(CC0 fistach5)
Gdy zapomnieć o dołującym przypadku kredytów hipotecznych w walutach obcych, rozmarzyć się o karierze osobistej i sukcesach korporacyjnych małżonki czy małżonka, a także rozpuścić wodze wyobraźni przenoszącej nas z kąta u rodziców na dziesiątki własnych metrów kwadratowych, to pojawia się pierwszy dylemat: mieszkanie w mieście czy dom na przedmieściach, a może jeszcze dalej?
Dom jest większy, wokół jest ogród, a przynajmniej ogródek, sąsiedzi z góry nie chodzą po mieszkaniu na bosaka, więc nikt nie dudni nam piętami głucho po nocach, ptaszki nie krztuszą się od spalin i smrodów, więc wybrzmiewają trelami, ile wlezie, pędraki na trawniku lub w baseniku bezpieczne i szczęśliwe. Sielanka!
Ceny zależą od wielkości i standardu, ale da się obronić teza, że dom na peryferiach może być nie droższy od mieszkania w mieście, a ten na wsi niedalekiej od metropolii zdarza się, że jest tańszy.
Jeśli pominąć imperatyw natury klasowej i/lub towarzyskiej nakazujący ludziom na wysokim szczeblu drabiny nosić krawat Battistoni i torebkę ze znaczkiem Gucci oraz mieć dom za miastem, a najlepiej rezydencję (na kredyt), to istotnym argumentem za domem jest szczęśliwe życie rodzinne na wystarczająco dużej przestrzeni w ładnym, cichym otoczeniu.
Przyznać trzeba, że zdaje się to być model uderzająco atrakcyjny. Są jednak mściwi mordercy zadowolenia z domu. Dom za miastem, w teorii i wcześniejszych marzeniach więcej nawet niż świetny, staje się miejscem i aktywem dość przeciętnym, gdy policzyć godziny w samochodzie spędzone na dojazdach wte i wewte.
Nawet w polskich warunkach dojazdy mogą zabrać i dwie godziny dziennie, a więc 12 tygodniowo, bo w sobotę trzeba wreszcie pojechać do galerii, żeby zrobić zakupy i spędzić czas jak inni ludzie. Dwanaście godzin razy 50 tygodni (dwa tygodnie zostały odjęte na wakacje) to 600 godzin rocznie mniej wypoczynku i relaksu podczas pielenia grządek lub koszenia trawników. Kalkulacja jest spod grubego palca, ale gdy doliczyć obowiązki zawodowe partnera i sytuacje, że ktoś z domowników zaniemógł lub zapomniał odebrać czegoś ważnego po drodze „z miasta”, nie wydaje się zawyżona.
Dla poprawności rozumowania uwzględnić trzeba, że mieszkanie w mieście też potrafi być oddalone o godzinę i więcej od miejsca wykonywania pracy, więc krakowskim targiem przyjmijmy, że dom poza miastem może oznaczać nie dwa, a jeden tylko miesiąc straty czasu rocznie w porównaniu z mieszkaniem (tfu, tfu – apartamentem) w mieście.
W 2008 roku w „The Scandinavian Journal of Economics” ukazała się praca dwóch naukowców szwajcarskich (Alois Stutzer i Bruno S. Frey) o stresie dojazdowym, który nie popłaca („Stress that doesn’t pay: the commuting paradox”).
Na wstępie autorzy powtarzają za regułą uzgodnioną przez ekonomistów specjalizujących się w tym zagadnieniu, że ciężar dojazdów brany jest na barki dość ochoczo, jeśli ich koszt zostaje zrównoważony albo na rynku pracy, albo na rynku nieruchomości. Mniej uczenie: uciążliwości dojazdów są do zaakceptowania, gdy wiążą się z lepszą pracą albo z wyższym dobrostanem osiąganym dzięki przyjemnościom czerpanym z mieszkania w pięknym i wygodnym domu.
Można zatem założyć, że ludziom mieszkającym za miastem uciążliwości komunikacyjne nie przeszkadzają, ponieważ na poziomie ekonomiczno-finansowym otrzymują rekompensatę o sile co najmniej równej negatywnym skutkom dojazdów.
Człowiek reaguje na bardzo wiele bodźców, wśród których finansowe często nie są najważniejsze. Profesorowie Stutzer i Frey wskazali zatem na podstawie badania przeprowadzonego z użyciem wysokiej jakości danych z Niemiec, że wraz z coraz dłuższym dystansem do codziennego pokonywania na trasie dom-praca-dom ludzie mają coraz niższe subiektywne poczucie pomyślności.
Intuicja podpowiada, że wyniki ich badań dobrze oddają odczucia ludzi. Typowe gospodarstwo amerykańskie przeznacza na koszty jazd samochodowych ok. 20 proc. dochodu. Korzystanie z samochodu pochłania tam więcej pieniędzy niż wydatki rodziny na żywność.
Określenie „wte i nazad” jest nieeleganckie, więc nadaje się jak ulał do krytycznej oceny dominującego w bogatym świecie modelu dojazdów do pracy. Polega on na tym, że im za kierownicą drobniejsza blondynka, tym jej wóz jest bardziej podobny do mastodonta. Służy ów wóz bowiem nie do jazdy, ale do podkreślania statusu pani albo pana. Pamiętać zatem trzeba, że aspekty finansowe i ekologiczne kosztów dojazdów są dla wielu ludzi niewarte uwagi. Przypomina się tu odzywka z czasów staroegipskich, że „Twoja mowa jest jak brzęczenie much w moich uszach” (Mika Waltari, „Egipcjanin Sinuhe” – są wakacje, warto przeczytać).
Powszechną metodą określania kosztów dojazdu jest konfrontowanie ich z zarobkami, które można by uzyskać w czasie przebywania w samochodzie, autobusie czy pociągu. Kenneth A. Small i Erik Verhoef w wydanej ćwierć wieku temu „Ekonomice Transportu Miejskiego” (The Economics of Urban Transportation) twierdzą, że „rozsądnie określona, przeciętna wartość czasu spędzanego w drodze do pracy i z powrotem odpowiada połowie stawek wynagrodzenia brutto, przy czym w zależności od miasta i konkretnej podgrupy ludzi może się wahać od 20 do 100 proc. stawki płacy brutto”.
Zgodnie z tym twierdzeniem, jeśli ktoś zarabia miesięcznie 10 tys. zł brutto, czyli jakieś 60 zł brutto za kodeksową godzinę swej pracy, to spędzając dziennie dwie godziny na dojazdach, ponosi ich koszt w wysokości ok. 1200-1300 zł miesięcznie. Kwota to powinna uzupełnić rachunek kosztów bezpośrednich (amortyzacja samochodu, naprawy, ubezpieczenie, paliwo i parkowanie).
Internetowych kalkulatorów kosztów bezpośrednich jest mnóstwo. Najwięcej oczywiście w USA. Według jednego z nich typowe koszty dojazdu na trasie około 40 km wynoszą w Stanach od 700 dolarów rocznie, gdy korzysta się z najtańszej linii autobusowej, do prawie 3700 dolarów na rok, gdy ktoś jeździ do pracy samochodem i nie wpadł na pomysł, że może jeździć z sąsiadem, a jeszcze lepiej z sąsiadką.
Trudno mierzalny, ale bardzo realny koszt domu za miastem to groźne dla samopoczucia i zdrowia reakcje emocjonalne i fizyczne na hałas, tłok na drodze, korki, zaduch i upał, konflikt temperatur w klimatyzowanym samochodzie i na zewnątrz oraz inne czynniki stresogenne. Warto o tym pamiętać, gdy nasze władze zaoferują nam niebawem tysiące domów w ramach „Mieszkań Plus” w uzupełnieniu do trzech milionów lokali mieszkalnych obiecywanych poprzednim razem.
Średni czas dojazdów do pracy w Europie waha się od pół godziny w Portugalii do prawie godziny na Węgrzech. Dane przedstawione na wykresie są z początku wieku, ale nowszych dla dużej liczby państw nie ma, więc te podawane przez Stutzera i Freya ciągle służą w literaturze za punkt wyjścia.
Istotniejsze od wielkości bezwzględnych są różnice między krajami. W USA odległości między domem a pracą są większe, niż gdzie indziej, bo to wielki i bogaty kraj wielkich samochodów. W Polsce nasze trzy kwadranse w drodze świadczą m.in. o bezhołowiu urbanistycznym i planistycznym oraz bezradności kolejnych władz centralnych i samorządów, za co płacimy nerwami i miliardami złotych wyrzucanych na niepotrzebne przejazdy aut prywatnych i pojazdów komunikacji miejskiej.
Jeszcze jeden czynnik do rozważenia w kwestii dom za miastem czy mieszkanie w mieście. Profesor Elizabeth Dunn z Uniwersytetu Kolumbii Brytyjskiej przebadała stosunek pierwszoroczniaków z Harvardu do kwestii lokum na czas studiów. Okazało się, że ich pierwotne przekonanie, że najważniejsze będzie mieszkać w obrębie kampusu, mieć duży pokój, wygodną stołówkę i sporo dogodności (np. sportowych) obok do dyspozycji, zmieniało się po pewnym czasie.
Po doświadczeniach mieszkalnych w tych luksusach uznali, że najważniejszy dla nich jest jednak czynnik społeczny, tj. jakość ich relacji z pozostałymi mieszkańcami.
Kupno i urządzenie domu daje też jego właścicielom psychologicznego kopa. Mieszkańcy USA czują na przykład, że spełnili wreszcie amerykańskie marzenie w jego podwójnym znaczeniu – sukcesu indywidualnego i wstępu do elity.
Nie tylko w Ameryce, ale też w Europie i Azji u osób z domów i domków za miastem narasta poczucie niezależności od właścicieli i administratorów mieszkań, którzy wymagają nie tylko terminowych wpłat czynszu, ale również przestrzegania reguł.
