Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Coraz więcej informacji sugeruje koniec przeceny mieszkań

Rosnąca sprzedaż przez deweloperów, większe zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym ze strony inwestorów i rekordowo tanie kredyty hipoteczne przemawiają za zmianą trwającego ponad 5 lat trendu spadkowego cen na rodzimym rynku mieszkaniowym. Konsekwentnie od 6 miesięcy tezę tę potwierdzają też pozytywne odczyty indeksu badającego zmiany cen mieszkań w największych miastach.
Coraz więcej informacji sugeruje koniec przeceny mieszkań

(infografika D. Gąszczyk/CC BY seaview99)

Zahamowanie spadków jest scenariuszem coraz bardziej prawdopodobnym, ale wciąż niepewnym. W czerwcu, po trwającym od początku roku odreagowaniu, po raz pierwszy od 33 miesięcy roczna zmiana cen mieszkań w największych miastach nie była wartością ujemną – wynika z danych Open Finance i Home Broker. Od czerwca zeszłego roku do czerwca bieżącego przeciętny metr zyskał na wartości 1,7 proc. Nawet po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny wzrost cen.

To jednak nie koniec dobrych informacji. W samym bowiem czerwcu przeciętna cena transakcyjna była aż o prawie 3,7 proc. wyższa niż w maju. To najwyższy miesięczny wzrost od kiedy zbierane są dane (od grudnia 2007 r.). W tej beczce miodu trudno nie szukać jednak łyżki dziegciu. Jest to w pełni uzasadnione biorąc pod uwagę, że przecena na rodzimym rynku trwała ponad 5 lat. Czerwcowe dane o rekordowym miesięcznym wzroście cen mieszkań mogą niestety sugerować, że zmiana ta ma choć częściowo charakter zdarzenia przypadkowego.

Rynek odreagowuje po „Rodzinie”

Przypadkiem nie jest natomiast fakt, że od grudnia 2012 r. doszło do dynamicznego odreagowania na rodzimym rynku. Od ostatniego miesiąca ubiegłego roku do czerwca roku bieżącego przeciętna cena transakcyjna metra wzrosła o prawie 11 proc. Spora część tej zmiany to uboczny skutek działającego do końca ubiegłego roku programu „Rodzina na swoim”. Premiował on zakupy mieszkań najtańszych, a w efekcie zaniżana była przeciętna cena transakcyjna.

Teraz gdy kupowanie „metrów” z najniższej półki nie pozwala na otrzymanie dofinansowania z budżetu, nabywcy kupują lokale bardziej atrakcyjne, lepiej zlokalizowane i o wyższym standardzie, czyli po prostu droższe.

(infografika D.Gąszczyk/CC by Maxwell Hamilton)

(infografika D.Gąszczyk/CC by Maxwell Hamilton)

(infografika D.Gąszczyk/CC by Louis Beche)

(infografika D.Gąszczyk/CC by Louis Beche)

O tym, że tegoroczny dynamiczny wzrost przeciętnej ceny „metra” nie oznacza wcale, że na rynek wróciła hossa świadczy to, że relatywnie stabilna pozostaje liczba zawieranych transakcji. W drugim kwartale br. było ich jedynie odrobinę więcej niż w pierwszym kwartale obecnego roku, ale o 4,6 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z danych Open Finance i Home Broker.

Aby tegoroczny już prawie 11-proc. wzrost przeciętnej ceny metra mieszkania wiązać z boomem na rynku mieszkaniowym niezbędne byłyby uzyskiwanie dwu albo i trzycyfrowej skali dynamiki liczby zawieranych transakcji. Dziś tak dynamicznego ożywienia trudno się spodziewać. Pamiętać należy, że wciąż rozwój gospodarczy jest na niskim poziomie, co nie pozwala na rozbudzenie popytu.

Nawet jednak jeśli popyt znacząco by wzrósł, trafiłby na barierę w postaci wciąż nadmiernej podaży. W pierwszym kwartale br. była ona szacowana przez spółkę doradczą REAS na ponad 50 tys. mieszkań (rynek pierwotny w 6 miastach). To dobra wiadomość dla kupujących, którzy od dłuższego czasu mają na rynku spory wybór i mogą liczyć na zażartą konkurencję pomiędzy deweloperami o względy nabywców. Będzie tak do czasu, w którym podaż mieszkań nie zostanie ograniczona do poziomu rocznej sprzedaży – to wymagałoby dalszego spadku podaży mniej więcej o jedną trzecią.

