W cztery lata droga do własnego M skróciła się o jedną czwartą

10.07.2012
Mieszkania tanieją od 52 miesięcy. W ujęciu realnym przecena przekroczyła już jedną trzecią poziomu z początku 2008 roku. W międzyczasie wzrosły wynagrodzenia, ale ograniczony został dostęp do kredytów. Możliwości zakupowe przeciętnej rodziny na rynku nieruchomości są dziś - wbrew pozorom - o ponad 23 proc. większe niż tuż przed kryzysem.
(CC BY Images_of_Money)

(CC By Images_of_Money)

(CC By Images_of_Money)

Czerwiec przyniósł kolejną korektę cen mieszkań używanych. Trend spadkowy panuje więc na rynku już od 52 miesięcy. W tym czasie obniżył on wyceny przeciętnych „czterech kątów” w ujęciu nominalnym o ponad 21 proc. (po uwzględnieniu inflacji daje to prawie 36-proc. korektę). Niewielkim pocieszeniem dla właścicieli może być fakt, że dynamika tych zmian w ujęciu kwartalnym wyhamowała. Podczas gdy, zgodnie z danymi Home Broker i Open Finance, pierwszy kwartał bieżącego roku obniżył poziom cen mieszkań o około 2,8 proc., to już kolejne trzy miesiące tylko o 0,3 proc.

Korekta cen powoduje, że rynek nieruchomości nie pogrąża się w marazmie. W ostatnich miesiącach rejenci przyjmują mniej więcej stałą grupę osób, które chcą przenosić prawa do nieruchomości mieszkaniowych.

Korekta cen trwa

Co więcej, zasadna wydaje się teza, że niższy poziom cen sprzyja utrzymywaniu liczby zawieranych transakcji na relatywnie wysokim poziomie. Jest ich teraz około 2-3 razy więcej niż na przełomie 2008 i 2009 roku, kiedy to otrzymanie kredytu hipotecznego było nie lada wyzwaniem. Z drugiej strony trudniej jest dziś sprzedać mieszkanie niż w połowie zeszłego roku. Wtedy indeks liczby zawieranych transakcji na rynku wtórnym był na poziomie o około jedną trzecią wyższym niż dziś.

W międzyczasie doszło do znacznego okrojenia programu „Rodzina na swoim” poprzez zmniejszenie limitów cen nieruchomości kwalifikujących do rządowego wsparcia. Negatywnie na możliwości nabywcze Polaków działały też rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Niekorzystnie na liczbę zawieranych transakcji na rynku wtórnym działały nie tylko czynniki związane z rynkiem kredytowym.

(opr. D.Gąszczyk/ CC by money pictures)

(opr. D.Gąszczyk/ CC by money pictures)

(opr. DG/ CC BY-NC by Gerard Stolk (vers le Santiago)

(opr. DG/ CC BY-NC by Gerard Stolk (vers le Santiago)

W połowie 2011 roku szczególnie mocno o portfele nabywców zaczęli bowiem walczyć deweloperzy. Przeniesienie akcentu z rabatów i promocji na obniżkę cen ofertowych spowodowało, że to deweloperzy po dziś dzień wyznaczają kierunek, w którym poruszają się ceny mieszkań. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy na sześciu największych rynkach ceny ofertowe nowych mieszkań spadły średnio o 7 proc., a używanych o 4 proc. – pokazują dane Home Broker. Trudno się więc dziwić, ze część popytu z rynku wtórnego przenosi się na rynek pierwotny. Aby temu zjawisku przeciwdziałać właściciele używanych mieszkań zmuszeni są do większych ustępstw przy negocjacjach cen. Zgodnie z danymi Home Broker w czerwcu przy negocjacyjnym stole wycena mieszkania stopniała przeciętnie o 4,7 proc. Jeszcze rok temu było to 3,5 proc.

Znacznie łatwiej o własne M

To wszystko powoduje, że mieszkania choć wciąż drogie, są dziś bardziej dostępne niż w cenowym szczycie. Mieszkania straciły na wartości ponad 21 proc. (licząc od lutego 2008 roku, gdy indeks cen Home Broker i Open Finance zanotował rekordowo wysoką wartość). Możliwości zakupowe są też stymulowane faktem, że potencjalni nabywcy zarabiają więcej niż na początku 2008 roku, kiedy przecena miała swój początek. Zgodnie z danymi GUS w lutym 2008 roku przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wynosiło niewiele ponad 3 tys. złotych. Prognozy sugerują, że GUS w szóstym miesiącu tego roku zaprezentuje odczyt tego wskaźnika na poziomie ponad 3,7 tys. Oznacza to wzrost o prawie 23 proc.

Nie wszystkie jednak czynniki rynkowe sprzyjają potencjalnym nabywcom. Od początku 2008 roku pogorszyły się bowiem warunki kredytowania hipotecznego. Trzyosobowej rodzinie z dochodem 5 tys. zł netto banki skłonne były pożyczyć w lutym 2008 roku niecałe 460 tys. zł (mediana). W czerwcu tego roku było to o prawie 100 tys. zł mniej (364 tysiące). Połączenie tych trzech czynników w jeden indeks jest sporym uproszczeniem, ale w prosty i syntetyczny sposób zderzyć można wtedy siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań.

(opr. DG/ CC BY-NC-SA by seaview99)

(opr. DG/ CC BY-NC-SA by seaview99)

W efekcie można dojść do wniosku, że możliwości zakupowe statystycznej rodziny wzrosły w wyniku kryzysu o prawie jedną czwartą (23,7 proc.). W ostatnich latach najłatwiej było stać się właścicielem lokalu w grudniu 2011 roku, gdy indeks sugerował, że statystyczna rodzina mogłaby kupić o ponad 35 proc. większe mieszkanie niż w lutym 2008 roku. Najgorsza sytuacja miała miejsce w marcu 2009 roku, kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na poziomie ponad 19 proc. niższym niż w lutym 2008 roku.

Co prawda w tym czasie spadły ceny mieszkań i wzrósł poziom wynagrodzeń, ale zmiany te były skromne w porównaniu do gwałtownego załamania rynku kredytowego, czego efektem był spadek zdolności kredytowej przeciętnej rodziny.

Bartosz Turek

(opr. D.Gąszczyk/ CC by money pictures)
Indeks-cen-transakcyjnych-mieszkań-w-16-największych-polskich-miastach
(opr. DG/ CC BY-NC by Gerard Stolk (vers le Santiago)
Indeks-liczby-zawieranych-transakcji-na-rynku-wtórnym
(opr. DG/ CC BY-NC-SA by seaview99)
Indeks-możliwości-zakupowych-na-rynku-nieruchomości

Tagi


Artykuły powiązane