Kasy budowlane sposobem na mieszkania i oszczędności

16.11.2012
W polskim systemie bankowym powstała luka płynnościowa - banki nie mogą już finansować długoterminowych kredytów. Przynajmniej częściowym sposobem na jej zmniejszenie jest proponowany przez Związek Banków Polskich kontraktowy system oszczędzania – mówi Jacek Furga, wiceprezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy ZBP.

Jacek Furga, wiceprezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy ZBP (Fot. AMRON)


Obserwator Finansowy: Ekonomiści coraz częściej mówią, że banki dostają już zadyszki jeśli chodzi o kredytowanie długoterminowe.

Jacek Furga: Bo powstała luka płynnościowa. Nie tylko na dziś, ale to jest stała luka systemowa. Brakuje rodzimego finansowania akcji kredytowej. Według naszych badań, z niespełna 500 mld zł rodzimych depozytów gospodarstw domowych w bankach zaledwie 6-7 proc. to depozyty na okresy dłuższe niż roczne. A banki mają cały portfel kredytów hipotecznych na 25, 35 lat, albo nawet i dłuższe okresy.

System, w którym banki oferują 6,5 proc. za depozyty 3- lub 6-miesięczne i z nich finansują długoterminowe kredyty jest nie do utrzymania na dłuższą metę. Na dodatek powoduje zagrożenie dla polskiego systemu bankowego, bo gdyby pojawił się sygnał negatywny dotyczący bezpieczeństwa środków, to może się okazać, że stabilność tak krótkich lokat bankowych jest bardzo wątpliwa. Zrezygnować z odsetek od depozytu na trzy miesiące to nie jest żaden problem. Inaczej, gdy pieniądze są ulokowane np. w obligacjach na 5 czy 10 lat.

Czy banki powinny w zasadzie już zakręcić kurek z kredytami hipotecznymi? Zwłaszcza, ze dyrektywa CRD IV będzie wymagała, żeby dostosowały długość kredytów do terminów zapadalności depozytów.

W polskim systemie bankowym mamy równocześnie dwa problemy: zarówno niskiego wolumenu oszczędności jak i systemowego braku płynności w okresie najbliższych kilkunastu, jeśli nie kilkudziesięciu lat. Jeśli byśmy chcieli utrzymać tempo kredytowania długoterminowego, głównie kredytów hipotecznych, z ostatnich lat, to banki potrzebowałyby około 800 mld zł nowych środków.Tak to szacuje Biuro Informacji Kredytowej. A dziś łączne oszczędności gospodarstw domowych, licząc w tym depozyty w sektorze bankowym, fundusze emerytalne, inwestycyjne, ubezpieczeniowe oraz gotówkę i papiery wartościowe, to bilion złotych.

Powoli wysycha też źródło finansowania zagranicznego. W latach 2005-2008, według badań prezesa Bankowego Funduszu Gwarancyjnego Jerzego Pruskiego, środki zagraniczne przyrosły o 143 mld zł. Tymczasem od czerwca 2011 do lutego 2012 nastąpił odpływ netto 14,2 mld zł. Czy nie jest to niebezpieczne?

Polskie banki na koniec 2011 roku finansowały akcję kredytową w 160-170 mld zł z pożyczek zagranicznych, czyli ze środków pożyczanych naszym bankom przez banki-matki, czy też pożyczanym na rynku międzybankowym. To tylko potwierdza, że brakuje krajowego finansowania.

Z około biliona oszczędności Polaków 11 proc. to środki w gotówce, poza kasami banków. Może warto o nie się pokusić?

Jest to na pewno kwota godna zainteresowania, jednak brak jest w naszym systemie finansowym zachęt do długoterminowego oszczędzania. Przyczyn tego jest wiele. Najistotniejsze są psychologiczne, bo ludzie sparzyli się na książeczkach mieszkaniowych jeszcze w czasach socjalizmu, a ostatnio złym sygnałem było zmniejszenie składki do otwartych funduszy emerytalnych. Po drodze były afery, takie jak Bezpieczna Kasa Oszczędności, czy ostatnio Amber Gold. Okazuje się, że ludzie nie mają zaufania do instytucji finansowych. Teraz PKO BP wprowadziło znowu Szkolną Kasę Oszczędności, ale warto byłoby ten program połączyć z jakimś systemem edukacyjnym.

To raczej wyzwanie na pokolenia, a banki muszą coś zrobić, żeby zasypać lukę płynnościową już teraz. Co można zrobić?

