Autor: Bartosz Turek

Niezależny ekspert w branży nieruchomości.

Ceny mieszkań jeszcze spadają, optymizm sprzedających już rośnie

Mieszkania od przeszło czterech lat nie były tak tanie, jak dziś. Prognoza na kolejnych 12 miesięcy mówi jednak o przecenie nie przekraczającej 2 proc. Coraz więcej doradców Home Broker spodziewa się, że przeciętne „cztery kąty” zaczną drożeć.

Luty przyniósł sporą korektę cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski – wynika z danych Home Broker i Open Finance. Względem stycznia spadek wyniósł 1,9 proc., a w ostatnich 12 miesiącach 6,6 proc. W efekcie od najwyższego poziomu cen (z początku 2008 roku) zanotowano przecenę na poziomie 17,7 proc. Tym samym mieszkania są obecnie najtańsze od początku panującej od przeszło czterech lat korekty. Co to oznacza w praktyce? Przeciętne używane „M” w Warszawie zostało sprzedane za niewiele ponad 8 tys. zł za m kw., a w takich miastach jak Gdańsk, Gdynia, Poznań czy Wrocław metr kosztował pomiędzy 5 a 6 tysięcy – wynika z danych o transakcjach zawartych od początku roku przez Home Broker.

Spadki cen powinny zwolnić

Coraz więcej obserwatorów rynku spodziewa się, że spadek cen wyhamuje w najbliższym czasie. Prognoza doradców Home Broker mówi o przecenie w perspektywie kolejnych 12 miesięcy o 1,9 proc.. Byłby to przeszło trzykrotnie niższy wynik niż zaobserwowany w ostatnich 12 miesiącach. Warto też zwrócić uwagę na fakt, że w perspektywie kolejnych 12 miesięcy wzrostu cen mieszkań spodziewało się w lutym 29 proc. doradców Home Broker. Dla porównania w grudniu było to 16 proc. (najniższy odczyt w historii badania prowadzonego od stycznia 2010 r.), a w styczniu 21 proc. Nie potwierdziły się tym samym obawy, że styczniowy wzrost optymizmu był jedynie zjawiskiem jednorazowym. Nie można jednak zapomnieć, że wciąż pesymiści, czyli osoby spodziewające się spadków cen mieszkań w perspektywie kolejnych 12 miesięcy (teoretycznie wzrosty cen mieszkań w normalnych warunkach świadczą o sile i rozwoju rynku, stąd mówię o pesymizmie w oczekiwaniu na spadek cen), mają dużą przewagę. W styczniu stanowili 71 proc. respondentów.

mieszkania1

Brak złych informacji to dobra informacji

Wśród argumentów przemawiających za dalszym spadkiem cen mieszkań prym wiedzie bijąca kolejne rekordy liczba mieszkań niesprzedanych przez deweloperów. Negatywnie oceniane są też malejące od kilkunastu miesięcy możliwości pożyczkowe Polaków. Nie można jednak zapomnieć o tym, że rosnące wynagrodzenia i zatrudnienie powiększa grono osób szukających własnych „czterech kątów”.

W ujęciu rocznym Home Broker zanotował 40-proc. wzrost liczby klientów (częściowo wynika to także z rosnącej skali działalności firmy). Pozytywnie na rynek nieruchomości może też wpłynąć przewidywany spadek stawki WIBOR, a co za tym idzie, także kosztu obsługi kredytu hipotecznego. Kontrakty FRA sugerują, że za 9 miesięcy WIBOR 3M spadnie z obecnych 4,96 proc. do 4,79 proc.

Na korzyść rynku nieruchomości może oddziaływać brak oczekiwanych w najbliższym czasie zmian, które negatywnie wpłynęłyby na dostępność kredytów mieszkaniowych. Co prawda od stycznia 2013 roku nie będzie można już uzyskać dofinansowanego kredytu z programu „Rodzina na swoim”, ale program ten i tak został już tak okrojony, że jego wpływ na rynek jest niewielki. W ostatnich miesiącach na prognozach ciążył fakt ograniczenia programu dofinansowania kredytów (od końca sierpnia 2011 roku), a potem wejście w życie nowelizacji rekomendacji S (od stycznia 2012 r.).

