Wiosenne ożywienie na rynku nieruchomości

Kancelarie notarialne przeżywały w marcu spory najazd kupujących i sprzedających nieruchomości. Zgodnie z danymi Home Broker liczba zawartych transakcji działkami, domami i mieszkaniami wzrosła o przeszło 22 proc. w porównaniu z poziomem ze stycznia i lutego.

Powodów może być wiele. W przypadku działek budowlanych i domów liczba transakcji sezonowo rosła już pod koniec lutego, w związku z bardziej przystępną aurą. Działki nie były już bowiem pokryte grubą warstwą śniegu i łatwiej było do nich dojechać. Dzięki temu nabywcy mogą ocenić wygląd parceli – ze szczególnym uwzględnieniem panujących na niej stosunków wodnych.

Sezonowość na rynku mieszkań

Dziwić może jednak aż tak duża dynamika zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym. W marcu było ich o blisko jedną czwartą więcej niż w dwóch pierwszych miesiącach roku. W lutym powodem mogła być mniejsza liczby dni w miesiącu, w marcu czynnik ten już nie występował. Trzeba jednak mieć świadomości sytuacji na rynku nieruchomości, ich zakup nieruchomości jest procedurą długotrwałą. Dlatego marazm na rynku wywołany przygotowaniami do Świąt Bożego Narodzenia i Nowego Roku widoczny jest na rynku jeszcze przez dwa miesiące.

Obserwację tę potwierdzają dane Home Broker i Open Finance o liczbie zawieranych transakcji na największych rynkach mieszkaniowych w ostatnich dwóch latach. Zgodnie z nimi liczba mieszkań, które zmieniają właściciela w grudniu jest odrobinę mniejsza niż w listopadzie, ale prawdziwy spadek następuje to w styczniu i w lutym. W tym roku był on kilkunastoprocentowy. Wynik marcowy przeważnie kończy sezonowy marazm w mieszkaniówce. Jeśli więc ktoś myśli o zakupie własnego „M”, to najmniejszą konkurencję będzie miał zawsze pod koniec grudnia i w styczniu. W lutym kupujący wracają na rynek, co ma odzwierciedlenie w liczbie zawieranych transakcji w marcu.

W tym roku marcowe ożywienie na rynku nieruchomości nie było jedynie wynikiem działania czynników sezonowych. Na sytuację wpłynęły planowane zmiany w rządowym programie wsparcia w spłacie kredytów mieszkaniowych – „rodzina na swoim”. Ograniczenie programu poprzez wyłączenie z niego osób w wieku ponad 35 lat, obniżenie limitów cen nieruchomości o ponad 21 proc. i – co wydaje się najważniejsze – wyłączenie z rządowego wsparcia kredytów zaciągniętych na zakup lokali używanych, już dziś stymulują kupujących do zawierania transakcji.

Efekt szykowanych zmian widoczny był już w marcu. Nie jest wprawdzie znana data wprowadzenia zmian w prawie, ale wielu kupujących obawiało się, że mogą one wejść w życie już od kwietnia. Nad projektem zmiany ustawy pracuje jeszcze parlament. Nieoficjalnie mówi się, że do zmian w prawie dojść może w lipcu lub dopiero po jesiennych wyborach.

Zmiany, choć niekoniecznie tak daleko idące, są w rządowym programie jednak  potrzebne. Pierwotnie program miał bowiem pomagać małżeństwom i osobom samotnie wychowującym dzieci w zakupie pierwszych „czterech kątów”. Cel ten został jednak w praktyce wypaczony. Wystarczy spojrzeć na limity cen kwalifikujących do wsparcia w spłacie kredytu. Do 1 kwietnia jedynie w Lublinie nie przekraczały one mediany ceny transakcyjnej z pierwszego kwartału br. W innych miastach, np. w Łodzi, Toruniu, Bydgoszczy czy Katowicach limity cen w „rodzinie na swoim” są nawet wyższe niż przeciętna cena ofertowa.

Od 1 kwietnia dopuszczalna cena w rządowym programie wzrosła w miastach wojewódzkich przeciętnie o 2 proc. Spadki zanotowały jedynie Białystok, Łódź i Olsztyn. Największy wzrost nastąpił w Warszawie. Obecnie z rządową dopłatą można tu kupić mieszkanie o cenie przeszło 9,8 tys. zł za m kw.

Konkurencja ze strony kupujących utrudnia negocjacje

Wracając jednak do wiosennego ożywienia na rynku nieruchomości, trzeba zauważyć, że wpływa ono na warunki zawieranych transakcji. Sprzedający widząc coraz większą liczbę osób zainteresowanych zakupem nie są już tak skłonni do obniżania cen. Kupujący natomiast, świadomi konkurencji ze strony innych osób, tracą część swojej przewagi negocjacyjnej. W efekcie marcowe dane o transakcjach mieszkaniami pokazują, że sprzedający udzielali przeciętnego rabatu od ceny ofertowej na poziomie tylko 3,1 proc. W styczniu i w lutym sięgał on odpowiednio 3,5 i 3,4 proc.

Jeszcze większe różnice w możliwych do osiągnięcia rabatach widoczny jest na rynku działek. W ostatnich dwóch latach wynik negocjacji ceny w miesiącach letnich wynosił przeciętnie 4,3 proc. Zimą był on ponad dwukrotnie wyższy, zbliżając się do poziomu 9 proc. Najlepszy to dowód, ze osoby szukające parceli w celach zarówno inwestycyjnych, jak i pod budowę domu powinny dokonywać transakcji zimą. Wtedy nabywcy mogą łatwiej trafić na prawdziwe okazje. Właściciele gruntów, którzy nie mogą czekać do wiosny ze sprzedażą swojej działki, zimą oferują je na sprzedaż nawet o 20 proc. taniej niż jesienią. Z praktyki wynika jednak, że zimowa wyprzedaż ziemi dotyczy nie więcej niż 10 proc. nieruchomości znajdujących się w sprzedaży.

Bartosz Turek jest analitykiem firmy Home Broker