Shiller: Inwestowanie w nieruchomości to kiepski pomysł

(CC By Images_of_Money)

Dyskusję tonuje profesor Robert Shiller z Uniwersytetu Yale, makroekonomista, znawca rynku nieruchomości i autor słynnego dzieła pt. “Irrational Exuberance”. Shiller, prywatnie właściciel dwóch domów – całorocznego i letniego – jak wyznał w Bloomberg TV ma je na własność głownie dlatego, że “tak chciała żona”. Ekonomista bowiem uważa, że inwetsowanie w nieruchomości nie jest szczególnie korzystne i że jest dla niego tym samym, co kupowanie auta:

“Housing traditionally is not viewed as a great investment. It takes maintenance, it depreciates, it goes out of style. All of those are problems. And there’s technical progress in housing. So, new ones are better”.

Jak wynika z jego analiz, od 1890 r. do 1990 r. realny wzrost cen domów wyniósł zero. Rozwój technologii budowlanych oraz fakt, iż postęp technologiczny sprawia, że koszty w przemyśle budowlanym nie rosną, powoduje, że nie ma powodów dla których zakup mieszkania na cele inwesytycyjne miałby być dobrym pomysłem. Zdaniem Shillera, ludzie nie chcą odkupować starych mieszkań, tak jak nie chcą starych samochodów. Z wyjątkiem, kiedy mają na nie ochotę z przyczyn sentymentalnych, osobistych: „Unless you want it for personal reasons”.

W tym tonie wypowiadał się jesienią 2012 r. w CNBC oraz 7 lutego 2013 r. w debacie telewizyjnej w Bloomberg TV. 26 stycznia zebrał swoje spostrzeżenia w tekście opublikowanym na stronie internetowej The New York Times., pt. “A new housing boom? Don’t count on it”. Odpowiadając na pytanie, czy rynek mieszkaniowy ma już za sobą punkt przełomowy (prawdopodobnie w rozumieniu punktów przełomowych, o których pisał w książce pt. “Tipping Points” Malcolm Gladwell) i czy towarzyszące temu stanowi niskie stopy procentowe nakręcą kolejny rynkowy boom, stawia tezę, że nie.

Po pierwsze, że na rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach nie zaszła żadna znacząca zmiana, a po drugie, że wzrosty takich wskaźników jak S&P Case-Shiller (współtwórcą tego indeksu cen na rynku nieruchomości jest właśnie Robert Shiller) o 9 procent w okresie od marca do września 2012 r. należy uznać za zjawiska sezonowe:

WE’RE beginning to hear noises that we’ve reached a major turning point in the housing market — and that, with interest rates so low, this is a rare opportunity to buy. But are such observations on target? It would be comforting if they were. (…) Nothing drastically different occurred in the economy from March to September . Yes, there was economic improvement: the unemployment rate, for example, dropped to 7.8 percent from 8.2 percent. But that extended a trend in place since 2009. There was also a decline inforeclosure activity, but for the most part that is also a continuing trend, as reported by RealtyTrac.

Shiller twierdzi, że wspomniany wyżej wzrost indeksu nastąpił po wyraźnych spadkach obserwowanych w ostatnich pięciu latach i że tendencję wzrostową należy uznać za sezonową. Twierdzi, że ceny mieszkań zwykle rosną w środku roku, by spadać lekko jesienią i zimą:

“Home prices tended to rise every midyear and to fall slightly every fall and winter”. Podkreślił, że już w październiku 2012 r. Można było zaobserwować spadek. Skąd zatem towarzyszący wzorstowi indeksu cen, wzrost innych wkaźników, takich jak liczba wydanych zezwoleń na budowę, nowych inwesytycji deweloperskich i indeksu NAHB (pokazuje nastroje wśród deweloperów)? Shiller odpowiada szczerze, że trudno jest to wyjaśnić.

Ze swej perspektywy makroekonomisty podkreśla jednak, że krótkoterminowe wzrosty urealnionych cen mieszkań są nic nie warte dla prognozowania trendu na najbliższe lata:

Yet we do know that any short-run increase in inflation-adjusted home prices has been virtually worthless as an indicator of where home prices will be going over the next five or more years.

Naukowiec dodaje, że prowadzone przez niego badania nie wskazują też wzmożonego optymizmu potencjalnych nabywców nieruchomości. Zarówno w artykule w The New York Times jak i we wszystkich wypowiedziach telewizyjnych podkreśla, że jego zdaniem 86-procentowy wzrost cen nieruchomości, do którego doszło w okresie do 2006 roku był absolutną anomalią i miał charakter jednorazowy.

W 2012 r. został “kompletnie odwrócony”. Podobny wzorst cen, choć nieco mniejszy, bo 68-procentowy, miał miejsce w latach 1942 – 1953. Bańka nieruchomościowa była zatem, według Shillera rzeczą przydarzającą się raz w życiu. Podobnie intensywny wzorst cen mógłby być może wydarzyć się za kolejnych 50 lat:

„It can get big as its was maybe in 50 yeard. This housing bubble was a once-in-a-lifetime thing, I imagine. Although, you know, the market might be more volatile, so the future is always unknown”. (wypowiedź z wywiadu 7 lutego 2013r. w Bloomberg TV).

