• Obserwator Finansowy

Polski rynek nieruchomości ciągle w budowie

04.04.2019
Rynek nieruchomości silnie oddziałuje na gospodarkę, a przede wszystkim na sektor finansowy i sytuację makroekonomiczną kraju. Ważne są dla niego wahania cykliczne. Z drugiej strony, charakteryzuje się dość sztywną podażą, więc, gdy szybko rośnie popyt, to widzimy zjawiska rodem z sektora finansowego.

(Envato)


Długotrwałe okresy utrzymywania się niskich stóp procentowych mogą sprzyjać powstawaniu napięć na rynku nieruchomości, poprzez stworzenie nadmiernego popytu mieszkaniowego, w tym spekulacyjnego. Nadmierny popyt, w połączeniu ze spekulacją, może powodować szybki wzrost cen mieszkań i wpływać na zwiększenie rozmiarów budownictwa mieszkaniowego, zwłaszcza, gdy jest finansowany kredytem.

Napięcia na rynku nieruchomości

Często zła ocena ryzyka powstająca w procesie finansowania inwestycji, dokonywana przez instytucje rynku finansowego, w tym reprezentujące inwestorów oczekujących wysokich stóp zwrotu, może powodować poważne problemy.

– Warto zauważyć, że napięcia na rynku nieruchomościowym powstają zazwyczaj wtedy, kiedy funkcja inwestycyjna nieruchomości, zwłaszcza nastawiona na przyrost wartości, zaczyna dominować nad użytkową. Zazwyczaj w takiej sytuacji mieszkania są kupowane na kredyt, bo nabywcy zakładają, że są one dobrą lokatą kapitału, a czynsz pokryje wydatki na obsługę zaciągniętych zobowiązań – mówił dr hab. Jacek Łaszek, prof. SGH, doradca kierujący Wydziałem Analiz Rynku Nieruchomości w Departamencie Analiz Ekonomicznych NBP, podczas konferencji „Budując przyszłość – nowe procesy, przekształcenia i trendy na rynku nieruchomości”, zorganizowanej w Łodzi przez Oddział Okręgowy Narodowego Banku Polskiego oraz Katedrę Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.

Jego zdaniem mieszkanie jest zatem i aktywem, i jednocześnie dobrem konsumpcyjnym.

– Rynek nieruchomości jest specyficzny. Charakteryzuje się dość sztywną podażą, więc, gdy szybko rośnie popyt, to widzimy zjawiska rodem z sektora finansowego – szybkie wzrosty cen, a wtedy w ślad za popytem inwestycyjnym może pojawiać się także popyt spekulacyjny, tj. popyt motywowany głównie przez oczekiwania na szybkie wzrosty cen. Istnieje zatem wiele fundamentalnych czynników, które mogą mieć wpływ na wzrost cen na rynku nieruchomości – podkreślił dr Łaszek.

Przedstawione przez doradcę NBP opracowanie, dotyczące analizy rynku nieruchomości na tle doświadczeń banków europejskich w sposób syntetyczny opisuje najważniejsze zjawiska, jakie mają miejsce na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w największych miastach w Polsce. Jak podkreślił, raport przedstawia wyniki analiz, dostarcza informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce i w głównej mierze koncentruje się na zjawiskach, które miały miejsce w 2018 r.

O nieruchomościach komercyjnych jako niezbędnym czynniku nowoczesnej gospodarki mówił także podczas łódzkiej konferencji dr Krzysztof Olszewski, doradca ekonomiczny w Wydziale Analiz Rynku Nieruchomości, Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP. Podkreślił, że przy badaniu tego rynku trzeba też analizować występujące na nim napięcia, wynikające z nadmiernego inwestowania w poszczególne typy nieruchomości. Ważnymi wskaźnikami są tutaj stopa kapitalizacji i zwrot z kapitału własnego.

