(infografika Dariusz Gąszczyk)
Można by spodziewać, że niskie stopy procentowe oraz rosnące w najszybszym od kilku lat tempie realne dochody jakimi dysponują gospodarstwa domowe będą stymulować popyt na rynku nieruchomości. I rzeczywiście – zainteresowanie kupnem mieszkań wyraźnie zwiększa się w ostatnim czasie. Świadczy o tym między innymi wzrost wartości transakcji na rynku pierwotnym w I kwartale 2015 r. o 5,7 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.
Sprzedaż kredytów hipotecznych wciąż tkwi jednak w dołku, który jest jeszcze głębszy niż w kryzysowym roku 2009. Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN w 2014 r. banki zawarły z klientami 174 tys. umów o kredyt mieszkaniowy, co było najgorszym wynikiem od 9 lat. Szacunki Narodowego Banku Polskiego wskazują, że obecnie niespełna dwie trzecie mieszkań na rynku pierwotnym jest nabywanych za gotówkę.
Kupowanie mieszkań na kredyt – w takiej formie, jak ma to miejsce obecnie – ma w Polsce bardzo krótką historię. Stało się ono powszechnym zjawiskiem w gruncie rzeczy dopiero mniej więcej w połowie poprzedniej dekady. Zaledwie 18 lat temu zadłużenie hipoteczne gospodarstw domowych wynosiło niewiele ponad 1 mld złotych. Na koniec 2005 r. było to już 50 mld zł, a obecnie – ok. 370 mld zł.
(infografika DG. Gąszczyk)
Do momentu wybuchu światowego kryzysu finansowego w 2008 r. wartość zadłużenia Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych rosła w wykładniczym tempie. Przez następne kilkanaście miesięcy rynek był pogrążony w zastoju, jednak ożywienie gospodarcze lat 2010-2011 przyniosło wyraźną poprawę dynamiki wzrostu wartości zobowiązań, dającą nadzieje na kontynuację dotychczasowego trendu. Tak jednak się nie stało, gdyż wraz z początkiem roku 2012 nastąpiła stagnacja. W przeciwieństwie do sytuacji sprzed kilku lat, marazm okazał się być zaskakująco długotrwały – trwa on w zasadzie do chwili obecnej.
Wartość zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych wynosi w Polsce ok. 20 proc. PKB – to wciąż znacznie mniej niż w państwach Europy Zachodniej. W Niemczech relacja ta kształtuje się na poziomie mniej więcej 45 proc., podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej wynosi ok. 52 proc. Należy jednak pamiętać o tym, że w naszym kraju większością tego długu obciążone jest tylko jedno pokolenie. Co najmniej 85 proc. sumy obecnego zadłużenia zaciągnięto w ciągu ostatnich 9 lat. Nie można wykluczać, że kredytobiorcy zaczynają już zbliżać się do granicy swoich możliwości. Jak podaje prof. Jacek Łaszek z SGH i NBP, globalna zdolność kredytowa Polaków kształtuje się na poziomie 600-700 mld zł. Nie wszyscy zaś muszą chcieć ją wykorzystać.
Sytuację na rynku nieruchomości oraz kredytów hipotecznych kształtują również długookresowe tendencje. Każdego roku przybywa w Polsce ok. 140 tys. nowych mieszkań. Liczba ludności utrzymuje się zaś na względnie stabilnym poziomie. W efekcie systematycznie poprawiają się kluczowe wskaźniki mieszkaniowe. W latach 2002-2013 przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na jedną osobę powiększyła się o 18,5 proc., osiągając poziom 26,3 metra kwadratowego. Jak prognozował w 2012 r. RedNet Consulting, do 2018 r. deficyt mieszkaniowy powinien wręcz zmienić się w nadwyżkę.
Największy popyt na rynku nieruchomości jest generowany przez osoby stosunkowo młode, które nie zaspokoiły jeszcze swoich potrzeb mieszkaniowych. W latach 90. ubiegłego wieku systematycznie ich jednak ubywało ze względu na relatywnie niską liczbę urodzeń na przełomie lat 60. i 70. Sytuacja zmieniła się w latach 2000., kiedy to w okres dorosłości zaczęło wchodzić bardzo liczne pokolenie wyżu demograficznego z przełomu lat 70. i 80. To właśnie przede wszystkim ono brało na siebie ciężar kredytów hipotecznych, konkurując między sobą o mieszkania, których wciąż panował ogromny niedobór, co przyczyniało się do wzrostu ich cen – w drugiej połowie 2007 r. drożały one nawet o 47 proc. rok do roku.
(infografika DG)
Począwszy od 2012 r. – a więc momentu, gdy na rynku mieszkaniowym zaczął panować zastój – zmniejsza się liczba osób w wieku 20-40 lat. Początkowo ubytek ten wyniósł 23 tys. osób rocznie, jednak już w 2014 r. przyspieszył do 99 tys. osób, a – jak wynika z prognoz GUS – już w 2017 r. osiągnie 216 tys. osób rocznie. Liczba zawieranych każdego roku małżeństw zmalała zaś z 258 tys. w 2008 r. do 180 tys. w roku 2013.
Należy więc liczyć się z tym, że na rynku będzie coraz mniej kupujących, chcących zostać właścicielami swojego pierwszego lokum. W związku ze starzeniem się społeczeństwa przewiduje się również wzrost liczby zgonów, co może wpłynąć na zwiększenie podaży mieszkań na rynku wtórnym. W najbliższych latach wzrost ten nie będzie jednak spektakularny. Z prognoz GUS wynika, że w 2025 r. umrze niemal 398 tys. mieszkańców Polski – o ok. 12 tys. więcej niż w ubiegłym roku.
(infografika DG)
Co może w takim razie – pomimo fatalnej sytuacji demograficznej – zapobiec załamaniu cen nieruchomości w przyszłości? Wiele wskazuje na to, że będzie to chęć uwolnienia się od ścisku. W 2013 r. aż 44,8 proc. Polaków mieszkało w przeludnionych lokalach. Nawet jeżeli w przyszłości celem stawianym przed budownictwem mieszkaniowym nie będzie już zapewnienie dachu nad głową setkom tysięcy młodych ludzi rozpoczynających samodzielne życie, to wciąż może być nim wydobycie naszego społeczeństwa z deprywacji mieszkaniowej.
Nawet zakładając, że każdego kolejnego roku przybywać będzie w Polsce 130 tys. nowych lokali, dopiero w 2044 r., podobnie jak obecnie w Niemczech, na 1000 osób przypadać będzie ok. 500 mieszkań – i to po części dzięki temu, że liczba ludności zmaleje do 35,7 mln osób. Powyższe fakty skłaniają do refleksji nad tym, jaka jest rzeczywista skala deficytu mieszkaniowego w Polsce.
Autor jest doktorantem w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie oraz ekspertem ekonomicznym organizacji Pracodawcy RP.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
