Autor: Adam Kaliński

Dziennikarz specjalizujący się w tematach dotyczących Chin.

Znów bańka na rynku nieruchomości w Chinach

Chiński rynek nieruchomości, a zwłaszcza mieszkań, od lat jest pełen paradoksów. Mieszkania i domy buduje się bowiem i tam, gdzie trzeba (bo są chętni), i tam, gdzie nie trzeba (bo choć nie ma na nie popytu, trzeba wywiązać się z centralnych planów mających stymulować wzrost).
Znów bańka na rynku nieruchomości w Chinach

Nowe mieszkanie to nadal najpewniejsza lokata pieniędzy w Chinach (Fot. Adam Kaliński)

Z tego właśnie powodu regularnie słyszymy o mającej wkrótce pęknąć mieszkaniowej bańce spekulacyjnej w Chinach, a jednocześnie światowe media epatują obrazkami miast widm, w których nikt nie mieszka, ciągnące się po horyzont osiedla stoją puste, w galeriach handlowych działa kilka sklepów, a na skrzyżowaniu szerokich arterii zmieniają się światła, choć prawie nie ma samochodów.

Takich niezamieszkałych zespołów miejskich powstaje w ChRL około dziesięciu rocznie, zwłaszcza na prowincji (na przykład słynne na cały świat Ordos w Mongolii Wewnętrznej) i na obrzeżach już istniejących aglomeracji. Wznoszą je lokalne władze tylko po to, by zrealizować narzucone cele wzrostu gospodarczego. Liczbę pustostanów szacuje się w Państwie Środka na około 80 milionów.

Dług samorządów rośnie

To pokazuje strukturalną nierównowagę chińskiej gospodarki oraz jest jedną z przyczyn pogłębiającego się zadłużenia lokalnego (miasta te trzeba utrzymywać, sprzątać, remontować budynki itp.) szacowanego oficjalnie przez Pekin (po przeliczeniu) na ponad 3,5 bln dolarów, choć zachodnie dane mówią o jeszcze wyższej sumie. Sumę tę trudno dokładnie oszacować nawet chińskim audytorom, ponieważ połowa zadłużenia pochodzi z oficjalnych kredytów bankowych, a reszta to zobowiązania względem sektora prywatnego zaciągnięte za pośrednictwem różnych tzw. wehikułów finansowych. Są one dozwolone i służą finansowaniu lokalnych projektów inwestycyjnych, w tym mieszkaniowych, ponieważ oficjalnie władze lokalne bezpośrednio nie mogą się zadłużać. Czyni to municypalny dług bardzo nieprzejrzystym. Dlatego mimo ostrzeżeń centrali, miasta widma oraz drogi donikąd nadal powstają w Chinach na wielką skalę.

To także jeden z efektów stymulowania chińskiej gospodarki, który rozpoczął się w 2008 r., gdy wybuchł światowy kryzys finansowy (zaczął się on właśnie od zapaści na rynku mieszkaniowym w USA). Pekin rozpoczął wówczas pompowanie pieniędzy w zakrojone na szeroką skalę inwestycje infrastrukturalne, w tym rynek nieruchomości, wystawiając go co parę lat na ryzyko bańki spekulacyjnej. Władzom udaje się ją jednak skutecznie powstrzymywać, bo bez oporu sięga po metody ręcznego sterowania, czyli rozwiązania administracyjne.

Lokalne samorządy zależą finansowo w dużym stopniu od tzw. deweloperki (inny problem to ścisłe powiązania prywatnych inwestorów z partyjnymi baronami w terenie) oraz sprzedaży terenów deweloperom. Bywa, że nawet połowa dochodów lokalnych władz pochodzi ze sprzedaży ziemi pod budownictwo. Mimo to długi samorządów rosną, ale w sukurs tym faktycznym bankrutom co jakiś czas przychodzi bank centralny, wykupując np. obligacje emitowane przez prowincjonalne władze, a następnie je umarzając. Tyle że wraz z zapowiedziami na najwyższym szczeblu z 2013 r., że gospodarka Chin zostanie „urynkowiona”, praktyki takie miały odejść do lamusa. Nie odeszły, gdyż zahamowałoby to forsowany na siłę wzrost PKB. Zapowiedzi bardziej zrównoważonego rozwoju i zmiany jego modelu pozostają więc wciąż w sferze deklaracji.

Sterowanie ręczne

Dzieje się tak m.in. dlatego, że reformatorskie posunięcia, w tym próby ograniczania wzrostu przez forsowne inwestycje, podcięły jeszcze bardziej tempo chińskiego PKB, czego Pekin się wystraszył, więc postanowił wrócić do starej sprawdzonej polityki – tyle że teraz towarzyszy jej wzmożona reformatorska retoryka.

Sytuację tę obrazuje właśnie chiński rynek mieszkań. Według rankingu barometru, który pojawia się regularnie na china.org.cn, w 70 największych miastach Państwa Środka ceny wzrosły ostatnio – liczone rok do roku – średnio o ponad 9,5 proc. (wzrost w 64 miastach). W sierpniu wzrost inwestycji na chińskim rynku nieruchomości, według tamtejszego Narodowego Urzędu Statystycznego wyniósł 6 proc., a sprzedaż nieruchomości w tym samym miesiącu w porównaniu z zeszłym rokiem wzrosła aż o 31,8 proc. Były aglomeracje, takie jak np. Zhengzhou, gdzie wzrost cen przekroczył 60 proc., a w Xiamenie i Shenzhen o ok. 37 proc.

Postanowiono więc znów ratować sytuację, odwołując się do administracyjnych obostrzeń. Pierwszy dał sygnał Ludowy Bank Chin, którego główny ekonomista Ma Jun zapowiedział kroki mające powstrzymać bańkę inwestycyjną i zrównoważyć rynek, gdyż w średnim i dłuższym okresie dalszy wzrost cen może odbić się na gospodarce.

W szybko rozwijającej się stolicy Syczuanu Chengdu, z którego chińskie władze konsekwentnie chcą uczynić konkurencyjny dla aglomeracji wybrzeża ośrodek gospodarczy (stąd m.in. odchodzą regularnie pociągi towarowe do Europy, przez Polskę, stanowiąc element Nowego Jedwabnego Szlaku), można kupić tylko jedno mieszkanie w jednej dzielnicy, a za drugie połowę ceny trzeba uiścić gotówką.

Podobne ograniczenia zaczęto wprowadzać na szeroką skalę. W niektórych miastach, gdzie popyt, a tym samym ceny wystrzeliły ostro w górę, ograniczono np. możliwość kupowania więcej niż jednego mieszkania oraz podniesiono do 1/3 wkład własny. W ponad 6-milionowej aglomeracji Jinanu sięgnięto po przetestowany parę lat temu m.in. w Pekinie sposób, czyli loterię, w której losowane jest… prawo do kupienia mieszkania (w Pekinie losowano prawo do zarejestrowania nowego samochodu). We wspomnianym Zhengzhou ten, kto ma już dwa mieszkania, lecz nie ma miejscowego zameldowania, nie może nabyć lokalu większego niż 180 metrów. Choć boom w nieruchomościach w krótkim okresie pcha do przodu całą gospodarkę, to przeważyły – nie pierwszy raz – obawy, że załamanie się cen może mieć dla niej fatalne skutki.

Rynek mieszkaniowy w Chinach to soczewka skupiającą wszystkie strukturalne niedomagania gospodarki Państwa Środka. Z podobnym problemem borykano się ostatnio pięć lat temu, kiedy to Pekin nakazał regionom oraz podległym bankom sięgnięcie po podobne i skuteczne na krótką metę ograniczenia, pozostawiając władzom miast swobodę w doborze szczegółowych regulacji.

Pytanie, czy i tym razem uda się całkowicie nierynkowymi metodami opanować narastającą bańkę spekulacyjną, co może schłodzić nie tylko rynek nieruchomości, ale i całą gospodarkę.  Pekin ma jednak w tej kwestii doświadczenie, a ręczne sterowanie opanował do perfekcji. Zdecydowano, że lepiej na jakiś czas przyhamować agresywne stymulowanie wzrostu przez inwestycje mieszkaniowe. To pokazuje, dlaczego spekulacyjna bańka mieszkaniowa, która miała w Chinach już tyle razy pęknąć, nie pęka.

Oprócz jednak opisanych działań odgórnych, są też inne przyczyny, że pęknięcia bańki udaje się uniknąć. Wynika to m.in. z ciągle ogromnego popytu w Chinach na własne lokum, zwłaszcza w miastach, które rozwijają się najszybciej, gdzie jest praca (za którą wędrują miliony Chińczyków) i znośne jak na ten kraj standardy życia. Nikt nie zamierza bowiem osiedlać się w miejscach, gdzie brakuje zatrudnienia, choćby mieszkania tam były za pół darmo. Do tego państwowe programy stymulacyjne dla takich miast i prowincji są nadal zbyt słabą zachętą.

Dla milionów Chińczyków – nie chodzi wyłącznie o tzw. spekulantów – mieszkanie w mieście z perspektywami stanowi najbardziej pewną inwestycję. Nawet jeśli się w nim nie mieszka, można je np. dobrze wynająć. Mieszkanie to wciąż bezalternatywna lokata oszczędności w Państwie Środka, zwłaszcza po zeszłorocznym krachu na giełdzie oraz wobec niskiej stopy oszczędności w bankach.

Wartość mieszkań i domów w najpopularniejszych aglomeracjach, nawet jeśli przez pewien czas – jak ostatnio – nie rośnie, to na pewno znacząco nie spada. Taka sytuacja jednak sprawia, że wielu mniej zamożnych Chińczyków nigdy nie będzie stać na własne lokum, bo jego cena wciąż jest poza ich zasięgiem.

Nowe mieszkanie to nadal najpewniejsza lokata pieniędzy w Chinach (Fot. Adam Kaliński)

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Kapitalizm na rynku nieruchomości

Kategoria: Analizy
Robbie Nelson postawił na blogu „Jacobin” odważną tezę: „kapitalizm nigdy nie zaspokoi społecznego zapotrzebowania na wysokiej jakości, przystępne cenowo mieszkania”. Powód? Odpowiedź zawiera się w jednym słowie: zysk.
Kapitalizm na rynku nieruchomości

W Wiedniu uważają, że mieszkanie to prawo, a nie towar

Kategoria: Analizy

Dwóch na trzech mieszkańców Wiednia mieszka w lokalach wybudowanych przez miasto lub powstałych dzięki wysokim dotacjom i płaci niższy czynsz niż lokatorzy w Warszawie, a nawet Wrocławiu. Partia, która do tego doprowadziła, od 102 lat rządzi stolicą Austrii.

W Wiedniu uważają, że mieszkanie to prawo, a nie towar