Mieszkania to też inwestycja

13.12.2018
W metropoliach świata ceny nieruchomości rosły przez lata. Rynki mieszkaniowe reagują na zmiany podaży i popytu, ale rządzą nimi także czynniki mniej oczywiste.

Zakup mieszkania w ostatnich latach był zwykle dobrą inwestycją (Pixabay.com, CC BY-NC-ND)


Z literatury „14th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2018” wynika, że w krajach najbogatszych najlepsze pod względem dostępności dachu nad głową może być Youngstown w Ohio. To miasto wielkości Jeleniej Góry leży między Cleveland a Pittsburghiem, działa w nim uniwersytet, który jest największym pracodawcą. Dom, kosztujący medianę tamtejszych cen, można kupić w Youngstown za równowartość zarobków w wysokości mediany osiągniętych przez 1,9 roku. Tajemnica przystępnej ceny tkwi w upadku przemysłu stalowego i położeniu miasta w Rust Belt, czyli opuszczonym amerykańskim „pasie rdzy”.

W Polsce mieszkanie za 5 lat

Czym jest mediana? Wyjaśnijmy na podstawie przykładowych, fikcyjnych danych. Przyjmijmy, że najtańszy metr kwadratowy mieszkania lub domu w Youngstown kosztuje np. 300 dolarów, najdroższy 1500 dolarów, a mediana ceny metra wynosi np. 850 dolarów, czyli połowa mieszkań kosztuje poniżej 850 dolarów za metr, a połowa jest droższa. Podobnie z zarobkami: najniższy roczny zarobek wynosi np. 20 tys. dolarów, najwyższy 250 tys. dolarów, a mediana rocznych zarobków to 60 tys. dolarów. W tym przykładzie za dom o powierzchni ok. 134 metrów w cenie mediany zapłacimy 114 tys. dolarów, czyli medianę zarobków osiągniętych przez 1,9 roku, tj. rok i niecałe 11 miesięcy.

Najgorszy pod względem opisywanych kosztów jest Hongkong, gdzie za lokum w cenie mediany tamtejszych cen mieszkaniowych trzeba wydać 19,4 rocznych zarobków w wysokości tamtejszej mediany wynagrodzeń. Główną przyczyną tej rekordowej drożyzny jest brak ziemi pod budowę. Zdaniem lokalnych sygnalistów, deficyt gruntów budowlanych jest efektem polityki władz Hongkongu, które ograniczają podaż ziemi, bowiem jej sprzedaż deweloperom po wywindowanych cenach jest bardzo ważnym źródłem przychodów budżetowych: w roku budżetowym 2016/17 stanowiła ponad 1/5 przychodów, przynosząc 105 mld dolarów HK.

Na drugim miejscu pod względem drożyzny mieszkaniowej jest Sydney (12.9 rocznych zarobków w wysokości mediany wynagrodzeń w tym mieście), a na trzecim Vancouver (odpowiednio 12,6). Wśród państw ujętych w zestawieniu najmniejsza przeciętna dla całego rynku krajowego przypada USA (3,8 lat ) i Japonii (4,2 lat), a największa, pomijając Hongkong, Nowej Zelandii – 8,8 lat mediany zarobków za mieszkanie kosztujące medianę ceny.

Polska nie jest ujmowana w badaniu, podobnie zresztą jak ponad 200 pozostałych państw świata. Najświeższe dane nt. mediany wynagrodzeń w naszym kraju są za rok 2016 (GUS publikuje je co dwa lata). Wówczas mediana wyniosła 3511 zł. Z tego samego roku pochodzi ogólnopolska mediana ceny sprzedaży mieszkań w wysokości 4 286 zł/m kw. Siłą przyzwyczajenia przyjmuje się, że punktem odniesienia jest w Polsce mieszkanie o powierzchni 50 m kw. W takim razie statystyczna dostępność mieszkania w Polsce, mierzona z użyciem median cen i zarobków, wynosi 5 lat

Chińskie mury dają zysk

Profesor Gan Li z Południowozachodniego Uniwersytetu w Chengdu prowadzi od kilku lat program pn. China Household Finance Survey. Jednym z jego celów jest wyznaczenie wskaźnika pustostanów mieszkaniowych (vacancy rate). Wyniki zebrane ostatnio w 363 z 1464 powiatów Chin kontynentalnych wskazują, że pustostany to ciągle ponad jedna piąta (22,4 proc.) wszystkich mieszkań w Chinach. Ciągle – bo w 2013 r. wskaźnik był praktycznie identyczny.

