Wiedza poprawia rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości mieszkaniowych zbliża się w Polsce do stanu równowagi – uważają Hanna Augustyniak i Krzysztof Olszewski, eksperci zajmujący się pogłębionymi badaniami koniunktury w tej dziedzinie. W Polsce, podobnie jak w krajach południa Europy, większość domów i mieszkań jest własnościowych, w bogatszych krajach więcej buduje się na wynajem.
Wiedza poprawia rynek nieruchomości

Krzysztof Olszewski i Hanna Augustyniak, NBP (Fot. E. Kazanowski/NBP)

Obserwator Finansowy: Czym różni się polski rynek nieruchomości od tego rynku w najbardziej rozwiniętych krajach?

Krzysztof Olszewski: W Europie Zachodniej rozwinięty rynkowy system powstaje już od 100 lat. Wtedy pojawiły się pierwsze systemy oszczędzania na nieruchomości, kredyty na nieruchomości. W Polsce rynek nieruchomości zaczął się tak naprawdę rozwijać dopiero 10-15 lat temu.

Co ciekawe, u nas, podobnie jak w innych państwach Europy Środkowo-Wschodniej oraz Południowej dominują mieszkania własnościowe nie obciążone kredytem. Na Zachodzie, jeśli mieszkania są już własnościowe, to są obciążone kredytem.

Jak to możliwe? Wszyscy moi znajomi kupili mieszkanie na kredyt.

KO: Rzeczywiście, aktualnie mieszkania zazwyczaj kupuje się na kredyt, ale my mówimy o całym zasobie istniejących nieruchomości mieszkaniowych.

Hanna Augustyniak: Większość nieruchomości mieszkaniowych znajduje się poza miastami. A poza miastami domy jednorodzinne buduje się systemem gospodarczym, bez kredytu. A  większość mieszkań w małych miastach pochodzi sprzed 1989 r.

KO: Pod tym względem istnieje duża różnica między tym jak wygląda cały zasób mieszkań w Polsce, a tą jego częścią, która zmienia właściciela. Szacujemy, że jest to nie więcej niż 3 proc. zasobu  rocznie. I to właśnie ta mała część decyduje o ogólnym poziomie cen.

Ktoś kupił w 2000 r. roku mieszkanie w Warszawie za 3 tys. zł za m2 i teraz jest ono warte na przykład 8 tys. zł za m2. Czyli jest dużo bogatszy.

KO: Jego mieszkanie jest warte więcej, ale on dalej w nim mieszka, więc jego poziom życia się nie zmienia. Przy analizie cen należy też uwzględniać ich realną wartość, mierzoną dochodami. Jak pokazuje analiza zawarta w raportach NBP o sytuacji na rynku nieruchomości, obecna realna cena nieruchomości jest bardzo zbliżona do tej sprzed boomu.

HA: Teoretycznie właściciel mieszkania, które zyskało na wartości ma możliwości większego zadłużenia się. W Polsce to jeszcze nie do końca funkcjonuje, ale w innych krajach popularny jest odwrócony kredyt hipoteczny (reverse mortgage) na dowolny cel: samochód czy inną konsumpcję.

Ma też możliwość zastawienia nieruchomości, żeby założyć własną firmę. W Stanach Zjednoczonych jest to ważne źródło finansowania nowych firm.

HA: W Polsce jeszcze nie.

Dlaczego? Przedsiębiorcy boją się sięgać po takie finansowanie?

HA: Myślę, że przedsiębiorcy chcieliby skorzystać z takiej możliwości, ale banki są ostrożne po tym jak sparzyły się na kredytach podczas kryzysu.

Czy rynek nieruchomości w Europie Zachodniej wszędzie wygląda podobnie?

KO: Nie, występują tam istotne różnice. Rynek niemiecki czy angielski jest na pewno bardziej rozwinięty niż w krajach Europy Południowej. Na południu jest dosyć podobna sytuacja jak w Polsce. Bardzo dużo jest mieszkań własnościowych, bo są one główną formą gromadzenia kapitału. We Włoszech, Hiszpanii czy Grecji historycznie brakuje wystarczająco dużego zaufania do innych możliwości oszczędzania – na przykład na rynku kapitałowym. Włosi, Hiszpanie czy Grecy kupują nieruchomości i to jest ich zabezpieczenie na przyszłość, na emeryturę.

Który model rynku nieruchomości jest lepszy – ten oparty o mieszkania własnościowe czy o mieszkania na wynajem.

