Rynek kredytów hipotecznych już wkrótce się zmieni

07.07.2014
Już w przyszłym roku na rynku kredytów hipotecznych mogą nastąpić zmiany pozwalające refinansować kredyty poprzez emisje listów zastawnych. W bankach zmniejszy się niedopasowanie krótkoterminowych pasywów i długoterminowych aktywów. Dzięki temu sektor bankowy stanie się bardziej bezpieczny.

Ministerstwo Finansów, którym kieruje Mateusz Szczurek, nie będzie pobierać podatku u źródła od listów zastawnych. (CC By NC ND IMF.jpg


Listy zastawne, czyli obligacje zabezpieczone na hipotekach nieruchomości, to najbardziej powszechny sposób finansowania kredytów hipotecznych w Europie. Zwłaszcza w krajach germańskojęzycznych. Emisje tych długoterminowych papierów pozwalają bankom w znacznie mniejszym stopniu zamrażać płynność w kredytach udzielanych na 20 lub 30 lat. Zabezpieczenie papierów, czyli nieruchomości, uważane jest za bardzo pewne. To pozwala z kolei na zmniejszenie oczekiwanej przez inwestorów premii za ryzyko.

Wartość emisji listów zastawnych na europejskich rynkach finansowych wynosi blisko 3 bln euro. Każdego roku emitowane są nowe papiery o wartości ok. 700 mld euro. W listy zastawne inwestują głównie firmy asset management (w ich portfelach jest 36 proc. wartości emisji), banki, dla których stanowią one alternatywę dla obligacji rządowych (35 proc.), a nawet banki centralne, lokujące w nich swoje nadwyżki finansowe (12 proc.) oraz firmy ubezpieczeniowe (12 proc.)

W Polsce refinansowanie kredytów hipotecznych listami zastawnymi to na razie niewielka nisza. Jeśli nastąpią zmiany w prawie, które umożliwią rozwój rynku, to formułowane dla niego prognozy są bardzo obiecujące. Ministerstwo Finansów, uzasadniając zmiany, przewiduje, że w 2017 roku ok. 7 proc. wszystkich kredytów mieszkaniowych może być refinansowane listami zastawnymi, wobec 0,7 proc. obecnie. Już za trzy lata takie źródła refinansowania mogłoby mieć 20 proc. nowych kredytów.

Perspektywy dla rynku

Według danych AMRON SAFRIN w I kw. 2014 roku wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 8,85 mld zł. Zakładając, że taki – dość skromny – trend się utrzyma, wartość kredytów mieszkaniowych u progu 2017 roku znacząco przekroczy 400 mld zł, a jeśli trend przyspieszy, to być może sięgnie nawet 500 mld zł. Gdyby okazało się, że prognozy MF są trafne, emisje osiągnęłyby już wtedy wartość 30, a nawet 35 mld zł, a rocznie banki hipoteczne emitowałyby zabezpieczone papiery o wartości bliskiej 10 mld zł.

W ten sposób banki zaczęłyby dopasowywać terminy zapadalności aktywów i pasywów, czego wymaga nie tylko polski nadzór, ale też europejskie prawo, które wprowadza nowe normy płynnościowe. Na czym polega to niedopasowanie? Aktywa o terminach spłaty do roku stanowią 32 proc. wszystkich aktywów sektora, a te powyżej 5 lat – 31 proc. Tymczasem pasywa zapadalne do roku sięgają 73 proc. bilansu, a te powyżej 5 lat – jedynie 5 proc.

Emisja listów zastawnych o wartości 30-35 mld zł zwiększyłoby ich udział w sumie bilansowej sektora o około 2 pkt. proc. Nie byłaby to jeszcze radykalna zmiana, ale bardzo poważny krok w kierunku zwiększenia jego stabilności oraz spełnienia normy płynności długoterminowej (NSFR), która mówi, że długoterminowe aktywa muszą być finansowane długoterminowymi pasywami. Ostateczne szczegóły normy nie są jeszcze znane, ale wiadomo, że ma ona obowiązywać od 2018 roku.

– Wyzwaniami dla banków są luka płynnościowa oraz wymogi kapitałowe i płynnościowe. Listy zastawne oznaczają bezpieczeństwo dla inwestora i długoterminowe finansowanie dla emitenta – mówił na IV Europejskim Kongresie Finansowym (EKF) w Sopocie wiceprezes Pekao Grzegorz Piwowar.

Jakie zmiany nastąpią

EKF w zeszłym roku wydał osiem rekomendacji dla rynku listów zastawnych. Oczekujący na zatwierdzenie przez Komitet Stały Rady Ministrów projekt założeń do zmiany ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych uwzględnia większość z nich, a pozostałe mają być zapisane w innych aktach prawnych. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie nowych przepisów określających prawa inwestorów w przypadku upadłości emitenta listów zastawnych, czyli banku hipotecznego.

