W największych miastach przybędzie pustych biur

Narasta nierównowaga na rynku nieruchomości komercyjnych, bo rośnie podaż powierzchni biurowych do wynajęcia. Najwięcej pustostanów biurowych przybyło w ciągu ostatnich 2 lat w Warszawie, Katowicach, Trójmieście i Poznaniu. W efekcie spadają ceny wynajmu nieruchomości.
W największych miastach przybędzie pustych biur

Wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wynika przede wszystkim z napływu kapitału zagranicznego do tego sektora. Ten z kolei jest związany z niskim poziomem stóp procentowych na rynkach globalnych, przy jednoczesnym znacznym nasyceniu powierzchni komercyjnych w krajach rozwiniętych.

Na zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych wpływa też relatywne wysokie tempo wzrostu PKB w Polsce na tle innych krajów UE, wielkość polskiej gospodarki (mierzona poziomem PKB) oraz stały dopływ funduszy europejskich.

W rezultacie wartość zawartych transakcji na polskim rynku jest największa spośród krajów Europy Środkowej i Wschodniej.

Wspolczynnik pustostanow na rynku biurowym 1120Udzial wolumen transakcji wedlug kapitalu pochodzenia 1120Szybki przyrost majątku trwałego na rynku nieruchomości komercyjnych w warunkach stabilnego popytu prowadzi do narastania nierównowag. Negatywne tendencje dotyczą przede wszystkim biur. Dodatkowo są one wzmacniane przez dużą koncentrację geograficzną podaży powierzchni biurowych. W rezultacie wzrasta współczynnik pustostanów. W największych miastach przekracza on 10 proc.

Wytwarza to presję na obniżkę stawek czynszów bądź przekłada się na stosowanie zachęt dla najemców w postaci okresowego zwolnienia z konieczności opłacania czynszu. Szacunki rynkowe wskazują, że efektywne czynsze na warszawskim rynku biurowym są obecnie średnio o 15-20 proc. niższe od stawek bazowych.

Prowadzi to do obniżenia dochodu generowanego przez nieruchomość, co dobrze odzwierciedlają spadające wyceny jednostek udziałowych w zamkniętych funduszach inwestycyjnych lokujących środki finansowe w nieruchomościach komercyjnych.

Pomimo wzrostu wskaźnika pustostanów, aktywność deweloperów pozostaje relatywnie wysoka. Wskazują oni, że popyt na przestrzeń powinien być w dużym stopniu wspierany przenoszeniem się najemców do nowych obiektów biurowych w atrakcyjniejszych lokalizacjach.

Nie znajduje to jednak potwierdzenia w napływających danych. Spośród inwestycji oddanych do użytkowania w 2016 r. 46 proc. powierzchni nie zostało jeszcze wynajętych. Należy spodziewać się dalszego wzrostu współczynnika pustostanów. Wynika to przede wszystkim ze skali aktualnie realizowanych inwestycji w tym sektorze (z czego ok. 40 proc. w Warszawie). Szacuje się, że po ich oddaniu do użytkowania istniejący zasób powierzchni biurowej zwiększy się o ok. 17 proc.

Rosnący współczynnik pustostanów oraz obniżające się dochody generowane przez nieruchomości komercyjne zwiększają ryzyko kredytowe. W przypadku finansowania inwestycji kredytami bankowymi może to prowadzić do pogorszenia jakości zabezpieczeń kredytu, jaki i zdolności kredytobiorcy do obsługi zadłużenia.

Wskazniki wyceny funduszy inwestycji zamknietych 1120

Doświadczenia międzynarodowe wskazują, że polityka ostrożnościowa stosowana wobec banków, która polega na wymaganiu od inwestora wysokiego wkładu własnego nie jest do końca skuteczna (zob. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015 r., NBP). Wynika to głównie z niskiej płynności rynku, co w warunkach pogorszenia koniunktury ogranicza możliwość sprzedaży obiektu, pogłębiając jednocześnie spadek jego wartości.

W związku z narastaniem nierównowag na rynku nieruchomości komercyjnych NBP zalecił bankom ostrożność w kredytowaniu inwestycji w tym sektorze. Należy jednak pamiętać, że główną rolę na polskim rynku odgrywają zagraniczni inwestorzy, zaś skala zaangażowania banków krajowych w finansowaniu tego sektora jest ograniczona. Stan kredytów udzielonych przez banki działające w Polsce na nieruchomości biurowe jest stosunkowo niewielki (ok. 7 mld. zł.). W związku z tym narastające nierównowagi nie powinny generować ryzyka dla stabilności krajowego systemu finansowego.

Autor pracuje w Instytucie Ekonomicznym NBP.

Wspolczynnik pustostanow na rynku biurowym 1120
Udzial wolumen transakcji wedlug kapitalu pochodzenia 1120
Wskazniki wyceny funduszy inwestycji zamknietych 1120

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Coraz mniej nowych biur w Warszawie

Kategoria: Raporty
Pandemiczny rok 2020 nie zmienił trendu w budownictwie biurowym na warszawskim rynku, ale go pogłębił. Już od kilku lat liczba wydawanych pozwoleń na budowę spadała, a rok lockdownu, recesji i niepewności nie zachęcił deweloperów do podejmowania inwestycji – wynika z raportu firmy Deloitte.
Coraz mniej nowych biur w Warszawie

Rynku nieruchomości, quo vadis?

Kategoria: Trendy gospodarcze
Otoczenie jest trudne. Pandemia, wojna w Ukrainie, inflacja, wzrost kosztów, brak kadr. Choć dziś dominuje niepewność, to rynek nieruchomości podlega długoterminowym trendom.
Rynku nieruchomości, quo vadis?

Francja – praca zdalna obniżyła koniunkturę na rynku nieruchomości komercyjnych

Kategoria: Trendy gospodarcze
Praca zdalna wywiera wpływ na rynki biurowe we Francji. W departamentach, gdzie częściej podejmuje się pracę zdalną, pandemia doprowadziła do wzrostu wskaźnika pustostanów, spadku budów i obniżenia cen. W opinii uczestników rynku przejście w kierunku pracy zdalnej będzie trwałe.
Francja – praca zdalna obniżyła koniunkturę na rynku nieruchomości komercyjnych