Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Taniejący pieniądz zachęca do inwestycji w mieszkania

Wraz z końcem programu „Rodzina na swoim” rodzimy rynek nieruchomości wchodzi w spokojniejszy okres. Negatywnie na poziom popytu mogą wpływać perspektywy gospodarcze, pozytywnie - decyzje RPP. W perspektywie trzech kwartałów mogą doprowadzić do sytuacji, w której czynsz najmu pokryje wydatki związane z zakupem lokalu na wynajem.
Taniejący pieniądz zachęca do inwestycji w mieszkania

(CC By OF/KM)

Zgodnie z przewidywaniami, pod koniec 2012 roku – będącego jednocześnie końcem programu „Rodzina na swoim” -zainteresowanie kredytami z dopłatą było bardzo duże. W ostatnim miesiącu 2012 r. udzielono ich 5,6 tys., czyli o 9,1 proc. więcej niż w listopadzie i prawie dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Podsumowując, w ostatnim kwartale, w którym o kredyt z dopłatą można było się jeszcze ubiegać, udzielono aż 15,8 tys. kredytów w „Rodzinie”.

Warto zauważyć, że w czwartym kwartale 2011 roku łączna liczba udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 51,8 tys. sztuk. Gdyby wynik 2012 roku miał być podobny, to można zaryzykować stwierdzenie, że w czwartym kwartale „Rodzina na swoim” przyczyniła się do zaciągnięcia mniej niż co trzeciego udzielonego kredytu hipotecznego. Dziś bilans działania całego programu dopłat to aż 181,8 tys. udzielonych kredytów na łączną kwotę niespełna 33 mld złotych. Liczby te wciąż mogą jeszcze wzrosnąć, bo osoby, które zdążyły złożyć wniosek kredytowy w ostatnich dniach grudnia 2012 r., umowy podpisywać będą w pierwszych miesiącach 2013 r.

Nie ulega więc wątpliwości, że wygasły z końcem minionego roku program dopłat miał spory wpływ na rynek nieruchomości. Wzmocnienie wynikające z chęci skorzystania z dopłat, które było widoczne w ostatnich miesiącach zeszłego roku, negatywnie odbije się na skali zgłaszanego popytu w pierwszych miesiącach roku 2013. Widać to szczególnie na podstawie liczby zawieranych transakcji.

(grafiki Darek Gąszczyk/CC by ell brown)

(grafiki Darek Gąszczyk/CC by ell brown)

Rośnie liczba, ale spada wartość pojedynczej transakcji

Zgoła odmienny był wpływ działania „Rodziny na swoim” na poziom cen mieszkań. Przypomnijmy, że o dopłaty można było się ubiegać do końca 2012 roku, a kwalifikowały się do niego w większości miast mieszkania relatywnie tanie. Nie pozostawało to bez wpływu na średnią cenę transakcyjną. I tak zgodnie z grudniowym odczytem indeksu cen mieszkań Open Finance i Home Broker w perspektywie 12 miesięcy zanotowano spadek aż o 13,3 proc., a od „cenowego szczytu” z początku 2008 roku korekta sięgnęła 27,7 proc.. Po uwzględnieniu inflacji, a więc w wielkościach realnych, spadek przekroczył już 38 proc..

Dziś w stolicy przeciętna cena transakcyjna metra mieszkania wynosi około 6,6 tys. zł. Wciąż więc do upragnionego poziomu cen z 2004 roku jest daleko. Przypomnijmy, że wtedy, jeszcze przed boomem cenowym, za metr lokalu w Warszawie płaciło się 4,2 tys. zł. Nie można jednak zapomnieć, że od tamtego czasu wzrosły wynagrodzenia Polaków oraz spadło oprocentowanie długu hipotecznego w rodzimej walucie. Gdyby uwzględnić więc poziom cen, koszty kredytu i poziom wynagrodzeń, to można zaryzykować stwierdzenie, że dziś mieszkania są relatywnie tańsze niż w roku 2004.

