Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Polskie miasta pustoszeją

Subiektywne odczucia Polaków, że im ciasno potwierdzają twarde dane: o przeludnieniu, za małej liczbie mieszkań i za małej powierzchni per capita. Dojście do europejskiego standardu zajmie deweloperom jeszcze 25 lat. I to mimo szybko spadającej liczby obywateli w kraju.
Polskie miasta pustoszeją

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Do 2050 roku liczba ludności w Polsce zmniejszy się o 4,5 mln (poniżej 34 mln osób) – tak wynika z prognoz GUS. Najmocniej ten odpływ obywateli dotknie miast. W 2015 roku mieszkało w nich bowiem 23,1 mln osób, a 35 lat później ma to być już tylko 18,8 – czyli o 4,3 mln mniej. Czy to oznacza, że mieszkania kupowane dziś na wieloletnie kredyty stracą na wartości, a najmniej atrakcyjne osiedla zaczną świecić pustkami? Nie we wszystkich miastach.

Mniejsze miasta stracą najbardziej

Największy problem z odpływem mieszkańców będą miały mniejsze miejscowości, które nie przyciągają istniejącą infrastrukturą, zapleczem uniwersyteckim czy łatwością zdobycia pracy. Prognozy GUS mówią o tym, że w połowie stulecia w miastach innych niż wojewódzkie mieszkać ma 12,2 mln osób. To o ponad 21 proc. mniej niż dziś (15,5 mln osób). Nawet jednak miasta wojewódzkie nie unikną problemów. Prognozy GUS na 2050 rok mówią o skurczeniu się liczby ich mieszkańców o ponad 13 proc., czyli o milion osób (z 7,6 mln do 6,6 mln).

Tylko w dwóch miastach wojewódzkich za 35 lat mieszkać ma więcej osób niż dziś – w Warszawie i w Rzeszowie. Trzeba jednak podkreślić, że w obu przypadkach przyjazdy nowych mieszkańców przełożą się jedynie na kosmetyczne wzrosty. W Warszawie ma to być dodatkowo 35,9 tys. osób, a w Rzeszowie 2,2 tys. osób (odpowiednio 2 proc. i 1 proc. aktualnego stanu). W pozostałych miastach wojewódzkich mieszkańców ma być coraz mniej. Szczególnie problem ten dotknie Łodzi, Katowic i Kielc. W tych trzech miastach liczba ludności w 2050 roku będzie o ponad 30 proc. niższa niż dziś.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Pęcznieją obrzeża

Co warto podkreślić, miasta wojewódzkie przyciągają przyjezdnych, ale pozbywają się mieszkańców – na rzecz pobliskich powiatów. Tym samym dochodzi do rozlewania się miast i tworzenia przedmieść. GUS zakłada w swojej prognozie kontynuację tego trendu. W efekcie w 2050 roku na terenie powiatów sąsiadujących z miastami wojewódzkimi mieszkać ma 5,7 mln osób, czyli o 800 tys. osób więcej niż obecnie (wzrost o 17 proc.).

Najbardziej o nowych mieszkańców ma się wzbogacić powiat wrocławski – liczba ludności wzrośnie tam aż o 58 proc., o 54 proc. w gdańskim i 51 proc. w poznańskim. O ponad 15 proc. mniej mieszkańców ma być wtedy natomiast w powiatach nowodworskim i gryfińskim.

(infografika Dariusz Gąszczyk)

(infografika Dariusz Gąszczyk)

Deweloperzy mają co robić przez 25 lat

Mimo kurczącego się społeczeństwa i ucieczki z miast mieszkań w Polsce brakuje i wciąż będzie brakować. Dziś ponad 44 proc. dorosłych Polaków (grupa wiekowa 25-34) mieszka z rodzicami. Mieszkania są małe, przeludnione i wymagają remontu – taki obraz polskiego sektora mieszkaniowego wyłania się ze statystyk europejskiego urzędu statystycznego.

Poziom cen w porównaniu do zarobków ludności jest wysoki. Pracując w dużym mieście zarabia się miesięcznie równowartość pół metra mieszkania, a na wynajem skromnej kawalerki trzeba często wydać 40 proc. wynagrodzenia.

Odpowiedź na pytanie ile mieszkań w Polsce brakuje, aby podaż wpłynęła na obniżenie cen jest skomplikowana. W Polsce istnieje dziś prawie 14 mln mieszkań. Przez 5 lat, wg GUS, dodawano do tej liczby po 144 tys. mieszkań rocznie, a 3 tys. mieszkań poddawano rozbiórce.

