Lepiej znieść obowiązkowy wkład własny niż utrzymywać MdM

16.07.2015
W Polsce bardziej opłaca się kupić mieszkanie na kredyt niż je wynajmować. Problem w tym, że przez wymóg obowiązkowego wkładu własnego młodzi ludzie o stabilnych dochodach muszą odkładać decyzję o zakupie, aż przestają być młodzi. Marnujemy w ten sposób pieniądze i społeczną energię.

(CC BY Olgierd Rudak)


Pomysł zniesienia obowiązkowego 10-proc. wkładu własnego do kredytów hipotecznych wydaje się nieracjonalny, zwłaszcza w kontekście wciąż żywych wspomnień o kryzysach wywołanych w USA i Hiszpanii przez mieszkaniowe bańki spekulacyjne spowodowane udzielaniem kredytów, komu popadnie. Obowiązek wniesienia wkładu własnego blokuje jednak dostęp do własnego mieszkania tym, którzy mimo posiadania stabilnych dochodów nie zdążyli uskładać 20–40 tys. zł, czyli głównie osobom młodym. W polskich realiach, w których koszt wynajmowania mieszkania jest często wyższy niż obciążenie spłatą mieszkania kupionego na kredyt hipoteczny, jest to szczególne utrudnienie.

Obowiązek posiadania wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny został wprowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2013 r. w Rekomendacji dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (tzw. Rekomendacja S). W 2014 r. wkład własny, jakim musiał dysponować potencjalny kredytobiorca, wynosił 5 proc. wartości nieruchomości, a obecnie – w 2015 r. – jest to już 10 proc. Teoretycznie w 2016 r. trzeba będzie mieć 15 proc. ceny mieszkania, ale te dodatkowe 5 proc. można sfinansować tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.

Nie każdy klient bez wkładu jest ryzykowny

Istnienie obowiązkowego wkładu własnego jest często uzasadniane dbałością o stabilność sektora finansowego. Według jego zwolenników ktoś, kto zdołał uzbierać 10 proc. wartości nieruchomości, udowodnił bankowi, że można mu zaufać i udzielić finansowania. Czy więc wszyscy ci, którzy wkładu własnego nie uskładają, to osoby, którym nie powinno się udzielać kredytu?

Można sobie wyobrazić młodą osobę, która w rok po zakończeniu edukacji uzyskała stabilną pracę i z chęcią zamieniłaby wynajmowane mieszkanie na małe lokum finansowane kredytem hipotecznym (np. dlatego, że planuje założyć rodzinę). Potencjalny kredytobiorca ma jednak związane ręce, ponieważ nie uskładał 20–30 tys. zł na wkład własny, przy czym nie ma co liczyć na sfinansowanie tego wkładu z programu Mieszkanie dla Młodych, ponieważ w jego mieście program obejmuje głównie mieszkania droższe, ponad 60–70 mkw. W efekcie młody człowiek, o stabilnych skądinąd dochodach, jest skazany na ponoszenie wyższych kosztów utrzymania niż gdyby mógł wziąć kredyt. W Warszawie, Krakowie lub innym dużym mieście zamiast 1,5 tys. zł (1 tys. zł – rata; 500 zł – pozostałe opłaty) będzie musiał płacić co najmniej 2 tys. zł – taka jest zwykle cena wynajmu dwupokojowego mieszkania w dużym polskim mieście. Brak obowiązku wnoszenia wkładu własnego, który umożliwiłby młodemu człowiekowi o stabilnych zarobkach uzyskanie kredytu hipotecznego, pozwoliłby mu zaoszczędzić nawet kilkaset złotych miesięcznie, a taka oszczędność przyniosłaby ogromne pozytywne skutki.

Zyskałby człowiek, zyskałaby gospodarka

Po pierwsze zyskałaby gospodarka, ponieważ zwiększyłby się poziom konsumpcji prywatnej – młode osoby z chęcią wydałyby pieniądze stanowiące różnicę między kwotą płaconą właścicielowi lokalu a opłatami za mieszkanie kredytowane. Ponadto większa możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przez osoby młode bez wkładu własnego zaowocowałaby większą konkurencją na rynku wynajmu mieszkań – właściciele lokali musieliby obniżyć ceny i polepszyć jakość oferowanych mieszkań, aby ograniczyć ucieczkę klientów do lokali finansowanych z kredytów hipotecznych.

Po drugie nie do przecenienia byłyby pozytywne skutki społeczne: zaoszczędzone kilkaset złotych zwiększyłoby prawdopodobieństwo decydowania się przez młode pary na dziecko, co byłoby zbawienne w kontekście problemów demograficznych Polski. Kolejną społeczną korzyścią z likwidacji obowiązku wniesienia wkładu własnego byłaby większa możliwość wzięcia kredytu hipotecznego przez te młode pracujące osoby, które co prawda nie ponoszą kosztów wynajmu mieszkania, lecz nadal mieszkają z rodzicami. Późne usamodzielnianie się młodych ludzi stanowi coraz poważniejszy problem polskiego społeczeństwa. Według Eurostatu 43,5 proc. Polaków w wieku 25–34 lata mieszka z rodzicami, co mocno przewyższa średnią unijną (28,7 proc., dane dotyczą 2013 roku). Branie odpowiedzialności za własne życie dopiero w wieku zbliżającym się do 40 lat nie sprzyja ani jednostce, ani budowaniu zdrowego społeczeństwa. Tymczasem dzięki likwidacji obowiązku wniesienia wkładu własnego do kredytu hipotecznego dwudziestokilkuletni absolwent zarabiający 2 tys. zł netto miesięcznie nie musiałby czekać na wyprowadzenie się z domu aż dwa lata potrzebne na uskładanie na wkład własny.

Zamiast zatem wymagać posiadania 10-proc. wkładu własnego, KNF powinna nakazać bankom bardziej wnikliwie analizować sytuację potencjalnych kredytobiorców, biorąc pod uwagę takie czynniki, jak stabilność zatrudnienia, liczba źródeł dochodu czy terminowość regulowania dotychczasowych rachunków. Zapewne wiele osób bez wkładu własnego mogłoby spłacać kredyty równie sumiennie jak ci, którzy wnieśli jako wkład własny 1/3 wartości nieruchomości.

KNF problem stworzyła, MdM – nieudolnie rozwiązuje

Absurdalność obowiązku posiadania wkładu własnego zawiera się już w Rekomendacji S: jak ustaliła Komisja Nadzoru Finansowego, „bank może dopuścić wniesienie wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze)” (s. 25). Mimo że w zamyśle KNF wkład własny ma gwarantować, że potencjalny kredytobiorca jest godny zaufania i spłaci kredyt, to jednocześnie sama Komisja pozwala ten przepis ominąć!

To właśnie w celu pomocy młodym ludziom stojącym w obliczu uskładania na wkład własny od stycznia 2014 roku funkcjonuje program Mieszkanie dla Młodych. Tyle że jest to pomoc nieudolna, ponieważ konstrukcja programu umożliwia uzyskanie sfinansowanego przez państwo wkładu własnego głównie w przypadku zakupu większych mieszkań. Rządowa dopłata dotyczy jedynie lokali, których cena 1 mkw mieści się w ustalonym dla danego miasta limicie. Ponieważ zazwyczaj im większe jest mieszkanie, tym niższa cena za 1 mkw, to szansa na skorzystanie z programu MDM rośnie, jeżeli potencjalny nabywca chce kupić mieszkanie 60-, a nie na przykład 35-metrowe, czyli takie, na jakie z większym prawdopodobieństwem będzie mieć zdolność kredytową osoba przed 30. rokiem życia. W konsekwencji państwo finansuje wkład własny zamożnej młodej osobie, która w wyniku przystąpienia rodziców do umowy kredytowej kupuje 60-metrowy lokal w cenie 6,5 tys. zł za 1 mkw. (mieszczącej się w limicie MDM w warunkach warszawskich), ale już nie młodej osobie o mniejszych, lecz stabilnych zarobkach, która chce nabyć mieszkanie 35-metrowe w cenie 7 tys. zł za 1 mkw. Warto zaznaczyć, że na polskim rynku 60 proc. mieszkań spełniających limity MDM to właśnie lokale o powierzchni ponad 50 mkw., czyli takie, do których i tak trzeba dopłacić, ponieważ dopłata z MdM obejmuje „tylko” 50 mkw. (wyjątkiem od tej reguły są rodziny wielodzietne). A zatem osoba kupująca w ramach MdM-u mieszkanie o powierzchni większej niż 50 mkw. jest wystarczająco zamożna, aby sama uzbierać wkład własny.

Czy nie byłoby więc lepiej, aby KNF zniosła obowiązek posiadania wkładu własnego i zastąpiła go wymogiem dokonywania przez banki bardziej wnikliwej analizy sytuacji potencjalnego kredytobiorcy, zamiast tworzyć sytuację, w której rząd wydaje publiczne pieniądze na finansowanie wkładu własnego, nie umiejąc skierować tej pomocy do rzeczywiście potrzebujących?

Ze względu na swoje ograniczenia, takie jak wyższa cena metra kwadratowego w przypadku małych mieszkań, nawet po uzgodnionym niedawno przez Sejm włączeniu rynku wtórnego program MdM nie rozwiąże widocznych w statystykach problemów z dostępnością kredytu hipotecznego. Prawdopodobnie to wymóg posiadania 10-proc. wkładu własnego doprowadził do spadku liczby wniosków o kredyt hipoteczny o 8 proc. w maju 2015 r. w porównaniu z majem 2014 r. (według danych Biura Informacji Kredytowej), a w obejmującej I kwartał 2015 r. analizie rynku nieruchomości ekonomiści Narodowego Banku Polskiego stwierdzili, że podwyższenie wymaganego wkładu własnego z 5 do 10 proc. wartości nieruchomości przyczyniło się do tego, że „wysoka podaż nowych kontraktów na budowę mieszkań nie została zabsorbowana przez rynek mimo wzrostu popytu” (s. 3-4).

Jak jest za granicą?

Ktoś może powiedzieć, że w wielu innych krajach obowiązkowy wkład własny do kredytu hipotecznego jest wyższy, więc Polska z 10-proc. wkładem nie powinna narzekać. Po pierwsze jednak w większości tych krajów bogaty i konkurencyjny rynek wynajmu mieszkań sprawia, że bardziej opłaca się wynajmować lokum niż ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Po drugie nawet w państwach, w których wkład własny jest obowiązkowy, ekonomiści zaczynają zdawać sobie sprawę z negatywnych konsekwencji takiego wymogu. Przykładowo, jak można przeczytać w opublikowanym w 2013 r. raporcie organizacji Shelter pt. „A Home of Their Own”, w Wielkiej Brytanii młode rodziny, w których oboje rodzice pracują, musiałyby oszczędzać na wkład własny do kredytu hipotecznego 12 lat, a bezdzietna para – 6,5 roku (s. 9). Według analizy brytyjskiej fundacji JRF pt. „Young people and housing: the need for a new policy agenda” młody człowiek, który nie może liczyć na pomoc rodziców w sfinansowaniu m.in. obowiązkowego wkładu własnego do kredytu hipotecznego, staje się „wyraźnie wykluczony z rynku mieszkaniowego”.

Niedawno poważna dyskusja na ten temat przetoczyła się przez Irlandię. Zarówno nadzorujące wykonanie unijnej antykryzysowej pomocy dla Dublina władze UE, jak i irlandzki bank centralny chciały narzucić potencjalnym nabywcom kredytowanych mieszkań obowiązek posiadania wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. W wyniku dużego społecznego sprzeciwu, do którego przyłączył się szef rządu Enda Kenny, wysokość wymaganego wkładu własnego została przez bank centralny obniżona do 10 proc. w przypadku nabywców, którzy kupują mieszkanie po raz pierwszy, a wartość ich nieruchomości nie przekracza 220 tys. euro. Pomijając samą kwestię istnienia obowiązkowego wkładu własnego, można ocenić, że taki ukłon w stronę ludzi młodych i niezamożnych jest i tak lepszy niż program MdM, który często finansuje wkład własny zamożnym nabywcom dużych lokali, odsyłając z kwitkiem tych, którzy chcą kupić małe mieszkanie.

Może zmodyfikowaną wersję irlandzkiego pomysłu warto byłoby wprowadzić w Polsce zamiast MdM-u: znieść obowiązek posiadania wkładu własnego wobec osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie, przy zachowaniu rozsądnego limitu cenowego nieruchomości objętych tym rozwiązaniem (przy czym, aby nie doszło znów do uprzywilejowania dużych mieszkań, limit ten dotyczyłby całkowitej ceny nieruchomości, a nie ceny 1 mkw.). Takie rozwiązanie nie wymagałoby żadnych subsydiów z budżetu państwa.

Autorka jest współtwórczynią serwisu internetowego Prawdometr Europejski, oceniającego prawdomówność wypowiedzi polityków. Praca Anny Patrycji Czepiel został wyróżniona w ubiegłorocznej edycji konkursu Obserwatora Finansowego: „Gdyby to zależało ode mnie, to…”


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test