkurencję państwowego molocha, który ma wynajmować lokale za 10-20 zł za mkw. miesięcznie, czyli około dwa razy taniej niż obecne stawki rynkowe. Aby scenariusz ten się ziścił, Program Mieszkanie + musi wyjść z obszaru obietnic i przejść w realną podaż tysięcy lokali. Czas pokaże, jak realne jest to ryzyko.

W dłuższej perspektywie, gdy tanie mieszkania faktycznie zaczną powstawać, i to w liczbie kilku czy kilkunastu tysięcy rocznie, program może uderzyć w deweloperów, którzy działając na obrzeżach miast, oferują relatywnie tanie lokale z segmentu popularnego. Jeżeli rząd spełni obietnice, to oferta tanich mieszkań będzie bezkonkurencyjna wobec aktualnej oferty rynkowej.

Jeśli taki właśnie jest ministerialny plan, to rząd zawczasu zadbał też o to, aby deweloperom utrudnić zakup działek na obrzeżach, wyraźnie ograniczając obrót ziemią rolną przez osoby niebędące rolnikami. Tym samym deweloperzy, co do zasady, nie kupią już ziemi rolnej, na której jeszcze niedawno mogliby zbudować budynki wielorodzinne. Z wolnego obrotu wyłączono bowiem działki rolne, nawet jeśli dla takiej parceli możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy zezwalających na budowę bloków.

Problemem jest też szybkie wyczerpywanie się pieniędzy zarezerwowanych na dopłaty do kredytów w ramach programu Mieszkanie dla młodych. Program cieszy się taką popularnością, że w marcu wyczerpały się pieniądze zagwarantowane za dopłaty na 2016 rok, a na początku lipca banki musiały wstrzymać przyjmowanie wniosków o dopłaty z puli przypadającej na rok 2017.

O tym, jak program ważny jest dla wyników sprzedaży deweloperów, świadczy fakt, że zgodnie z szacunkami REAS kredyty z dopłatą odpowiadały w I kwartale aż za 25 proc. sprzedaży nowych mieszkań. Wystarczy więc, aby kurek z pieniędzmi został zamknięty i nabywcy gotówkowi zaczęli ostrożniej podchodzić do inwestowania na rynku mieszkaniowym, a uzyskamy prostą receptę na nadpodaż nowych mieszkań. Wtedy deweloperzy będą musieli ograniczyć wprowadzanie nowych projektów na rynek oraz zawalczyć o względy klientów bardziej aktywnie niż dziś, czyli uatrakcyjnić swoją ofertę.

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Indeks zmiany cen nieruchomości 1120
Cykliczność na rynku kredytowym 1120
Wyniki sprzedaży 14 firm dweloperskich 1120

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Kategoria: Analizy
Od początku wojny w Ukrainie z polskiego rynku wyparowało aż dwie trzecie ofert. Czynsze podskoczyły od 20 do nawet 40 proc. Napływ uchodźców gwałtownie przyspieszył procesy, które i tak już następowały.
Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają