Niespokojna przyszłość domów spokojnej starości

09.01.2014
Polskie społeczeństwo się starzeje, powinny rozwijać się prywatne domy opieki dla seniorów. Wbrew pozorom, przez kryzys, popyt na lepsze usługi opiekuńcze nie nadąża za podażą. Zaostrzyła się konkurencja na rynku usług opiekuńczych, inwestorzy rewidują zbyt optymistyczne plany.

Problem starzenia się społeczeństw dotyka dziś większość krajów rozwiniętych na świecie. (CC By NC Bob Jagendorf)


Jeszcze 3-4 lata temu dość rozpowszechniona była opinia, że prywatne domy spokojnej starości już wkrótce będą w Polsce świetnym biznesem i powstaną u nas setki nowych tego typu placówek. Uzasadniano to przede wszystkim starzeniem się społeczeństwa, rosnącą liczbą ludzi w podeszłym wieku i prognozami demograficznymi, które wskazywały, że to zjawisko będzie się u nas pogłębiać. Już dziś ponad 5 mln mieszkańców Polski ma więcej niż 65 lat. A według GUS do 2035 r. liczba osób powyżej 75. roku życia wzrośnie w naszym kraju z 1,5 mln (obecnie) do 4 mln.

Wielu polskim przedsiębiorcom liczby te i fakty tak podziałały na wyobraźnię, że zdecydowali się w ostatnich latach na wielomilionowe inwestycje w domy seniora w Polsce. Wielu porzucało dla nich dotychczasowe branże, w których działali. Inwestowało w nie wszystkie swoje oszczędności. Zakładali, że będzie to znakomity biznes. Jest bowiem u nas duża luka rynkowa do zapełnienia, gdyż potrzebne sa prywatne domy seniorów o podwyższonym standardzie (z salkami i sprzętem do ćwiczeń oraz rehabilitacji, apartamentami i jednoosobowymi pokojami, wyposażonymi w łazienki, telewizory, telefony, systemy przywoławcze itd.), z profesjonalną kadrą, budowane od podstaw.

>>czytaj więcej: Domy spokojnej starości – nowy biznes w Polsce

Do niedawna takie domy można było w Polsce policzyć na palcach. Większość prywatnych ośrodków opieki dla starszych osób mieściła się w zaadaptowanych na ten cel domkach jednorodzinnych. Właściciele tych ośrodków oferowali niewygórowane ceny – do 2,5 tys. zł za miesięczny pobyt i na ogół dość niski standard usług. W wielu przypadkach oznaczało to jedną łazienkę na piętro, po 3 – 4 osoby w pokoju, brak windy. Klientów nie brakowało, bo do państwowych ośrodków ustawiały się gigantyczne kolejki.

Ostatnie cztery lata przyniosły z punktu widzenia klientów przełom. W tym czasie powstało w Polsce kilkadziesiąt nowych domów seniora o podwyższonym standardzie. Na niektóre z nich zaadaptowano dworki, pałace, pensjonaty, hotele czy apartamentowce. Z cenami za pobyt pomiędzy 2,5 tys. zł a 8 tys. zł za miesiąc. Pojawili się inwestorzy, którzy zapowiadali budowę ogólnopolskich sieci domów spokojnej starości, osiedli czy wręcz całych miasteczek dla seniorów.

Jednym z nich była pomorska spółka Serenity, notowana od 2009 r. na rynku NewConnect. W gronie inwestorów byli i tacy potentaci, jak KGHM, który poprzez swoją spółkę Interferie planował budować ośrodki dla seniorów przy uzdrowiskach należących do KGHM TFI. Do Polski miały wejść zachodnie sieci takich placówek. Pierwszą, która to publicznie zadeklarowała, była niemiecka firma Anderson Holding.

Były też pierwsze dowody na to, że wielki biznes i duzi inwestorzy rzeczywiście podchodzą do tej branży w Polsce poważnie. W 2010 r. największa w Polsce sieć prywatnych przychodni medycznych, Luxmed, kupiła duży dom opieki dla seniorów „Tabita” w Konstancinie. W listopadzie 2011 roku w Chorzowie otwarto prywatny dom dla seniorów „Asto”, na 160 miejsc, wybudowany przez krakowski fundusz inwestycyjny Satus, firmę deweloperską BIK Zarządzanie oraz medyczną spółkę SILMED. Kolejny wielki i luksusowy dom seniora powstaje w podwarszawskim Sulejówku – inwestorem jest spółka Warmus Investment, z kapitałem australijskim, działająca dotąd w branży hotelarskiej i deweloperskiej.

Od czasu pierwszej publikacji w Obserwatorze Finansowym sprzed półtora roku kryzysowe realia boleśnie zweryfikowały wcześniejszy hurraoptymizm związany z tą branżą w naszym kraju. Ambitne, opisane wyżej plany inwestorów powędrowały na razie na półkę. Nie powstaje obecnie żadne z zapowiadanych wcześniej miasteczek czy osiedli dla seniorów. Nie tworzy się ani jedna ogólnopolska sieć domów opieki dla osób w podeszłym wieku.

Zderzenie inwestorów z rynkiem

Najbardziej głośne tego typu przedsięwzięcie, pomorskiej spółki Serenity, zakończyło się fiaskiem. Na papierze pozostają wciąż plany niemieckiej firmy Anderson Holding, która chciała wejść do Polski jako pierwsza zachodnia sieć domów seniora i otworzyć w naszym kraju kilkadziesiąt takich placówek. Chciała to robić jednak nie na własny koszt, ale za pomocą czegoś w rodzaju funduszu inwestycyjnego, zbierając pieniądze na ten cel od polskich inwestorów. Obiecywała im tak wysokie zyski (prawie 19 proc. w skali roku), że trafiła na listę tzw. ostrzeżeń publicznych Komisji Nadzoru Finansowego i w rezultacie nie zebrała funduszy na planowane w Polsce przedsięwzięcie. Inne zachodnie sieci na razie nie wchodzą do naszego kraju. Zaś właściciele już istniejących, wybudowanych u nas w ostatnich latach profesjonalnych domów spokojnej starości narzekają na dekoniunkturę.

– W poprzednich latach brakowało u nas miejsc, w kolejce na wolny pokój zawsze czekało po 10-15 osób – opowiada Grzegorz Wróblewski, dyrektor Domu Opieki „Spokojna Przystań” w Baniosze koło Góry Kalwarii (należącego do dwójki polonijnych biznesmenów z USA). – Teraz nie tylko nie ma kolejki, ale mamy 10 miejsc wolnych. Wielu naszych pensjonariuszy nie ma takich emerytur, żeby z niej zapłacić w całości za pobyt u nas.

To samo dzieje się w wielu innych domach spokojnej starości. Np. w „Domu nad Świdrem” w Otwocku.

– Ludzie zaczynają coraz większą uwagę zwracać na cenę – mówi Sławomir Nowicki, właściciel tej placówki. – Moim zdaniem wpłynął na to też spadek wartości mieszkań. U nas jest trochę takich osób, które posprzedawały swoje mieszkania, wpłaciły pieniądze na lokatę i dokładają z nich do emerytury, żeby opłacić pobyt w naszym domu. Dwa lata temu tego typu klienci przestali się jednak u mnie pojawiać.

„Dom nad Świdrem” wciąż jest rentowny, ale zysk przynosi niewielki. „Spokojna Przystań” musiała wprowadzić oszczędności, a jej właściciele zrezygnowali na razie z czynszu dzierżawnego, by placówka nie przynosiła strat. Wybudowali ostatnio pod Piasecznem drugi taki obiekt, ale wstrzymują się z jego otwarciem, bo obawiają się, że musieliby do niego dokładać.

– Tak trudnej sytuacji na tym rynku jeszcze nie było – ocenia dyrektor Wróblewski. – Po sąsiedzku z nami, w jednej z okolicznych miejscowości, działa inny prywatny dom seniora, o wysokim – jak na polskie realia – standardzie. Mimo, że otwarto go ponad rok temu, na 50 miejsc ma na razie tylko sześciu pensjonariuszy.

– Inna taka placówka, pod Grójcem, też budowana z wielkim rozmachem, ze względu na brak wystarczającej liczby pensjonariuszy już została zamknięta – dodaje Sławomir Nowicki.

Równie pesymistycznie sytuację oceniają zarządcy i właściciele innych prywatnych domów opieki.

– Odczuwa się kryzys, klientów jest coraz mniej – mówi Danuta Mysza, szefowa czterech domów spokojnej starości na Górnym Śląsku, działających pod szyldem „Jesienna Róża”. – Jeśli ktoś budował taki obiekt lub adaptował na ten cel istniejący budynek, posiłkując się kredytem, a nie własnym kapitałem, to dziś bardzo ciężko mu się zbilansować.

Podobnie jest w Domu Opieki „Henry” koło Żyrardowa. Miejsc wolnych wprawdzie tam nie ma, ale dzwoniących z pytaniem o ofertę wyraźnie ubyło. Ceny pobytu w tej placówce wahają się od 2,5 do 3,4 tys. złotych za miesiąc. Wiesław Piasecki, który prowadzi ją wraz z żoną, twierdzi, że przy takich cenach bardzo trudno im wyjść na swoje. Większych stawek jednak nie zaproponują, bo rynek by ich – jego zdaniem – nie zaakceptował.

Rynek się nasycił, bo wysyp nowych prywatnych domów opieki w Polsce, który zaczął się na początku tej dekady, trwał aż do 2013 r. Tylko w latach 2012-2013, jak wynika z danych portalu www.domyopieki.pl i publicznych rejestrów w urzędach wojewódzkich, powstało takich obiektów kilkadziesiąt.

Sytuację tę przewidzieli więksi inwestorzy (także instytucjonalni) i zachodnie sieci domów spokojnej starości, którzy nie zrealizowali swych wcześniejszych zapowiedzi, nie weszli na polski rynek.

– Duzi inwestorzy nie inwestują w ciemno, nie sugerują się jedynie ogólnie dostępnymi danymi – mówi Grzegorz Wróblewski ze „Spokojnej Przystani”. – Zbadali nasz rynek i ta ocena wypadła negatywnie. Dlatego z tych wszystkich szumnych deklaracji nic na razie nie wyszło.

Deweloper liczy koszty

W tym miejscu warto przywołać opinię na ten temat Janusza Kraszewskiego, członka zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i dyrektora generalnego polskiego oddziału Grupo Lar. Podczas panelu dyskusyjnego pt. „Specjalna strefa seniora w województwie opolskim”, który odbył się 7 listopada 2013 r. w Warszawie, Kraszewski opowiadał, że wraz z grupą swoich kolegów rozważał kupno wystawionego na sprzedaż domu spokojnej starości w Otwocku. Zrobił na własny użytek wstępny, ogólny biznesplan tego typu przedsięwzięcia. Założył, że zostanie ono sfinansowane w 25 proc. ze środków własnych, a 75 proc. z taniego kredytu (oprocentowanego na 6,5 proc.). Przyjął, że obiekt będzie mieć 100 miejsc, z czego 30 proc. przypadnie na pokoje jednoosobowe, a 70 proc. na dwuosobowe. Zostanie wyposażony w salę do spotkań i pomieszczenie do fizjoterapii.

Pozostałe najważniejsze założenia wyglądały następująco: roczna stopa zwrotu kapitału w wysokości 11 proc. i osiąganie przyzwoitej marży już przy 65-procentowym obłożeniu placówki. – Wyszło mi, że w takim obiekcie opłata za pobyt powinna wynosić 4,5 tys. zł za pokój jednoosobowy i 6,7 tys. zł za dwuosobowy – mówi Kraszewski. – Tyle musi to kosztować, żeby chcieli w tę branżę inwestować deweloperzy.

Innymi słowy, na razie nie będą w nią inwestować. – W Polsce grono osób, które są w stanie płacić za pobyt w domu seniora powyżej 4 tys. zł jest bardzo nieliczne – mówi Daniel Balla z Domu Opieki „Pałac”.

Sytuacja wydaje się zbliżona do tej, jaka panuje na naszym rynku mieszkaniowym: potrzeby mieszkaniowe Polaków są jeszcze w bardzo dużej mierze niezaspokojone, ale trudno to zmienić, bo wielu osób po prostu nie stać na kupno mieszkania czy budowę domu. W przypadku prywatnych domów opieki wygląda to podobnie. Ludzi, którzy chcieliby w nich zamieszkać, już w Polsce nie brakuje (według badań CBOS 25 proc. starszych osób w Polsce jest zainteresowanych przeprowadzką do domu spokojnej starości), ale tylko nielicznych na to stać.