Zobrazujmy to na liczbach. W 2004 roku 50-metrowe mieszkanie w Warszawie kosztowało średnio 210 tys. zł. Kupując taki lokal w całości na kredyt (25 letni) trzeba by było liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 1660 zł. Zgodnie bowiem z danymi NBP, pod koniec 2004 roku przeciętny kredyt hipoteczny w złotych był oprocentowany na poziomie 8,3 proc. w skali roku. Kwota ta byłaby więc wyższa niż przeciętne wynagrodzenie netto osoby pracującej na pełen etat. Jak bowiem podaje Eurostat statystyczny Polak dostawał wtedy „na rękę” 1618 zł miesięcznie.

Dziś, zgodnie z danymi Home Broker, możliwe jest uzyskanie finansowania hipotecznego oprocentowanego na 5,7 proc. w skali roku. Przeciętne mieszkanie 50-metrowe w Warszawie kosztuje zaś 330 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna w listopadzie wyniosła 6,6 tys. zł za m kw.). Wyższe niż w 2004 roku są też wynagrodzenia. Najnowsze dane Eurostatu pochodzą z roku 2011. Wtedy przeciętny Polak zatrudniony na pełny etat otrzymywał „na rękę” 2422 zł. Jeśli więc dziś rata kredytu oprocentowanego na 5,7 proc. i zaciągniętego na 25 lat, na kwotę 330 tys. zł wynosi 2070 zł miesięcznie, to kwota ta jest wyraźnie niższa niż przeciętne wynagrodzenie netto osoby pracującej na pełny etat.

(DG/CC by ell brown)

(DG/CC by ell brown)

Popyt trafi na przeszkody

Wciąż jednak najbardziej prawdopodobnym scenariuszem dla roku 2013 jest dalsza przecena mieszkań. Nie powinna ona dziwić w otoczeniu prognoz sugerujących wątły wzrost gospodarczy w tym roku, a co za tym idzie także obawy o poziom bezrobocia i wynagrodzeń ludności.

Negatywna z punktu widzenia deweloperów może być też atmosfera wyczekiwania na nowy program dopłat do kredytów („Mieszkanie dla młodych”). Ma on być skierowany tylko na mieszkaniowy rynek pierwotny i rozpocząć działanie w drugiej połowie roku. Nie ma jednak pewności, czy prace rzeczywiście będą postępowały zgodnie z planem, szczególnie biorąc pod uwagę, że budżet na ten rok jest napięty, a program dopłat do kredytów mieszkaniowych dla ludzi młodych znajduje się po niechcianej przez Ministerstwo Finansów stronie wydatkowej. Nie jest więc wykluczone, że faktycznie ruszy on dopiero w kolejnym roku, zostawiając rynek bez żadnej formy wsparcia przez cały br.

Z drugiej strony pozytywnych zmian dla właścicieli i przyszłych nabywców mieszkań można się spodziewać po Radzie Polityki Pieniężnej. Jej działania znacznie ograniczyły już koszt pieniądza, a wciąż możliwe jest dalsze luzowanie polityki pieniężnej. W efekcie dziś 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć od banku przeciętnie 382 tys. zł. Jeszcze miesiąc temu było to 367 tys. zł, a więc aż o 15 tys. zł mniej.

To jednak nie wszystko. Kontrakty terminowe na stopę procentową (FRA) sugerują, że za 9 miesięcy stawka WIBOR 3M może być na poziomie niewiele wyższym niż 3 proc. Znacznie ograniczyłoby to raty kredytów hipotecznych doprowadzając do ciekawej sytuacji, w której kupując mieszkanie na wynajem będzie można z czynszu pokryć wszystkie wydatki związane z taką inwestycją. W efekcie najem stałby się rozwiązaniem bezwzględnie droższym niż zakup, co pobudziłoby znacznie popyt na rynku nieruchomości.

Zobrazujmy to przykładem. Dziś zgodnie z danymi Lion’s House i Home Broker, w Warszawie za wynajęcie popularnej wielkości mieszkania dwupokojowego można otrzymać niecałe 2,1 tys. zł miesięcznie. Kupując taką nieruchomość w całości na kredyt trzeba się liczyć z odsetkami od kredytu zaciągniętego na 25 lat na poziomie prawie 1,4 tys. zł miesięcznie (średnia dla pierwszego roku obsługi długu). Aby obliczyć łączny koszt zakupu trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości, co łącznie z odsetkami od kredytu dałoby w pierwszym roku posiadania nieruchomości przeciętny miesięczny koszt na poziomie niespełna 1,8 tys. zł, a więc o 293 zł mniej niż korzystając z najmu.

Przeciętny nabywca patrzy jednak nie tylko na faktyczne koszty w ujęciu rachunkowym, ale łączną sumę wydatków, na które składa się też część kapitałowa raty kredytowej. Gdyby tę uwzględnić w naszym przykładzie, to okazałoby się, że wydatki na zakup przewyższałyby o 160 zł miesięcznie potencjalną kwotę, za którą modelowy lokal można by wynająć.

(graf. DG/CC ahisgett)

(graf. DG/CC ahisgett)

Zakup na wynajem może być kuszący

Przed nami jednak prawdopodobna kontynuacja cyklu luzowania polityki pieniężnej. W efekcie rata kredytu zaciągniętego na zakup wspomnianego mieszkania w Warszawie wyniosłaby już nie 1830 zł jak dziś, ale 1640 zł miesięcznie (w tym 530 zł część kapitałowa).

Nawet więc dodając do tej kwoty koszty utrzymania nieruchomości, może się okazać, że za 9 miesięcy wynajem modelowego mieszkania w Warszawie pokryłby z nawiązką (50 zł) wydatki na zakup takiej nieruchomości. Gdyby ponadto po stronie kosztów zaliczyć tylko odsetki od kredytu i koszty utrzymania, to najem będzie rozwiązaniem droższym o około 550 zł miesięcznie niż zakup.

(graf. DG/CC BY-SA by stevecadman)

(graf. DG/CC BY-SA by stevecadman)

OF

(CC By OF/KM)
(grafiki Darek Gąszczyk/CC by ell brown)
Indeks-liczby-zawieranych-transakcji-na-rynku-wtórnym
(DG/CC by ell brown)
Indeks-cen-transakcyjnych-mieszkań-w-16-największych-polskich-miastach
(graf. DG/CC ahisgett)
Porównanie-kosztu-zakupu-i-najmu
(graf. DG/CC BY-SA by stevecadman)
Notowania-WIBOR-3M-i-kontraktów-terminowych-na-WIBOR-3M

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Spokojnie, to tylko korekta

Kategoria: Rynki kapitałowe
COVID-19 był tylko zapalnikiem wydarzeń, które obecnie obserwujemy i będziemy obserwować na rynku nieruchomości. Przyspieszył korektę, na którą i tak wszyscy czekali. Uważam, że po tej korekcie sytuacja wróci do normy - tłumaczy dr Marcin Ocieszak, ekspert Akademii Leona Koźmińskiego.
Spokojnie, to tylko korekta

Domowe ciężary nie tylko finansowe

Kategoria: Oko na gospodarkę
Co piątego dolara z codziennych dochodów pochłaniają mieszkańcom krajów należących do OECD koszty związane z mieszkaniem. Ponad jedna dziesiąta mieszkań jest na dodatek przeludniona. W Polsce relacje te są gorsze. Zagęszczenie staje się szczególnie dotkliwe w czasach przymusowej domowej kwarantanny.
Domowe ciężary nie tylko finansowe

Tani pieniądz odmroził rynki IPO

Kategoria: Analizy
Wartość pierwszych publicznych ofert przeprowadzonych w połowie czerwca 2020 r. w USA i Europie była o blisko 1/3 niższa niż rok wcześniej. Zaważyła wielotygodniowa przerwa spowodowana pandemią COVID-19. Rynki IPO po obu stronach Atlantyku ożyły dopiero w połowie maja.
Tani pieniądz odmroził rynki IPO