Rządy nie zadzierają z właścicielami nieruchomości

Od kupna, za posiadanie, od zbycia to tylko kilka z wielu form znanych od zarania dziejów podatków od nieruchomości. Ziemia i domy w świecie drożeją, ale ich opodatkowanie ma niewielkie znaczenie. Budżety państw spustoszyła pandemia, lecz finansowe obciążanie aktywów życia to dla rządów spore ryzyko.

Opodatkowanie gruntów i domów nieprzerwanie stosowane jest w świecie już od 8 tysięcy lat – ciekawie opowiadają historię tej daniny Radka MacGregor PelikánováPetra Jánošíková z Uniwersytetu Zachodnich Czech w Pilznie w wydanej przez Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu pracy naukowej Nieodłącznie (nie)sprawiedliwy podatek od nieruchomości. Najstarsze informacje wskazują, że już w czasach wczesnosumeryjskich podatek taki o nazwie bala płacili mieszkańcy miasta-państwa Lagasz.

Podatek od tych, którzy coś posiadają, upowszechnił się w całym antycznym świecie. Władcom potrzebne były środki na własne utrzymanie i prowadzenie coraz kosztowniejszych wojen. Różne były podstawy i formy opodatkowania, ale daninę taką znano w Babilonii, starożytnym Egipcie, Persji, Chinach, Grecji i w Rzymie. W skrajnych przypadkach wymiar podatku dochodził nawet do 10 proc. wartości posiadanych dóbr.

Dochód lepszy od nieruchomości

Imperia upadały, ale podatek od nieruchomości dotrwał do współczesnych czasów. Z końcem XIX i początkiem XX wieku znaczenie jego jednak zmalało. Za sprawą zmian w finansach publicznych dokonanych za czasów administracji amerykańskich prezydentów Clevelanda, McKinleya, T. Roosvelta i Wilsona fiskalne ciężary w coraz większym stopniu zaczęły obciążać osiągane dochody, a nie jak dotychczas posiadane nieruchomości. Okazało się to znacznie efektywniejszą formą nakładania podatków.

Za przykładem Stanów Zjednoczonych podążyły inne kraje. Po obu wojnach światowych ciężar obciążeń fiskalnych zdecydowanie już spoczął na dochodach oraz na sprzedaży dóbr i usług. W krajach należących do OECD – jak wynika z opublikowanego w końcu lipca 2022 r. studium na temat opodatkowania nieruchomości (Housing Taxation in OECD Countries) – podatki od nieruchomości zapewniają przeciętnie 6 proc. wpływów fiskalnych.

Dla budżetów państw o wiele większe znaczenie mają inne podatki. Podatki od sprzedaży dóbr i usług (generalnie VAT) przynoszą przeciętnie 33 proc. wpływów budżetowych, wpłaty na ubezpieczenia społeczne – 26 proc., podatki dochodowe od osób fizycznych – 23 proc., od dochodów przedsiębiorstw – 10 proc.

Są pod tym względem wśród krajów OECD istotne różnice. Największe fiskalne znaczenie ma podatek od nieruchomości w Korei, gdzie zapewnia aż 14 proc. wpływów budżetowych. W Wielkiej Brytanii udział ten sięga 12 proc., w USA i Kanadzie – 10 proc. Na przeciwległym biegunie są Czechy, Estonia i Litwa, gdzie podatek od nieruchomości zapewnia mniej niż 1 proc. wpływów podatkowych.

Ze względu na różnice w wielkości budżetowej redystrybucji dochodów bardziej adekwatne może być odniesienie wpływów z podatku od nieruchomości nie do innych wpływów do budżetu, ale do wielkości produktu krajowego brutto. W Czechach relacja ta wynosi zaledwie 0,2 proc., w Niemczech – 1,2 proc. W Polsce – dla porównania – mniej niż 2 proc.

