W największych miastach przybędzie pustych biur

Wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wynika przede wszystkim z napływu kapitału zagranicznego do tego sektora. Ten z kolei jest związany z niskim poziomem stóp procentowych na rynkach globalnych, przy jednoczesnym znacznym nasyceniu powierzchni komercyjnych w krajach rozwiniętych.

Na zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych wpływa też relatywne wysokie tempo wzrostu PKB w Polsce na tle innych krajów UE, wielkość polskiej gospodarki (mierzona poziomem PKB) oraz stały dopływ funduszy europejskich.

W rezultacie wartość zawartych transakcji na polskim rynku jest największa spośród krajów Europy Środkowej i Wschodniej.

Szybki przyrost majątku trwałego na rynku nieruchomości komercyjnych w warunkach stabilnego popytu prowadzi do narastania nierównowag. Negatywne tendencje dotyczą przede wszystkim biur. Dodatkowo są one wzmacniane przez dużą koncentrację geograficzną podaży powierzchni biurowych. W rezultacie wzrasta współczynnik pustostanów. W największych miastach przekracza on 10 proc.

Wytwarza to presję na obniżkę stawek czynszów bądź przekłada się na stosowanie zachęt dla najemców w postaci okresowego zwolnienia z konieczności opłacania czynszu. Szacunki rynkowe wskazują, że efektywne czynsze na warszawskim rynku biurowym są obecnie średnio o 15-20 proc. niższe od stawek bazowych.

Prowadzi to do obniżenia dochodu generowanego przez nieruchomość, co dobrze odzwierciedlają spadające wyceny jednostek udziałowych w zamkniętych funduszach inwestycyjnych lokujących środki finansowe w nieruchomościach komercyjnych.

Pomimo wzrostu wskaźnika pustostanów, aktywność deweloperów pozostaje relatywnie wysoka. Wskazują oni, że popyt na przestrzeń powinien być w dużym stopniu wspierany przenoszeniem się najemców do nowych obiektów biurowych w atrakcyjniejszych lokalizacjach.

Nie znajduje to jednak potwierdzenia w napływających danych. Spośród inwestycji oddanych do użytkowania w 2016 r. 46 proc. powierzchni nie zostało jeszcze wynajętych. Należy spodziewać się dalszego wzrostu współczynnika pustostanów. Wynika to przede wszystkim ze skali aktualnie realizowanych inwestycji w tym sektorze (z czego ok. 40 proc. w Warszawie). Szacuje się, że po ich oddaniu do użytkowania istniejący zasób powierzchni biurowej zwiększy się o ok. 17 proc.

Rosnący współczynnik pustostanów oraz obniżające się dochody generowane przez nieruchomości komercyjne zwiększają ryzyko kredytowe. W przypadku finansowania inwestycji kredytami bankowymi może to prowadzić do pogorszenia jakości zabezpieczeń kredytu, jaki i zdolności kredytobiorcy do obsługi zadłużenia.

Doświadczenia międzynarodowe wskazują, że polityka ostrożnościowa stosowana wobec banków, która polega na wymaganiu od inwestora wysokiego wkładu własnego nie jest do końca skuteczna (zob. Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2015 r., NBP). Wynika to głównie z niskiej płynności rynku, co w warunkach pogorszenia koniunktury ogranicza możliwość sprzedaży obiektu, pogłębiając jednocześnie spadek jego wartości.

W związku z narastaniem nierównowag na rynku nieruchomości komercyjnych NBP zalecił bankom ostrożność w kredytowaniu inwestycji w tym sektorze. Należy jednak pamiętać, że główną rolę na polskim rynku odgrywają zagraniczni inwestorzy, zaś skala zaangażowania banków krajowych w finansowaniu tego sektora jest ograniczona. Stan kredytów udzielonych przez banki działające w Polsce na nieruchomości biurowe jest stosunkowo niewielki (ok. 7 mld. zł.). W związku z tym narastające nierównowagi nie powinny generować ryzyka dla stabilności krajowego systemu finansowego.

Autor pracuje w Instytucie Ekonomicznym NBP.

Poprzednie zdjęcie> Następne zdjęcie Zamknij pokaz zdjęć