To kluczowy zapis. Obecnie polskie listy zastawne mogą mieć najwyżej nieznacznie lepszy rating od emitenta, gdyż gdyby bank upadł, aktywa na których są zabezpieczone weszłyby do zwykłej masy upadłościowej. Ratingi polskich banków zależą głównie od ocen ich właścicieli, a te są stosunkowo niskie. I tak listy zastawne Pekao Banku Hipotecznego mają od agencji Fitch rating A z perspektywą pozytywną, podczas gdy sam bank – A minus z perspektywą stabilną. To zaledwie jedno oczko różnicy.

Tymczasem listy zastawne – w zależności od metodologii stosowanej przez agencję – mogą mieć ratingi wyższe niż ich emitent nawet od 2 do 8 oczek (jest to tzw. uplift), gdyż ocena odnosi się do jakości zabezpieczeń. Jeśli inwestorzy będą mieć gwarancje, że w przypadku upadłości emitenta papierów zabezpieczenia listów nie będą naruszone, także polski bank hipoteczny mógłby emitować papiery w złotych o ratingu nawet AAA u agencji Fitch, a w walutach – o ocenie AA. U agencji Standard & Poor’s, która dokonuje aktualnie przegląd metodologii ratingowej wobec obligacji zabezpieczonych, polskie listy w złotych mogłyby liczyć na AA, a w walucie – na A plus. W Europie 64 proc. emisji listów zastawnych ma najwyższy rating AAA, a kolejne 14 proc. ma ocenę AA.

Założenia przewidują takie zmiany w prawie upadłościowym, które dają pewność nabywcom listów zastawnych, że aktywa będące ich zabezpieczeniem nie wejdą w skład ogólnej masy upadłościowej banku. Będą dwie masy upadłościowe – jedna obejmująca pozostałe aktywa, a druga – listy zastawne. Dlatego też jeśli banki hipoteczne będą upadać, to będzie to upadłość likwidacyjna ze względu na konieczność zabezpieczenia wierzycieli z listów zastawnych, gdyż układ naruszałby ich interesy.

– W projekcie znaleziono odpowiedź, w jaki sposób środki będą płynąć do inwestora w przypadku upadłości banku hipotecznego. Udało się skonstruować dość szczegółowe przepisy. Rozwiązanie przewiduje, że list zastawny po upadłości emitenta przyjmuje postać papieru ABS (asset backed securities) – powiedział na sopockim kongresie Rafał Kozłowski, menedżer projektu PKO Bank Hipoteczny.

Procedury są dość skomplikowane i mają wiele różnych wariantów. Jeśli aktywa banku zachowają płynność, listy będą wykupywane w terminie wydłużonym o rok. Jeśli okaże się, że test płynności (wraz z obowiązkowym 10-procentowym nadzabezpieczeniem) da wynik negatywny, zabezpieczenia mogą być np. sprzedane do innego banku. Istnieje też możliwość, że listy nie będą miały już daty wykupu (rozterminują się) do najpóźniejszego terminu spłaty kredytów plus trzy lata i w tym okresie ich właściciele będą całkowicie spłaceni. Takie rozwiązania prawne stosowane są w Danii i Holandii.

Fiskus ustępuje

Inwestycje w polskie papiery dla inwestorów zagranicznych są nieopłacalne (tak w przypadku listów zastawnych, jak i obligacji niezabezpieczonych), gdyż przepisy mówią, że emitent ma pobrać od inwestora podatek u źródła, od wszystkich należnych mu odsetek z góry. Różnica między listami zastawnymi a obligacjami niezabezpieczonymi jest jednak taka, że emisje listów były dotąd stosunkowo niewielkie, więc nie opłacało się zakładać spółek specjalnego przeznaczenia w Luksemburgu, Holandii lub Irlandii, by oferty uplasować zgodnie z tamtejszym prawem i ominąć podatek. Pekao Bank Hipoteczny dokonał ostatniej emisji w walutach na 4,5 mln euro w maju 2013 roku, a mBank Hipoteczny przeprowadził w tym roku trzy emisje o łącznej wartości 30,5 mln euro. To tylko kropla w morzu w porównaniu do emisji obligacji niezabezpieczonych mBanku z 1 kwietnia 2014 na 500 mln euro.

– Ministerstwo Finansów uwzględniło argumentację, że w związku z brakiem dochodów z podatku u źródła pobór podatku od listów zastawnych zostanie zaniechany. Zmiana otwiera rynek dla inwestorów zagranicznych – powiedział Rafał Kozłowski.

Kolejna zmiana dotyczy transferu portfela kredytów hipotecznych z banku uniwersalnego, np. z mBanku czy Pekso, do banku hipotecznego. Taki transfer nie będzie podlegał podatkowi VAT. Do tej pory nie było to jasne, ale banki obawiały się, że od takiej transakcji musiałyby płacić VAT.

Bank, który ma psujący się kredyt, robi odpisy i zalicza je do kosztów uzyskania przychodów. Jednak gdy bank hipoteczny przejmuje od niego kredyt, a ten zaczyna się psuć, to nie może już zaliczyć tworzonych rezerw do kosztów uzyskania przychodu. Nowe prawo przewiduje, że będzie mógł je zaliczyć, a transfery portfeli kredytów z banku uniwersalnego do banku hipotecznego staną się neutralne podatkowo.