Poręczne narzędzia podatkowe

Jak zauważają autorzy studium OECD relacje te są od dziesięcioleci nie tylko bardzo niskie, ale także dość stabilne. W okresie ostatnich aż sześciu dekad, od początku lat 60., podatek od nieruchomości w najbardziej rozwiniętych krajach świata niemal bez zmian oscyluje w wąskim przedziale od 1,5 do 1,9 proc.

Niezmienność ta może sugerować, że rządy, czy też samorządy (wpływy z podatku od nieruchomości w znacznej mierze zasilają budżety lokalne), nie przywiązują obecnie zbyt wielkiej wagi do tego rodzaju opodatkowania. Nic bardziej mylnego, o czym świadczy duża różnorodność stosowanych podstaw i zasad opodatkowania. Zróżnicowanie to pozwala władzom administracyjnym realizować swoje preferencje w polityce wobec różnych grup społecznych. Systemy podatkowe większości krajów pozostawiają wiele takich możliwości.

Z podatkowego punktu widzenia cykl życia mieszkania czy domu obejmuje trzy jego etapy: pozyskanie, posiadanie i zbycie. Na każdym z tych etapów właściciele nieruchomości mogą spotykać się z podatkowymi interwencjami ze strony władz administracyjnych.

Z podatkowego punktu widzenia cykl życia mieszkania czy domu obejmuje trzy jego etapy: pozyskanie, posiadanie i zbycie. Na każdym z tych etapów właściciele nieruchomości mogą spotykać się z podatkowymi interwencjami ze strony władz administracyjnych. Przy nabyciu jest to najczęściej podatek od transakcji kupna, a w przypadku nowej nieruchomości – VAT. W wielu krajach jego wymiar zależny jest od wielkości transakcji. Niektóre kraje, np. Australia, Kanada, Wielka Brytania czy Włochy stosują preferencje dla nabywców pierwszego w życiu mieszkania.

Z ekonomicznego punktu widzenia wśród podatków od nieruchomości (liczba mnoga jest tu zdecydowanie trafniejsza) największe znaczenie mają okresowo nakładane obciążenia z tytułu samego posiadania gruntów, mieszkań czy domów. Przynoszą one w krajach OECD ponad 60 proc. wpływów z fiskalnych obciążeń nieruchomości. W poszczególnych krajach OECD często inaczej są jednak traktowani przeciętni właściciele średniej wielkości mieszkań, a inaczej posiadacze dużych, czy licznych posesji.

Przykładowo w Hiszpanii właściciele nieruchomości o wartości powyżej 700 tys. euro płacą wyższe stawki podatkowe. W bogatej skądinąd Norwegii zwykły podatek od nieruchomości dotyka jedynie jedną czwartą właścicieli. Gdy w grę wchodzi jednak drugie mieszkanie lub dom zobowiązania podatkowe dotykają już 95 proc. ich właścicieli.

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Posiadanie nieruchomości może być też finansowo wspierane – co czynią niektóre kraje – poprzez np. pomoc w spłacie kredytów mieszkaniowych. Etap zbycia nieruchomości też posiada charakterystyczne dla siebie rodzaje opodatkowania. Najczęściej jest to podatek od zysków kapitałowych, którego wysokość uzależniana jest w wielu krajach OECD od tego. czy przedmiotem opodatkowania jest podstawowy dom lub mieszkanie, czy też tzw. drugi dom. Preferencje wobec właścicieli mieszkań objawiają się także w konstrukcjach podatków od spadków i darowizn.

Mieszkania drożeją, podatki nie wzrastają

Czas pandemii i jej przezwyciężania – lata 2020 – 2021 – był w większości krajów świata okresem gwałtownego wzrostu wydatków finansowanych z budżetów państw. Dla częściowego ich zrównoważenia i ograniczenia deficytów rządy wcześniej czy później zechcą sięgnąć po nowe źródła finansowania budżetów. Większe wpływy z podatków od nieruchomości mogą okazać się łakomym kąskiem dla niejednego fiskusa.

