Rynek mieszkaniowy słabnie, ale ceny w styczniu wzrosły

13.02.2013
Styczeń przyniósł gwałtowny wzrost cen mieszkań. Miesięczna podwyżka jest największa od prawie 3,5 lat. Jednocześnie znacznie stopniała liczba zawieranych transakcji. Oba te zjawiska należy łączyć z zakończonym w grudniu programem „Rodzina na Swoim”. Spadające stopy procentowe rynkowi niewiele pomogą, jeśli banki nadal będą podnosić marże.


Zgodnie z przewidywaniami indeks cen mieszkań, przy pomocy którego Home Broker i Open Finance badają koniunkturę na rynku nieruchomości w 16 największych polskich miastach, wzrósł w styczniu o 2,3 proc. w porównaniu z grudniem. Jest to najwyższy, miesięczny wzrost cen od 41 miesięcy. Patrząc tylko na te dane można by mieć nadzieję, że na rodzimym rynku mieszkaniowym idzie ku lepszemu. Nic bardziej mylnego.

Po pierwsze nie ma pewności, czy styczniowy odczyt nie ma charakteru przypadkowego. Ponadto optymizm mogą studzić dane o zmianie cen w dłuższym horyzoncie. Roczne – sugerują przecenę o 11,8 proc. A jeśli cofniemy się do szczytu hossy, w początku 2008 r., obniżka stawek sięgnie 26 proc. Uwzględniając inflację daje to realny spadek cen o 37,1 proc.

Topnieją obroty

Za słabością rynku przemawia też spadek liczby zawieranych transakcji. Agregowane dla okresów trzymiesięcznych dane Home Broker i Open Finance sugerują, że w styczniu zawarto o 14,2 proc. mniej transakcji niż miesiąc wcześniej. Zmianę tą można łączyć z czynnikami sezonowymi (efekt świąt Bożego Narodzenia i Nowego Roku), ale w poprzednich latach wspomniany spadek nie był aż tak głęboki.

(infograf. DG/CC BY-SA stevecadman)

Przynajmniej więc częściowo za topniejące obroty, a tym bardziej za wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej, obwiniać można zakończenie w grudniu programu „Rodzina na swoim”. Promował on zakupy najtańszych mieszkań, przez co wpływał na strukturę obrotu. Jednak, co ciekawe, dostępne dziś dane sugerują, że choć ten program dopłat odpowiadał w ostatnich miesiącach 2012 r. nawet za co trzecią złotówkę trafiającą na rynek mieszkaniowy, to jego koniec przekłada się na razie na co najwyżej kilkunastoprocentowy spadek liczby zawieranych transakcji. Bardziej wiarygodną skalę zmniejszenia popytu będzie można oszacować dopiero po pierwszym kwartale tego roku.

(infograf. DG/CC BY-NC Gerard Stolk)

Na kupującego trzeba czekać dłużej

Spadek popytu na mieszkania jest złą informacją dla deweloperów oraz osób prywatnych zamierzających sprzedać nieruchomość. Rok 2013 zapowiada się na kolejny ciężki dla nich okres. Wciąż nie mogą się spodziewać skrócenia czasu potrzebnego na znalezienie nabywcy. W przypadku transakcji zawartych w styczniu na rynku wtórnym zajmowało to około czterech miesięcy.

W przypadku deweloperów od wielu miesięcy obserwujemy aktywne zabieganie o klientów. Choć firmy budujące mieszkania utrzymują, że dalsze obniżki cen nastąpić mogą już w bardzo ograniczonym zakresie, to z drugiej strony oferują coraz bardziej wyszukane rozwiązania by uatrakcyjnić ofertę. Rabaty na mieszkania i tańsze miejsca postojowe lub komórki lokatorskie, to dziś już norma.

Większą uwagę klientów przykuwają takie rozwiązania jak okresowe regulowanie przez dewelopera odsetek od kredytu, tańsze pakiety wykończenia mieszkania czy organizacja przeprowadzki przez dewelopera w trakcie wyjazdu (opłaconego przez dewelopera) do „ciepłych krajów”.

Nabywcy mają świadomość posiadanej dziś na rynku siły . Na twarde rozmowy z właścicielami mieszkań wskazują dane z rynku wtórnego – od kilku miesięcy przeciętny wynik negocjacji (różnica między ostatnią ceną ofertową i transakcyjną) oscyluje w okolicach 5–6 proc. To prawie dwukrotnie więcej niż na przykład w 2010 r.

(infograf. DG/CC BY-NC by Gerard Stolk)

Rada wzmocni popyt

Deweloperom pozostaje nadzieja, że obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej ożywią wreszcie rynek nieruchomości. W obecnym cyklu lutowa decyzja RPP jest już czwartym, kolejnym cięciem oprocentowania.

Jak dotąd działania Rady spowodowały, że ważna dla kredytobiorców stawka WIBOR 3M zmalała od sierpnia zeszłego roku z ponad 5,1 proc. do niewiele ponad 3,8 proc. obecnie. Zmiana ta przyczyniła się do redukcji kosztu kredytu. I tak rata przykładowego długu hipotecznego, zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. zł z marżą 1,5 proc., spadła z poziomu 2046 zł miesięcznie (pół roku temu) do 1810 zł obecnie.

Kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest dalsza korekta w dół. Za 9 miesięcy WIBOR 3M może być notowany na poziomie niespełna 3,3 proc. Oznaczałoby to, że rata wcześniej wspomnianego kredytu mogłaby spaść do poziomu 1716 zł miesięcznie.

(infograf. DG/CC BY-NC-SA Ravi Karandeekar)

Wraz z malejącym kosztem kredytu rośnie też potencjalna możliwość zadłużania się. W sierpniu zeszłego roku trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła pożyczyć od banku na 30 lat przeciętnie 362 tys. zł. W styczniu było to już 382 tys. zł, a w lutym około 390 tys. zł – wynika z danych Home Broker. Wzrost ten byłby większy, gdyby w tym samym czasie bankom komercyjnym nie wzrósł apetyt na zysk w postaci stosowanych marż kredytowych. Potwierdzają to dane Home Broker o wysokości tego składnika oprocentowania długu. Podczas gdy w sierpniu zeszłego roku przeciętna marża wynosiła 1,23 proc., to wstępne dane za luty br. sugerują, że jest to już 1,56 proc.

(infograf. DG/CC BY-SA by adgerrits)

OF


Tagi


Artykuły powiązane

Popularne artykuły

test