U pewnej części właścicieli domów amerykański sen lub jego europejska odmiana staje się jednak z czasem niespokojny, a niektórych zaczynają wręcz dręczyć koszmary. Przeciekający dach, niedomykające się okno lub nie tak przystrzyżony trawnik stają się źródłem narastającego stresu, bo usterki i większe remonty własnego domu trzeba sfinansować równolegle ze spłatami rat do banku. Do tego trzeba te prace wykonać samemu lub zorganizować ich wykonanie (i za to zapłacić), choć po pięćsetnym tygodniu dojazdów do pracy chciałoby się w weekend tylko leżeć, pić piwo i grillować.
Argumentem w tyle głowy przemawiającym za zakupem własnego domu jest scenariusz jego sprzedaży po latach i wyprowadzenia się na stare lata na Florydę lub jej mazurski odpowiednik. Czy to realna wizja?
Jedną z nielicznych znanych osób, które przewidziały krach amerykańskiego rynku nieruchomości sprzed 10 lat, jest noblista (za empiryczną analizę cen aktywów), prof. Robert Shiller z Yale. W książce „Irrational Exuberance (Nieracjonalny Entuzjazm) Shiller wskazuje, że wbrew obiegowym opiniom ceny domów wcale nie pną się stale w górę. W jego badaniach ceny domów w ujęciu realnym wykazują silne tendencje do powrotu do ich poziomu z końcówki XIX wieku.
Ekonomista uważa, że kupno domu jest tak samo świetną inwestycją jak hipotetyczny zakup np. skody Fabii w celu przetrzymania jej przez 20 lat w garażu, licząc na jej sprzedaż po tym czasie z dobrym zyskiem.
Potencjalni właściciele domów muszą brać zatem pod uwagę, że trudno będzie sprzedać korzystnie dom z 30-letnim dachem, sfatygowanymi łazienkami i kuchnią, odpadającym tu i tam tynkiem itd. Ceny domów mogą pójść w górę, ale inwestorzy muszą brać w swych kalkulacjach pod uwagę koszty wieloletniego utrzymania, okazjonalnych napraw i dużych remontów, jak również zmian mód nakazujących kiedyś budować dworki szlacheckie lub „góralskie” szkarady. A kto wie, może modne lokalizacje za kilkadziesiąt lat przestaną być modne i na przykład podwarszawski Konstancin stanie passé, np. za przyczyną nieznośnego nadmiaru elit z gatunku nouveau riches.
Ten, kto wynajmuje lub ma mieszkanie w mieście, jest z reguły dyscyplinowany koniecznością regularnych wpłat na fundusz remontowy i jemu podobne, a gdy wynajmowane mieszkanie się sypie z powodu postępowania właściciela, może się z niego wyprowadzić. Właściciele domów za miastem mają zwykle inne potrzeby niż oszczędzanie przyszłe na remonty: kupno samochodu lepszego niż ma sąsiad, dowożenie dorastających dzieci na zajęcia w mieście i wiele innych – też bardzo ważnych.
Profesor Christopher J. Mayer z Columbia Business School, gdzie kieruje obecnie badaniami rynków nieruchomości, opublikował 15 lat temu wraz z Davidem Genosove (wtedy i obecnie profesorem ekonomii w The Hebrew University of Jerusalem) pracę pt. „Loss aversion and seller behaviour: Evidence from the housing market”. Autorzy pokazali w niej, że właściciele nieruchomości mieszkalnych przywiązują się do nadziei, że mimo upływu lat, deprecjacji domu czy mieszkania oraz zmian na rynku dostaną za swoją nieruchomość więcej, niż za nią kiedyś zapłacili.
Jest to oczekiwanie nierozsądne, choć w Polsce znajduje zapewne wielu naśladowców, którzy pamiętają lub słyszeli od rodziców, że maluch kupiony na talon sprzedawało się po kilku latach użytkowania drożej niż autko kosztowało w Polmozbycie. To, że prawie wszystko stało w PRL na głowie, nie osłabia przekonania, że można, a przede wszystkim należy, sprzedawać używane drożej niż napisano na oryginalnej metce.
Na podstawie danych ze śródmieścia Bostonu Genosove i Mayer potwierdzili domniemanie, że sprzedawcy mieszkań własnościowych (amer. kondominium) trzymający się uparcie żądanych przez siebie cen na poziomie znacznie wyższym od rynkowego zostają często z niesprzedaną nieruchomością. Tylko czasami spotykała ich jednak nagroda. Bostończycy, którzy chcieli ceny wyższej niż rynkowa, ale niższej od tej, jaką sami kiedyś zapłacili, sprzedawali swoje domy drożej, niż można się było spodziewać, ale w zamian wozili się z transakcją dłużej niż działo się to zwykle.
Jeśli więc nie macie mieszkania w Monte Carlo, z bezpośrednim dostępem do Central Parku w Nowym Jorku czy w londyńskiej Belgravii, to nie liczcie na wzbogacenie po sprzedaży swej dzisiejszej chaty.
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