Popyt można badać na kilka sposobów. Jednym z nich mogą być informacje dotyczące liczby mieszkań na 1000 mieszkańców (rodzime 363 kontra 477 europejskiej średniej). Takie porównanie uwzględnia fakt, że na Zachodzie liczebność przeciętnego gospodarstwa domowego jest niższa (więcej singli i mniej rodzin z dziećmi) i więcej osób posiada dom wakacyjny. Odnoszenie do europejskiej średniej jest więc w tym przypadku o tyle uzasadnione, że podobnych przemian można spodziewać się w przyszłości nad Wisłą.

Kolejnym sposobem na wyznaczenie popytu może być porównanie liczby pokoi per capita. W tym wypadku uwzględnia się też fakt, że na Zachodzie obowiązuje wyższy standard mieszkaniowy. W Europie średnia to 1,6 pokoi na osobę, w Polsce tylko 1,1. Kluczem może być też powierzchnia lokalu przypadająca na osobę (26,7 m kw. nad Wisłą i 34,1 m kw. w Europie). Trzeba jednak podkreślić, że ten ostatni wskaźnik jest dla Starego Kontynentu” zaniżony, bo w wielu krajach zachodniej Europy lokalne urzędy statystyczne nie sprawdzają powierzchni mieszkań.

Przy obecnej dynamice polskiego budownictwa mieszkaniowego dojście do średnich poziomów europejskich zajęłoby nam 45 lat w przypadku liczby pokoi przypadających na obywatela, 31 lat gdyby wziąć pod uwagę liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców oraz 27 lat jeśli przyjąć, że na obywatela ma docelowo przypadać taka powierzchnia jak na Zachodzie. Uśredniając te trzy wyniki można zaryzykować stwierdzenie, że w Polsce popyt wymaga, aby jeszcze przez kolejne 35 lat sektor budownictwa mieszkaniowego dostarczał tak wielu domów i bloków, co w ostatnich latach. W szacunkach trzeba jednak uwzględnić także spadek liczby mieszkańców ogółem, a w miastach zwłaszcza. Wtedy czas potrzebny na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków skróci się z 35 do około 25 lat.

Jeśli można wierzyć prognozom, deweloperzy już dziś powinni myśleć o przygotowaniach do rozwijania inwestycji poza granicami miast.

Nowy standard M

Potrzeby mieszkaniowe Polaków ewoluują. Społeczeństwo się starzeje, będzie rodzić się mniej dzieci, a coraz więcej Polaków mieszkać będzie samotnie. Od stylu życia zależą zaś również plany lokalowe. Jakich mieszkań potrzebować będą Polacy w 2050 roku? Gdybyśmy chcieli, aby w przyszłości standard mieszkaniowy nad Wisłą odpowiadał standardom określonym przez Eurostat, to kawalerki należałoby wyeliminować. Z założeń europejskiego urzędu wynika bowiem, że każdy singiel powinien mieć do dyspozycji mieszkanie dwupokojowe, para powinna mieszkać w mieszkaniu co najmniej takiej samej wielkości, ale już dwie osoby dorosłe niebędące w związku potrzebują mieszkania z trzema pokojami.

Rodzinom z dziećmi sugeruje się jeszcze większą przestrzeń. O ile dzieci są młode, to jeden pokój może współdzielić dwoje z nich, później każde z dzieci powinno mieć swój pokój. To znaczy, że rodzina z dwójką dzieci może potrzebować czteropokojowego lokum. W innym razie wg Eurostat lokal należy uznać za przeludniony.

Dziś bazując na prognozach GUS dotyczących gospodarstw domowych w Polsce w 2035 r. można zaryzykować stwierdzenie, że trzonem budownictwa w miastach powinny być lokale dwupokojowe. Powinny stanowić około 50 – 60 proc. istniejących mieszkań. Lokale trzypokojowe powinny stanowić 20 – 30 proc. zasobu. Reszta to powinny być mieszkania o większej liczbie pokoi.

Bartosz Turek, Lion’s Bank

(infografika Dariusz Gąszczyk)
(infografika Dariusz Gąszczyk)
(infografika Dariusz Gąszczyk)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Wysokie ceny mieszkań w 12 miastach wojewódzkich

Kategoria: Analizy
Hossa na rynku nieruchomości przybiera na sile. Drożejące mieszkania są pokłosiem dobrej sytuacji gospodarczej, rosnących wynagrodzeń Polaków i niskiego poziomu stóp procentowych.
Wysokie ceny mieszkań w 12 miastach wojewódzkich

Mieszkania to też inwestycja

Kategoria: Analizy
W metropoliach świata ceny nieruchomości rosły przez lata. Rynki mieszkaniowe reagują na zmiany podaży i popytu, ale rządzą nimi także czynniki mniej oczywiste.
Mieszkania to też inwestycja