Obserwator Finansowy logo

Samorządy chcą inwestować w Mieszkanie Plus

26.06.2018
Większość mieszkań już budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus to inwestycje rządowo-samorządowe. Powodzenie tych projektów sprawia, że samorządy są bardzo zainteresowane udziałem w programie.


Rządowa idea budowania mieszkań na wynajem w ramach programu Mieszkanie Plus jest taka, by pomóc tym, których nie stać na kupno własnego lokum – czy z własnych środków czy na kredyt. Czynsz w tych mieszkaniach ma być niższy od rynkowego (chodzi o rynek prywatnego wynajmu), a dodatkowo ich lokatorzy będą mogli zostać z czasem ich właścicielami. Oczywiście, czynsz przy tej opcji, tzw. dojścia do własności, będzie wyższy, zawierając raty wykupu mieszkania. Nie będzie jednak dużo wyższy (zakłada się, że o 20-30 proc.), bo wykup ma być rozkładany nawet na 30 lat.

Początkowo rząd chciał realizować ów program, dzieląc go na dwie części. Pierwsza część, pilotażowa, prowadzona przez państwową spółkę BGK Nieruchomości (należącą do Banku Gospodarstwa Krajowego), miała być „komercyjna”. To znaczy, że realizowane w jej ramach inwestycje miały się zwracać, a czynsze w budowanych mieszkaniach w pełni pokrywać koszty ich budowy, utrzymania, amortyzacji i remontów. Drugą częścią miały być budynki wznoszone na państwowych i samorządowych gruntach (skupionych w tzw. Krajowym Zasobie Nieruchomości), w których czynsze byłyby regulowane przez państwo i jeszcze niższe od rynkowych.

Ostatecznie jednak rząd odstąpił od tej koncepcji i obecnie wszystkie mieszkania w ramach programu mają być budowane w formule „komercyjnej” przez BGK Nieruchomości wraz z jej partnerami: samorządami lub innymi państwowymi spółkami, które mają grunty nadające się pod budownictwo mieszkaniowe. Socjalną częścią tych przedsięwzięć będą państwowe dopłaty do czynszów dla osób o najniższych dochodach (dopłaty nie będą obejmować tych lokatorów, którzy chcą skorzystać z opcji dojścia do własności). Tak, żeby w lokalach budowanych w ramach Mieszkania Plus mogli zamieszkać także najbiedniejsi.

Obecnie BGK Nieruchomości wraz ze swymi partnerami buduje, bądź już wybudowała 2 tys. mieszkań, a przygotowuje budowę kolejnych 25 tys. lokali. Zdecydowana większość tych inwestycji to przedsięwzięcia realizowane z samorządami, które są bardzo zainteresowane udziałem w programie Mieszkanie Plus. O wspólnych inwestycjach w jego ramach rozmawiają z BGK już dziesiątki gmin. Warto przy tym dodać, że pierwsze wzniesione już budynki z Mieszkania Plus to inwestycje przy udziale samorządów: w Jarocinie i Białej Podlaskiej.

Dlaczego samorządy tak chętnie przystępują do tego programu? By odpowiedzieć na to pytanie, najpierw trzeba prześledzić model inwestycyjny, zastosowany przez spółkę BGK Nieruchomości (BGKN). Ta spółka zasilana kapitałem przez firmę-matkę, Bank Gospodarstwa Krajowego, działa podobnie do funduszu inwestycyjnego. W przypadku każdej inwestycji w ramach Mieszkania Plus zakłada do jej realizacji spółkę celową. Do tej spółki zaprasza partnera – samorząd lub spółkę Skarbu Państwa, które dysponuje odpowiednim gruntem pod budowę. Ów partner albo przystępuje do spółki, wnosząc do niej aportem grunt, albo odsprzedaje go tej spółce. Kapitał potrzebny do sfinansowania inwestycji wykłada BGK Nieruchomości. Ale ma on mu się zwrócić.

Po pierwsze koszty budowy są wkalkulowane w czynsze, ale ich spłata przez lokatorów jest rozłożona na wiele lat (od 20 do 30). Po drugie zaś, jeśli do spółki, realizującej inwestycję, przystępuje samorząd lub inna państwowa firma, to odkupuje ona stopniowo udziały w niej od BGKN. Tak, by docelowo, w okresie od 20 do 30 lat, przejąć w niej całość udziałów.

Samorządom to się opłaca, bo zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców to jedno z ustawowych zadań własnych gminy. Budując mieszkania w ramach rządowego programu nie muszą takiej inwestycji finansować lub zapewnić jej finansowanie przed rozpoczęciem budowy. Mogą rozłożyć spłatę tych kosztów na wiele lat, i to korzystniej niż w przypadku kredytu bankowego czy obligacji. BGKN nie liczy sobie bowiem marży tak, jak bank czy deweloper. Chce tylko zwrotu zainwestowanego kapitału, by przeznaczać go na kolejne inwestycje.

