• Obserwator Finansowy

Oko na gospodarkę: Naciąganie struny na rynku mieszkań

27.04.2019
Ceny nieruchomości w krajach Unii Europejskiej wzrastają umiarkowanie, ale szybciej niż inflacja. W minionym roku najsilniej, o kilkanaście procent, poszły w górę w Słowenii i na Łotwie. Władze UE, podobnie jak MFW, pilnie śledzą zachodzące zmiany. Kryzysy finansowe na ogół rodziły się na tym rynku.

Z najnowszych danych Eurostatu wynika, że nominalne ceny nieruchomości były w IV kwartale 2018 r. o 4,2 proc. powyżej poziomu z ostatniego kwartału 2017 r. Dla porównania roczny wskaźnik wzrostu cen konsumpcyjnych wynosił w końcu tego samego kwartału (w grudniu 2018 r.) niespełna połowę tej dynamiki – 1,7 proc. Najsilniej w ciągu ostatniego roku (porównania dotyczą czwartych kwartałów każdego roku) mieszkania zdrożały w Słowenii – aż o 18,2 proc. Ponad dwucyfrowy wzrost (o 11,8 proc.) zanotowany został w tym czasie na Łotwie.

O wysokim wzroście – o 9,9 proc. – można mówić także w przypadku Czech. Niewiele niższy wzrost – o 9,3 proc. – zanotowany został w tym czasie w Portugalii i w Luksemburgu. Polska, na tym tle, należy do krajów, w których ceny mieszkań – dotyczy to łącznie rynku pierwotnego i wtórnego – rosną nieco wolniej niż u aktualnych rekordzistów. W czwartym kwartale 2018 r. były one w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego nominalnie wyższe o 7,6 proc. Realnie był to wzrost o ok. 4,5 proc. Nie sposób jednak nie dostrzec, że z kwartału na kwartał następuje u nas przyspieszenie ruchu cen na tym rynku. Jeszcze na początku 2018 r. roczna skala zmian nominalnych cen nieruchomości wynosiła w Polsce 6,0 proc., stopniowo powiększając się w trakcie roku.

Do zastoju, a nawet spadku cen nieruchomości w niektórych krajach przyczynia się kryzysowa sytuacja; tak jest we Włoszech.

Unijny wskaźnik wzrostu cen nieruchomości ciągną w dół notowania w krajach, w których znacznie on wzrastał we wcześniejszych latach. W Szwecji np. w czwartym kwartale 2018 r. były one wyższe w skali roku o 0,6 proc., we wcześniejszych kwartałach odnotowywane były nawet spadki cen. Niewielki wzrost – tylko o 1,7 proc. – rejestrowany był w tym czasie w Finlandii. Do zastoju, a nawet spadku cen nieruchomości przyczynia się także kryzysowa sytuacja w całej gospodarce, czego przykładem są Włochy, gdzie mieszkania były w IV kwartale 2018 r. o 0,6 proc. niższe niż w analogicznym kwartale roku poprzedniego. Spadki cen rejestrowane były także we wcześniejszych kwartałach.

Władze Unii Europejskiej przywiązują dużą wagę do zmian cen na rynku nieruchomości, co wynika z ich znaczenia dla oceny stanu ogólnej równowagi makroekonomicznej oraz ryzyka potencjalnego negatywnego wpływu na finanse nie tylko prywatne, ale także publiczne. Zmiany cen w tej dziedzinie znajdują się od 2011 r. wśród 14 śledzonych wskaźników w ramach stosowania unijnej procedury nadmiernych nierównowag. Unia przygląda się przede wszystkim silnym wzrostom cen na rynku nieruchomości. Historyczne doświadczenie wskazuje bowiem, że po okresie gwałtownej prosperity wzrasta ryzyko nagłego załamania koniunktury, z negatywnymi skutkami dla całej gospodarki. Przyjęta w UE wartość graniczna realnego wzrostu cen nieruchomości wynosi 6 proc. w skali rocznej. Podstawą są ceny z 2015 r., a wynik korygowany jest o wskaźnik inflacji. W ostatnim roku – potrzebne tu są jeszcze dokładne przeliczenia – realny wzrost cen nieruchomości w Polsce zaczął „ocierać” się już o ten poziom.

Ze względu na duże znaczenie wydatków mieszkaniowych zarówno dla samych zainteresowanych, jak i dla finansów publicznych oraz ich wpływ na koniunkturę w wielu powiązanych dziedzinach gospodarki, na ceny nieruchomości warto patrzeć w znacznie dłuższej perspektywie. Zwraca na to uwagę m.in. opublikowany w połowie kwietnia 2019 r., przy okazji wiosennej sesji MFW oraz Banku Światowego, Global Financial Stability Report. Znaczna część tego raportu poświęcona jest ocenie ryzyka spadku cen nieruchomości w skali światowej i zawiera wskazówki dla polityki makroostrożnościowej banków centralnych. Przypomina się w nim, że nie tylko ostatni wielki kryzys finansowy w świecie, ale dwie trzecie wszystkich systemowych kryzysów bankowych w ostatnich dekadach narodziło się właśnie na rynku nieruchomości.

Z ocen ekspertów MFW wynika, że od 2013 r. w krajach rozwiniętych następuje wyraźny wzrost realnych cen mieszkań. Najsilniej widoczny on jest w Irlandii, gdzie w latach 2013 – 2018 nieruchomości drożały realnie o ponad 8 proc. rocznie, a w Dublinie powyżej 10 proc. rocznie. Wśród krajów wysokiego w ostatnich latach realnego wzrostu cen nieruchomości są także Nowa Zelandia, Australia, Kanada i Norwegia. Znacznie taniały one – w tym samym czasie – we Włoszech. W krajach zaliczanych do rozwijających się krajami (i miejscami) największego realnego wzrostu cen nieruchomości w ostatnich pięciu latach są Chiny (Szanghaj), Turcja (Istambuł), Chile (południowa część Santiago), Malezja (Kuala Lumpur), Indie (Mumbaj) oraz Kolumbia (Bogota oraz zachodnia jej część Soacha). Realne ceny nieruchomości spadały w Rosji, w tym zwłaszcza w Moskwie.

Również dane Eurostatu pozwalają przyjrzeć się cenom nieruchomości w krajach Unii Europejskiej w znacznie dłuższej perspektywie. Za punkt wyjścia warto przyjąć ceny z końca 2008 r., a więc oddające sytuację u progu ostatniego światowego kryzysu finansowego.

Po trwającym kilka lat załamaniu cen, nieruchomości w większości krajów UE drożeją. W Szwecji były one w III kwartale 2018 r. realnie o ponad 50 proc. wyższe niż u progu kryzysu, w Luksemburgu – o blisko 40 proc., w Niemczech – o ponad 28 proc. Silny wzrost cen mieszkań – o ponad 31 proc. – nastąpił także w Austrii, ale w przypadku tego kraju punktem odniesienia – z braku wcześniejszych danych – są ceny z IV kwartału 2010 r.

Ceny mieszkań w Polsce przyspieszają, ale były one w ubiegłym roku o ponad 12 proc. niższe niż w końcu 2008 r.

W Polsce ceny mieszkań obecnie wprawdzie przyspieszają, ale jak wynika z danych Eurostatu realnie były one w ubiegłym roku (III kwartał) o ponad 12 proc. niższe niż w końcu 2008 r. Najgłębszy realny spadek cen nieruchomości nastąpił w krajach najsilniej dotkniętych kryzysem sprzed 10 lat. Na Cyprze były one w III kwartale 2018 r. wciąż o ponad 20 proc. niższe niż w końcu 2008 r., w Hiszpanii – o ponad 24 proc., w Bułgarii, która też doświadczyła zapaści na rynku mieszkaniowym, o ponad 25 proc. Podobnej wielkości spadek nastąpił we Włoszech. W najsilniej dotkniętej kryzysem Grecji – według danych banku centralnego tego kraju – nieruchomości były w 2018 r. o ponad 45 proc. tańsze niż przed kryzysem.

>>> Eurostat o cenach mieszkań w Unii Europejskiej

>>> MFW: Global Financial Stability Report


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test