Prostota i powszechność sposobem na dobre chęci podatkowe

19.03.2017
Burmistrz Nowego Jorku Bill de Blasio ponowił propozycję podniesienia do 2,5 proc. podatku od sprzedaży mieszkań i domów tak luksusowych, że mówi się na nie „rezydencja”. Podatek obejmowałby transakcje o wartości ponad 2 mln dol. i miałby przynosić ponad 330 mln dol. dodatkowego dochodu rocznie.

Aż 86 proc. nowojorskich rezydencji ma adres na Manhattanie. (widok z Rockefeller Plaza/CC By NC ND Roger)


Wpływy te przeznaczone byłyby na dopłaty do czynszów płaconych przez niezamożnych Nowojorczyków w wieku senioralnym. Uzyskanych w ten sposób pieniędzy starczyłoby na wspomożenie ok. 25 tys. lokatorów. Średnia dopłata wyniosłaby zatem sowite 13,2 tys. dolarów, ale Nowy Jork to przecież Mekka Zachodu, a nie dziura gdzieś w Kentucky czy Małkinia jakaś Górna.

Zamiar głębszego sięgnięcia do kieszeni sprzedawców pierwszorzędnych apartamentów został ujawniony dwa lata temu, ale nie doczekał się realizacji. Sprawy nie mają się jednak dobrze dla zainteresowanych, bo – jak widać – wizja podatkowa nie opuszcza burmistrza, a jej pierwotna wersja była łagodniejsza niż obecna.

Przedstawiam tę sprawę nie dlatego, że stoi za nią coś większego, że jest czegoś symptomem lub zwiastunem albo że może mieć jakieś przełożenie na kwestie podatkowe w Polsce, lecz wyłącznie jako przykład świadczący o tym, że podatki to instrument wrażliwy na mnóstwo czynników wbudowanych w ich system, jak również zewnętrznych.

Złote Wielkie Jabłko

Niezależne Biuro Budżetowe Nowego Jorku (Independent Budget Office) podało, że przez ostatnie trzy lata (2014-2016) sprzedane zostały w mieście 156 324 mieszkania, z czego 11 973 za 2 mln dolarów i więcej. Olbrzymia większość rezydencji (86 proc.) ma adres na Manhattanie, 13 proc. stoi w najlepszych zakątkach Brooklynu, a pozostałe rodzynki rozproszyły się równomiernie po Bronksie, Queens i Staten Island. Rezydencja rezydencji jest oczywiście nierówna – za 688 lokali zapłacono kwotę z przedziału 10 mln – 25 mln dolarów, a 113 poszło za ponad 25 mln dolarów każda. Natomiast po drugiej stronie skali zawartych zostało nieco ponad 73 tys. transakcji (47 proc. wszystkich) za cenę pół miliona dolarów i mniej.

Nowy Jork wabi i przyciąga przybyszy ze wszystkich przedziałów majątkowych i dochodów osobistych To jeden z istotniejszych czynników wysokiego popytu na jakiekolwiek mieszkanie spełniające wielkomiejskie standardy. Podaż nie nadąża, bo w granicach miasta wolnych działek jest jak na lekarstwo. Także z tej przyczyny liczba mieszkańców Nowego Jorku wzrosła od 1940 r. zaledwie o milion – z 7,5 mln wtedy do 8,5 mln dzisiaj. Co najmniej drugie tyle dojeżdża, mieszkając z wyboru lub konieczności na bliższych i bardzo odległych przedmieściach, np. w New Jersey, ale też w Connecticut.

Windowaniu cen sprzyja prawo podatkowe, które zezwala na odliczenie od podatku aż 1 mln dolarów odsetek od kredytów hipotecznych. Dzięki temu finansowanie budowy najbardziej wymyślnych rezydencji za pożyczone pieniądze jest darmowe lub niemal za darmo. To nie jedyny i nie najistotniejszy benefit przyznany deweloperom przez ustawodawców. W 1971 r., po dziesięcioleciach spadku liczby mieszkańców Manhattanu, władze Nowego Jorku przyznały przywilej podatkowy znany jako 421a. W myśl tego przepisu nabywca lokalu mieszkalnego w danym budynku zwolniony jest z podatku za ten lokal przez okres 10 do 25 lat od chwili oddania budynku do użytku. Wartość tych zaniechań wynosi obecnie 1,1 mld dolarów rocznie, czyli ponad 2 proc. całkowitych dochodów podatkowych miasta, które w 2016 r. wyniosły 53,6 mld dolarów. Podatki od nieruchomości dają miastu niemal połowę dochodów podatkowych (23,2 mld dol. w 2016 r.) więc przy takim punkcie odniesienia to zaniechanie podatkowe stanowi już ponad 4,75 proc.

Fiskus amerykański sprzyja pomnażaniu pieniędzy na rynku nieruchomości. Jego bieżącym bohaterem jest amerykański król damskich torebek i butów oferowanych online. Bruce Makowsky, a więc sądząc po nazwisku – nasz rodak, pobił w styczniu wszech amerykański rekord ceny wywoławczej, żądając za dom w Bel Air 250 mln dolarów. Czteropiętrowa rezydencja o powierzchni 3530 mkw. ma 12 sypialni, 21 łazienek, trzy kuchnie, lecz na jej wyposażeniu i w cenie są nie tylko garnki, talerze i szczoteczki do zębów, ale też flota najbardziej pożądanych samochodów i motocykli świata wartych razem 30 mln dolarów, helikopter na dachu, piwniczki z setkami butelek win i szampana, jak również 130 dzieł sztuki sprowadzonych z całego świata.

Nawet w jak najwłaściwszym, neoliberalnym rozumieniu i podejściu do państwa i gospodarki jest sporo miejsca na podatki, w tym zwłaszcza na daniny od rozpasanej, rozrzutnej i marnotrawnej konsumpcji, nawet gdyby nie wiadomo jak napędzała upragniony wzrost gospodarczy.

The Economist podawał półtora roku temu przykład, w którym penthouse na 90. piętrze nowojorskiego wieżowca One57 sprzedany został w 2014 roku za 100 mln dolarów. Sprzedawca tego rarytasu na skraju Central Parku zapłacił miastu w podatkach zaledwie 2,8 mln dolarów, czyli 2,8 proc. ceny. Rachunek wystawiony przez miejskiego poborcę nowemu właścicielowi za pierwszy rok użytkowania tego lokum wyniósł natomiast 17 268 dolarów, tj. 0,02 proc. wartości mieszkania, z którego patrzy się na wszystkich z samej góry. 17 tysięcy z małym hakiem piechotą wprawdzie nie chodzi, ale jak na rozgrzeszenie fiskalne za krańcową rozrzutność to jednak znacznie mniej niż mało.

Królewski Londyn

Również w Wielkiej Brytanii, gdzie londyński Kensington tudzież Chelsea idą w zawody z Wielkim Jabłkiem, podziela się poglądy Billa de Blasio i można to powiedzieć o całym politycznym spektrum tego kraju. W 2009 roku postulat podatku od rezydencji (mansion tax) wartych ponad 1 mln funtów zgłosił Vince Cable, wpływowy członek partii Liberalnych Demokratów. Pięć lat później przebił go Kanclerz Skarbu w labourzystowskim gabinecie cieni, ogłaszając, że chciałby ściągać z najdroższych nieruchomości mieszkalnych nawet 1,2 mld funtów rocznie. Rękawicę podnieśli więc także konserwatyści, ale oni już nie w słowach, a w czynach, bo są akurat od dawna przy rządach. W grudniu George Osborne, ówczesny Kanclerz Skarbu, podniósł tzw. opłatę stemplową od nabycia domu lub mieszkania za ponad 1,13 mln funtów. Od tamtego czasu do fiskusa trafia 12 proc. nadwyżki ceny transakcji powyżej kwoty 1,5 mln funtów.

The Economist oszacował jesienią 2015 r., że 3,5 miliona nowojorskich gospodarstw domowych zapłaciło w roku poprzednim za lokale warte jakieś 1,7 biliona (1700 mld) dol. ok. 12 mld dol. podatku od nieruchomości. Doroczna danina z tytułu zamieszkania w Nowym Jorku wynosi tam zatem 0,71 proc. rynkowej wartości mieszkań. Londyński rynek mieszkań jest większy (2,2 bln dol.), a przy tej samej liczbie gospodarstw wskaźnik opodatkowania jest istotnie mniejszy i wynosi 0,51 proc. Skąd ta różnica?

Londyn skupia się na nieruchomościach ponadprzeciętnych, w Nowym Jorku koszą równo z ziemią wg. coraz wyższych stawek wyznaczonych według oceny wartości domu. Na pierwszy rzut oka model nowojorski jest sprawiedliwy i praktyczny, ale rzeczywistość zmienia ten wniosek. Prawo stanowe nakazuje, żeby w budynkach z co najmniej trzema mieszkaniami wyceniać każde z nich na zasadzie wielokrotności czynszu, jaki można z niego uzyskać. Mieszkania i domy z najwyższej półki trafiają na wynajem niezwykle rzadko – takie kupuje się na własność, bo jeśli sprzedaż nie jest z pilnej konieczności, to zazwyczaj dają nieźle zarobić przy odsprzedaży. Gdy nieruchomość pójdzie za 100 mln dolarów, jak ten penthouse z wieżowca One57, to skąd brać punkt odniesienia dla czynszu i podatku? W tym przypadku, z braku innej wielkości do obronienia przed sądem, oficjalna wycena sporządzona w celu fiskalnym wyniosła 6,5 mln dolarów, więc nabywca, niewątpliwie krezus, płaci w podatku od nieruchomości proporcjonalnie znacznie mniej niż nowojorczyk z klasy niższej średniej i jeszcze mniej zamożny.

Jest jeszcze inny istotny aspekt. Zdarza się, i to nawet dość często, zwłaszcza gdy na rynku nieruchomości kręci się i mości intensywnie państwo ze swoimi pieniędzmi i rzekomymi (zazwyczaj) gwarancjami, że wartość nieruchomości rośnie szybciej niż dochody bieżące ich właścicieli. W takiej sytuacji podatki obciążające domy i mieszkania stawać się mogą dotkliwe, podczas gdy w państwie praworządnym, demokratycznym i światłym, prawo do godnych warunków mieszkaniowych za rozsądne pieniądze, jak również do posiadania domów na wynajem nie jest hasłem bez pokrycia. Władze Nowego Jorku ustanowiły zatem dwa limity wzrostu podatków od nieruchomości mieszkaniowych. Bez wdawania się w szczegóły roczny wzrost nie może być wyższy od 6-8 proc., a przez pięć lat limit podwyżki podatków wynosi 20-30 proc.

Nieoczekiwany przez ogół skutek to duża regresywność podatków przejawiająca się w przesuwaniu ciężaru podatkowego z obszarów kwitnących pod względem wartości domów do rejonów biedniejszych, gdzie ceny stoją w miejscu lub nawet spadają. W konsekwencji efektywna stawka podatkowa za mieszkania z przedziału wartości od 100 tys. do 250 tys. dolarów wynosi według wyliczeń The Economist średnio 1,08 proc., podczas gdy za użytkowanie tych najdroższych, tj. wartych 10 milionów i więcej – przeciętnie 0,36 proc.

Wielka Brytania uniknęła tej pułapki i tam najwięcej podatku mieszkaniowego (bezwzględnie i względnie) płacą mieszkańcy domostw luksusowych. Były już kanclerz Osborne wprowadził też inną bardzo rozsądną innowację. Do 2012 roku przed podatkiem stemplowym od nabycia nieruchomości można było umknąć, kupując dom nie na siebie, a na firmę. Teraz nie ma żadnej różnicy, w tym znaczeniu, że za rezydencje zapisane na spółkę opłata stemplowa pobierana jest według najwyższej stawki 15 proc, a dodatkowo firmowe nieruchomości mieszkalne obłożone są specjalnym dorocznym podatkiem od wartości obejmującym wyłącznie te podmioty i ten przypadek.

I jeszcze przyczynek stricte naukowy. Profesor Wojciech Kopczuk i dr David Munroe – obaj z Uniwersytetu Columbia – opublikowali trzy lata temu pracę o „Mansion Tax”. Wskazują, że ten specjalny podatek od sprzedaży wartościowych nieruchomości obowiązuje w Nowym Jorku od 1989 r., tyle że dotyczy domów i mieszkań z ceną 1 mln dol. i więcej, i wynosi 1 proc. od całkowitej ceny sprzedaży. Tym samym sprzedaż domu za 1 mln dol. rodzi konieczność odprowadzenia 10 tys. dol. mansion tax, lecz obniżenie ceny o jednego symbolicznego dolara sprawia, że podatek znika i nie trzeba odprowadzać do miejskiego fiskusa ani centa.

Jak można się domyślać, takie rozwiązanie sprawia, że w okolicach cenowych 1 mln dolarów podatek staje się istotnym elementem kalkulacji rzeczywistej ceny transakcyjnej, co naukowcy wykazali po obróbce danych. Druga obserwacja jest równie logiczna, choć nie tak oczywista. Otóż podatek wstrzymuje transakcje, nawet jeśli uzysk netto po uiszczeniu podatku jest bardzo nie do pogardzenia. Badacze doszli do wniosku, że w przedziale cenowym 1 000 000-1 040 000 dolarów mogło nie dojść aż do 2800 transakcji z 380 tys. zawartych w rzeczywistości przez zbadany czas, choć uzysk sprzedawcy po podatku wyniósłby 1 mln i prawie 30 tys. dolarów. Albo sprzedawcy woleli się wycofać, kontynuując lub wybierając wynajem, albo potencjalni kupcy szukali okazji do kupienia czegoś wartego trochę więcej niż milion po bardziej okazyjnej cenie. Najwidoczniej 10 tys. dolarów stanowiących 1 proc, czyni w Nowym Jorku dużą różnicę.

Proste rozwiązania są najpiękniejsze, ale najtrudniejsze do przeprowadzenia, co nie zwalnia ze starań o to co dobre. Nie byłoby dużej części przedstawionych ambarasów, gdyby zamiast transakcyjnego mansion tax, obowiązywał powszechny home tax ze stawką liniową, a jak sprzeciw byłby zbyt duży, to progresywną oraz – oddzielnie – podatek zabójczy na okoliczność ekscesów. Domy takie jak ten z Bel Air sprzedawany za krocie przez rodaka obciążałbym podatkiem stuprocentowym, czyli dodawałbym do ceny sprzedaży/zakupu drugie tyle w podatku. Dlaczego? Dlatego, że nie godzi się szastać tak pieniędzmi.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test