W lutym ruch spadł

Kolejną ważną cechą rynku, na którą warto zwracać uwagę, jest liczba zawieranych transakcji. Gdy ona rośnie, powinna cieszyć sprzedających, bo świadczy o rosnącym popycie na mieszkania. Jest to tym bardziej ważne, że popyt zrealizowany na rynku nie symbolizuje jedynie chęci zakupu, ale faktyczną możliwość dokonania transakcji. W tym aspekcie ostatnie dane mogą martwić. Od kilku miesięcy spada bowiem liczba zawieranych transakcji. Wciąż jednak ogłoszenie trendu spadkowego może być przedwczesne. W grudniu mieliśmy bowiem do czynienia ze zdarzeniem przypadkowym – wzrostem liczby zawieranych transakcji w związku z bliskim terminem wprowadzenia w życie rekomendacji „S”, przed którą nabywcy mieszkań starali się uciec.

Przyspieszenie zawierania transakcji przed nowym rokiem odbiło się negatywnie na liczbie sprzedanych mieszkań w styczniu. Co stało się w lutym? Najświeższy odczyt także mówi o tym, że ruch na rynku spadł – względem stycznia o ponad 5 proc. Na tę zmianę także można znaleźć wytłumaczenie w zjawiskach sezonowych. W poprzednich dwóch latach pomiędzy styczniem i lutym spadek liczby zawieranych transakcji był bowiem jeszcze większy, osiągając średni poziom 5,5 proc.

mieszkania2

Mieszkanie na kredyt albo…

Wciąż jest szansa, że obroty na rynku nieruchomości w kolejnych miesiącach ustabilizują się lub nawet będą rosły. Do tego niezbędne będzie jednak, aby płace i poziom zatrudnienia rosły, ceny mieszkań wciąż notowały niewielkie spadki, a banki nie będą przykręcały kurka z kredytami. Dlaczego ten ostatni element jest szczególnie ważny? Zgodnie z danymi GUS można oszacować, że przeciętny warszawiak zarabia „na rękę” około 3,3 tys. zł miesięcznie. Dla porównania średnia cena transakcyjna stołecznego mieszkania dwupokojowego (o powierzchni od 35 do 50 m kw.) wynosiła w ostatnich 12 miesiącach niecałe 320 tys. zł. Jest to kwota odpowiadająca ośmioletniemu wynagrodzeniu przeciętnego mieszkańca Warszawy.

mieszkania3

Porównanie cen mieszkań i poziomu wynagrodzeń w gronie dużych miast najgorzej wygląda w Sopocie. Mieszkając tam zarabia się średnio około 2,8 tys. zł netto. Za przeciętne mieszkanie dwupokojowe w tym kurorcie trzeba zapłacić prawie 390 tys. zł, czyli równowartość blisko 12-letnich wypłat. Na drugim biegunie znajdują się Katowice. Zarabia się tam „na rękę” średnio 3,2 tys. zł miesięcznie, a przeciętna „dwójka” kosztuje 144 tys. zł. Katowiczanin zarobiłby więc na taką nieruchomość w niecałe 4 lata.

Autor jest analitykiem rynku nieruchomości Home Broker

mieszkania1
mieszkania1
mieszkania2
mieszkania2
mieszkania3
mieszkania3

Otwarta licencja


Tagi


Artykuły powiązane

Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają

Kategoria: Analizy
Od początku wojny w Ukrainie z polskiego rynku wyparowało aż dwie trzecie ofert. Czynsze podskoczyły od 20 do nawet 40 proc. Napływ uchodźców gwałtownie przyspieszył procesy, które i tak już następowały.
Mieszkania do wynajęcia drożeją i znikają