Shiller powołuje się też na dane biura statystycznego Departamentu Handlu – Census Bureau, wg których odsetek właśicieli domów/ mieszkań regularnie spada od 2006 roku. Wówczas wynosił 69 procent, a w III kw. 2012 r. 65,5 procent. Ruchowi na rynku nieruchomości nie sprzyja fakt, iż gospodarka jest wrażliwa, sam rynek nieruchomości niepewny i chwiejny, a do tego od kilkunastu miesięcy podlega mocniejzym regulacjom.

Ze znanym akademikiem całkowicie nie zgadza się rynkowy praktyk, Robert Wolf biznesmen, właściciel firmy doradczej 32Advisors LLC, a wcześniej prezydent i dyrektor generalny UBS Investment Bank. Ten przyjaciel Baracka Obamy i członek Rady Doradczej Odbudowy Gospodarki twierdzi, że w ciągu nadchodzących lat rynek mieszkaniowy będzie w Stanach Zjednoczonych najważniejszym motorem wzrostu. Jego z daniem z powodu rosnących cen najmu, lada chwila Amerykanie na dobre wrócą na rynek kupna-sprzedaży nieruchomości:

I really think that the whole rental premium that;s going on is gonna start people thinking about bying and I think that that transition is gonna have a lot longer tale of getting people back into a purchasing sector.

Wolf wywodzi swój pogląd między innymi z danych deweloperów, takich jak Toll Brothers. Ten producent luksusowych domów odnotował w 2012 r. wzrost zysku netto o 70 proc.

Na Robercie Shillerze dedukcje rynkowych graczy nie robią wrażenia. Świadczy o tym wymiana zdań, do której doszło między Shillerem i Wolfem na antenie Bloomberg TV:

Shiller:

– You might be right, how sure are you? Are your talking about the scenario or you’re confident?

Wolf:

– I’m pretty confident, but not being a banker anymore.

Nie znaczy to, że wszyscy akademicy są sceptyczni wobec rynkowego entuzjazmu. 28 stycznia autor i bloger amerykańskiego wydania Forbesa, Karl Smith, adiunkt w katedrze ekonomii Uniwersytetu Północnej Karoliny pisze w zupełnie odmiennym tonie. W artykule pt. „How a new housing bubble could develop” przewiduje powrót do spekulacji na rynku nieruchomości.

W przeciwieństwie do Shillera, przygląda się nie tyle postawom konsumentów i ich motywacjom, a uwarunkowaniom finansowym wokół rynku. Dla niego istotna jest płynność, która powróciła na rynek mieszkaniowy. Ta płynność ma powodować jeszcze większy wzrost płynności, zachęcać uczestników rynku do prowadzenia coraz większej liczby transakcji i oczywiście obniżać koszty transakcji, co będzie jeszcze większą zachętą do dalszych operacji. Im większe szanse mamy na odsprzedaż domu, który mamy zamiar zakupić, tym chętniej go kupimy – zdaniem Smitha:

In contrast, I think of liquidity interactions and positive feedback. The more willing your neighbor is to buy a house the more willing you should be as well. Why? Well, because one of the major downsides of buying a house is that your equity is locked up in it and you have this very long term mortgage contract that its hard to get out of.

Smith ponadto uważa, że w ciągu ostatnich miesięcy wydarzyło się na rynku coś istotnego (tu przeczy wyraźnie tezie Shillera). Mianowicie rynek mieszkaniowy przeszedł pewien „punkt krytyczny”:

What I do think happened is that the housing market passed a critical point – similar to the notion of „tipping points” popularized by Malcolm Gladwell. Prior to the winter of 2011/2012, weakness in the housing market was creating conditions which fostered further weakness in the housing market. During that winter we crissed a point where conditions in the housing market were fostering increased strenght in the housing market.

Od tego momentu wszystkie zjawiska w sektorze będą działały tylko na jego korzyść i wzmocnienie.

Do dyskusji o rynku nieruchomości odniósł się też kilka tygodni temu Free Exchange. Amerykański korespondent The Economist wniósł do euforiii Karla Smitha dwa zastrzeżenia: po pierwsze, jego zdaniem płynność na rynku nie musi wcale powodować wzrostu cen. Odniósł się na poparcie swojej tezy do elastycznego rynku mieszkaniowego Meksyku. Po drugie – czego zdaniem Free Exchange – nauczyły nas doświadczenia ostatnich lat, płynność dziś nie musi oznaczać płynności jutro. Może ona w każdej chwili się skończyć.

Dziennikarz podsumowuje zatem, że pewne wydarzenia z ostatnich miesięcy mogą wskazywać na poprawienie się płynności na rynku mieszkaniowym. Fakt zaistnienia płynności nie oznacza jednak powrotu na dobre tendencji wzrostowej ani wzmożonej spekulacji. By bąbel spekulacyjny mógł zacząć się pompować, potrzebne byłyby jego zdaniem, mocne prognozy długoterminowego wzrostu. A na to nie ma co liczyć:

None of this rules out the recurrence of a housing market bubble. It just suggests that increased liquidity in housing markets is a necessary but not sufficient condition for getting there. We’d also need to see a sustained increase in expectations for appreciation. It will take some time to generate that, particularly given the traumatic nature of recent home-price movements.

Opracowała Katarzyna Kozłowska

(CC By Images_of_Money)

Zamknij pokaz zdjęć