Jak rozwiązać problem

– Wydawało się, że sposobem na rozkręcenie tej branży może być tzw. odwrócona hipoteka – mówi Grzegorz Wróblewski. – W tym modelu seniorzy przekazują swoje mieszkanie na własność bankowi, a ten w zamian wypłaca im co miesiąc do śmierci określoną stałą kwotę. Problem w tym, że obecna oferta odwróconego kredytu hipotecznego na polskim rynku to kilkaset złotych miesięcznie. Za mało, żeby seniorom opłacało się w to wchodzić.

Przedstawiciele branży dostrzegają jednak inne możliwe sposoby na jej rozkręcenie w Polsce. Wskazują przede wszystkim na jakąś formę dofinansowania pobytu w prywatnych domach opieki ze środków publicznych. Tak, jak jest na Zachodzie. – Prywatna służba zdrowia rozwinęła się w Polsce dopiero wtedy, gdy umożliwiono jej dostęp do środków z NFZ – mówi jeden z właścicieli domów spokojnej starości. – Dlaczego nie zrobić czegoś podobnego w odniesieniu do całodobowej opieki nad osobami starszymi?

Mogłoby to się odbywać na kilka różnych sposobów. Po pierwsze przez wprowadzenie (zapowiadanego w Polsce od lat) bonu opiekuńczego dla starszych, schorowanych osób, które wymagają opieki. Jeśli – tak, jak się planuje – posiadaczowi owego bonu wolno będzie go wykorzystać w dowolny sposób, to będzie mógł go przeznaczyć także na opłacenie przynajmniej w części swego pobytu w prywatnym domu seniora. – Każde kilkaset złotych, które dostałaby rodzina na ten cel, zmieniłoby sytuację w naszej branży. Przybyłoby osób, które decydowałyby się na dom opieki – przekonuje Grzegorz Wróblewski.

Inne rozwiązania? W Polsce są setki państwowych domów starców, w których koszty pobytu kształtują się od 2,6 do nawet 5 tys. zł miesięcznie (czyli są wyższe niż w większości prywatnych placówek).  Ktoś, kto tam trafia, musi oddać na poczet opłaty za pobyt 70 proc. swej emerytury. Resztę kosztów ma pokrywać rodzina, a jeśli jej na to nie stać – państwo, za pośrednictwem starostw powiatowych, które zawiadują tym systemem.

– Skoro te państwowe domy są tak drogie w utrzymaniu, to może lepiej byłoby je prywatyzować lub wpuścić do tego systemu także prywatne placówki? – pyta Daniel Balla z Domu Opieki „Pałac”. – Przepisy już na to pozwalają, ale nie słyszałem, żeby jakiekolwiek starostwo podpisało umowę z prywatnym domem spokojnej starości. Bo samorządy powiatowe traktują to jako zagrożenie dla bytu publicznych placówek.

Balla postuluje jeszcze jedno rozwiązanie. Jego dom seniora funkcjonuje jako tzw. zakład opiekuńczo-leczniczy, ale czysto komercyjny. Nie podpisał kontraktu z NFZ na takie usługi, bo zdaniem Balli fundusz oferuje za nie zbyt niskie stawki, żeby zapewnić opiekę na akceptowalnym poziomie.

– W niektórych krajach zachodnich funkcjonuje to tak: państwo pokrywa koszty pobytu w takiej placówce do określonej kwoty – mówi Balla. – Jeśli ktoś chce mieć lepsze warunki i iść do prywatnego domu opieki, gdzie kosztuje to więcej, dopłaca resztę z własnej kieszeni. U nas na razie jest to niemożliwe. Moim zdaniem powinniśmy to zmienić, żeby starsze osoby miały większą możliwość wyboru.

Rząd ma inne założenia

Czy te postulaty są realne? W przyjętych niedawno przez rząd założeniach polityki senioralnej państwa do 2020 r. zakłada się, że priorytetem powinno być utrzymywanie seniorów w ich dotychczasowym miejscu zamieszkania. Bo według ekspertów to po pierwsze bardziej sprzyja temu, żeby osoby w podeszłym wieku dłużej cieszyły się dobrym zdrowiem, a po drugie mniej kosztuje niż domy opieki. Z tych powodów taki model wybrała wcześniej m.in. Austria.

Podejście to zbiega się z tym, co o domach spokojnej starości myśli większość Polaków. Według opracowanych na zlecenie Ministerstwa Nauki badań Polsenior, których wyniki zebrane są w raporcie pt. „Aspekty medyczne, psychologiczne, socjologiczne i ekonomiczne starzenia się ludzi w Polsce”, aż trzy czwarte starszych osób w naszym kraju nie chce przeprowadzać się do domów spokojnej starości (65 proc. wolałoby nigdzie się nie przenosić, nawet do swoich dzieci), ma o nich negatywną opinię. Jak piszą autorzy raportu, umieszczenie rodzica w takim domu nadal często traktuje się u nas jako „przejaw braku dbałości i miłości ze strony najbliższych”. Dodają, że Polsce „dominuje kulturowy wzorzec, który najbliższej rodzinie, a głównie małżonkowi i dzieciom, nakazuje troskę o tracącego sprawność seniora”.

Zdecydowana większość pensjonariuszy domów spokojnej starości w Polsce przeniosła się tam z konieczności. Bo byli już tak schorowani, zniedołężniali, wymagali takiej opieki, że ich rodzina nie dawała sobie już z tym rady i nie wystarczało lub nie sprawdzało się nawet wynajęcie pełnoetatowej opiekunki. Takich osób, wraz ze starzeniem się polskiego społeczeństwa i nieustającą falą emigracji z Polski, będzie jednak u nas coraz więcej. Rośnie też liczba mieszkających na Zachodzie Polaków, którzy mają już prawo do tamtejszej emerytury i myślą o powrocie do kraju.

Nie tylko w tym upatruje się szans rozwoju domów spokojnej starości w naszym kraju. Według opracowania pt. „Gospodarka senioralna. Nowy sektor gospodarki narodowej w Polsce”, wydanego w 2013 r. przez Centrum im. Smitha Polska, możliwe jest, żebyśmy zaczęli masowo ściągać do naszych domów starców seniorów z zachodniej Europy. M.in. dlatego, że wraz ze starzeniem się tamtejszego społeczeństwa koszty opieki i leczenia osób starszych staną się za wysokie nawet dla bogatego Zachodu. Nawet tam zacznie się w tej sferze szukać oszczędności.

Oferując dużo niższe aniżeli w krajach zachodnich ceny w domach opieki, Polska może na tym procesie skorzystać. Bardzo liczą na to władze Opolszczyzny, które chcą stworzyć w swoim regionie „klaster usług senioralnych” (jego częścią mają być też domy spokojnej starości). Chcą przeznaczyć na ten cel 80 mln euro z funduszy unijnych przyznanych temu województwu na lata 2014-2020. Władze Opolszczyzny liczą na 300-tysięczną diasporę polskich Ślązaków w Niemczech, którzy masowo emigrowali z Polski za Odrę od lat 70. ubiegłego wieku. Liczą też jednak na rodowitych Niemców, bo na Opolszczyźnie, mającej dużą mniejszość niemiecką, dwujęzyczne tablice z nazwami miejscowości, wielu ludzi znających niemiecki, nasi zachodni sąsiedzi mogą poczuć się prawie jak u siebie.

W Niemczech koszt pobytu w domu spokojnej starości to średnio 3 tys. euro. – Gdy więc ktoś tam przenosi się do takiej placówki, często oznacza to dla niego i dla jego rodziny finansową katastrofę – mówi wojewoda opolski, Ryszard Wilczyński.

Dlatego jego zdaniem wielu Niemców weźmie pod uwagę możliwość zamieszkania w domu seniora w Polsce. Szczególnie w zachodniej, poniemieckiej części naszego kraju. Zresztą to już się dzieje: są pierwsi Niemcy, którzy zdecydowali się na przeniesienie się do polskiego domu spokojnej starości. Zdaniem Tomasza Szostka, inwestora z tej branży, nie przybierze to jednak masowej skali. Choćby dlatego, że o tego samego klienta konkurują z nami kraje o przyjemniejszym klimacie: Portugalia, Hiszpania czy Włochy. Dlatego Szostek przestrzega przed nastawianiem się przede wszystkim na zagraniczną klientelę. Ale i on uważa, że ta branża mimo wszystko ma przed sobą w Polsce wielką przyszłość. Starzenie społeczeństwa i inne zmiany demograficzne, które powodują, że starszymi osobami nie będzie się miał kto zaopiekować , to problem który nie cofnie się w ciągu najbliższych kilku dekad.

OF


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test