Niższe stopy robią swoje

Na rzecz zrównoważenia podaży i popytu działają rekordowo niskie stopy procentowe. Nie należy tego jednak łączyć jedynie z rekordowo tanimi kredytami. Wzrostu zainteresowania mieszkaniami wynika z poszukiwania bezpiecznych, ale bardziej zyskownych alternatyw dla pieniędzy gromadzonych dotychczas na lokatach. Potwierdzają to badania przeprowadzone przez Home Broker i Lion’s House, z których wynika, że w ciągu 6 miesięcy 2013 r. udział inwestycyjnych zakupów na rynku mieszkaniowym podwoił się, a tego rodzaju zakupy są przeważnie realizowane bez lub z niewielkim udziałem finansowania bankowego.

(infografika D.Gąszczyk/CC BY-NC-SA seaview99)

(infografika D.Gąszczyk/CC BY-NC-SA seaview99)

Nie znaczy to jednak, że rynek pozostaje głuchy na spadek do najniższego w historii poziomu ceny kredytów hipotecznych. Dziś dzięki nim możliwy jest zakup mieszkania, którego czynsz wynajmu powinien z nawiązką pokryć wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości i jej zakupem w całości na kredyt. Pozwala to inwestorom wygenerować zysk dzięki wykorzystaniu posiadanej zdolności kredytowej.

Utrzymanie się takiej sytuacji przez dłuższy czas nie jest jednak możliwe, ponieważ jej skutkiem będzie wzrost cen mieszkań lub spadek stawek za najem. Ten pierwszy efekt należałoby łączyć z rosnącym popytem ze strony inwestorów chcących kupić mieszkanie na wynajem. W obliczu rosnącej opłacalności zakupu lokalu w stosunku do najmu, dotychczasowi lokatorzy mogą też zacząć rozglądać się za zakupem mieszkania na własność. Te same czynniki mogą doprowadzić do spadku stawek za wynajem. Z jednej strony może bowiem dojść do wzrostu podaży mieszkań kupowanych z myślą o ich późniejszym wynajęciu. Z drugiej zaś strony – można spodziewać się spadku popytu na najem w związku z rosnącą opłacalnością zakupu w relacji do najmu.

Dostosowania na rynku nieruchomości, w związku z jego niewielką elastycznością, następują jednak wolno. Szybciej możemy się spodziewać wzrostu kosztu kredytu. Jak wynika z kontraktów terminowych na WIBOR 3M może się tak stać już za mniej niż trzy kwartały.

Zły moment tylko dla młodych

Kilka czynników przemawia za tym, aby dziś podjąć decyzję o zakupie mieszkania. Po pierwsze bardzo szeroka oferta, która w połączeniu ze znacznie niższymi niż 5 lat temu cenami i rekordowo tanimi kredytami powoduje, że możliwości zakupowe Polaków są wysokie. Nie bez znaczenia jest też fakt, że coraz bardziej prawdopodobnym staje się scenariusz, w którym trwający od początku 2008 roku trend spadkowy cen mieszkań na naszych oczach przekształca się w stabilizację.

Tezę tę muszą jednak potwierdzić kolejne miesiące, a dziś nikt z całą stanowczością nie wykluczy, że za rok ceny mieszkań nie będą niższe niż dziś. Bez wątpienia z zakupem lokalu na przyszły rok powinny poczekać osoby, które kwalifikują się do programu dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”. Choć rozwiązanie to będzie mocno ograniczone i wymaga spełnienia szeregu warunków, to możliwość otrzymania z budżetu państwa substytutu wkładu własnego w wysokości 10 – 15 proc. ceny mieszkania jest propozycją kuszącą. Ustawa, która me regulować ten mechanizm dopiero zaczęła swoją sejmową drogę, ale zapowiedzi strony rządowej sugerują, że zacznie ona faktycznie funkcjonować na początku 2014 roku.

OF

(infografika D. Gąszczyk/CC BY seaview99)
(infografika D.Gąszczyk/CC by Maxwell Hamilton)
Indeks-cen-transakcyjnych-mieszkań-w-16-największych CC by Maxwell Hamilton
(infografika D.Gąszczyk/CC by Louis Beche)
Indeks-liczby-zawieranych
(infografika D.Gąszczyk/CC BY-NC-SA seaview99)
Notowania-stóp-procentowych-oraz-potencjalna-wysokość-raty CC BY-NC-SA by seaview99

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Kategoria: Analizy
Od początku wojny w Ukrainie z polskiego rynku wyparowało aż dwie trzecie ofert. Czynsze podskoczyły od 20 do nawet 40 proc. Napływ uchodźców gwałtownie przyspieszył procesy, które i tak już następowały.
Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają