(Infografika D.Gąszczyk/ CC BY-NC-SA by Trevor Pritchard)
Cykl obniżek stóp procentowych zmniejszył w ciągu 9 miesięcy koszt 25-letniego kredytu o ponad jedną piątą. Gdyby bowiem zadłużyć się w sierpniu 2012 r. (stopy procentowe i WIBOR były wtedy jeszcze wysokie) na 25 lat i 300 tys. zł z oprocentowaniem na poziomie 6,6 proc. (w tym 1,5 pkt. proc. marży) rata wyniosłaby prawie 2046 zł miesięcznie. Od sierpnia notowania stawki WIBOR 3M spadły z 5,11 proc. do niespełna 2,75 proc. obecnie.
Gdyby bank aktualizował tę wartość na bieżąco, to modelowy kredytobiorca mógłby dziś cieszyć się oprocentowaniem niższym o jedną trzecią i w konsekwencji ratą na poziomie 1625 zł miesięcznie, czyli o 421 zł mniej niż 9 miesięcy wcześniej. Co ważne, na podstawie notowań kontraktów terminowych na stopy procentowe można wnioskować, że nie dojdzie do zacieśnienia polityki monetarnej przez kolejne kilkanaście miesięcy, a nawet nie można wykluczyć jednej obniżki stóp.
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-SA Rowan Peter)
Wciąż jednak nie widać ożywienia na rynku mieszkaniowym, które można by wiązać z poluzowaniem polityki kredytowej. Prawdopodobnymi przyczynami są perspektywy wręcz rachitycznego wzrostu gospodarczego, wysokie bezrobocie oraz wyższe wymagania stawiane przez banki przy badaniu zdolności kredytowej klienta.
Widać to na przykładzie zdolności kredytowej 3-osobowej rodziny, którą bada co miesiąc Home Broker. Na początku kwietnia mediana wynosiła 395 tys. zł (dla kredytu na 30 lat), ale dane czerwcowe pokazują medianę już na poziomie o 18 tys. zł niższym. W obliczu spadających stawek notowań stopy WIBOR (w wersji 3M spadła ona w tym czasie z około 3,4 proc. do 2,75 proc.) uzasadniony byłby raczej przeciwny kierunek zmian.
(infografika Darek Gąszczyk/CC by Bitman)
Najświeższe dane o cenach mieszkań w największych miastach dostępne są za maj. Wynika z nich, że od początku roku, po odreagowaniu wynikającym z zakończenia programu „Rodzina na swoim”, rynek mieszkaniowy pozostaje we względnej równowadze. Za wcześnie wciąż jest jeszcze, aby mówić o zakończeniu trendu spadkowego zapoczątkowanego 63 miesiące temu.
Z miesiąca na miesiąc wydaje się to jednak coraz bardziej prawdopodobnym scenariuszem. W maju przeciętna cena mieszkania w dużym mieście była o 0,7 proc. wyższa niż w kwietniu – wynika z odczytu indeksu Open Finance i Home Broker. Od grudnia ubiegłego roku poziom cen wzrósł o 6,9 proc., ale w ujęciu 12-miesięcznym odczyt Indeksu wskazuje na regres cen. Co prawda korekta wynosi tylko 2,2 proc., ale wciąż jest to odczyt ujemny.
(infografika Darek Gąszczyk/CC BY-NC-SA sincerelyhiten)
Wiele zależy od poziomu wzrostu gospodarczego, który może pobudzić popyt na mieszkania dzięki wzrostowi zatrudnienia i wynagrodzeń. Skłoniłyby one obywateli do pożyczania pieniędzy od banków, a banki chętniej takie produkty by oferowały widząc w tym mniejsze ryzyko dla siebie.
Dziś obserwujemy jednak inny mechanizm wspierający popyt na mieszkania. Wraz z malejącymi stopami procentowymi maleje też oprocentowanie lokat, a to skłania inwestorów do poszukiwania innych źródeł zysku. Dziś przeciętne oprocentowanie lokaty rocznej można szacować na 2,9 proc.. Rok temu było to około 4,9 proc.
Tezę tę potwierdzają wyniki badań przeprowadzonych wśród doradców Lion’s Bank i Home Broker. Wynika z nich, że mało popularnym źródłem finansowania zakupu mieszkań na wynajem jest rekordowo tani dziś kredyt. W opinii respondentów 44 proc. mieszkań na wynajem jest kupowanych za gotówkę, a jeśli źródłem finansowania jest dług, to przeciętne LtV (wartość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia) nie przekracza 50 proc.
W efekcie można zaryzykować stwierdzenie, że w tym segmencie rynku popytu nie stymuluje tani kredyt, ale raczej niskie oprocentowanie lokat i chęć zabezpieczenia posiadanego kapitału w uznawanych przez wielu za bezpieczne nieruchomościach. Jeszcze pół roku temu mniej więcej jedno mieszkanie na czternaście było w dużych miastach kupowane w celach inwestycyjnych. Dziś ten odsetek jest dwukrotnie wyższy.
Na koniec warto zauważyć, że – jak pokazuje historia w ostatnich latach – realne zyskowności lokat (po uwzględnieniu inflacji i podatku od zysków kapitałowych) były wyraźnie wyższe wtedy, gdy stopy spadały, a nie wtedy kiedy rosły. Gdyby wziąć pod uwagę okres od listopada 2008 roku do czerwca 2009 roku, kiedy Rada Polityki Pieniężnej obniżała stopy procentowe, średnia realna zyskowność założonej wtedy lokaty po uwzględnieniu podatku była na poziomie 1,6 proc.
Dla porównania lokaty zakładane w okresie od czerwca 2007 roku do czerwca 2008 roku oraz od stycznia 2011 roku do czerwca 2011 roku, kiedy stopy rosły, przyniosłyby realną stratę odpowiednio 0,5 proc. i 0,6 proc.
OF
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