Jednym ze sposobów choć częściowego zmniejszenia luki są proponowane przez Związek Banków Polskich kontraktowe systemy oszczędzania, dające z jednej strony odsetki, z drugiej strony możliwość zaciągnięcia długoterminowego kredytu. Kasy oszczędnościowo-budowlane to pomysł sprzed ponad 100 lat, funkcjonuje doskonale w takich krajach, jak Niemcy czy Austria, a przyjął się również w większości krajów po transformacji.

Co to za system?

To po pierwsze system elastyczny, po drugie – zapewnia stały dopływ depozytów do systemu bankowego, czyli kas oszczędnościowo-budowlanych będących spółkami zależnymi banków. Klient zawiera umowę i przez od 5 do 7 lat  wpłaca co miesiąc określoną kwotę, a następnie może uzyskać kredyt, który udzielany jest na czas dwukrotnie dłuższy niż okres oszczędzania. Oszczędności są oprocentowane po niższej stopie niż na rynku, ale kredyt też.

Nominalna miesięczna kwota spłat kredytu jest w wysokości wpłat oszczędnościowych, co powoduje, że w statusie płynnościowym klienta kasy nic się nie zmienia. Natomiast w przypadku większych wydatków mieszkaniowych tani kredyt budowlany traktowany jest przez bank hipoteczny jako wkład własny, dzięki czemu bank liczy zdolność kredytową tylko od tego zadłużenia, jakie powstaje w nim, bo to, które jest w kasie nie generuje nowego obciążenia dla rodziny i nie narusza jej płynności finansowej. Dlatego kasy funkcjonują również jako zaczyn dla kredytu hipotecznego.

Po trzecie system działa jak stabilizator koniunktury na rynku kredytowym i budowlanym, na którym cykle trwają zwykle 7-8 lat. Zakładając 5-7 lat oszczędzania i 14-20 lat spłaty kredytu, mamy za sobą przynajmniej dwa cykle koniunkturalne. Zatem załamanie koniunktury nie dotyczy tego systemu i zgromadzonych w nim oszczędności. Gdy kredyt jest tani, ludzie mniej oszczędzają i system zwalnia, ale z kolei gdy na rynku jest bardzo drogo, to klienci kas stale biorą kredyty bo są niżej oprocentowane niż na rynku, a więc stale generują popyt na mieszkania. Dlatego nawet wtedy, kiedy na rynku bankowym pieniądz jest zbyt drogi, kasy generują stały dopływ inwestorów i inwestycji. Czyli spłaszczają wahania koniunkturalne.

A elastyczność obecności w takim systemie?

W każdym momencie uczestnictwa w kasie można policzyć na co jej klienta aktualnie stać. Można pieniądze wydać na remont, a nie na kupno mieszkania. Można w pewnym zakresie wybrać stopę oprocentowania oszczędności, np. wyższą i zgodzić się na wyżej oprocentowany kredyt, lub niższą, i wtedy kredyt będzie tańszy.

Jaki wolumen oszczędności mogłyby generować kasy? Są jakieś szacunki?

Na Słowacji oszczędza w tym systemie 1,3 mln osób, w Czechach na 10 mln mieszkańców jest 5 mln rachunków, co oznacza, że każda rodzina ma przynajmniej jeden. Do 2010 roku kasy wygenerowały na Słowacji umowy kredytowe na – w przeliczeniu – 50 mld zł, a w Czechach na 201 mld zł. Gdyby co dziesiąty Polak miał rachunek w kasie, byłoby to 3-4 mln rachunków, które generowałyby długoterminowy kapitał przez 5-7 lat.

Zakładam, że jeśli scenariusz by się powiódł, to w tym systemie na stałe mogłoby w Polsce oszczędzać nawet 5-7 mln ludzi. W pesymistycznym scenariuszu zakładam 1 mln osób, a to i tak więcej niż połowa tych, którzy mają dziś kredyty hipoteczne, bo jest ich 1,6 mln. W pierwszym roku system, w którym byłoby 300-350 tys. osób, mógłby wygenerować 4 mld zł oszczędności.

Przez cztery lata skumulowane oszczędności wyniosłyby 40 mld zł, czyli niemal tyle, ile rocznie udzielanych jest kredytów hipotecznych. Mamy w ten sposób pewien wehikuł, który generuje stały dopływ długoterminowych środków, będących w systemie bankowym przez co najmniej kilka lat.

Czemu takie rozwiązanie nie zostało wprowadzone w Polsce?

Pomysł z wprowadzeniem kas rozbija się z reguły o to, że rząd mówi, iż nie ma środków, bo system ten zakłada udział państwa w popieraniu budownictwa mieszkaniowego. Odpowiednia ustawa została uchwalona, podpisana przez prezydenta i opublikowana w 1997 roku, jednak nie wydano rozporządzeń dotyczących rozliczeń pomiędzy budżetem a kasami i nie można było wystartować. W związku z tym cztery gotowe wówczas instytucje bankowe nie uruchomiły działalności. NBP nie udzielił im licencji bo stwierdził, że jeśli rząd nie zapewni pomocy dla oszczędzających w kasach, to uruchomienie systemu się nie powiedzie. I słusznie.

System ma dwie ważne zalety. Z jednej strony generuje długoterminowe oszczędności, co w sytuacji powstałej luki płynnościowej w sektorze bankowym miałoby istotne znaczenie. Z drugiej strony tworzy bazę do długoterminowych inwestycji mieszkaniowych. Obecnie możemy z ok. 100 tys. mieszkań oddawanych rocznie wejść na 130-150 tys. Dopiero  gdybyśmy weszli na poziom 200 tys. to byłaby szansa wychodzenia z kryzysu, ale żeby do tego doszło, musi być pomysł na refinansowanie.

Propozycja ta nie rozwiąże całkowicie problemu mieszkaniowego, ale we wszystkich krajach, gdzie działa, jest ważnym elementem finansowania od 20 do 40 proc. budownictwa mieszkaniowego. Ma jednak jedną zasadniczą wadę: wprowadzający go rząd nie odetnie od niego kuponów politycznych, a będzie miał większe wydatki z budżetu i większy deficyt. Owoce będą za 3-4 lata, czyli zapewne za kadencji następców, którzy zdyskontują politycznie większe wpływy budżetu.

Łatwo stworzyć dobrze funkcjonujący system, jeśli dopłacać do niego będzie państwo. Ile musiałoby na to wydać?

Jeden złoty wydany na mieszkanie generuje kolejne 3 złote wydatków na infrastrukturę, transport, wyposażenie, obsługę, a to daje kolejne podatki dochodowe, VAT. Jeden złoty inwestycji mieszkaniowych daje 3 zł wpływów do budżetu w rachunku ciągnionym, jak pokazują to doświadczenia innych krajów. W pierwszych trzech latach trzeba tę masę pieniądza uruchomić zasilając kasy oszczędnościowo-budowlane, a dopiero po co najmniej czterech latach, kiedy zaczynają się pierwsze kredyty, pojawiają się większe wpływy do budżetu.

Żeby ten system uruchomić, konieczna byłaby dopłata w 1-3 roku premii w wysokości 20-25 proc. wpłaconych do kas pieniędzy. To zachęcałoby ludzi do oszczędzania. Badania Instytutu Badań na Gospodarką Rynkową pokazały, że po 5-6 latach budżetowi zwracają się wydatki poniesione w pierwszych latach działania systemu, kiedy dopłaca do oszczędności.

Więc jakie byłyby koszty budżetu w tym pierwszym okresie?

Rozwiązania są różne w różnych krajach, to kwestia do dyskusji. Na Węgrzech na przykład premia wynosiła 40 proc. oszczędności w pierwszym roku, ale w następnych już 30 proc. nowych oszczędności z danego roku. Zakładając, że premia wynosiłaby 20-25 proc. oszczędności, do systemu mogłoby wejść rocznie ok. 350 tys. nowych osób. Czyli po 5 latach mielibyśmy od 1,5 do 2 mln ludzi oszczędzających w tym systemie.

Zobowiązania budżetu zależą od tego, jaki wolumen oszczędności chcielibyśmy premiować. Zapewne maksymalna wysokość premii rocznej wynosiłaby od połowy do jednego miesięcznego wynagrodzenia. Chodzi o to, żeby nie premiować ludzi bogatych, którzy wniosą do systemu duże kwoty i dostaną premię od rządu, ale ludzi o średnich i niskich dochodach. Jeśli by więc premia wynosiła ok. 3 tys. zł w skali roku, to byłby to miliard złotych dopłat z budżetu w pierwszym roku. Potem wzrosłyby do 2-3 mld zł rocznie i na tym poziomie się już utrzymały.

Rząd chce zaproponować swój program „Mieszkanie dla młodych”. Jak pan go ocenia?

– Nie mówię, że to rozwiązanie złe, ale jednak jest niszowe i za te same pieniądze można zrobić znacznie więcej. Przedstawiony przez Ministerstwo Infrastruktury program też będzie generował ok. 1 mld zł kosztów, a adresowany jest do zaledwie 30 tys. rodzin rocznie. W projekcie kas oszczędnościowo-budowlanych mówimy o miliardzie złotych przy zaangażowaniu 350 tys. osób. Rządowy program pogłębia istniejącą lukę płynnościową, a ten ją zasypuje.

Rozmawiał Jacek Ramotowski

OF


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test