– Stopa kapitalizacji pokazuje relację czynszów do ceny nieruchomości. W Polsce stopa kapitalizacji na wszystkich rynkach powoli spada. Analiza stopy zwrotu na kapitale własnym z inwestycji np. w powierzchnię biurową klasy B w Warszawie, przy założeniu dźwigni finansowej na poziomie 50 proc. wynosi 3,9 proc., co tylko nieznacznie przekracza oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych (3,2 proc.). Dopiero wykorzystując finansowanie zewnętrzne na poziomie 80 proc. stopa zwrotu wyniesie 6,5 proc. Tak duża dźwignia finansowa wiąże się jednak z różnymi zagrożeniami dla inwestora i banku finansującego nieruchomość. Gdy np. spadną czynsze lub wzrośnie liczba pustostanów, obsługa długu może być trudna lub niemożliwa. Obserwowany wzrost cen nieruchomości biurowych, przy praktycznie stabilnych czynszach, powodowany jest bardzo niskim kosztem finansowania inwestycji w strefie euro oraz niskimi stopami zwrotu z alternatywnych inwestycji – wskazywał dr Krzysztof Olszewski.

Podążanie za rozwojem gospodarki

Polacy mieli i nadal mają potrzebę kupienia mieszkania, czyli posiadania własnego M, gdyż wciąż mamy silne przywiązanie do własności. Wolimy zaciągać kredyty i zadłużać się na lata zamiast wynajmować mieszkanie. Na tle Europy plasujemy się pod tym względem w czołówce. Dotyczy to nie tylko zakupu pierwszego własnego mieszkania, ale też zwiększenia powierzchni, bo ta istniejąca staje się niewystarczająca. Obecnie 95 proc. społeczeństwa nie jest związana z rynkiem nieruchomości, zarabiają pieniądze gdzie indziej.

– Dla przykładu pracownicy biur zajmują się badaniami, wdrażaniem produktów, obsługa klientów itp. czynnościami, które wykonywane są odpowiednio na początku lub na końcu całego procesu produkcji. Działania te przynoszą na ogół dużą wartość dodaną. Tak jest też w przypadku nowoczesnych powierzchni handlowych, będących kolejnym ważnym miejscem, w których nie tylko sprzedawane są dobra, ale też oferowane różnorodne usługi. Do przysyłania towarów konieczne są natomiast centra logistyczne. Rozwój rynku nieruchomości komercyjnych podąża więc za rozwojem gospodarki – mówił dr Olszewski.

Ważne regulacje prawne

Banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów oraz nieznacznie złagodziły niektóre warunki, m.in. obniżyły marże kredytowe oraz pozaodsetkowe koszty kredytu. Jednocześnie banki zaobserwowały niewielki wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Wzrósł także udział kredytów w finansowaniu zakupu mieszkań. Najwięcej mieszkań kupują gospodarstwa domowe dwuosobowe oraz w przedziale wiekowym 26-45 lat. W I kwartale 2019 r. banki oczekują niewielkiego zaostrzenia polityki kredytowej oraz przewidują istotny spadek popytu.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce po 1990 r. podlegał wielu wahaniom koniunkturalnym, jak również zmianom strukturalnym w zakresie wzrostu udziału deweloperów w podaży mieszkań na rynku. Podstawowymi czynnikami mającymi wpływ na zmiany strukturalne było upowszechnienie się własności hipotecznej oraz liczne regulacje prawne umożliwiające prywatyzację zasobów publicznych oraz przekształcenie prawa spółdzielczego na prawo własnościowe.

Prawo użytkowania wieczystego gruntów pod blokami oraz domami jednorodzinnymi, które przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów, wprowadzone od 1 stycznia 2019 r. było kolejny poruszonym tematem podczas łódzkiej konferencji. Jak podkreślili prelegenci realizacja tej ustawy oznacza znaczący transfer majątku do gospodarstw domowych i może mieć pozytywny wpływ na popyt konsumpcyjny, ale aby funkcjonowała poprawnie wymaga wprowadzenia kilku korekt.

oprac. JJ

 


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test