Eksperci OECD nie sugerują wzrostu opodatkowania nieruchomości. Zwracają jednak uwagę na gwałtowny wzrost ich cen od czasu wybuchu pandemii i wiążące się z tym ryzyko coraz trudniejszego dostępu do własnego mieszkania. Od końca 2019 r. do końca 2021 r. nieruchomości w krajach należących do OECD zdrożały przeciętnie o 12,8 proc. W zdecydowanej większości z nich tempo wzrostu cen nieruchomości przewyższa już prognozy ich wzrostu sprzed wybuchu pandemii.

Oszczędności kontra nierówności

W ocenie ekspertów OECD wzrost cen nieruchomości przy jednoczesnym niskim ich opodatkowaniu stwarza w wielu krajach ryzyko pogłębienia nierówności ekonomicznych i społecznych pomiędzy właścicielami mieszkań, a tymi którzy jeszcze ich nie posiadają. Szybki wzrost cen nieruchomości powoduje, że znacznie wydłuża się okres czasu w jakim rodzina jest w stanie zgromadzić kapitał niezbędny dla nabycia nieruchomości. Chodzi o porównanie dochodów do dyspozycji z ceną mieszkania.

W Wiedniu uważają, że mieszkanie to prawo, a nie towar

W USA, gdzie posiadanie własnego mieszkania nie jest aż tak bardzo palącym problemem (mieszkanie na własność posiada mniej niż 40 proc. mieszkańców Stanów Zjednoczonych), okres ten jest najkrótszy w krajach OECD, gdyż wynosi jedynie 4 lata. W Nowej Zelandii, gdzie też niewiele osób mieszka we własnych domach czy mieszkaniach, okres gromadzenia środków podwoił się w obecnym wieku i wynosi już aż 18 lat. W Polsce – dla porównania – potrzeba na to w ocenie OECD aż 9 i pół roku.

Rządy krajów należących do OECD, na co wskazuje historia opodatkowania nieruchomości, skłaniają się do ochrony interesów ekonomicznych posiadających domy i mieszkania. Przemawiają za tym istotne argumenty. Własna nieruchomość, zwłaszcza w krajach europejskich, w tym szczególnie w krajach Europy Środkowej i Wschodniej jest na ogół najważniejszym aktywem gromadzonych oszczędności (niejako życiowym aktywem). Wyższe ich opodatkowanie może negatywnie wpłynąć na finansową pozycję i mobilność klasy średniej, podstawy rozwoju gospodarczego i społecznego.

Szybki wzrost cen nieruchomości stawia jednak administracje rządowe przed dylematem równoważenia racji posesjonatów i nieposesjonatów, jakby to określono w czasach dawnej Rzeczypospolitej. Jej współczesnym odpowiednikiem jest rozkręcająca się u nas dyskusja o tym, czy mieszkanie jest towarem, czy prawem.

Problem ten nie dotyczy tylko naszego kraju. Eksperci OECD spodziewają się, że dalszy wzrost cen mieszkań będzie skłaniać administracje rządowe do bardziej „holistycznego” podejścia, czyli do poczynienia jakichś koncesji wobec tych, którzy ich nie posiadają. Jedną z ich podpowiedzi jest częstsze waloryzowanie wartości mieszkań i domów, która jest brana pod uwagę przy opodatkowaniu.

W niektórych krajach – w Australii, Nowej Zelandii, Norwegii, Litwie – już się to dzieje. Nie wszędzie. W Wielkiej Brytanii podstawa opodatkowania nieruchomości nie była waloryzowana od 1991 r., w Belgii – od 1975 r., w Austrii – od 1973 r., we Francji – od 1970 r. a w Luksemburgu – od 1941 r. Rekordy biją pod tym względem Niemcy, gdzie wprawdzie w zachodnich landach podstawą opodatkowania są ceny z 1964 r., ale na terenie dawnej NRD – z roku aż 1935.

>>> Historia opodatkowania nieruchmości

>>> Opodatkowanie nieruchomości w krajach OECD


Tagi