– Będzie dozwolone, aby w kosztach uzyskania przychodów rozpoznać rezerwy na nabyte kredyty – powiedział Rafał Kozłowski.

Emisje listów zastawnych natrafiają obecnie na problem czysto techniczny, jakim jest obowiązek złożenia „papierowego” wniosku o wpis każdego zabezpieczenia w dziale ksiąg wieczystych sądów. Ministerstwo Sprawiedliwości zobowiązało się, że od połowy 2015 roku notariusze będą zobowiązani do składania elektronicznego wniosku do sądu. Zmiany nastąpią też w przepisach powodujących, że obecnie kredyty hipoteczne mogły być refinansowane obligacjami na nich zabezpieczonymi tylko do 60 proc. wartości nieruchomości. W przypadku kredytów na nieruchomości komercyjne wskaźnik ten pozostanie niezmieniony, natomiast przy kredytach detalicznych wzrośnie od do 80 proc.

Komisja Nadzoru Finansowego planuje także zmiany w Rekomendacji K dotyczącej zasad prowadzenia rachunku zabezpieczenia listów zastawnych. Chodzi w niej o to, żeby banki hipoteczne monitorowały na bieżąco stan zabezpieczeń oraz mogły ocenić kształtowanie się sytuacji w przyszłości, a przede wszystkim miały pewność, że nie nastąpi niedobór zabezpieczeń. Zmiany te będą miały charakter techniczny, ale rekomendacja pochodzi z 2001 roku i trzeba ją dostosować do elektronicznej rzeczywistości. KNF zamierza także znowelizować Rekomendację F dotyczącą wyceny nieruchomości i sposobów ustalania bankowo-hipotecznej wartość nieruchomości.

– Teraz będzie ona powiązana z wartościami rynkowymi. Będą niższe koszty ekspertyzy, nie będą wymagane bezpośrednie oględziny – mówił prezes Pekao Banku Hipotecznego Tomasz Mozer.

Banki się przygotowują

Jeśli założenia do projektu zostaną przyjęte przez rząd, projekt ustawy może być gotowy nawet po wakacjach, a następnie przekazany do Sejmu. W tej sytuacji zmiany mogą wejść w życie już na początku przyszłego roku.

Banki oczekują zmian, a rynek się do nich przygotowuje, choć do tej pory emisje hipotecznych listów zastawnych były sztuką dla sztuki. Papiery wyemitowane przez Pekao Bank Hipoteczny miały na koniec zeszłego roku wartość 0,95 mld zł, a przez mBank Hipoteczny – 1,98 mld zł. Ostatnie emisje 15-letnich papierów w euro mBank Hipoteczny wprowadził na rynek publiczny Catalyst. mBank zwiększa sprzedaż kredytów hipotecznych –  w I kwartale tego roku było to 900 mln zł, czyli 10 proc. kredytów udzielonych w tym czasie przez cały sektor. Z nowych kredytów ma powstać cover-pool, który będzie refinansowany przez zabezpieczone na nim papiery.

– Na razie ostrożnie sprawdzamy jak będzie się zachowywał rynek, testujemy rentowności – mówił Obserwatorowi Finansowemu wiceprezes mBanku i członek rady nadzorczej mBanku Hipotecznego Joerg Hessenmueller.

Do dwóch działających w Polsce banków hipoteczny dołączy prawdopodobnie na przełomie tego i przyszłego roku trzeci wielki gracz. Powołanie banku hipotecznego na bazie aktywów przejmowanego Nordea Bank Polska zapowiedział PKO BP.

Na zabezpieczone papiery o wysokich ratingach będzie prawdopodobnie spory popyt, tym bardziej, że nowe prawo zwiększy limity dla inwestycji w listy zastawne towarzystw ubezpieczeniowych i funduszy emerytalnych.

– Nie zakładamy, ale i nie wykluczamy możliwości kierowania ofert listów zastawnych do inwestorów detalicznych – powiedział Rafał Kozłowski. – NBP nie wyklucza obejmowania listów zastawnych – dodał.

O przyszłości rynku kredytów hipotecznych zadecydują koszty finansowania. Jeśli będą one na tyle niskie, aby kredyt miał rozsądną cenę, rynek papierów zabezpieczonych może się stać podstawowym źródłem ich finansowania i zastąpić finansowanie hurtowe na rynku pieniężnym czy też walutowe, dostarczane przez spółki-matki. Choć zniknie problem dostępu inwestorów zagranicznych do polskich papierów, emisje w walutach będą miały niższe ratingi niż złotowe i mogą w znacznie mniejszym stopniu zrefinansować blisko 170 mld zł kredytów walutowych. Jednak przyniosą ulgę w strukturze bilansów.

Przekonanie władz do rozsądnych postulatów środowiska finansowego jest dużym sukcesem Europejskiego Kongresu Finansowego. Bez względu na to, jak szybko rynek się rozwinie i w jakim pójdzie kierunku, nowe prawo stworzy podstawę rozwoju bardziej bezpiecznych i efektywnych mechanizmów finansowania kredytów hipotecznych.


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły