(CC By-NC-ND Mr T in DC)
Czerwiec przyniósł nieoczekiwany spadek liczby sprzedanych mieszkań używanych. Zgodnie z danymi Open Finance i Home Broker było ich aż o 5,4 proc. mniej niż w maju. Widoczny od wielu miesięcy trend wzrostowy, w obliczu rosnącego kosztu kredytu, zaczął spowalniać. Trudno było spodziewać się jednak tak dynamicznych zmian. Ostatnie trzy lata przyzwyczaiły ponadto do tego, że czerwiec przynosił wzrost wolumenu transakcji – przeciętnie o 3,2 proc. Wciąż jednak podpisywanych zostało w czerwcu więcej umów niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wzrost wynosi przeszło 16 proc., co może nastrajać umiarkowanie optymistycznie.
Kupującego można znaleźć w miesiąc
Podobnie można ocenić informacje o czasie niezbędnym do znalezienia nabywcy mieszkania. Co prawda porównując dane czerwcowe do majowych – mniej używanych lokali zmieniło właściciela, ale duża część z nich była wystawiona do sprzedaży w tym samym miesiącu. W szóstym miesiącu dotyczyło to co trzeciej podpisanej umowy. Dla porównania w maju odsetek ten wynosił ponad 24 proc. Aby jednak sprzedaż mieszkania w tak krótkim czasie była możliwa, najczęściej musi dotyczyć relatywnie niewielkiego lokalu, tak aby jego cena znajdowała się w zasięgu przeciętnego nabywcy. Ważne jest także aby sprzedający oferowali swoje lokale w cenach zbliżonych do rynkowych. Na ile zbliżonych? Średnia różnica między ceną ofertową i transakcyjną wynosi od wielu miesięcy od 3 do 4 proc.. Takiego też wyniku negocjacji ceny należy spodziewać się w przypadku większości transakcji.
Ceny mieszkań na przekór kupującym
W ostatnich 12 miesiącach w największych miastach przeciętny lokal stracił na wartości zaledwie 1,4 proc. – wynika z informacji Open Finance i Home Broker. Do obwieszczenia trendu spadkowego cen brakuje jednak wyraźnych danych. W ostatnich 12 miesiącach zarówno wzrosty jak i spadki były bowiem obserwowane czterokrotnie. Tyleż samo miesięcy poziom cen praktycznie się nie zmienił. Dzieje się tak pomimo rekordowej liczby mieszkań dostępnych w sprzedaży i pogarszającej się kondycji strony popytowej rynku. Trzeba bowiem pamiętać, że od początku roku stopy procentowe rosły w Polsce czterokrotnie.
Obniżka marż ma granice
Przekłada się to na wyższe raty długu hipotecznego oraz spadek zdolności kredytowej rodaków. Banki starały się asekurować wpływ tych zmian poprzez obniżanie marż. Obecnie jej średni poziom dla kredytów w złotym wynosi 1,2 proc. Warto tu zauważyć, że historyczne minimum obserwowane było na poziomie niewiele poniżej 1 proc. Najnowsze dane pokazują więc, że ścieżka obniżania marż kończy się, co ma przełożenie na medianę zdolności kredytowej modelowej rodziny. Początkowo wydawała się ona nie reagować na zmiany stóp procentowych. Ostatni miesiąc przyniósł jednak znaczny spadek wielkości potencjalnego długu trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto. W lipcu tacy kredytobiorcy mogli liczyć na 402 tys. zł kredytu hipotecznego, czyli o 17 tys. zł mniej niż w czerwcu. Od początku roku spadek ten wyniósł około 6 proc.. Dotyczył on zarówno długu denominowanego w rodzimej jak i zagranicznych walutach. Powiązanie między tymi wartościami jest pochodną zapisów rekomendacji „S”.
Kolejne 12 miesięcy statecznego osuwania się cen
W ten stan rzeczy wkomponowują się prognozy doradców Home Broker. W najbliższym roku spodziewają się oni korekty cen na poziomie 1,7 proc. W uzasadnieniu tej prognozy coraz częściej obok rekordowej podaży można odnaleźć obawy o wpływ na rynek zmian w programie „Rodzina na swoim” oraz rekomendacji „S”. Bez wątpienia będą one miały negatywny wpływ na możliwości finansowania zakupu mieszkań przez Polaków. Ewentualny spadek popytu nie powinien jednak przekroczyć kilku procent. Tuż przed wejściem w życie zmian efekt może być jednak odwrotny.
Dwie sztafety po „tani” kredyt
W przypadku wsparcia spłaty kredytów samo ograniczenie limitów cen kwalifikujących do rządowego wsparcia spowoduje spadek dostępności mieszkań w największych miastach z obecnych 66 proc. do zaledwie 10 proc. oferty. Podczas jednak gdy w Bydgoszczy czy Toruniu ten odsetek będzie znacznie wyższy, to w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu znalezienie mieszkania spełniającego wymagania programu byłoby nie lada sztuką przy obecnie obowiązującym tam poziomie cen. Nie powinno to dziwić w sytuacji spadku limitów o 28,6 proc. na rynku pierwotnym i aż o 42,9 proc. na rynku wtórnym. Na przykład obecnie w stolicy na dofinansowany kredyt można kupić nieruchomość o cenie 9,8 tys. zł za metr, procedowany projekt ustawy zakłada jego redukcję do 7 tys. zł na rynku pierwotnym i zaledwie 5,6 tys. zł na rynku wtórnym. Nowelizacja przewiduje ponadto umożliwienie skorzystania z programu osobom prowadzącym jednoosobowe gospodarstwa domowe – tzw. singlom. Obecnie procedowany projekt postuluje także wprowadzenie limitu wieku beneficjenta na poziomie 35 lat. Wymóg ten częściowo złagodził Senat na posiedzeniu 7 lipca. Zgodnie z propozycją izby wyższej nie ma on obowiązywać osób samotnie wychowujących dzieci, a w przypadku pozostałych beneficjentów wymaganie to powinno spełniać przynajmniej jeden z kredytobiorców. W połowie lipca ustawa trafi pod obrady sejmu skąd powinna trafić do podpisu prezydenta. Jest więc bardzo możliwe, że wejdzie w życie jeszcze przed końcem okresu wakacyjnego. Może się więc okazać, że tegoroczne lato będzie podwójnie gorące. Jest bardzo prawdopodobne, że niedługo przed wejście w życie nowelizacji wielu rodaków spróbuje jeszcze skorzystać z hojnych dopłat do kredytu. W przypadku długu zaciągniętego na 30 lat i 300 tys. zł dofinansowanie przez 8 lat można oszacować na 70 tys. zł, a miesięczną ratę na 1 tys. zł. Dla porównania koszt obsługi takiego długu, w przypadku niedofinansowanego kredytu hipotecznego, wyniósłby około 1,8 tys. zł miesięcznie.
Podobny efekt może mieć nowelizacja rekomendacji „S”. Od nowego roku utrudni ona dostęp do kredytów walutowych. Zalecenia KNF w największym stopniu dotkną jednak osób lepiej zarabiających. Trzeba bowiem pamiętać, że przeciętna wielkość kredytu udzielonego w rodzimej walucie wynosi około 200 tys. zł, natomiast w przypadku długu denominowanego w walucie wynik ten sięga blisko 350 tys. zł. Od 1 stycznia zapisy rekomendacji mogą w przypadku osób zarabiających więcej niż średnia krajowa obniżyć zgodność kredytową dla zadłużenia walutowego nawet o blisko 50 proc.. Możliwy jest więc wzmożony popyt na tego rodzaju kredyty przed końcem roku.
Deweloperzy powinni odczuć chwilowe przyspieszenie
Zawirowania te okresowo przełożyć się mogą na wzrost liczby zawieranych transakcji, co ucieszyć powinno deweloperów. Firmy zajmujące się tą działalnością w ostatnich miesiącach zauważyły bowiem stabilizację popytu. W sytuacji rosnącej podaży wymaga to wzmożonej konkurencji o portfele nabywców. Ci mogą więc liczyć nie tylko na okresowe promocje i rabaty, ale i coraz niższe ceny „wyjściowe”. Te pozostają wciąż najprostszym i zarazem najskuteczniejszym orężem w walce o klienta. Jeśli więc na rynku konkurencja będzie rosła, oferta mieszkań powinna być coraz bardziej atrakcyjna.
W drugim kwartale tego roku pięć dużych firm deweloperskich (Dom Development, J.W. Construction, Gant, Ronson i Polnord) notowanych na warszawskim parkiecie sprzedało 1,3 tys. lokali. Oznacza to 22-proc. wzrost względem analogicznego okresu przed rokiem, ale już blisko 6-proc. spadek w odniesieniu do ostatniego kwartału zeszłego roku, który to od trzech lat był rekordowy pod względem wielkości sprzedaży.
Bartosz Turek jest analitykiem rynku nieruchomości w Home Broker
W styczniu 2020 roku Wielka Brytania formalnie opuściła Unię Europejską. Oczekiwane korzyści z brexitu, poza odzyskaniem suwerenności w zakresie kształtowania prawa i zewnętrznych relacji gospodarczych, jednak się nie zmaterializowały. Widoczny jest natomiast spadek wydajności i konkurencyjności brytyjskiej gospodarki, co wpływa także na kondycję rynku pracy.
