Rynek hotelowy łapie oddech po kryzysie

22.07.2011
Inwestycje w hotele w Polsce znów stają się opłacalne, zyski hotelarzy rosną, a naszym rynkiem interesują się międzynarodowe sieci hotelowe. Amerykański Best Western, jedna z dwóch największych firm hotelarskich na świecie i Hilton mają ambicję zrewolucjonizowania polskiego rynku hotelowego.

Takie hotele, to przede wszystkim atrakcja turystyczna. (hotel CC BY-SA kun0me)


Kryzys finansowy boleśnie dotknął branżę hotelarską. Według firmy STR Global popyt na usługi hotelowe w Europie spadł w 2008 r. o 3,1 proc., a w 2009 r. o 5,5 proc. To pociągnęło za sobą spadek cen w hotelach. Na rynku europejskim tylko w 2009 r. obniżyły się one średnio prawie o 11 proc. W ślad za mniejszym popytem i niższymi cenami gwałtownie spadły przychody hoteli. Jak podaje STR Global średni przychód na jeden pokój hotelowy w Europie (tzw. RevPAR – przy liczeniu tego wskaźnika pod uwagę bierze się tylko zajęte pokoje) spadł w 2009 r. aż o 16,6 proc.

Niewiele lepiej sytuacja wyglądała na innych kontynentach. Wielu właścicieli i operatorów hoteli notowało ujemne wyniki finansowe. Austriacki Warimpex (ma w Polsce siedem hoteli) przyniósł w 2009 r. 93 mln euro strat, a Accor, jedna z dwóch największych firm hotelowych na świecie i główny udziałowiec polskiego Orbisu, stracił w tym samym roku aż 282 mln euro. Powszechne było wstrzymywanie nawet już rozpoczętych budów hoteli.

W Polsce w tym czasie budowało się jeszcze stosunkowo dużo obiektów hotelowych. W latach 2009-2010 przybyło (według GUS) ponad 300 hoteli, w tym 170 trzygwiazdkowych i 48 czterogwiazdkowych. Był to jednak wynik głównie wcześniejszej hossy na rynku nieruchomości – wiele budów rozpoczęto jeszcze przed kryzysem.

W 2010 roku nastąpiło odbicie. Wyniki branży hotelarskiej na świecie bardzo się poprawiły. W większości krajów wyraźnie wzrosło obłożenie hoteli. W Polsce – według STR Global – o 3 proc., z 52,4 proc. do 55,4 proc., ale w przypadku hoteli pięciogwiazdkowych aż o 5,7 proc. – do 62,5 proc. Dzięki rosnącemu popytowi hotele mogły znów podnosić ceny. W efekcie w 2010 r.  firmy hotelarskie znów zaczęły przynosić zyski. HTL Horwath, firma doradcza prognozuje, że średnie obłożenie hoteli w Polsce ma wzrosnąć w tym roku o kolejne 5 proc. – do 60 proc.

Czy potrzebujemy kolejnych hoteli? To pytanie pojawia się często choćby w kontekście organizacji wielkich imprez międzynarodowych, takich jak Euro 2012. Instytut Turystyki przewiduje, że w ciągu najbliższych czterech lat liczba turystów zagranicznych w Polsce wzrośnie o 20 proc. (w porównaniu do 2009 r.). Z drugiej zaś strony liczba łóżek hotelowych na 10 tys. mieszkańców jest u nas czterokrotnie niższa niż w Niemczech. To określa krajowe potrzeby.

Optymistyczne dane działają na wyobraźnię menedżerom z branży hotelowej. W polskich miastach widać dziś wysyp hotelowych inwestycji, w całym kraju buduje się obecnie około 100 hoteli.

Ekspansję przyspiesza lub rozpoczyna wiele międzynarodowych sieci hotelowych. Amerykański Best Western działa u nas od bardzo niedawna, a już prowadzi w Polsce osiem hoteli i planuje kolejne. Francuska sieć B&B, która niedawno weszła na polski rynek z pierwszym hotelem, chce ich mieć 10-15 w ciągu 5 lat. Buduje dwa i już kupuje działki pod kolejne.  Grupa Louvre, która skupia takie marki, jak Campanile i Premiere Classe, zarządza 10 hotelami w Polsce, a sześć kolejnych ma w planach. Sieć Hilton w Polsce, pod którego skrzydłami funkcjonują też tańsze hotelowe marki (np. Hampton by Hilton), liczy na razie mniej niż 10 hoteli, a w budowie są już trzy kolejne: we Wrocławiu, Łodzi i Rzeszowie, a w przygotowaniach kilka następnych.

Symptomatyczne są dwie rzeczy: rosnący udział w polskim rynku międzynarodowych sieci (na razie wynosi on mniej niż 20 proc.) oraz to, że obecnie stawiają one u nas przede wszystkim na tańsze, głównie dwu- i trzygwiazdkowe hotele.

– Takich hoteli ciągle w Polsce brakuje. W tej kategorii dominują hotele pozasieciowe, często oferujące bardzo niski poziom usług. Gdy wejdą w ten segment mocniej obiekty sieciowe, ze swą przewidywalnością, powtarzalnością, niezłą jakością, to zrewolucjonizuje polski rynek – mówi Krzysztof Potocki z sieci B&B.

– Zgadzam się z opinią, że tanie hotele sieciowe zrewolucjonizują polski rynek, tak samo, jak McDonald’s i inne sieci fastfoodowe zrewolucjonizowały gastronomię. Ludzie chodzą do McDonalds’a, bo wiedzą, że w każdej restauracji jest tak samo, taka sama jakość jedzenia i obsługi. Z tych samych powodów chętnie korzystają z hoteli sieciowych – mówi Janusz Mitulski z HTL Horwath.

Hotelowy boom w Polsce zaczął się ponad dekadę temu od wielkich inwestycji cztero – i pięciogwiazdkowych pod szyldami znanych międzynarodowych marek: Intercontinental, Holiday Inn, Sheraton, Radisson SAS, Westin. Hoteli niższej klasy też powstawało sporo, ale w zdecydowanej większości budowali je krajowi inwestorzy. Boom trwał aż do kryzysu finansowego, bo przedłużyły go optymistyczne oczekiwania branży hotelarskiej związane z organizacją w Polsce i na Ukrainie mistrzostw Euro 2012. Na co liczyli hotelarze? Po pierwsze na bezprecedensową promocję Polski, która powinna zaowocować większym zainteresowaniem zagranicznych turystów na długo po mistrzostwach. Po drugie na to, że budowane na Euro 2012 drogi ekspresowe i autostrady, modernizowane z tej okazji lotniska i linie kolejowe ułatwią przemieszczanie się po Polsce i zachęcą do częstszego podróżowania także samych Polaków. Tak było na przykład we Włoszech. Podróżowali tak dużo i często, że mówiło się wręcz o zmianie stylu życia tej nacji.


Banki są nadal bardzo ostrożne w finansowaniu inwestycji hotelowych. Międzynarodowe sieci znalazły sposób na taką sytuację jeszcze przed kryzysem. Bardzo wiele z nich nie chce być już właścicielami hoteli, a tylko ich zarządcami (np. sieć B&B chce w Polsce sama budować hotele, ale potem zamierza je oddać w leasing zwrotny bankom). Odchodzą więc od budowania hoteli i szukają inwestorów, którzy chcieliby go zbudować własnymi siłami, a potem wydzierżawić lub oddać w zarządzanie międzynarodowej sieci hotelowej albo podpisać z nią umowę franszyzową (wtedy hotelem zarządza sam inwestor, ale używa szyldu sieci). Dzięki temu rynkowa ekspansja sieci hotelowych, ich rozwój, są dużo mniej kapitałochłonne, a dzięki temu i szybsze. Grupa Accor chce w ten sposób uruchomić do 2015 roku 80 proc. nowych hoteli (m.in Novotel, Sofitel, Mercure, Ibis, Etap i Orbis).

– Banki na ogół chętniej udzielają kredytu na hotel, który ma działać pod znaną, renomowaną marką, bo to dla banku mniejsze ryzyko – mówi Janusz Mitulski z HTL Horwath.

Wśród inwestorów zainteresowanych budowaniem hoteli w Polsce są i firmy krajowe, i zagraniczne. Niejednokrotnie to spółki deweloperskie, które wchodzą w segment hotelowy, chcąc zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny. Łódzki Novotel (grupa Accor) buduje deweloper Echo Investments, warszawskiego Hiltona postawił brytyjski deweloper – Atlas Estates, inwestorem Hampton by Hilton w Świnoujściu będzie spółka deweloperska PBG Dom. Hotel Sheraton w Sopocie budowała spółka aż trzech udziałowców: firma dewelopersko-budowlana NDI, miasto Sopot i bank PKO BP. Dwa hotele marki Hampton by Hilton ma wybudować spółka zależna Przedsiębiorstwa Państwowego „Porty Lotnicze”.

Koszt budowy hotelu zwraca się w okresie 12-15 lat (najdłużej w przypadku drogich w budowie hoteli pięciogwiazdkowych). Jednak inwestorów chętnych do stawiania hoteli nie brakuje, bo są one bardzo dochodowe. Gdy już zwróci się koszt ich budowy, można na nich bardzo dobrze zarabiać. Rentowność operacyjna dobrze prowadzonych hoteli z segmentu ekonomicznego sięga nawet 60-70 proc. (w luksusowych hotelach przekracza ona 40 proc.). Dzięki temu m.in., że nie ma w nich restauracji, zwykle zaniżających wyniki. Trzeba jednak pamiętać o tym, że lwią część zysku operacyjnego w spółkach hotelowych zżerają koszty finansowe, m.in. obsługa kredytów. Mimo to ich rentowność netto i tak może być imponująca. Warszawska spółka PUHiT, do której należy kilka hoteli niższej klasy, nawet w kryzysowym 2008 roku osiągnęła 15- proc. rentowność netto. By obiekt był zyskowny, musi mieć co najmniej 45-50 proc. obłożenia. Tymczasem nie brakuje hoteli, w których sięga ono 70 proc.

Dobrze zarobić mogą w tej branży wszyscy: międzynarodowe sieci, operatorzy hotelowi, deweloperzy i właściciele budynków. Przy dzierżawie hotelu tak kalkuluje się czynsz, żeby stanowił on od 22 do 30 proc. przychodów obiektu. Za udostępnienie znanej marki w ramach franszyzy sieć hotelowa pobiera opłatę w wysokości 3-10 proc. przychodów od prowadzącego hotel. Operatorom (czyli także sieciom) bardzo opłacają się kontrakty menedżerskie. Przy takim kontrakcie oni sami zarządzają hotelem w imieniu jego właściciela i muszą się z nim dzielić i przychodami, i zyskiem. Oddają mu jednak tylko 4-5 proc. przychodu i 8-10 proc. zysku operacyjnego.

Niestety, chociaż koszty inwestycji hotelowych są u nas porównywalne z krajami zachodnimi, to ceny noclegów wciąż są u nas od 20 do nawet ponad 100 proc. niższe, a i klientów jest znacznie mniej. W 2010 r. obłożenie (według STR Global) wyniosło w Polsce średnio 55,4 proc., w Czechach – 60,6 proc., Szwecji – 62,7 proc., w Finlandii i Danii po 63 proc., w Niemczech 63,4 proc., a w Wielkiej Brytanii – 71 proc. Efekt jest taki, że średni przychód na jeden pokój hotelowy w Polsce jest o połowę niższy niż w krajach zachodnioeuropejskich.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test