Na dodatek, formuła spłaty kapitału, poprzez wykup udziałów w spółce inwestycyjnej, nie wpływa na wskaźnik zadłużenia samorządu. Wydatki z tym związane zaliczane są do wydatków inwestycyjnych i jako takie nie mają wpływu na wskaźnik zadłużenia. Dla samorządów to bardzo ważne, bo przepisy jasno określają ich dopuszczalny wskaźnik zadłużenia. Wiele z nich zbliża się do tego limitu lub już go osiągnęło.

To jednak nie wszystko. Dotychczas samorządy, chcąc zapewnić mieszkania tym, których nie stać na kupno własnego lokum, budowało dla nich przede wszystkim mieszkania komunalne. To jednak było i jest problematyczne. Po pierwsze mieszkania komunalne mogą otrzymać tylko najbiedniejsi, a nie wszyscy ci, którzy nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, by wziąć pożyczkę na zakup mieszkania. Po drugie czynsze w mieszkaniach komunalnych są regulowane przez państwo i w wielu przypadkach, szczególnie w starszym budownictwie, nie pokrywają wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem i remontami tych budynków. Gminy muszą więc niejednokrotnie do nich dokładać, czego nie będzie w przypadku budynków wznoszonych w ramach programu Mieszkanie Plus.

Wreszcie, mieszkanie komunalne raz komuś przyznane jest w zasadzie nie do odzyskania i jest „dziedziczone” przez jego dzieci i wnuki (tak działa w tym przypadku w praktyce ustawa o ochronie praw lokatorów). Dlatego samorządy często sprzedają je lokatorom, nawet za ułamek ich wartości rynkowej (5-10 proc.), bo wiedzą, że i tak ich nie odzyskają. Zaś prywatyzując je, przynajmniej przestaną do nich dokładać. Nie likwiduje to jednak innego problemu: długich list osób, ubiegających się o mieszkanie komunalne od gminy. Dlatego samorządy budują kolejne takie lokale, ale to wydaje się nie mieć końca.

W Mieszkaniu Plus sytuacja jest zupełnie inna. Lokatorzy tych mieszkań nie dostają ich dożywotnio i „nie dziedziczą ich”, a jeśli chcą je odkupić, to odkupują (przez lata), pokrywając w 100 proc. koszty ich budowy.

Samorządy upatrują też w tym innych korzyści. W bardzo wielu polskich miastach i gminach, szczególnie tych peryferyjnie położonych, ubywa mieszkańców. Tak jest np. w przypadku wielkopolskiego Kępna, które jesienią tego roku skończy swą pierwszą inwestycję w ramach programu Mieszkanie Plus. W tym mieście i jego okolicach bardzo brakuje mieszkań. M.in. w związku z tym, że bardzo prężnie rozwija się tam przemysł meblarski, w którym pracują już tysiące Ukraińców. Wszystkie mieszkania w Kępnie są wynajmowane na pniu, to samo dotyczy sprzedaży lokali budowanych przez deweloperów. W ślad za tym ceny wynajmu i kupna mieszkań szybują w górę. Wielu młodych mieszkańców nie stać na nie, więc przenoszą się gdzie indziej, głównie do niedalekiego Wrocławia. Władze miasta liczą więc, że budując tańsze mieszkania w ramach programu Mieszkania Plus, zatrzymają wielu młodych mieszkańców i ściągną nowych. Na 36 pierwszych mieszkań z Mieszkania Plus w Kępnie do kwietnia tego roku zgłosiło się 100 chętnych.

– Dzięki przebiegającej przez naszą gminę trasie ekspresowej S8 od nas do Wrocławia jedzie się 40-50 minut. Można więc mieszkać w Kępnie i pracować we Wrocławiu. U nas żyje się taniej, spokojniej i bezpieczniej niż tam – mówi Piotr Psikus, burmistrz Kępna.

Podobne oczekiwania mają władze Białej Podlaskiej, w której właśnie skończyła się budowa 186 lokali mieszkalnych w ramach programu Mieszkanie Plus (i w tym przypadku chętnych na nie było dużo więcej). W mieście jest wiele osób, pracujących na umowach śmieciowych lub przynajmniej częściowo w szarej strefie. Jest tam np. sporo firm transportowych, a wynagrodzenie kierowcy tira składa się z wielu części, w tym z bardzo niewielkiej pensji zasadniczej. Jednak bank tylko ją bierze pod uwagę przy liczeniu jego zdolności kredytowej. Innymi słowy w Białej Podlaskiej jest wiele osób, które nieźle – jak na tamtejsze realia – zarabiają, ale mimo to nie mogą kupić mieszkania na kredyt. To w dużej mierze z myślą o nich władze miasta przystąpiły do programu Mieszkanie Plus.

Czynsz w zbudowanych tam już – w ramach tego programu – mieszkaniach będzie wynosił 13,75 zł za mkw. (przy wynajmie, bez dojścia do własności). Czyli za lokum o powierzchni 50 mkw. 687,5 zł. To dużo mniej niż w przypadku prywatnego wynajmu mieszkań w Białej Podlaskiej. BGKN zapewnia, że we wszystkich jego inwestycjach w ramach programu Mieszkanie Plus czynsz będzie dużo niższy od rynkowego, średnio o 20 proc.

Ma być też atrakcyjny przy opcji dojścia do własności, tylko o 20-30 proc. wyższy niż przy samym wynajmie. To oznacza dużo mniejsze koszty zdobycia własnego mieszkania niż w przypadku jego zakupu na kredyt. W Białej Podlaskiej mieszkania przy dojściu do własności mają być wykupywane przez lokatorów (w postaci podwyższonego czynszu) przez 25 lat. Jeśli czynsz będzie wyższy przy tej opcji o 30 proc., oznacza to w przypadku 50-metrowego mieszkania tylko o 206,25 zł miesięcznie więcej. Rocznie to 2475 zł, a za 25 lat – 61 tys. 875 zł.  To o wiele taniej niż w przypadku zakupu mieszkania w tym mieście od dewelopera, nie mówiąc o kosztach odsetek przy jego kupnie na kredyt.

Jest to możliwe także dlatego, że rządowa spółka realizująca program Mieszkanie Plus stara się wybierać tylko takie lokalizacje i tak projektować budynki, żeby ich budowa generowała – przy przyzwoitym standardzie mieszkań – możliwie niskie koszty. Wysokość czynszów wynika bowiem w tym przypadku z wysokości kosztów budowy i działki. Dzięki takiemu podejściu w Białej Podlaskiej koszt budowy mieszkań w ramach Mieszkania Plus w tzw. standardzie deweloperskim wyniósł tylko 1860 zł za metr kwadratowy, a Jarocinie wybudowano lokale „pod klucz”, gotowe do zamieszkania, za 2,5 tys. za metr.

Przypadek Jarocina jest szczególnie ciekawy. To miasto pod koniec kwietnia tego roku oddało do użytku pierwsze w kraju budynki wzniesione w ramach programu Mieszkanie Plus. Powstało tam 96 mieszkań, ale Jarocin kończy właśnie jeszcze dwie kolejne inwestycje, z ponad 250 mieszkaniami, w ramach tego programu. Wszystkie będą wyłącznie na wynajem, bez opcji dojścia do własności. Dlaczego?

Obecne władze Jarocina uważają, że miasto nie powinno ze swych funduszy współfinansować części mieszkańców zakupu mieszkania. Bo ich zdaniem byłoby to nie fair wobec pozostałych.

Trzymając się tej zasady, Jarocin już wiele lat temu wniósł swe mieszkania komunalne do gminnej spółki JTBS, a ta – jako spółka – nie może ich sprzedawać lokatorom za ułamek wartości, ale wyłącznie po cenie rynkowej.

Z tego samego powodu gmina Jarocin przestała budować mieszkania komunalne, a przygotowywała program budowy mieszkań czynszowych, dostępnych dla wszystkich i wynajmowanych tylko na z góry określony czas (rotacyjnych, takich, których lokatorzy będą się zmieniać, nie będą mieć prawa do ich „dziedziczenia”). Dzięki temu, gdy ruszyło Mieszkanie Plus, miasto miało gotowy projekt, który mogło realizować w ramach tego programu. – Mieszkania są potrzebne głównie ludziom młodym, młodym rodzinom, które nie mają jeszcze historii zawodowej, nie mają w większości bogatych rodziców i nie stać ich na zakup własnego mieszkania – mówi Jerzy Wolski, prezes jarocińskiej spółki JTBS. – Dla nich największym problemem jest właśnie brak mieszkania. Dlatego to im przede wszystkim powinniśmy pomóc, zapewnić im dobre warunki na starcie, do rozwoju. Po to budujemy mieszkania czynszowe, zakładając, że tych młodych ludzi po jakimś czasie będzie stać na zakup własnego mieszkania. Wtedy zajmowane przez nich dotąd mieszkanie wynajmiemy kolejnej młodej rodzinie.

W Jarocinie czynsz w lokalach z Mieszkania Plus wynosi 11 lub 12 zł za mkw. (w zależności od lokalizacji). Za lokum o powierzchni 55 metrów to 605 lub 660 zł miesięcznie. To dużo mniej niż rynkowe ceny wynajmu w tym mieście. Nic więc dziwnego, że chętnych jest trzy razy więcej niż budowanych mieszkań. Dlatego miasto przymierza się do budowy kolejnych czynszówek.

To duże zainteresowanie jest regułą w przypadku wszystkich inwestycji realizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus. Trudno o lepsze potwierdzenie, że program jest trafiony. To też tłumaczy duże zainteresowanie nim ze strony samorządów.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły