Rynek mieszkaniowy u progu dużych zmian

06.09.2013
Wkrótce trzeba będzie mieć nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce, żeby kupić przeciętne mieszkanie, a budując dom nie będzie już można odzyskać części VAT-u zapłaconego przy zakupie materiałów budowlanych. Zmiany w otoczeniu rynku nieruchomości będą różnie wpływać na ceny w poszczególnych jego segmentach.

Ceny nieruchomości długo spadały, ale wkrótce o kredyt na mieszkanie czy dom będzie trudniej. (CC By dfbarrero)


Zmiany na rynku nieruchomości pośrednio lub bezpośrednio dotyczą wszystkich – najemców i właścicieli, a będzie ich w najbliższych miesiącach sporo.

Rada ułatwia zakupy

Rynek nieruchomości jest od listopada zeszłego roku pod wpływem luzowania polityki monetarnej. Od tego czasu Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe do rekordowo niskiego poziomu. Zmiana ta wpłynęła na spadek stawek WIBOR – głównego składnika oprocentowania kredytów hipotecznych. W efekcie pożyczanie pieniędzy jest dziś najtańsze w historii.

Stymuluje to popyt na zakup mieszkań, ale ma odwrotny skutek na rynku najmu. Coraz częściej bowiem płacony przez najemcę czynsz może wystarczyć na pokrycie kosztów związanych z kredytem i posiadaniem identycznej nieruchomości na własność. W dodatku rośnie podaż mieszkań na wynajem. Ponieważ niskie stopy procentowe drastycznie obniżyły rentowność papierów dłużnych i lokat bankowych posiadacze oszczędności szukają dla swoich pieniędzy alternatywnych inwestycji, generujących godziwy dochód. Część z tych transferów trafia na rynek nieruchomości, który powszechnie uznawany jest za bezpieczny.

Koniec-poczatek

W mechanizmy rynkowe ingeruje także mocno ustawodawca.

Wcześniej spore znaczenie miał zakończony w 2012 r. program dopłat do kredytów „Rodzina na swoim”, teraz coraz częściej mówi się o jego następcy – „Mieszkaniu dla młodych”. Ten pierwszy faworyzował, kwotami idącymi niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych, zakupy najtańszych lokali, co w 2012 r. zaniżało przeciętną cenę transakcyjną. Trend był tym silniejszy, im bliżej było końca programu „Rodzina na swoim”. Wiele osób, które w normalnych warunkach zdecydowałyby się na zakup w tym roku, przyspieszyło swoje decyzje o zawarciu transakcji. W efekcie widoczny był spory wzrost obrotu pod koniec ubiegłego roku kosztem pierwszych miesięcy roku bieżącego.

Co do „Mieszkania dla Młodych” program ten według oficjalnych zapowiedzi strony rządowej wejdzie w życie najwcześniej na początku 2014 r. Najprawdopodobniej stanie się to w momencie, gdy gospodarka zacznie stopniowo wychodzić z dołka. Istnieje więc realne zagrożenie, że perspektywa przyszłego roku ograniczy tegoroczny popyt na mieszkania, zwłaszcza pod koniec roku. Nie należy jednak demonizować wpływu tego narzędzia polityki mieszkaniowej państwa. Grono jego beneficjentów będzie bowiem znacznie mniejsze niż w przypadku „Rodziny na swoim”.

Przypomnijmy, że stosowna ustawa w wersji przesłanej do Sejmu zakładała dopłaty rzędu 10-15 proc. (dodatkowe 5 proc. dla rodzin z co najmniej trójką dzieci) do wkładu własnego dla osób młodych, kupujących pierwsze mieszkanie od dewelopera. Zgodnie z tą wersją na lokal można by wydać maksymalnie tyle, ile wynosi koszt odtworzenia nieruchomości w danym rejonie. Obecnie rozważane jest rozszerzenie programu na osoby, które chcą zamieszkać w domu jednorodzinnym (co znacznie rozszerzyłoby skalę programu) oraz podniesienie ceny nieruchomości kwalifikującej do dopłat. „MdM” na pewno więc zwiększy zakupy.

Tani najem z państwową wkładką

Warto też wspomnieć, że ustawa wprowadzająca „Mieszkanie dla młodych” zawiera zapisy, które pozwolą osobom prawnym inwestować w mieszkania na wynajem. Uproszczone mają być bowiem procedury eksmisyjne nierzetelnych lokatorów.

Równolegle prowadzone są też prace nad uruchomieniem programu wynajmu mieszkań po niskich cenach. W jego ramach rząd, poprzez specjalnie stworzony w tym celu fundusz, chce przeznaczyć na budownictwo 5 mld zł w ciągu czterech lat. Ma to wystarczyć na zakup 20 tys. mieszkań w największych miastach, które potem będą wynajmowane za ¾ aktualnych rynkowych stawek czynszu. W tym przedsięwzięciu, podobnie jak w programie „MdM”, pierwsze kwoty mają zostać wydane dopiero w przyszłym roku. Ale skutek po stronie popytu będzie odmienny niż w przypadku „MdM”. Ponieważ program obliczony jest na powiększenie rynku, liczba klientów spadnie. Zwłaszcza, że poprzez najem swoje potrzeby mieszkaniowe realizuje tylko 3,5 proc. Polaków – wynika z danych Eurostatu.

Likwidacja zwrotu części VAT za materiały budowlane

Źródłem finansowania dla programu „Mieszkanie dla młodych” ma być likwidacja zwrotu części VAT za materiały budowlane. Mechanizm ten wprowadzono wraz z podniesieniem stawki podatku na materiały budowlane z obniżonej (7 proc.) na podstawową (22 proc.). Jego zadaniem było ograniczenie wpływu tej zmiany na portfele osób remontujących i budujących swoje „cztery kąty”. W praktyce można było liczyć na zwrot z budżetu nawet kilkunastu procent wydanej sumy.

Mechanizm ma być utrzymany jedynie do końca 2013 r. Oznacza to, że do tego momentu należy kupić materiały i wystąpić z wnioskiem o zwrot części VAT-u zawartego w ich cenie. Niewykluczone jest częściowe utrzymanie tego systemu, ale wyłącznie dla osób młodych, które będą budować swój pierwszy dom.

Więcej w gotówce na mieszkanie

Sporą zmianą na rynku będzie też kolejna nowelizacja rekomendacji S, wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z jej zapisami w przyszłym roku pożyczkobiorcy nie będą już mogli zaciągać kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Już w 2014 r. wymagany będzie 5-proc. wkład własny, a docelowo w 2017 r. – 20-proc. (z czego 10 proc. można zastąpić ubezpieczeniem).

W dłuższym terminie obniży to poziom ryzyka sektora bankowego. Z drugiej jednak strony, już w przyszłym roku kwota gotówki wymaganej od potencjalnego nabywcy będzie znaczna. Gdyby bowiem ktoś chciał kupić mieszkanie dwupokojowe o wartości 300 tys. zł, będzie potrzebował nie tylko 15 tys. zł stanowiących wkład własny do kredytu, ale też gotówkę potrzebną na pokrycie kosztów transakcyjnych, które to na rynku wtórnym dla modelowego mieszkania można oszacować na dodatkowe 15-18 tys. zł. Zaostrzone wymagania mogą utrudnić (szczególnie po 2014 r.) dostęp do rynku zakupu mieszkań i stymulować raczej popyt na najem.

Rekomendacja KNF zakłada ponadto wydłużenie do 30 lat (z obecnych 25) maksymalnego okresu kredytowania branego pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej, ale jego ograniczenie podczas spłaty. W 2014 r. nie będzie się już można zadłużyć na dłużej niż 35 lat (dziś nadal zdarzają się oferty nawet na 40-50 lat).

Zmienić ma się też to, jaką część dochodu będzie można przeznaczyć na ratę. Obecnie, dla osób zarabiających maksymalnie średnią krajową, jest to 50 proc. wynagrodzenia, a dla lepiej zarabiających – 65 proc. W 2014 r. ma to wyglądać zupełnie inaczej. Co prawda rekomendacja S przewiduje ograniczenie tych wskaźników do odpowiednio 40 i 50 proc. wynagrodzenia, ale inaczej niż dziś ich przekroczenie nie będzie zabronione. Jednak banki mają wtedy obowiązek dokładniej sprawdzać ryzyko związane z udzieleniem pożyczki.

Od 1 lipca 2014 r. powinien ponadto wejść w życie zapis rekomendacji, który pozwala bankom udzielać kredytów na zakup lokali użytkowych przy maksymalnym LtV na poziomie 75 proc. (80 proc. w przypadku przedstawienia dodatkowych zabezpieczeń).

Procedura utrudnia promocję energooszczędności

Rozwiązaniem, które już działa na rynku są dopłaty do domów energooszczędnych. Dysponentem środków przeznaczonych na realizację programu jest Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Program przewiduje następujące dopłaty do domów i mieszkań:

1. Dla budynków jednorodzinnych:

a. niskoenergochłonnych – 30 tys. zł brutto,

b. pasywnych – 50 tys. zł brutto.

2. Dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych:

a. niskoenergochłonnych – 11 tys. zł brutto,

b. pasywnych – 16 tys. zł brutto.

Możliwa do uzyskania dopłata zależy od typu nieruchomości (mieszkanie lub dom) i jego zapotrzebowania na ciepło. Kwota będzie wyższa, gdy zużycie ciepła nie przekroczy 15 kWh/mkw. rocznie (tzw. dom pasywny), a niższa gdy nie przewyższy 40 kWh/mkw. rocznie (tzw. dom niskoenergochłonny). Dziś przeciętny nowy dom potrzebuje przeważnie około 100-120 kWh energii na mkw. rocznie.

Aby otrzymać pieniądze, trzeba jednak zaciągnąć kredyt na zakup lub budowę nowego domu albo mieszkania. Stosowne umowy z funduszem podpisało tylko siedem instytucji. Do tej pory oferty zdążyły przygotować jedynie trzy. To może być jeden z minusów tego programu – ograniczona konkurencja między bankami. Do tej listy należałoby doliczyć także konieczność opłacenia podatku dochodowego od otrzymanej kwoty dotacji oraz dodatkowe koszty i formalności związane z kontrolą i certyfikacją budynków, nie mówiąc już o tym, że budowa domu o wysokim standardzie energetycznym jest po prostu droższa, a więc wymaga posiadania wyższej zdolności kredytowej.

Wybrane zasady korzystania z dofinansowania z NFOŚiGW:

Dopłatę otrzymuje się po zakończeniu budowy, oddaniu nieruchomości do użytkowania i potwierdzeniu poziomu energochłonności istniejącej nieruchomości.

Nie można prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem ponad połowy powierzchni kupionej/wybudowanej nieruchomości. Wykorzystanie części mniejszej niż połowa nieruchomości wymaga proporcjonalnego obniżenia kwoty dopłaty.

Realizacja całego przedsięwzięcia może trwać co najwyżej 3 lata od dnia podpisania umowy kredytowej.

Od dopłaty trzeba zapłacić podatek dochodowy.

Można uzyskać tylko jedną dopłatę w programie.

Kwota kredytu na zakup/budowę nieruchomości musi być wyższa niż kwota dotacji.

Kwota dotacji nie może być niższa niż wysokość kosztów kwalifikowanych. Zalicza się do nich koszty związane np. z zakupem i montażem elementów konstrukcyjnych (np. ściany, fundamenty, dach), wentylacji, ogrzewania oraz kosztów projektu i weryfikacji poziomu energooszczędności. Do tych kosztów nie zalicza się natomiast kosztów związanych z wykończeniem nieruchomości.

OF


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test