Do rachunku wlicza się mieszkania już sprzedane. Nie są więc uwzględniane te świeżo wybudowane, ale jeszcze bez właściciela innego niż inwestor. W przeliczeniu daje to astronomiczną liczbę ponad 50 mln pustych mieszkań.

Chiny są względnie biednym narodem; w 2016 r. dochód roczny netto przypadający na statystycznego Chińczyka (dochód narodowy brutto minus wydatki na środki trwałe minus wykorzystane zasoby naturalne – lasy, minerały itp.) wyniósł wg Banku Światowego 6 309 dolarów (na Polaka przypadały 10 463 dolary). Jednak ze względu na olbrzymią liczbę ludności, Państwo Środka ma największą klasę średnią na świecie. Szef Narodowej Komisji Rozwoju i Reformy He Lifeng cytował wiosną 2018 r. dane, że należy do niej ponad 400 mln spośród prawie 1,4 mld wszystkich obywateli.

Majętnych i relatywnie zamożnych ludzi są tam zatem tłumy, a pęd do dalszego bogacenia się nie zwalnia. Wg danych zbieranych przez ośrodek prof. Li, w 2008 r. mieszkanie kupowane jako drugie stanowiły 26,5 proc. całkowitej sprzedaży, a jako trzecie – 3,2 proc. W 2017 r. było to odpowiednio już 39,2 proc. i 15 proc. Część odpowiedzi na pytanie skąd wzięło się 50 mln pustych mieszkań zawiera się więc w fakcie, że coraz więcej Chińczyków próbuje spełnić marzenia o statusie kamieniczników lub wdaje się w spekulacje. Teza ta znajduje potwierdzenie w danych opublikowanych przez Kaiji Chen (Emory University, Atlanta) i Yi Wen (Fed St. Louis) w „The Great Housing Boom of China”. Wg ich obliczeń, realne ceny mieszkań rosły w Chinach przez dekadę o 17 proc. rocznie, tj. znacznie szybciej niż dochód narodowy (11 proc. średniorocznie).

Przewodniczący Xi Jinping jest zły na tę i inne bańki puchnące w Chinach, ale jako pretendent do jedynowładztwa sam ponosi za nie winę. W 2008 r. w reakcji na kryzys finansowy zaordynował wzrost dla Chin przez inwestycje opłacane z długu. W 2008 r. łączne zadłużenie państwa, firm i obywateli stanowiło 150 proc. PKB Chin, obecnie wskaźnik wynosi 250 proc. i duży w udział w jego wzroście miał boom w budownictwie mieszkaniowym.

Państwo kontroluje większość krajowego sektora bankowego i ma rezerwy walutowe przekraczające 3 biliony dolarów. Stanowią one obecnie poniżej 30 proc. PKB Chin i wystarczyłyby zapewne do opanowania najostrzejszej fazy hipotetycznego kryzysu, ale nie z tą myślą je gromadzono. Jeśli spojrzeć na problem całościowo, to zupełnie inna jest perspektywa i ciężar spłaty zadłużenia przez społeczeństwo bardzo majętne, np. amerykańskie, a inna gdyby miało paść na zarabiających kilka razy mniej Chińczyków.

Władze w Pekinie mają zgryz, ale autorzy Chen i Wen twierdzą, że Chińczycy, którzy pozostali z pustymi mieszkaniami w majątku, postępują racjonalnie, bowiem racjonalne jest oczekiwanie, że niebawem spadnie bardzo wysoka rzeczywista stopa zwrotu z kapitału (nawet ponad 20 proc. rocznie w okresie 1998-2012).

W mieszkania inwestują przede wszystkim przedsiębiorcy, którzy dorobili się w latach rozkwitu „chińskiej fabryki świata”. Z uwagi m.in. na wzrost płac ten model powoli się kończy.

Chińczycy kupujący wczoraj i dzisiaj po bardzo wysokich cenach drugie i kolejne domy mają na uwadze nie tylko bieżący popyt, ale też przyszły – ze strony dzisiejszych nastolatków i dzieci. Z drugiej strony, puste mieszkanie nie tylko nie przynosi przychodów w formie czynszów, ale jest ponadto obarczone kosztami utrzymania lokalu w niepogorszonym stanie. Coś takiego to porażka inwestora, ale konkluzje panów Chen i Wen sugerują, że poza wszystkim innym w Chinach inaczej liczą czas. Rozważniej szacują również ryzyko utraty tego, co uzyskali przez ostatnie 20 lat, wylewając rzeki potu. Dom może nie zarabiać, ale stoi i dość dobrze opiera się inflacji, a tzw. instrumenty finansowe są ulotne.

Mieszkania jako aktywa

Konserwatywne podejście do formy gromadzenia majątku nie wyróżnia Chińczyków spośród innych nacji. Od połowy lat 70. do połowy 90. mieszkania w Wielkiej Brytanii niemal nie drożały. Potem ceny ruszyły. Licząc od 1996 r. wskaźnik ich cen realnych wzrósł na Wyspach o 161 proc., a więc statystyczne mieszkania podrożały tam przez dwie dekady ponad dwuipółkrotnie.

Odruchowa odpowiedź na pytanie o przyczynę zaczyna się od podejrzeń, że coś nie tak tam z podażą domów, która nie nadąża za popytem. W tych podejrzeniach jest coś na rzeczy, bowiem wg wielu badań przeprowadzonych w Wielkiej Brytanii, w długim ujęciu historycznym, jednoprocentowy wzrost podaży mieszkań przekładał się tam na spadek ich cen o 2 proc.

Inna porcja danych wprowadza jednak mętlik. W 1996 r. mieszkań było w Zjednoczonym Królestwie o 660 tys. więcej niż gospodarstw domowych. Wiosną 2017 r. nadwyżka ta wynosiła już 1,25 mln mieszkań. Definicja gospodarstw domowych nie uwzględnia całkowitego popytu, np. ze strony studentów nie tworzących jeszcze odrębnego gospodarstwa, osób wynajmujących w systemie Airbnb itp., ale nadwyżka lokali mieszkalnych jest zbyt duża, żeby mówić, że ceny winduje niezaspokojony popyt. Fenomen można też próbować wyjaśniać zróżnicowaniami lokalnymi oraz barierami finansowymi nie do pokonania dla wielu potencjalnych nabywców, ale w świetle badań są to próby bezowocne.

Ian Mulheirn z Oxford Economics uważa, że wysoki wzrost i poziom cen brytyjskich mieszkań to skutek traktowania ich jako aktywów finansowych, przynoszących niebagatelny dochód i będących substytutem bezpiecznych, ale bardzo mało przez lata dochodowych bonów skarbowych rządu USA. Wobec mieszkań traktowanych jako aktywa, dochodem jest brak wydatków na czynsz, które musiałyby zostać poniesione, gdyby zamiast we własnym mieszkać w wynajętym domu.

Wyjaśnień olbrzymiego wzrostu cen szukać można również inaczej.

Zgodnie z teorią, ceny mieszkań rosną aż do chwili, gdy koszty posiadania domu zrównają się z kosztami wynajmu, przy czym koszty posiadania to koszt kredytu hipotecznego oraz niewykorzystana okazja zainwestowania w coś innego. Ponieważ przez minione dwie dekady realne koszty kapitału spadły o połowę, to naturalne w tym świetle powinno być oczekiwanie dwukrotnego wzrostu cen domów, które spełniło się z naddatkiem. Mechanizm zadziałał bardzo skutecznie również dlatego, że na rynku mieszkaniowym operują nie tylko inwestorzy indywidualni, ale także i coraz chętniej – inwestorzy instytucjonalni w postaci najróżniejszych funduszy, w tym emerytalnych.

U nas za mała podaż

W Polsce, wg GUS, cena 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wzrosła z 1930 zł w IV kwartale 1998 r. do 4380 zł w III kw. 2018 r. Jest to wzrost ponad dwukrotny, przy czym w odróżnieniu do Wielkiej Brytanii, u nas wciąż brakuje mnóstwa mieszkań.

Najbardziej zachowawcze szacunki mówią o tym, że powinno powstać milion lokali, aby liczba gospodarstw domowych zrównała się z liczbą mieszkań. Gdyby jednak wziąć pod uwagę to, ile nieruchomości przypada na tysiąc mieszkańców, to pamiętając o średniej unijnej, okazałoby się, że w Polsce brakuje raczej 2,5 miliona mieszkań.

Największe niedobory sugerowałby natomiast szacunek oparty na danych dotyczących liczby pokoi (izb) przypadających na obywatela. W takim wariancie i przy obecnym tempie (w 2017 r. oddano do użytku prawie 168 tys. nowych mieszkań) deweloperzy, gminy i inni inwestorzy mieliby pełne ręce roboty jeszcze przez 30-40 lat, bowiem musieliby zbudować nawet 6-7 milionów lokali. U nas mechanizm jest zatem jak najbardziej oczywisty – rynkiem rządzi przede wszystkim zbyt mała podaż.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test