KO: Generalnie, im bogatszy kraj, im wyższy PKB per capita, tym większy jest udział mieszkań na wynajem. Ludzie są wtedy bardziej mobilni, mogą się łatwiej przenosić z miejsca do miejsca za pracą. To jest jeden rodzaj mobilności. Drugi rodzaj to tzw. mobilność w cyklu życia. Najpierw człowiek potrzebuje pokoju jako student, potem potrzebuje kawalerki. Gdy rodzina się rozrasta, pojawiają się dzieci, zapotrzebowanie na mieszkanie rośnie. Natomiast gdy dzieci już dorosną i wyprowadzają się, znowu pożądane jest mniejsze lokum, ze względu na niskie koszty utrzymania, ogrzania, sprzątania itd. Jeżeli istnieje łatwa możliwość dostosowywania wielkości i lokalizacji mieszkania do potrzeb, to jest to pożądane. Korzyści te trzeba porównywać z kosztami zamiany. Analiza sytuacji rynku nieruchomości w Europie pokazuje, że potrzebny jest zarówno zasób własnościowy jak i dobrze funkcjonujący rynek prywatnego najmu oraz najmu dotowanego dla osób o niskich dochodach.

HA: W takich warunkach rynku najmu powinny panować naturalne warunki – dla poszukującego mieszkania bardziej powinien opłacać się wynajem mieszkania. Natomiast jeśli rynek najmu nie funkcjonuje dobrze, a dodatkowo istnieją programy wsparcia rządowego typu Rodzina na Swoim, to ludzie będą dążyć do własności.

A jak jest teraz w Polsce? 

KO: Z oficjalnych danych oraz naszych badań wynika, że czynsz na ogół jest wyższy niż rata kredytu.

Dlaczego najem jest droższy niż własność?

HA: Ustawa o ochronie lokatorów nakłada pewne ryzyko na wynajmujących. Po pierwsze nie ma gwarancji, że właściciel otrzyma należne za najem pieniądze, a po drugie że lokator szybko się wyprowadzi gdy umowa zostanie wypowiedziana. To podnosi cenę najmu.

Poza tym mieszkań na wynajem jest w Polsce znacznie mniej niż w rozwiniętych krajach. W PRL-u nie istniał oficjalny rynek na wynajem, a prywatny wynajem rynkowy był w szarej strefie. Mieszkanie było pewnego rodzaju przywilejem, które dostawało się za odpowiednie zachowanie czy przynależność. Należy podkreślić, iż na Zachodzie budowane są całe bloki pod wynajem. Spotykaną formą są też budynki w stylu akademików, dostarczające bardzo małą powierzchnię poszczególnym osobom. U nas ludzie podnajmują prywatne pokoje lub kawalerki, które są drogie.

Jak wygląda polski rynek na tle najbardziej rozwiniętych, jeśli chodzi o jego przejrzystość?

KO: Mamy sporo do zrobienia. W Niemczech na przykład ogłoszenia o nieruchomości, czy to mieszkaniowej czy komercyjnej, są bardzo dokładne i zawierają cenę lub czynsz. W Polsce natomiast zdarzają się ogłoszenia typu „mam lokal do wynajęcia, zadzwoń to się dowiesz szczegółów”.

Jeśli informacje nie są łatwo dostępne, to mamy do czynienia z asymetrią, która zawsze jest utrudnieniem dla nabywców lub najemców. Mają oni mniejsze możliwości porównywania ofert i wybrania najkorzystniejszej. Przejrzystość zwiększa konkurencję i obniża ceny – tak na przykład się stało, gdy różne serwisy porównujące hotele zaczęły w informować w internecie o cenie i dostępności pokoi.

Korzyść dla nabywcy jest oczywista, ale za dostarczenie informacji odpowiada wynajmujący lub sprzedawca.

KO: Asymetryczna informacja daje właścicielowi możliwość krótkookresowego czerpania większych zysków, ale to jest broń obosieczna. Można się pomylić w ocenie sytuacji na rynku. Jeśli na przykład deweloper nie ma precyzyjnej informacji ile sprzedaje się mieszkań i za jaką cenę, może źle ulokować swoją inwestycję. Każdy indywidualny deweloper może mieć wrażenie, że jest duże zainteresowanie, bo potencjalni klienci przychodzą i pytają się o mieszkania. Natomiast może się okazać, że ci sami klienci odwiedzają jednocześnie 10 innych deweloperów. Popyt faktyczny jest więc niższy niż ten odczuwany przez dewelopera. Taka pomyłka może być bardzo kosztowna. Teraz widzimy też, że stopy pustostanów w biurach czy w niektórych galeriach zaczynają rosnąć. Jeżeli rynek jest bardziej przejrzysty, można dokładniej wpasować się w potrzeby klienta ze swoją ofertą, więc korzyść jest po obu stronach.

Obecny kryzys zaczął się na rynku nieruchomości i w ogóle na świecie jest to pewna prawidłowość, że rynek nieruchomości jest szczególnie kryzysogenny. Dlaczego?

KO: Nieruchomości wiążą bardzo duży kapitał. W przeciwieństwie np. do maszyn, czy tym bardziej aktywów finansowych, nieruchomości nie jesteśmy w stanie przenieść i sprzedać gdzie indziej. Blok z 200 mieszkaniami może kosztować kilkadziesiąt milionów złotych. Taki kapitał jest zamrożony w jednej konkretnej lokalizacji. W przypadku błędnej decyzji, praktycznie nie ma jak jej poprawić. Są pewne wyjątki, np. mieszkanie dla celów inwestycyjnych kupi obcokrajowiec, ale na ogół rynki są lokalne.

Dlatego potrzebujemy informacji o tym co, gdzie, ile i za ile się buduje, sprzedaje i wynajmuje. Prowadzimy w NBP badanie rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych od wielu lat. Od 2013 roku udział w badaniu jest obowiązkowy na mocy rozporządzenia prezesa Rady Ministrów. Obejmuje firmy, które zajmują się doradztwem oraz pośrednictwem, firmy które są właścicielami nieruchomości, w tym fundusze inwestycyjne, spółdzielnie. Dane publikowane są jako średnie – w sposób który uniemożliwia wyodrębnienie informacji o poszczególnej nieruchomości oraz o respondencie.

HA: Dzięki tym informacjom jesteśmy w stanie stwierdzić w jakim punkcie rynek się znajduje, w jakim kierunku zmierza, czy występują na nim jakieś napięcia. Możemy odpowiedzieć na pytanie czy oddalamy się od równowagi, czy się do niej zbliżamy. Jest to bardzo ważna informacja z punktu widzenia stabilności finansowej. Bardziej szczegółowe dane, które publikujemy w raportach rocznych i informacjach kwartalnych dotyczące poziomu cen, ich dynamiki czy liczby transakcji są przydatne uczestnikom rynku.

Co jest największym wyzwaniem w prowadzeniu tych badań?

HA: Nieruchomości są bardzo zróżnicowane i trudne do porównywania. By móc sprowadzić je do wspólnego mianownika musimy mieć szczegółowe dane o tych mieszkaniach, czy nieruchomościach komercyjnych.

KO: Nie możemy tak samo traktować nowoczesnego budynku mieszkalnego z paroma windami, z garażem podziemnym ze starym blokiem, który ma cztery piętra i nie ma windy. To jest zupełnie inna jakość dla użytkownika. To samo dotyczy rynku komercyjnego, gdzie występują budynki o bardzo zróżnicowanej jakości. Dlatego w naszych ankietach zadajemy szereg pytań, które pozwalają dobrze wychwycić różnicę pomiędzy poszczególnymi budynkami lub lokalami. Dane te pozwalają z kolei na stworzenie indeksów cen, w tym indeksu hedonicznego, który uwzględnia zróżnicowania nieruchomości.

Na ile miarodajne są wnioski z tych badań?

HA: Nasze analizy nie opierają się wyłącznie na własnych badaniach cen, lecz także na badaniach ekonomicznych i demograficznych. Badamy też sektor budowlany i deweloperski, czyli cały sektor nieruchomości. Pozwala to wyciągać lepsze wnioski niż tylko w oparciu o same ceny.

I co one mówią?

KO: Rynek nieruchomości mieszkaniowych zbliża się do stanu równowagi.

Rozmawiał Krzysztof Nędzyński

Hanna Augustyniak jest ekspertem ekonomicznym w Narodowym Banku Polskim.

Krzysztof Olszewski jest starszym ekonomistą w Narodowym Banku Polskim.

OF

Krzysztof Olszewski i Hanna Augustyniak, NBP (Fot. E. Kazanowski/NBP)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Kategoria: Analizy
Ceny nominalne nieruchomości w Warszawie i 6 największych miastach zbliżyły się do poziomów notowanych w latach 2006-2008, ale skorygowane o inflację wciąż były niższe niż w tamtym okresie. Silniej od cen mieszkań rosły też dochody gospodarstw domowych – pisze dr Piotr J. Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP.
Ceny mieszkań rosną, ale słabiej niż dochody nabywców

Wysokie ceny mieszkań w 12 miastach wojewódzkich

Kategoria: Analizy
Hossa na rynku nieruchomości przybiera na sile. Drożejące mieszkania są pokłosiem dobrej sytuacji gospodarczej, rosnących wynagrodzeń Polaków i niskiego poziomu stóp procentowych.
Wysokie ceny mieszkań w 12 miastach wojewódzkich

Spokojnie, to tylko korekta

Kategoria: Rynki kapitałowe
COVID-19 był tylko zapalnikiem wydarzeń, które obecnie obserwujemy i będziemy obserwować na rynku nieruchomości. Przyspieszył korektę, na którą i tak wszyscy czekali. Uważam, że po tej korekcie sytuacja wróci do normy - tłumaczy dr Marcin Ocieszak, ekspert Akademii Leona Koźmińskiego.
Spokojnie, to tylko korekta