NBP: Przyspieszenie dynamiki cen mieszkań w I kw. ’22

W I kw. 2022 r. notowano dalsze wzrosty cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen – podał NBP w cyklicznym opracowaniu. Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do wzrostu liczby wniosków o wydawanie pozwoleń na budowę.

W I kwartale br. notowano dalsze wzrosty cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen. Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Gdyni, Warszawie i Wrocławiu. Wzrost cen wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast. Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Zwiększył się popyt na mieszkania starsze i mniejsze. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast” – napisano.

Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań.

„Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 67 proc. udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (ponad 31 proc. udział w całości pozwoleń). Udział udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych był niemal zerowy w omawianym okresie. Udział pozwoleń na budowę mieszkań zwiększył się nieznacznie w Warszawie (do 6 proc. z 3 proc. w I kw. 2021 r.), oraz w pozostałej Polsce (do 71 proc. wobec 69 proc.), natomiast zmniejszył się 6. i 10. miastach. Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była też efektem zarówno nadrabiania ich niedoborów, będących skutkiem ograniczeń związanych z COVID-19, opóźnionej realizacji wniosków o wydanie pozwolenia złożonych przed końcem 2020 r., w tym przed zmianą regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków, jak i nadal zgłaszanego wysokiego popytu” – napisano.

NBP zauważa jednocześnie, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych w I kwartale 2022 r. była najniższa w okresie ostatnich sześciu kwartałów.

Taki poziom sprzedaży mieszkań był wynikiem zarówno ograniczenia popytu spowodowanego wzrostem niepewności związanej z inwazją Rosji w Ukrainie, jak i spadku podaży mieszkań ze strony deweloperów.

Kontynuowane było przesunięcie popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach stanowiących aglomeracje dużych miast. Notowano także spadek popytu na kredyt mieszkaniowy wobec wzrostu poziomu jego oprocentowania i zacieśnienia polityki kredytowej banków.

Jednocześnie w pierwszym kwartale br. oddano do użytkowania w Polsce 54,7 tys. mieszkań, co było rekordowym wynikiem dla tego okresu od 2005 r.

„Było to jednak efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych. Obserwowano wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz wzrost stawek transakcyjnych najmu” – dodano.

Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie, 6. i 10. miastach.

Pomimo znacznego spadku wynajmu w 2020 r. i niewielkiej poprawy koniunktury na tym rynku w pierwszej połowie 2021 r., co nadal skutkowało niskimi przychodami z wynajmu, nie odnotowano odsprzedaży mieszkań na większą skalę.

Jak wskazuje NBP od trzech kwartałów, systematycznie zmniejsza się liczba mieszkań pozostających w ofercie najmu, a inwestorzy nadal poszukiwali w nieruchomościach bezpieczeństwa dla lokowanego kapitału, w mniejszym stopniu oczekiwali atrakcyjnej stopy zwrotu.

NBP odnotował ponadto, że w ostatnich latach rosło zainteresowania nabywaniem mieszkań na najem przez fundusze inwestycyjne, w tym zagraniczne. Dotychczas dominującą rolę na tym rynku odgrywał Fundusz Mieszkań na Wynajem zarządzany przez BGK.

Wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym spowodował nieco wyższy poziom wskaźnika opłacalności najmu mieszkań. Nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe zmniejszyła się ze względu na wzrost oprocentowania SPW.

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w 7. dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wzrósł nieznacznie kdk w efekcie szybszego wzrostu wynagrodzeń niż cen mieszkań.

Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zmniejszył się nieznacznie, podobnie jak wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania.

Czynnikami powodującymi spadki ostatnich dwóch wskaźników dostępności były zarówno rosnące ceny mieszkań jak i wzrost stóp procentowych.

tus/ gor/


Artykuły powiązane

Co wpływa na ceny nieruchomości?

Kategoria: Trendy gospodarcze
Większy popyt na przestrzeń mieszkalną i bezprecedensowe interwencje w zakresie polityki publicznej wyjaśniają odmienne trendy w zakresie cen nieruchomości podczas pandemii i w czasie globalnego kryzysu finansowego.
Co wpływa na ceny nieruchomości?

Gordyjski węzeł mieszkaniowy

Kategoria: Analizy
Od wielu lat spada dostępność mieszkań dla mniej zamożnych warstw społecznych. Dotyka to także klasy średniej. Pandemia jeszcze bardziej pogłębi to zjawisko. Mimo licznych prób i wysiłków w zakresie budownictwa publicznego nie znaleziono trwałego rozwiązania, poza kilkoma wyjątkami.
Gordyjski węzeł mieszkaniowy